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#126 01/10/2012 20h56 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Ah ?  je croyais que la révision de loyer devait obligatoirement intervenir à la date anniversaire du bail …  peut-être est-ce plus souple pour les meublés ?
Pour le moment, je n’ai qu’un studio (depuis août, tout récent, d’où mes nombreuses questions), mais si ça marche, je verrai plus tard pour en acheter un 2è
Cela dit, il ne faut pas avoir plusieurs vacances en même temps, exemple les mois d’été, car il faudra toujours rembourser les crédits, même sans locataires !
Et je n’ai pas trouvé d’assurance "vacances locatives" … si quelqu’un connaît ça en gérant lui-même, je suis intéressée !

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#127 01/10/2012 21h02 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Si votre appartement est bien placé, en bel état, dans le centre de Dijon, les étudiants n’y resteront pas qu’un an. Généralement, les étudiants cherchent dès le mois de juin pour ne pas se retrouver à récupérer… les restes.

C’est la raison pour laquelle j’estime (et je suis peut-être le seul) qu’il vaut mieux, à Dijon ou dans des villes étudiantes comme Reims ou Troyes, de ne pas augmenter les loyers mais faire payer les charges réelles au locataire. Quand vous avez acheté votre appartement, la rentabilité vous satisfaisait. Pourquoi vouloir gagner quelques euros et risquer de perdre un locataire ?

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#128 02/10/2012 06h55 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cocobi a écrit :

mais je trouve que ce n’est pas un si bon calcul :  je crois qu’il vaut mieux ne demander que 30€ de charges,

Attention aux mauvaises surprises pour la consommation d’eau…..

J’ai eu le cas d’une personne qui ne savait pas que l’eau se payait , je suis arrivé à une consommation de 400 Litres / jour dans une studio de 13 M2 soit 12 M3 / mois à 3 euros le mètre cube …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#129 02/10/2012 06h56 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cocobi a écrit :

Et je n’ai pas trouvé d’assurance "vacances locatives" … si quelqu’un connaît ça en gérant lui-même, je suis intéressée !

Cela existe mais à des tarifs dissuasifs et avec des conditions particulières , à ne pas prendre…
A vous de pouvoir assurer les mois d’été.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#130 02/10/2012 17h49 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cholemat a écrit :

Si votre appartement est bien placé, en bel état, dans le centre de Dijon, les étudiants n’y resteront pas qu’un an. Généralement, les étudiants cherchent dès le mois de juin pour ne pas se retrouver à récupérer… les restes.

C’est la raison pour laquelle j’estime (et je suis peut-être le seul) qu’il vaut mieux, à Dijon ou dans des villes étudiantes comme Reims ou Troyes, de ne pas augmenter les loyers mais faire payer les charges réelles au locataire. Quand vous avez acheté votre appartement, la rentabilité vous satisfaisait. Pourquoi vouloir gagner quelques euros et risquer de perdre un locataire ?

Bonjour,
Je vois les choses autrement : à budget égal, je préfère augmenter le loyer, et prendre en charge une part des charges, que je peux déduire aux frais réels.
De plus, vue la rapidité à laquelle j’ai loué, et le nombre de candidats, je pense qu’il était sans doute possible de louer plus cher, car c’est un duplex en très bon état, et très bien situé.
Par ailleurs, j’ai malgré tout un peu plus de charges que de recettes.

Par contre, après lecture de la mésaventure de Philippe, je vais continuer à demander des "provisions" et non pas un "forfait", c’est sans doute plus prudent …
Pour l’assurance, moi qui voulais tout prendre, je n’ai rien du tout, même pas une assurance impayés, car mon locataire vire le loyer sur mon compte et je pense que la vacance est le plus gros risque. L’avenir me le dira …

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#131 11/10/2012 11h18 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Par contre, après lecture de la mésaventure de Philippe, je vais continuer à demander des "provisions" et non pas un "forfait", c’est sans doute plus prudent …
Pour l’assurance, moi qui voulais tout prendre, je n’ai rien du tout, même pas une assurance impayés, car mon locataire vire le loyer sur mon compte et je pense que la vacance est le plus gros risque. L’avenir me le dira …

Bonjour,

il me semble que pour des provisions il faut pouvoir justifier cela auprès du locataire lors de la régularisation ce qui implique à mon sens un (sous) compteur edf par meublé + eau. est-ce exact?
A titre personnel je pratique un forfait charge basé sur estimation de EDF+regie eau + marge de sécurité, simple et rapide.

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#132 11/10/2012 18h34 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Vous n’avez pas le droit de revendre l’électricité même avec un divisionnaire.

Le plus simple dans le cas où vous ne pouvez pas décompter l’EDF , c’est un forfait mais attention au dérapage possible

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#133 11/10/2012 19h13 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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freesas  il me semble que pour des provisions il faut pouvoir justifier cela auprès du locataire lors de la régularisation ce qui implique à mon sens un (sous) compteur edf par meublé + eau. est-ce exact?
A titre personnel je pratique un forfait charge basé sur estimation de EDF+regie eau + marge de sécurité, simple et rapide.

Bonjour,
je pense qu’effectivement, il faut justifier, mais seulement les charges réclamées par le syndic, et après qu’il nous ait adressé le décompte annuel avec le montant exact et la régularisation, que l’on est censé répercuter sur son locataire.
(personnellement, je ne lui ferai pas tout payer, mais c’est un choix de ma part)

Pour l’EDF, je demande au locataire de mettre directement le compteur à son nom (car chauffage électrique individuel + ballon ECS), idem téléphone ou ADSL s’il le souhaite.
Pour l’eau, il n’y a pas de compteur d’eau froide individuel (chez moi non plus d’ailleurs), c’est donc au prorata de l’appartement (ce qui me fait réaliser que je ne peux donc pas avoir la mésaventure de Philippe !)
Par contre, je me demande toujours comment l’on peut s’assurer du règlement de la taxe d’habitation, sachant qu’elle est appelée en fin d’année, et que les locataires quittent souvent leur meublé au printemps (si stages) ou l’été … ?

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#134 11/10/2012 20h05 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cocobi a écrit :

Pour l’eau, il n’y a pas de compteur d’eau froide individuel (chez moi non plus d’ailleurs), c’est donc au prorata de l’appartement (ce qui me fait réaliser que je ne peux donc pas avoir la mésaventure de Philippe !)

Ca vous a marquer cette histoire …..vous en avez parler deux fois déjà ….

Je pourrais vous en racontez d’autres mais je vous laisse reprendre vos esprits …  big_smile
Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#135 14/10/2012 14h38 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Je radote un peu, c’est l’âge, lol !!

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#136 19/11/2012 16h40 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Bonjour à tous,

Je tenais simplement à vous remercier pour toutes les infos trouvées sur ce forum et d’autres comme universimmo car cela m’a permis de collecter un tas d’informations et de sauter le pas en 2010.

Maintenant 2 ans et demi que j’ai acheté un appart pour le mettre en loc (loyer 2257€ / mois) => colocation en Région parisienne et pour le moment tout se passe bien. (pourvu que ça dure…)

Moi aussi je surveille mon Expert comptable de près. J’ai l’impression que comme beaucoup il n est pas spécialise dans le LMNP….

Pour résumer dans mon cas:
-1 formulaire P0 à l inscription + choix du réel simplifié en franchise de TVA.
- Les frais de notaire imputés la 1ere année pour créer un déficit important reportable sur plusieurs années.
- 1 courrier au RSI pour confirmer l’exonération de charges sociales
- 1 courrier aux impots pour être taxée au minimum pour la CET. (environ 350€ pour 2012).
- une inscription au CGA dès le début malgré les réticences de mon EC (et oui ça lui fait du boulot en plus) mais au moins je peux déduire les frais du CE + CGA directement de mon impôt sur le revenu => 915€ d’IR par an en moins à payer c est toujours ça!). Bon mon EC n ’a tjrs pas compris qu il ne fallait pas l imputer dans mon compte de résultat puisque je déduis déjà ces frais sur mon IR mais bon…
- un amortissement du bien ventilé par composant.

Voila vous savez presque tout!
J’espère réaliser le même investissement dans qq années si j’en ai l opportunité smile

Si à mon tour je peux apporter mon aide à d’autres ce sera avec grand plaisir!

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#137 19/11/2012 16h44 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Merci pour ce retour.

Si je peux me permettre, pourquoi attendre quelques années si tout c’est bien passé pour le premier achat?

Un crédit de trop courte durée qui vous empêche d’emprunter à nouveau? ou juste pas l’envie en ce moment?


Left the Rat Race in 2013

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#138 19/11/2012 17h04 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Je compte attendre encore car je viens d acquérir une maison pour ma résidence principale.
Toute ma tréso y est passée et va y passer dans les 2/3 ans à venir pour y faire des travaux.

J’attendrai donc de reconstituer un capital suffisant pour investir de nouveau.

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#139 19/11/2012 17h11 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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ps: de plus, depuis que j ’ai acheté cet appart j ai tout refait à neuf (salon, 5 chambres, 1 sdb, entrée/ couloir, terrasse…)
Il me reste encore la cuisine et 1 sdb à finir. J’attends donc que le "bénéfice" généré chaque mois par les loyers permette de financer ces derniers travaux et en finir avec cet appart avant de me lancer dans un autre chantier du même type.

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#140 23/11/2012 10h43 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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minus a écrit :

- Les frais de notaire imputés la 1ere année pour créer un déficit important reportable sur plusieurs années.
- 1 courrier au RSI pour confirmer l’exonération de charges sociales
- 1 courrier aux impots pour être taxée au minimum pour la CET. (environ 350€ pour 2012).

- un amortissement du bien ventilé par composant.

Bonjour Minus,

merci pour ce récapitulatif!
les points cités m’intéressent:
- frais de notaire et amortissements, c’est l’EC qui a géré dans la déclaration?
- Pour les courrier pouvez vous nous dire ce que vous avez écrit et à qui? au CFE?

De mon coté J’ai reçu confirmation de mon inscription LMNP au bout de 4 mois et surprise je suis en forme juridique de profession libérale activité etude/ingénierie…avec date de création en 2009…
Après renseignement auprès de mon EC les impôts reprennent ma 1ère identification en tant qu’autoentrepreneur (statut abandonné depuis 2 ans), j’ai quand même de gros doute sur les conséquences, des avis? je vais les contacter directement pour en avoir le coeur net…

Dernière modification par freesas (23/11/2012 10h44)

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#141 25/11/2012 21h15 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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minus
-1 formulaire P0 à l inscription + choix du réel simplifié en franchise de TVA.
- Les frais de notaire imputés la 1ere année pour créer un déficit important reportable sur plusieurs années.
- 1 courrier au RSI pour confirmer l’exonération de charges sociales
- 1 courrier aux impots pour être taxée au minimum pour la CET. (environ 350€ pour 2012).
- une inscription au CGA dès le début malgré les réticences de mon EC (et oui ça lui fait du boulot en plus) mais au moins je peux déduire les frais du CE + CGA directement de mon impôt sur le revenu => 915€ d’IR par an en moins à payer c est toujours ça!). Bon mon EC n ’a tjrs pas compris qu il ne fallait pas l imputer dans mon compte de résultat puisque je déduis déjà ces frais sur mon IR mais bon…
- un amortissement du bien ventilé par composant.

Bonsoir,
J’ai aussi passé l’étape du P0, choix du réel simplifié, et réception d’un n° Siret des impôts
Cela fait un petit moment que je ne me suis pas occupée de cela, et je dois absolument m’inscrire au CGA le plus rapidement possible :

1- où faut-il inscrire la somme globale (EC + CGA) à déduire du montant imposable ?
Est-ce sur la déclaration de revenus, et dans quelle case ?
Si votre EC l’impute sur le compte de résultat, ça fait double emploi, et en cas de contrôle, aïe !

2- pour les frais imputés la 1ère année, OK pour les frais d’agence, mais pour les frais de notaire, n’est-ce pas qu’une petite partie uniquement (honos du notaire ? ces frais étant en grande partie des taxes)

3- courrier au RSI , courrier pour la taxe CET : je n’ai rien fait de tout ça,
quelle taxe est-on susceptible de payer et comment est-elle calculée ? Où faut-il s’adresser pour avoir des renseignements sur cette taxe ?

Merci à vous et bonne soirée

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#142 25/11/2012 22h09 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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1 - La déclaration de votre exploitation LM(N)P est à déclarer sur les liasses 2031,2033, etc.
En fonction du résultat vous devez reporter dans la case ad’hoc de votre déclaration personnelle 2042C.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_2042c_avecetsanscga.png


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#143 26/11/2012 21h08 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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@ Sky :

Dans le cas d’une REDUCTION sur le montant d’impôts ?

Car si j’ai bien compris,
- soit on n’est pas adhérent CGA , et on déduit ses frais d’EC avec les autres charges
- soit on adhère au CGA, et cela permet une réduction de notre impôt du montant total "frais d’EC + adhésion CGA)
J’ai l’impression avec votre tableau qu’il s’agit du bénéfice ou déficit global à reporter…
Il y a bien :
- bénéfice ou déficit selon recettes - charges
- amortissements
- et d’autre part réduction CGA/EC qui est déduite directement de l’impôt ?

mais bon, je n’ai pas encore fait ma 1ère déclaration d’impôt comme LMNP , ce sera sûrement plus clair après …

Dernière modification par cocobi (26/11/2012 21h11)

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#144 26/11/2012 22h16 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Sky montre où noter le résultat de l’activité, il y a en effet une autre case pour déduire les 915€ (maximum) pour l’expert comptable + CGA si vous faites un CA inférieur à 32600€.


Left the Rat Race in 2013

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#145 27/11/2012 01h00 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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"Mon tableau" comme vous dites, c’est la déclaration 2042 C du ministère des finances.

Vous vous compliquez bien la tête,  laissez faire votre expert comptable qui vous dira dans quelle case écrire quel chiffre, vous n’aurez qu’à reporter.

Merci ZX-6R wink


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#146 27/11/2012 17h52 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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ZX-6R a écrit :

Sky montre ou noter le résultat de l’activité, il y a en effet une autre case pour déduire les 915€ (maximum) pour l’expert comptable + CGA si vous faites un CA inférieur à 32600€.

Exact, je rentre du CGA (par ailleurs, la personne qui m’a reçue ne savait pas que l’on pouvait déduire les frais de compta et d’adhésion du revenu !! Il a demandé à tous ses collègues, téléphoné, et ce n’est que la 4è personne interrogée qui me l’a effectivement confirmé)

et pour en revenir à la déclaration 2042, cette 4è personne m’a donné un extrait où il est montré que la réduction s’inscrit case FF paragraphe 7 de la 2042C……………
sauf que moi je reçois la 2042 K et que cette case n’existe pas sur ma déclaration,
et aucune autre case ne convient pour inscrire cette réduction … Help !

@ Sky   ne soyez pas si agressif, il est bien normal que je me renseigne avant, et mon EC sera en charge de la liasse fiscale, mais ce n’est pas lui qui remplira la 2042 !!

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#147 27/11/2012 19h55 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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@cocobi : il va falloir aller chercher une 2042C auprès du Trésor Public, ou vous mettre à la déclaration par internet.  smile    (google "2042C" devrait aider à vous préparer)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#148 28/11/2012 19h16 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Merci GBL,

en fait je déclare déjà par internet depuis des années, mais je dois compléter le modèle simplifié … je suppose qu’il faudra que je choisisse le modèle complet !

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#149 03/12/2012 18h51 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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minus a écrit :

Pour résumer dans mon cas:
-1 formulaire P0 à l inscription + choix du réel simplifié en franchise de TVA.
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- 1 courrier au RSI pour confirmer l’exonération de charges sociales
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- une inscription au CGA dès le début malgré les réticences de mon EC (et oui ça lui fait du boulot en plus) mais au moins je peux déduire les frais du CE + CGA directement de mon impôt sur le revenu => 915€ d’IR par an en moins à payer c est toujours ça!). Bon mon EC n ’a tjrs pas compris qu il ne fallait pas l imputer dans mon compte de résultat puisque je déduis déjà ces frais sur mon IR mais bon…
- un amortissement du bien ventilé par composant.
Si à mon tour je peux apporter mon aide à d’autres ce sera avec grand plaisir!

Bonsoir,

Aujourd’hui je viens de recevoir un imprimé CFE du service des impôts où j’ai fait ma déclaration P0I,
j’ai survolé la notice et je crois comprendre (???) paragraphe B1, que seules les entreprises ayant une activité de location nue à usage autre qu’habitation, et d’un montant supérieur à 100 000 € sont soumises à la CFE ………….
je suppose que cet imprimé servira à m’adresser la taxe foncière ?  j’aimerais vos avis, car j’ignore quelles taxes on peut payer en tant que LMNP …
Merci de vos éclairages !

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#150 03/12/2012 20h22 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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@cocobi  Tout dépend comment vous exercez l’activité de LMNP. SI vous êtes en relation avec les occupants des logements meublés, vous devrez payer la CFE.

Lire message #31 de LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée (2/10) :

GoodbyLenine a écrit :

Pour info sur la Taxe pro (et la CFE, son successeur) en cas de meublé géré (EHPAD, résidence étudiante ou d’affaire, etc.) :

"Taxe professionnelle et location meublée Le ministre de l’Economie et des Finances vient d’indiquer que l’administration se conformera à la solution retenue par le Conseil d’Etat le 24 mars dernier (L’Agefi Actifs, n°256, p.7) concernant le régime de taxe professionnelle pour la location de meublés. «Des instructions ont été données aux services afin que les litiges en cours soient réglés conformément à cette solution», a-t-il précisé. Pour rappel, n’est pas redevable de la taxe professionnelle le donneur à bail, propriétaire ou locataire, dont l’action se limite à fournir un logement garni de meubles à un preneur, locataire ou sous-locataire. Dans cette hypothèse, l’activité professionnelle, qui implique la mise en œuvre de moyens matériels ou intellectuels, est exercée par le preneur lui-même qui dispose du local en vue de le sous-louer à des tiers et pour son propre compte. A ce titre, le preneur à bail est, seul, redevable de la taxe professionnelle. JOAN n° 92.787 du 28 novembre 2006 "
(source : Actualité financière et économique - Information finance avec l’Agefi)

Ceci m’a même permis de réclamer un dégrèvement de la taxe pro. J’avais à l’époque écrit au fisc que "Notre cabinet comptable nous informe qu’en vertu de la jurisprudence du conseil d’Etat (CE 24/03/06, n°269716) nous sommes totalement exonérés de la taxe professionnelle. En effet, notre activité est la location meublée exploitée par l’intermédiaire d’un bail commercial.", le fisc avait demandé une copie des baux commerciaux, puis à réception procédé au dégrèvement de la taxe pro (pour l’année N et l’année N-1 pas encore prescrite) que j’avais sollicitée, et je n’ai plus reçu d’avis de taxe pro ou de CFE depuis.


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