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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/10/2011 22h12 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Dans 3 mois, je vais travailler à l’étranger et n’occuperais plus mon appartement qui est ma résidence principale que je possède depuis 4 ans. Par ma nouvelle situation professionnelle, je vais pouvoir accéder au crédit en devise qui offre des taux défiant toute concurrence.
Avec ce crédit en devise, j’aimerais continuer à investir dans l’immobilier en france.

Donc je ne sais pas quoi faire avec ma RP :
1/ Racheter mon crédit et mettre l’appartement en location ? Au vue du restant à rembourser et des loyers pouvant être pratiquer, j’arriverai à faire une opération blanche (loyer = mensualité du crédit). Mais qu’en sera t il le jour ou je voudrais la vendre (impot ?)
2/ La vendre et racheter autre chose ? Sachant qu’en la vendant je devrais pouvoir gagner 18% de plus-value sans payer d’impot  (??) comme il s’agit d’une résidence principale.

Qu’est ce que vous en pensez ?

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#2 30/10/2011 22h54 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
Réputation :   17 

Si dans le premier cas vous faites une opération blanche et dans le second cas vous gagnez 18% de PV immédiate, il n’y a pas trop de question à se poser, à mon avis…

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#3 30/10/2011 23h48 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Si vous n’avez pas le projet de revenir habiter cette bientôt "ex-RP", et que ce n’est pas un investissement optimum (i.e. avec un bon rendement + perspectives de plus-value, par rapport aux risques pris), il serait peut-être plus pertinent de céder cet appartement et d’investir dans autre chose de plus optimum.


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#4 31/10/2011 10h01 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Kiceca
Invité

attention aux crédits dans une devise destinée à financer un achat dans une autre devise.

Parfois ce peut être une excellente affaire, mais parfois cela peut s’avérer une vrai bérézina.

Il me semble qu’en bonne gestion il convient de financer systématiquement l’investissement dans un pays dans la monnaie de ce même pays.

A part peut être dans le cas des frontaliers ( comme ceux qui travaillent en Suisse, sont payés en Francs Suisses, vivent en zone euro et financent l’acquisition d’un bien en zone euro avec un prêt dans la même monnaie que celle de leur salaire ).

 

#5 31/10/2011 11h39 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Si vous n’avez pas le projet de revenir habiter cette bientôt "ex-RP", et que ce n’est pas un investissement optimum (i.e. avec un bon rendement + perspectives de plus-value, par rapport aux risques pris), il serait peut-être plus pertinent de céder cet appartement et d’investir dans autre chose de plus optimum.

D’apres mon calcul, le rendement devrait etre de 4.2%. Par contre, dans le calcul du rendement, j’ai pris en compte les taux d’interets du crédit, est-ce juste ?

La perspective de plus-value reste une inconnue, mais comme je le disais, d’après le prix de vente d’autres appart similaires au miens, je peux deja considérer une plus-value de 18% depuis 4 ans.

Kiceca a écrit :

A part peut être dans le cas des frontaliers ( comme ceux qui travaillent en Suisse, sont payés en Francs Suisses, vivent en zone euro et financent l’acquisition d’un bien en zone euro avec un prêt dans la même monnaie que celle de leur salaire ).

Effectivement ca sera mon cas. Après mes différentes recherches, tant que le salaire perçu est en devise, il n’y a aucun risque. Par contre, si le salarié devait revenir en france et percevoir un salaire en Euro, le crédit serait fonction des cours des devises - donc bien trop risqué.

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#6 10/11/2011 13h05 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
Réputation :   

Comment ça se passe pour l’impot sur la PV dans le cas d’une revente après une occupation identique à :
- 4 années d’occupation en tant que résidence principale
- puis mise en location du bien pendant 2 ou 3 ans
- puis mise en vente de la RP

Sachant que c’était ma RP, serais je exonéré ? ou est-ce que le faite de passer en location annulera tout les privilèges liés à la RP ?

Merci

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#7 10/11/2011 13h25 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
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La seule chose qui compte est le statut du logement au moment de sa vente.
Si c’est votre RP, pas d’impôt sinon impôt sur les PV.

Evidemment si le logement est "redevenu" votre RP très peu de temps avant sa vente, il y a un risque de requalification fiscale.
--
EDIT : un lien interessant du PAP : http://www.pap.fr/argent/impots/exonere … pale-a1312
--

Dernière modification par Motus (10/11/2011 13h30)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#8 10/11/2011 16h44 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Modérateur
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ompp a écrit :

D’apres mon calcul, le rendement devrait etre de 4.2%. Par contre, dans le calcul du rendement, j’ai pris en compte les taux d’interets du crédit, est-ce juste ?

Le rendement à considérer, pour un bien qu’on possède et qu’on envisage de vendre, est :
    revenus perçus (net de frais, impôts, etc.) / valeur perçue en cas de vente (net de tout aussi)

à comparer avec le rendement d’un autre bien qu’on envisage d’acheter :
    revenus perçus (net de tout, impôts, etc.) / valeur payée lors de l’achat (incluant tout : frais, etc.)

En ce qui concerne l’impact des emprunt, une manière simple de faire est d’intégrer les frais associés aux emprunts (en particulier : IRA et levée d’hypothèque en cas de vente, frais liés au prêt en cas d’achat) à la valeur perçue ou payée pour le bien, mais pas le capital emprunté (pour lequel on paie un "loyer" sous forme d’intérêts tant que l’emprunt court). Si le taux d’intérêt de l’emprunt est très différent de celui du marché  ou/et de celui du rendement du bien, il faut intégrer cet avantage/inconvénient dans le calcul du rendement (mais ça devient plus complexe).

Il convient aussi de tenir compte d’éventuelles perspectives de plus-values futures, mais avec réalisme et prudence.

A votre place, je mettrais mon actuelle RP en vente pour la céder avant de partir à l’étranger.


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#9 25/09/2015 17h49 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
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Bonjour a tous les membres du forum,

Comme la plupart des membres, je viens faire appel a la sagesse populaire/forumesque afin de prendre une decision concernant notre ex-residence principale situee en France dans le 91 dans une petite ville calme (Montlhery) situee a environ 15min en voiture de bonnes station du RER C. ou D.

Cette maison est toute neuve (construction a peine finie - construction 2015 - et finition haut de gamme - elle devait etre initialement pour notre famille): 4 chambres, 2 SdB, 170m2 habitale + 50m2 de sous sol et 70m2 de terrasse sur un terrain de 850m2. La valeur locative est de l’ordre de 1,500-1,800 Euro par mois hors charges.

Cote charge, il y a un emprunt a rembourser pour encore 9 ans et qui requiert 2,000 euros par mois.

Nous sommes aujourd’hui installes a Londres pour une periode indeterminee mais sans doute de plusieurs annees. En d’autres termes, nous ne savons pas quand nous pourrions eventuellement rentrer en France dans notre maison. Toutefois, il nous serait agreable de garder la maison comme une sorte de residence secondaire ou nous pourrions passer des WE et les vacances scolaires sachant que notre famille demeure egalement dans les environs.

Notre dileme est le suivant, sachant que nous ne comptons pas vendre cette maison: louer ou ne pas louer? Et si louer, quel serait le cadre optimum pour ne pas se trouver, si retour imprevu et impromptu en France, avec un locataire beneficiant d’un bail classique et donc qu’il sera delicat a deloger avant le terme de son bail.

Existe-t-il des dispositifs/cadres legaux pour la location permettant une plus grande souplesse, quitte a sacrifier sur le montant du loyer. J’ai entendu parler de la possibilite de conclure un bail pour une location nue de moins de trois ans, sous reserve de definir un evenement precis declenchant la fin du bail: est ce toujours possible suite a la loi ALUR? Qu’en est il de la location meublee: je ne sais pas si cela a du sense pour une maison familiale de ce type (y a-t-il un marche)?

Je suis ouvert a toute suggestion et remercie par avance les personnes qui prendront le temps (i) de me lire et (ii) de me repondre.

Bien cordialement a tous et un special merci au createur de ce foum et a tous ceux qui l’anime et le font vivre.

PS: desole pour les accents, mais la ou j’ecris les claviers ne sont pas equipes.

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#10 27/09/2015 13h33 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
Réputation :   85 

Bonjour,
Regardez sur Wimdu ou Airbnb s’il y a ce genre de maison dans cette zone a louer en saisonnier. C’est ce qu’il y a de + flexibl, vous touchez des loyers et vous etes libre de recuperer le bien quand vous voulez y compris pour des vacances en France. Le seul probleme est la mise en place de la gestion a distance, il faut une personne de confiance et cela demande un certain travail pour gerer l’annonce et les vacanciers.


Parrain de mon adorable filleule

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#11 27/09/2015 14h21 → Expatriation : vendre ma résidence principale ?

Membre
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Je n’avais pas de maison mais un appartement en centre ville, c’est plus simple.

Je l’ai loué meublé pour pouvoir résilier le bail de 1 an renouvelable (et non 3 ans comme en nu) pour parer à la possibilité de mon retour rapide (qui ne s’est pas produit finalement).

Je ne sais pas en effet s’il y a un marché pour louer votre maison meublée mais il faut un minimum d’équipement pour louer meubler et le locataire qui a son propre mobilier peut mettre le vôtre à la cave.
J’ai eu de la vacance sur la location de mon appart (environ 1 an et demi sur 4 ans) et à chaque fois l’agence me disait: ’s’il était loué nu il partirait demain’. D’ailleurs je n’ai aucun avantage prix à le louer meublé, il est au prix d’un appartement nu.
Le profil des locataires semble aussi plus ’fragile’ que sur de la location nue (on prend les personnes qui veulent du meublé et qui ne sont pas nombreuses).

L’idéal pour vous serait de louer meublé à un cadre dirigeant d’une entreprise étrangère. Vous devriez vous renseigner dans une agence immobilière de La Défense par exemple pour voir s’il y a un marché.

Pour en profiter les week-ends c’est exclu, le locataire y est à plein temps. ;-) Quand je rentre je suis à l’hôtel où chez des amis.


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