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#1 24/08/2016 16h54 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour,

Je suis en train d’établir en ce moment un bail pour une location meublée d’un studio. Je viens juste d’acquérir ce studio que j’ai raffraichis moi même sans gros travaux mais en y passant beaucoup d’heures..

Valeur d’achat: 69 000 euros (dont 8 000 de frais d’agence)
Valeur estimée par une agence après travaux: 95 000 euros (je mets 90 000 par sureté dans ma simu)
Notaire: 6 400 euros
Travaux :  1 000 euros (uniquement du matériel, je n’ai pas compté mes heures de travail … )
Recettes annuelles: 6600 euros
Charges :1 200 euros
Montant annuel des intérêts d’emprunts: 700 euros
TIM: 30%

Beaucoup de personnes me disent que parce que je n’ai pas une facture élevée pour mes travaux, il est préférable que je choissise le régime microBIC simplifié avec abattement de 50% sur mon revenu foncier.

Pourtant une personne et plusieurs sites (tel que jedeclaremonmeublé.com) me conseillent vivement d’opter pour le régime réel car je pourrai déduire de mes recettes, en plus des charges et intérêts d’emprunt, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10897_untitled.png

Cela me parait un peu gros quand même… qui plus est j’ai vaguement compris cette histoire de ventilation de l’amortissement de l’immobilier.

Pourrai je avoir votre avis ? Pensez vous que ces chiffres sont exactes ? Avec un peu d’étude, puis-je moi même réussir à faire cette écriture comptable d’ammortissement de l’immobilier ou est ce assez complexe ?

En vous remerciant.

Mots-clés : location meublée, microbic, régime réel

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#2 24/08/2016 20h26 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
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Magnetov a écrit :

Pensez vous que ces chiffres sont exactes ? Avec un peu d’étude, puis-je moi même réussir à faire cette écriture comptable d’ammortissement de l’immobilier ou est ce assez complexe ?

Il semble qu’il manque quelques chiffres dans cette synthèse (travaux, comptable…)

Faites faire en cas de régime réel le bilan par un comptable pour des raison de complexité ainsi que de responsabilité vis à vis des impôts !
L’intérêt du réel pour un seul appartement est parfois un peu limite, généralement si vous envisagez d’en avoir plusieurs l’intérêt est largement plus évident…

Ce site Calcul Rendement Investissement Immobilier Locatif permet de faire des projections au plus juste.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 25/08/2016 00h43 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Vos chiffres semblent plausibles, mais vous avez oublié de prendre en compte (dans le scénario "au réel") le coût de l’expert comptable, et la valeur du temps que vous passerez pour établir les comptes.


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#4 25/08/2016 08h34 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
Réputation :   340 

Il faut aussi vérifier que les 1200 € de charges correspondent aux "charges bailleur", non récupérables sur le locataire.

Par définition, les charges récupérables, elles ne sont pas à votre charge (vous faites l’avance mais le locataire vous rembourse ensuite), donc ils ne faut les compter ni en recettes, ni en dépenses, et notamment, pas en dépenses déductibles du revenu.

Il faut donc raisonner en :
revenu = loyer HC
charges prises en compte dans vos calculs = charges bailleur.

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#5 25/08/2016 08h49 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
Réputation :   17 

Merci DDtee pour le site internet.

Oui je pense qu’il y a deux lacunes, premièrement je récupère en réalité la moitié de mes charges sur le locataire, donc je ne peux pas déduire 1200 euros de charges mais plutôt 600 euros et le coût de l’expert comptable n’est pas pris en compte. Je pense m’en tenir au régime simplifié qui me permet tout de même un abattement important!

Mais si je ne m’abuse, les 50% d’abattements sont sur l’ensemble des recettes c’est à dire loyer + montant forfaitaire des charges soit 500 e loyer + 50 euros charges -> 6600 euros annuel à déclarer

Merci pour vos réponses :-)

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#6 25/08/2016 08h56 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
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Il semblerait qu’en meublé, au micro-BIC il faut déclarer les "recettes locatives brutes", y compris les charges locatives.

Dans la notice officielle des impôts (Cerfa  N°50153 # 19), concernant le micro-bic, il est écrit :
""• les recettes brutes (loyers charges comprises) des locations meublées : lignes 5ND à 5PD "
(Page 8, seconde moitié).

Pourtant, on trouve sur un site qui m’avait semblé habituellement bien renseigné, l’information contraire "Le revenu brut à déclarer s’entend des loyers hors charges locatives" (dans les questions-réponses à la fin) : La location meublée.
C’est sans doute une information erronée, parce que cette personne a reproduit le même raisonnement que pour les revenus fonciers… c’est exactement la même erreur que j’avais fait dans mon message précédent.

Est-ce qu’une personne expérimentée peut confirmer SVP ?

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2016 10h40)

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#7 25/08/2016 10h01 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
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Magnetov a écrit :

Merci DDtee pour le site internet.

Oui je pense qu’il y a deux lacunes, premièrement je récupère en réalité la moitié de mes charges sur le locataire, donc je ne peux pas déduire 1200 euros de charges mais plutôt 600 euros et le coût de l’expert comptable n’est pas pris en compte. Je pense m’en tenir au régime simplifié qui me permet tout de même un abattement important!

Mais si je ne m’abuse, les 50% d’abattements sont sur l’ensemble des recettes c’est à dire loyer + montant forfaitaire des charges soit 500 e loyer + 50 euros charges -> 6600 euros annuel à déclarer

Merci pour vos réponses :-)

Il y a une imprécision dans votre manière de présenter, mais ca ne modifie pas le calcul. Vos 6600 correspondent au loyer + charges. Que vous déclariez en réel 6600 - 1200 de charges ou (6600 - 600 récupérés sur le locataire) - 600 de charges non récupérables, le résultat est le même.

Maintenant, ce qui me chagrine personnellement, c’est que vous achetez en ce moment ce bien pour faire des travaux et le louer en meublé immédiatement. Par principe, votre activité débute par cet acquisition, et c’est la valeur d’acquisition qui sert de référence pour l’amortissement comptable, les travaux étant des charges déductibles ou amortissables selon la nature / montant.

Votre simulation part sur la valorisation post travaux, comme si vous aviez acquis ce bien il y a 3 ans et fait les travaux à cet époque. Comptablement, ca me parait douteux.

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#8 25/08/2016 10h13 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Et pourtant si, la valeur prise en compte pour l’amortissement est la valeur du bien au début de l’exploitation en meublé, et pas la valeur d’achat.
Cordialement

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#9 25/08/2016 10h14 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Nuts65 a écrit :

Et pourtant si, la valeur prise en compte pour l’amortissement est la valeur du bien au début de l’exploitation en meublé, et pas la valeur d’achat.

C’est exact, c’est pour cela que j’ai pris 90 k euros, un agent immobilier m’a fait une estimation à 95 k euros après rénovation.

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#10 25/08/2016 10h42 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Nuts65 a écrit :

Et pourtant si, la valeur prise en compte pour l’amortissement est la valeur du bien au début de l’exploitation en meublé, et pas la valeur d’achat.
Cordialement

Tout le problème est de définir le début de l’activité.

Le plan comptable prévoit que l’acquisition d’un bien dans le cadre de l’activité induit un amortissement calculé sur cette base, les travaux réalisés dans le cadre de l’activité étant imputables en charges d’exploitation ou charges amortissables selon la nature des travaux et les montants. De même, les frais notariés ou bancaires sont, toujours dans le cadre de l’activité, imputables comptablement.

Lorsqu’un bien est "prédétenu", on l’intègre comptablement pour sa valeur actualisée, mais les frais d’acquisition et  les travaux antérieurs ne sont pas imputables. Ce qui est compréhensible : l’amortissement vient imputer la dégradation du bien, les travaux antérieurs donc. On ne peut pas les déduire 2 fois.

Dans la présentation faite, le bien étant acquis spécifiquement pour commencer une activité meublée, j’aurais comptabilisé la valeur d’acquisition puis imputé les frais d’acquisition, les travaux, etc … selon les règles comptables applicables.

magnetov a écrit :

C’est exact, c’est pour cela que j’ai pris 90 k euros, un agent immobilier m’a fait une estimation à 95 k euros après rénovation.

Attention, l’estimation doit être refaite après travaux pour être opposable.

Dernière modification par xazh (25/08/2016 10h43)

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#11 25/08/2016 10h56 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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merci xzah pour votre réponse. Ceux sont des points qu’il me faut étudier car je n’ai aucune connaissance comptable et que très peu fiscal. Je pense néanmoins pour l’instant utiliser le régime simplifié.
Est il nécessaire même avec le régime simplifié d’envoyer un formulaire à la chambre de commerce au plus tard 15 jours après le début de l’activité afin de se déclarer en microBIC ou cela ne concerne que le régime réel ? merci

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#12 25/08/2016 14h29 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Bonjour,

J’ai moi-même été confrontée à la même interrogation. A savoir, j’achète un immeuble dans lequel j’aménage un appartement supplémentaire en faisant des travaux conséquents mais en partie fait par nous-même. Si on prend en compte la valeur d’acquisition + les travaux, cela sera nettement moins intéressant que de prendre en compte la valeur actualisée après rénovation. J’ai donc posé la question à un comptable en ligne d’un site spécialisée en meublés et il m’a effectivement répondu que la valeur à prendre en compte est la valeur d’acquisition + travaux car acquisition récente.
Si on fait estimer le bien avant la location, est-ce opposable ? et est-ce qu’un comptable va accepter cette évaluation ou il en restera à la valeur lors de l’acquisition + travaux ? Si quelqu’un a une réponse ou une expérience, merci.

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#13 25/08/2016 14h33 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Bonjour,
j’ai acheté un appartement à 200 000€, j’ai fait des travaux pour environ 30 000€.
Ensuite j’ai fait expertiser mon bien par un expert de PAP (pour 300€). Il a évalué le bien à 280 000 €.
J’ai fait tout cela alors que j’avais démarré mon activité de LMNP.
J’ai déclaré cette dernière valeur 280 000€ pour l’amortissement du bien. Je ne vois pas en quoi ça peut poser des problèmes.

Dernière modification par Medium (25/08/2016 14h36)

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#14 25/08/2016 14h36 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Merci pour votre partage Medium !
Passez-vous par un comptable ? est-ce obligé afin de déduire l’amortissement de l’immobilier ?
Est-ce compliqué à remplir et à réaliser par sois même au niveau de la déclaration?
Pouvez vous partagez vos propres chiffres afin d’aprécier l’économie réalisée ?

Beaucoup de question à la fois désolé mais ce sujet m’intéresse beaucoup !
Merci :-)

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#15 25/08/2016 14h41 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
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Medium a écrit :

J’ai déclaré cette dernière valeur 280 000€ pour l’amortissement du bien. Je ne vois pas en quoi ça peut poser des problèmes.

Il est pourtant évident. En LMNP vous appliquez une compta IS. Si une entreprise achète pour 200k puis fait 30k de travaux, elle a dans ses comptes l’acquisition pour le montant transféré, les travaux pour les montants payés.

Comment justifie-t-elle les 280k de valeur comptable pour le bien ? Pour cela, il faut qu’elle fasse estimer le bien pour 280k, ce qui, comptablement, génère une plus value comptable de 50k qu’il faut aussi intégrer … pour que le bilan reste équilibré.

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#16 25/08/2016 15h55 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
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"régime réel ou simplifiée ?"
"régime microBIC simplifié"

Attention vous mélangez des termes.

micro-bic = micro-entreprise = abattement de 50 % (en meublé à l’année en tout cas)
OU
régime réel, qui se subdivise en "régime réel normal" ou "régime réel simplifié."

Le simplifié est donc un régime réel, avec compta, expert-comptable, amortissement, et tout le tintouin. Comme le seuil pour passer au "normal" est à plus de 200 k€, un LMNP qui opte pour le régime réel se retrouve presque toujours au "réel simplifié". Donc, attention à ne pas accoler "simplifié" à "micro-bic" : c’est un contresens. Le simplifié est l’une des deux formes du régime réel, et n’a rien à voir avec le micro-bic.

Vous auriez du écrire "régime réel simplifié, ou micro-bic" ?

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2016 16h02)

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#17 25/08/2016 16h44 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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xazh a écrit :

Medium a écrit :

J’ai déclaré cette dernière valeur 280 000€ pour l’amortissement du bien. Je ne vois pas en quoi ça peut poser des problèmes.

Il est pourtant évident. En LMNP vous appliquez une compta IS. Si une entreprise achète pour 200k puis fait 30k de travaux, elle a dans ses comptes l’acquisition pour le montant transféré, les travaux pour les montants payés.

Comment justifie-t-elle les 280k de valeur comptable pour le bien ? Pour cela, il faut qu’elle fasse estimer le bien pour 280k, ce qui, comptablement, génère une plus value comptable de 50k qu’il faut aussi intégrer … pour que le bilan reste équilibré.

Tout à fait dans le sens de xazh. L’estimation doit se faire seulement si le début d’activité est décorellé de la date d’achat. En cas d’achat "en vue de" le prix payé fait référence.
D’après mon expert comptable il n’y a pas de délai de référence mais il faut pouvoir prouver que l’achat dans un premier temps n’a pas été fait pour une activité commerciale.

A noter aussi qu’en cas d’estimation, les frais antérieurs y compris les frais de notaire et d’agence ne peuvent pas être repris dans la compta de départ.

MAJ orthographe

Dernière modification par Kili (25/08/2016 16h45)

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#18 26/08/2016 14h58 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Magnetov a écrit :

Merci pour votre partage Medium !
Passez-vous par un comptable ? est-ce obligé afin de déduire l’amortissement de l’immobilier ?
Est-ce compliqué à remplir et à réaliser par sois même au niveau de la déclaration?
Pouvez vous partagez vos propres chiffres afin d’aprécier l’économie réalisée ?

Beaucoup de question à la fois désolé mais ce sujet m’intéresse beaucoup !
Merci :-)

J’ai déjà mis mes chiffres quelque part sur ce forum, mais les revoici:

Je loue mes appartements 1200€ et 1090€ charges comprises, total annuel loyers bruts  = 27 480€
Valeur des appartements: 330 000€ et 280 000€
Taux d’amortissement sur 40 ans: 2.4%
Donc je déduis (330 000+ 280 000) * 0.024 = 14640 € rien que pour l’amortissement
On voit que je déduis déjà plus de la moitié des loyers bruts, je bats donc le microbic, ce qui était le but de l’opération.

Les meubles m’ont coûté environ 3000€ par appartement mais c’est une dépense aussi à faire en microbic.

Pour la comptabilité je paie un peu moins de 600 € (pour deux appartements, si je rajoute un appartement, c’est 100 € supplémentaire)
Le CGA me coûte 300 € environ
pour ces deux dépenses les 2/3 sont remboursés par crédit d’impôt

L’année prochaine j’aurai la CFE a payer, en priant pour qu’elle ne soit pas trop chère.

Les autres dépenses sont classiques: charges, travaux, assurances, taxe foncière, frais pour le crédit…

Pour les revenus 2015 mon bilan comptable est négatif: -2500 €

C’est dû au fait que j’ai eu de gros travaux de co-propriétés et j’ai déduis les frais d’emprunt + crédit logement.

En régime de croisière, si je prends à la louche dépenses totales déductibles= 1/3 des loyers bruts = 9160, j’obtiens un bénéfice de :

27480 - 14640 - 9160 = 3680 € à déclarer en BIC

Quand j’aurais arrêté de travailler mon TMI sera de 0 smile

Donc on peut calculer le rendement de mon activité LMNP

(2/3 des loyers bruts) / (valeur des apparts) = 27480/(330 000 + 280 000) = 4,5 %

Notez que en microbic, je fais (loyers bruts / 2)  = 13740 € qui me place dans la deuxième tranche d’imposition rien que pour les revenus BIC

Note: la valeur des dépenses totales = 1/3 des loyers bruts est peut être optimiste.
Je ferai un bilan au bout de 5 ans.

Dernière modification par Medium (26/08/2016 15h03)

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#19 26/08/2016 15h21 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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"Pour les revenus 2015 mon bilan comptable est négatif: -2500 €"

L’amortissement comptable ne peut pas amener le résultat en dessous de 0. Vous devez avoir un résultat nul et une reserve d’amortissement (reportable sans limite de temps) de 2500 euros.

Ou alors, vos charges actuelles vous mettent à -2500 en résultat, et vous avez une réserve d’amortissement de 14640 euros.

"Les autres dépenses sont classiques: charges, travaux, assurances, taxe foncière, frais pour le crédit"

A nouveau, si vous parlez des travaux faits entre l’acquisition et la location, vu que vous intégrez en comptabilité les biens pour leur valeur après travaux, vous ne pouvez pas redéduire ces travaux. Vous prenez un risque.

"les meubles m’ont coûté environ 3000€ par appartement "

Pour des appartements de cette valeur, ca parait relativement peu pour équiper un appartement de la table à la petite cuillière. Vous avez récupéré des meubles ? les appartements sont petits (donc nécessitant peu d’équipement) ?

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#20 26/08/2016 15h30 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Je commence mon activité en LMNP, je vais choisir le régime micro-BIC (merci Bernard pour la précision sur les termes, je faissais effectivement confusion).

1ère étape : se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Pour cela, vous devez envoyer au service des impôts des entreprises (SIE) auquel le bien loué est rattaché, le formulaire P0i dument rempli pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro de SIRET est nécessaire pour réaliser votre déclaration au réel.

Si je ne me trompe, il faut donc que j’envois une déclaration P0i au service des impôts des entreprises pour déclarer mon activité ?

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#21 26/08/2016 15h41 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Modérateur
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Pas besoin de POi pour déclarer en micro-BIC. C’est nécessaire pour déclarer au réel par contre…


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#22 30/08/2016 08h09 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Magnetov a écrit :

Je commence mon activité en LMNP, je vais choisir le régime micro-BIC

Vous envisagez d’acheter 2 autres logements meublés (votre post sur les appartements en entresol), donc du BIC également, vous êtes à 30 % de TMI (donc imposé à 45,5% en comptant les prélèvements sociaux).

Il me semble que le réel devrait vous apporter une bonne optimisation fiscale. Vous êtes ingénieur en finances mais vous refusez une optimisation fiscale ? Je ne vous comprends pas.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 08h54)

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#23 30/08/2016 09h35 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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C’était ma question justement.
Mais après dans mon premier appartement les travaux ne m’ont presque rien coûté (1000 euros de matériel maximum avec l’aide de proche), mes charges d’intérêts pour mon emprunt sont faibles. La nouvelle acquisition est deux studios (je le concois avec une déco horrible) mais sans travaux à faire dedans. C’est pour cela que je préfère l’abbattement de 50% sur mes loyers que de déduire mes frais ainsi que mes charges.

Après peut être que dans 4 ou 5 ans je changerai de régime si j’envisage des travaux .. à voir.

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#24 30/08/2016 10h26 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Ce n’est pas qu’une question de travaux. Votre prix d’achat (ainsi que les frais afférents) est un investissement qui s’amortit (avec une ventilation par composants), ce qui vous permet d’annuler quasiment votre bénéfice.
De même, votre logement en intersol, qui est hideux, nécessite pas mal de travaux et déco ; je dirais que ça vaut largement la peine d’y passer 10 000 € si ensuite ça se loue bien en saisonnier. Et ce montant est aussi un investissement (mobilier) amortissable et déductible.

Enfin, contrairement à la location nue qui est plus sélective, en meublé au réel, quasiment toutes vos dépenses passent en charges, ce qui est avantageux.

Cf : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?

C’est hallucinant que vous ayez écarté cette solution sans même prendre le temps de comprendre comment elle fonctionne ; alors que vous avez largement les moyens intellectuels de comprendre. Prenez le temps de lire et de faire le tour de toutes les questions qui se présentent à vous. Vous n’optimiserez pas vos investissements immobiliers si vous ne faites pas "vos devoirs" en vous formant sur les différents sujets nécessaires.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 10h35)

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#25 30/08/2016 10h37 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Merci pour vos conseils, je vais prendre le temps d’étudier la question de l’ammortissement en régime réel.
De toute facon cela concerne ma déclaration pour mai 2017… j’y songerai à ce moment là.
Faut il quand même en attendant que je tienne un registre ou quelque chose dans le genre ou je peux attendre ma déclaration d’impot pour m’en occuper ?

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