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[+1] #1 28/03/2012 11h09
- patrick
- Membre (2011)
- Réputation : 47
Bonjour,
Vous n’êtes pas obligé d’avoir des factures distinctes, vous pouvez avoir une seule facture, il faut simplement ventiler les postes en fonction de leur nature ( charge ou immo).
La taxe foncière si elle est relative à des appartements portés à l’actif doit être passée en charge, en totalité ou au prorata. Mais normalement, le notaire vous donne un décompte du prorata qui est à votre charge ( donc à passer en charge).
Faites attention, ce n’est pas facile de faire soi même la comptabilité d’un LMNP. Il se trouve que je suis expert-comptable, actuellement en train de faire un dossier LMNP assez complexe et que je suis venu faire un petit tour sur le forum pour me décontracter un peu. Je parle donc en connaissance de cause…
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[+1] #2 30/03/2012 14h31
- crosby
- Membre (2011)
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Freesas a écrit :
Je viens d’appeler le centre des impot
Bonjour,
Juste une remarque en passant : c’est bien d’appeler les impôts pour demander des renseignements, mais il faut bien noter que ce qu’on vous dit oralement n’a strictement aucune valeur probante. Si l’information est erronée, et que vous finissez avec un contrôle qui coûte cher, ça ne sera pas une défense. Il m’est arrivé maintes fois d’entendre des discours totalement aléatoires de la part de cette administration. Je connais trois méthodes pour y pallier :
1 - Vous parlez à quelqu’un de gradé (un directeur). Mais pas facile si vous avez juste une "petite" question et si vous n’êtes pas une grosse société
2 - Vous demandez à un avocat fiscaliste compétent. Mais ça coûte cher
3 - Retour à la case départ, il vous faut trouver les références écrites, chercher dans le CGI, le Lefebvre fiscal, etc…
Je rajouterais que pour ces questions, c’est bien de demander sur un forum, mais vous vous devez, je pense, de vérifier par vous même ces informations auprès d’une source incontestable.
PS : d’ailleurs, pour les gens qui proposent gentiment des réponses, c’est bien aussi de systématiquement citer les sources écrites.
PS2 : Il pourrait être utile d’avoir un fil où mettre des listes de références utiles en droit des sociétés, droit fiscal, etc. Ainsi quand qqun pose une nouvelle question, et qu’une réponse est apportée sur le forum alors si cette réponse fait référence à de nouvelles sources elle peuvent être rajoutées dans le fil en question.
Dernière modification par crosby (30/03/2012 14h36)
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[+1] #3 30/03/2012 15h39
- GoodbyLenine
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Pouvez-vous citer une source, un texte réglementaire, qui indiquerait qu’il faut effectivement faire une P0 pour l’activité de LMNP ? (pour le moment, on n’a eu que des "affirmations gratuites" sur le forum et un avis oral du centre des impôts)
Le livre de Me Le Boulc’h n’en parle pas, et indique juste que toute location meublée qui n’est pas du LMP est par définition du "LMNP".
IL est aussi possible de demander une réponse écrite au centre des impôts…
(Pour ma part, je suis LMP, via une SARL, et il y a donc eu une P0 et tout le reste, lors de la création de l’activité.)
Pour la TVA, si j’ai bien compris ce que m’expliquait mon comptable, chaque investissement (dans un local loué ensuite meublé) sera ou ne sera pas au régime "avec TVA" ou "sans TVA" (selon diverses conditions, décrites par ex. dans le bouquin de Me Le Boulc’h). On ne récupèrera la TVA et ne collectera de la TVA que pour les biens "avec TVA". Les frais "communs" seront traité au prorata (pas simple à faire tout seul !). Une complication supplémentaire avec la hausse du taux de 5.5% à 7.0% au 1er janvier 2012 : une location meublée en EHPAD restera à 5.5%, tandis qu’une location meublée en résidence étudiante, ou en clinique (par exemple) passe à 7.0% (j’ai du aller lire les décrets d’application pour comprendre tout ceci en détail ! quelles complications !, lire investissement lmnp en ehpad et changement de gestionnaire).
Dernière modification par GoodbyLenine (30/03/2012 15h50)
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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[+1] #4 30/03/2012 21h44
- Philippe30
- Membre (2011)
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ZX-6R a écrit :
Autre forum vidé suite au départ d’un pilier qui malgré un tempérament bien trempé avait réponse à pratiquement tout sur l’immobilier et la location meublée en général.
Oui je le connais personnellement , il est parti car il en avait marre de passer beaucoup de temps à répondre sans aucun remerciement , avec toujours des remarques acerbes.
Ce forum à perdu beaucoup de son intérêt , les questions et les réponses sont devenues très courtes comme vous le savez.
Les forums fonctionnent par l’implication de leurs membres et notamment de quelques membres que l’on peux nommer des piliers de forum.
Certains devrait être attentif dans leur remarque car il ne faut pas oublier que les intervenants sont bénévoles et ce n’est pas les bonnes ou mauvaises notes qui me motive, ma motivation est d’aider les autres.
Ce n’est pas la première fois que je suis attaqué par un donneur de leçon qui pense tout savoir et dont la présence s’est fait discrète pendant une dizaine de jours , aucun post mais un passage vers 5 heures du matin probablement du fait d’un décalage horaire.
Philippe
Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT
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[+1] #5 02/04/2012 10h22
- freesas
- Membre (2011)
- Réputation : 13
Merci à tous pour vos commentaires pertinents et du temps consacré à mes questions, j’ai maintenant une bonne vision des choix qui s’offrent à moi
Entre la théorie et la pratique il y a parfois bien des écarts et vos expériences partagées ici font pour moi tout l’intérêt de ce forum.
Pour l’instant je ne possède que 3 studios meublés dont 2 partiellement à rénover, c’est le début et si cela fonctionne je vais probablement acquérir d’autres biens (l’effet boule de neige… )
L’objectif principal étant d’abord un complément retraite/salaire et si je le "sens" bien pourquoi pas diminuer mon activité principale (indépendant en informatique) pour passer LMP et m’occuper plus de mon patrimoine immobilier.
A horizon de 10 ans je pense maintenir mon activité principale voir au besoin repasser salarié (enfin j’en doute une fois qu’on a goûté à la liberté…).
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[+1] #6 02/04/2012 10h51
- Philippe30
- Membre (2011)
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freesas a écrit :
L’objectif principal étant d’abord un complément retraite/salaire et si je le "sens" bien pourquoi pas diminuer mon activité principale (indépendant en informatique) pour passer LMP et m’occuper plus de mon patrimoine immobilier.
De l’informatique à l’immobilier , je connais le chemin…..
Tu gagnes en sérénité et en tranquillité de vie
Philippe
Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT
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[+2] #7 10/08/2012 14h23
- freesas
- Membre (2011)
- Réputation : 13
Bonjour,
comme ce sujet remonte à la surface je confirme que dans mon cas (LMNP) j’ai rempli une P0i dont voici l’exemple qui pourra vous servir (validé par un EC au passage mais cela ne prouve rien):
Néanmoins à ce jour je n’ai encore reçu aucun papier de l’administration (avec mon numero de siren), déjà 2 mois que j’ai reçu l’accusé de réception, wait and see…
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[+1] #8 18/08/2012 06h01
- Philippe30
- Membre (2011)
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cocobi a écrit :
Si je parle d’amortissement, c’est que j’ai des revenus fonciers (location meublée) et que je souhaite déclarer aux frais réels pour bénéficier des amortissements,
puisque seul un logement meublé déclaré au réel permet cette méthode (c’est bien ça ?)
attention à la confusion ,vous avez des revenus locatifs qui se décompose en 2 types de revenus :
revenus fonciers = location nue
revenu BIC = location meublé
cocobi a écrit :
Cela dit, vos réponses me laissent perplexe, et je vais retourner voir ce qu’il est dit sur le forum universimmo, spécialisé en immobilier.
Je connais bien ce forum sur lequel j’ai le même profil.
Spécialisé en fonction des intervenants présents , le niveau à beaucoup baissé depuis 1 an.
cocobi a écrit :
Je me trompe peut-être, mais j’ai toujours compris que le déficit BIC n’était bien sûr pas déductible des autres revenus, mais reportable pendant 9 ans, sur des REVENUS BIC également, donc sur mes prochains loyers.
Ce sont les déficits fonciers issus de la location nue qui peuvent être reporté sur 9 ans.
Ces déficits fonciers imputables en déduction de vos revenus à hauteur de 10.700 € par an et reportables si le déficit est supérieur à 10.700.
cocobi a écrit :
ET que les amortissements non utilisés pouvaient être reportés à l’infini, jusqu’à un exercice où le résultat sera excédentaire, voici un extrait de l’autre forum (concernant les LMNP au régime réel simplifié) :
Vous pouvez commencer à amortir un bien en location meublé quand vous le souhaitez.
Il n’est pas nécessaire de le faire au début de votre location lors de la première année , par contre il est recommandé de faire évaluer la valeur du bien lorsque vous souhaitez l’amortir comptablement car c’est la valeur à la date du début de l’amortissement qui sera prise en compte.
cocobi a écrit :
les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs
ou encore :
En periode déficitaire,
-L’amortissement ne peut pas toujours être totalement utilisé. Mais l’amortissement écarté par les règles fiscales (détaillées plus loin) est utilisable ultérieurement sans limite de temps
Encore une fois il s’agit de déficit foncier ( location nue ) car vous pouvez aussi faire de l’amortissement quand vous faites des travaux importants.
Par exemple refaire un toiture ne se passe pas en charge mais en amortissement mais toujours dans le cas du déficit foncier.
cocobi a écrit :
Et finalement, vous ne me dites pas ce que je dois faire des frais d’agence ! Il va de soi que je vais prendre un expert comptable !
Frais d’agence = frais
Regardez dans mon message d’hier à 19h29
Vous mélangez beaucoup de terme et de notions , prenez aussi le temps de lire les réponses fournies.
Philippe
Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT
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[+1] #9 23/09/2012 14h36
- cholemat
- Membre (2012)
- Réputation : 2
oui, c’est ça. C’est le même principe qu’un crédit d’impôt… même si cela ne peut vous offrir un remboursement de la part du Trésor Public.
Blog plaisir www.passion-locatif.com
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[+1] #10 01/10/2012 21h02
- cholemat
- Membre (2012)
- Réputation : 2
Si votre appartement est bien placé, en bel état, dans le centre de Dijon, les étudiants n’y resteront pas qu’un an. Généralement, les étudiants cherchent dès le mois de juin pour ne pas se retrouver à récupérer… les restes.
C’est la raison pour laquelle j’estime (et je suis peut-être le seul) qu’il vaut mieux, à Dijon ou dans des villes étudiantes comme Reims ou Troyes, de ne pas augmenter les loyers mais faire payer les charges réelles au locataire. Quand vous avez acheté votre appartement, la rentabilité vous satisfaisait. Pourquoi vouloir gagner quelques euros et risquer de perdre un locataire ?
Blog plaisir www.passion-locatif.com
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[+1] #11 05/12/2012 17h08
- minus
- Membre (2012)
- Réputation : 1
freesas a écrit :
minus a écrit :
- Les frais de notaire imputés la 1ere année pour créer un déficit important reportable sur plusieurs années.
- 1 courrier au RSI pour confirmer l’exonération de charges sociales
- 1 courrier aux impots pour être taxée au minimum pour la CET. (environ 350€ pour 2012).
- un amortissement du bien ventilé par composant.Bonjour Minus,
merci pour ce récapitulatif!
les points cités m’intéressent:
- frais de notaire et amortissements, c’est l’EC qui a géré dans la déclaration?
- Pour les courrier pouvez vous nous dire ce que vous avez écrit et à qui? au CFE?
De mon coté J’ai reçu confirmation de mon inscription LMNP au bout de 4 mois et surprise je suis en forme juridique de profession libérale activité etude/ingénierie…avec date de création en 2009…
Après renseignement auprès de mon EC les impôts reprennent ma 1ère identification en tant qu’autoentrepreneur (statut abandonné depuis 2 ans), j’ai quand même de gros doute sur les conséquences, des avis? je vais les contacter directement pour en avoir le coeur net…
Bonjour Freesas,
Désolée pour ma réponse tardive.
Pour le P0 : il faut l"envoyer dans le mois qui suit l acquisition du bien, c est mon EC qui a gérer la déclaration, j ai juste eu a lui fournir:
nom et prénoms
date et lieu de naissance
nationalité
adresse
numéro de sécurité sociale
nom des caisses maladie et retraite auxquelles je souhaitais adhérer en qualité de TNS
Date de de début d activité (date d’acquisition du bien immobilier)
+ copie d’une pièce d’identité
+ justificatif de domicile
+ déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation
Je n’ai eu aucun souci avec le CFE, je ne pourrai pas t en dire plus sur les conséquences de ton statut de profession libérale…
5 mois apres mon debut d activité, j ai recu un avis d acompte sur la TVA de la part des impots. Etant en franchise de TVA mon EC m a demandé de leur envoyer le courrier suivant:
_________
Pour faire suite à l’envoi de votre déclaration de TVA, je tenais à vous préciser que mon activité consiste à louer des appartements meublés. En vertu de l’article 261 D, 4° du CGI, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA.
De plus, je n’effectue pas de :
- prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
- prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés ;
- prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées ;
- prestations para-hôtelière ;
- prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.
Dans ces conditions, n’étant pas redevable de la TVA, je vous demande de ne plus m’envoyer de déclaration de TVA
Je vous remercie de la bonne suite que vous apporterez à mon dossier.
____________________________________
Je n’ai pas le courrier du RSI sous la main ni celui aux impots pour la CFE, je regarderai lundi au travail et je vous le mettrai en ligne.
Pour les frais de notaire, j ai demandé à l’EC de les ajouter dans le 1er exercice en charge d exploitation et il les a déclaré sur la 2033-B sur la ligne 242 avec l’ensemble des charges (assurance, pub…)
Pour l amortissement, il etait de 7389 en 2010, voici l ensemble des pages sur lequel il apparait sur la 2033.
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[+1] #12 23/01/2013 16h07
- freesas
- Membre (2011)
- Réputation : 13
Oui P0i = LMNP et P0 CMB = LMP, LMP= inscription au registre du commerce .
Je ne saisis pas votre idée de commencer par être LMP en remplissant une P0 CMB si vous ne remplissez pas les critères, vous serez j’imagine "dégradé" en LMNP mais vous allez surement devoir payer des taxes supplémentaires étant inscrit au registre du commerce. En gros vous n’avez rien à y gagner de mon point de vue.
Il y a une file initiée par GBL sur ce statut si mes souvenirs sont bons! vous y trouverez surement votre réponse.
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[+1] #13 07/02/2013 13h30
- pilou
- Membre (2012)
- Réputation : 2
Petite precision qui peut faire gagner du temps dans votre declaration: depuis le 1er janvier 2013, ce n’est plus aupres du service des impots des entreprises qu’il faut adresser le P0 i mais au greffe du tribunal de commerce, service Documentations et Etudes.
Pour les appartements situes a Paris: GTC 1 quai de la corse 75181 PARIS CEDEX 04
tel: 0891017575
Envoyer votre P0 i en 2 exemplaires accompagnés d’une lettre indiquant le lieu de votre bien et de vos coordonnées.
www.greffe-tc-paris.fr
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[+1] #14 20/04/2013 12h00
- Kool31
- Membre (2011)
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Je viens de voir mon expert comptable et je vous joint la feuille pour les calculs d’amortissements qu’elle utilise.
Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire
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[+1] #15 02/07/2013 19h35
- GoodbyLenine
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C’est toujours d’actualité (mais pas si vous louez directement à celui qui occupe le logement), et il vous suffit de faire le courrier qui va bien (attendre ne sert à rien). Par contre il me semble me souvenir que mon expert-comptable avait à l’époque indiqué que certains centres des impôts étaient réticents (mais au moins ils doivent alors faire un rejet écrit et motivé, ce qui vous permettra d’aviser selon leur arguments).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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[+1] #16 03/07/2013 13h35
- Boubouka
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Grand merci GBL.
J’ai fait mon excel, que je mets à disposition de ceux qui souhaitent l’utiliser ou proposer des améliorations. consultable en cliquant ici.
Comptabilité LMNP.xls - Google Drive
L’objectif étant d’avoir un outil permettant la comptabilité LMNP par soi-même (comme ISA).
J’ai un autre fichier avec tous les flux de trésorerie à partir duquel j’importer les charges.
Encore quelques questions précises.
- Frais de notaire : amortissable ou charge ? si amortissables quelle durée, notamment par rapport à la durée du prêt ? Certains ici disent 10 ans, j’ai vu ailleurs préconisation pour une durée supérieure à celle du prêt.
- CSG : est ce que les BIC LMNP sont soumis à la CSG/CRDS/etc (15,5%), comme les revenus fonciers classiques ? ou c’est un autre taux ?
- Où se renseigner pour le % amortissable sur la valeur du bien ? le centre des impôts ? (j’ai pris à la louche 70%)
- Le fond de roulement versé au syndic peut il rentrer dans la catégorie charges le jour de l’achat et revenus autres le jour de la revente ?
- Les frais pour le crédit foncier, rentrent -ils dans la catégorie charges ou primes d’assurance au début et revenus divers à la fin du prêt ?
- Enfin concernant la taxe pro , je vais faire une simulation pour savoir si les amortissements couvrent cela. Néanmoins, si le 600€ sont exact, les frais amortissables (notaires, travaux, etc) couvrent largement 30 ans de cette taxe.
désolé si je pose beaucoup de questions, mais j’essaie de faire correctement pour éviter des surprises à l’avenir et mettre à disposition un outil qui tient la route.
Merci encore de votre aide d’une grande utilité.
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[+1] #17 31/08/2013 14h36
- GoodbyLenine
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Dans tous les cas (1., 2. ou 3.), l’amortissement commence lorsque l’appartement est inscrit comme immobilisation au bilan de l’activité de location meublée (ce qui impose de tenir correctement une comptabilité). Dans les cas 2. et 3. se pose les questions d’évaluer correctement la valeur du bien au début de l’activité, de déterminer les dates respectives de début d’activité/d’amortissement/de location effective (pas forcément concomitantes), et du traitement de l’emprunt utilisé pour financer le bien (transfert au bilan de l’activité de loc meublée, pour imputer les intérêts en charge).
Dans tous les cas il est sans doute préférable de formaliser le début de l’activité de location meublée par une déclaration (P0 ou autre, celle qui est appropriée) au fisc.
Il en faut pas oublier (en particulier dans vos cas 2 et 3) qu’en cas de revente de l’appartement, c’est la taxation des personnes privées sur l’éventuelle plus-value qui s’appliquera (à partir du 1/09/2013 exonération après 23 ans pour l’IR et 30 ans pour les PS, depuis l’achat initial, selon les formules compliquée parues au BODIP).
Ne pas oublier que pour louer en meublé, il faut … qu’il y ait de la demande pour le type de bien concerné en meublé (et pour les N prochaines années).
Dans votre cas, il y a un autre aléas potentiel à prendre en compte (avant d’acheter une RP avec le projet de le louer meublé d’ici 5 ans) : une évolution possible de la législation ou de la fiscalité en ce qui concerne la location meublée (qui pourrait vous impacter d’autant plus si elle intervient avant le début de l’activité de location meublée).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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[+1] #18 05/06/2014 00h32
- TheVoid
- Membre (2014)
- Réputation : 4
Bonsoir Boubouka,
Boubouka a écrit :
J’ai fait mon excel, que je mets à disposition de ceux qui souhaitent l’utiliser ou proposer des améliorations. consultable en cliquant ici.
[…]
Je viens de jeter un oeil rapidement à votre fichier, il me semble que le calcul du déficit foncier n’est pas correct. En effet, vous incluez l’amortissement dans ce calcul, or l’amortissement ne peut que réduire le résultat d’exploitation, mais pas créer de déficit, comme indiqué ici par exemple :
LMNP : les déductions possibles en régime réel
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[+1] #19 11/03/2018 20h22
- Candy
- Membre (2017)
- Réputation : 8
Je crois que cette année suite au passage au plafond de 70k en micro, le delai pour paser au réel est proroger. D’autre part, j’ai lu sur ce forum des membres qui ont fait une demande avec un mois de retard et ils ont pu passer au réel.
Il faudrait téléphoner à votre centre des impots, et trouver "le" bon interlocuteur qui sache!
Attention vous ne pouvez pas passer au réel que ce nouveau bien, tous vos meublés (touristique et non touristique) seront au réel…
Micro foncier + LMNP en micro
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[+1] #20 19/03/2019 16h07
- Dicci
- Membre (2017)
- Réputation : 44
OnclePicsou a écrit :
Bonjour,
J’ai deux questions concernant le remplissage du formulaire P0i.
1) Quelle date de début d’activité doit-on renseigner ? En effet j’ai acheté en soldes un canapé quelques semaines avant l’achat de mon studio LMNP. J’ai précisé sur la facture "LMNP NomdeFamille" pour rattacher le mobilier à mon activité. (j’ai eu ce conseil via un comptable).
Cependant je m’interroge sur la date de début d’activité à préciser dans le P0i. Doit on préciser un début d’activité au moment de la 1ere facture ?
2) Auparavant en couple, nous avons eut un LMNP avec un N° de SIRET. Ma situation a changé suite à un divorce.
Dois-je cocher "OUI" à la question "Avez vous déjà exercé une activité non salarié" ? (en tout début de déclaration du P0i, onglet 1)
Merci de vos retour,
1) Je crois qu’il est théoriquement impossible de comptabiliser une charge ayant eu lieu avant le début de l’activité… ça paraît logique dit comme ça. Cependant, la date de début d’activité n’est pas forcément celle du jour de la signature de l’acte définitif de vente : si vous avez acheté un canapé au titre de votre activité LMNP, c’est que quelque part votre activité existe déjà. A votre place, j’inscrirais au p0i la date d’achat du canapé comme date de début d’activité.
Attention, il est par ailleurs conseillé de faire sa déclaration dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Je ne sais pas ce que vous risquez (pas grand chose selon moi si ça reste raisonnable) à le faire en retard mais soyez vigilant tout de même.
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