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#1 22/09/2015 23h49 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Bonjour

Après lecture de plusieurs topics sur ce forum, j’avoue être un peu perdu, et je sollicite l’aide de membres plus calés que moi en immobilier (ce qui n’est pas bien dur).

Propriétaire d’un appartement ancien (1914) acheté en 2009 qui constitue ma RP, je m’expatrie, et me pose la question de la vente ou de la mise en location.

*A la vente, je suis à priori à peu près à zéro, en m’étant logé pendant 6 ans (je perds peut être les frais de notaires/agence, ca dépendra du prix exact de vente… Et bien sûr les intérêts bancaires). Il n’y a donc pas de PV à espérer, sauf que j’ai peut être l’opportunité de vendre un lot (une chambre sous combles) qui intéresse un autre propriétaire, et qui ne devrait, d’après les agences immobilières interrogées, pas modifier le prix de vente de l’appartement qui compte déjà de nombreux espaces de stockages (grenier, cave, appentis de jardin). Mais cette cerise sur le gâteau de la vente à part marche aussi pour la location.

*En location, c’est bien là que je ne parviens pas du tout à évaluer l’opération, n’ayant pas d’expérience. Tant du point de vue des charges que de celui des impôts.

IMPOTS
J’ai contacté le service des impôts des particuliers, que les membres expatriés disent très réactifs, pour faire le point sur la fiscalité à laquelle je serai soumis, mais je n’ai pas reçu d’autre retour que l’accusé de réception… Je suppose que leur réticence à répondre en ce moment vient des "doutes" sur l’imposition ou non de la CSG/CRDS aux non résidents, déjà débature ici et dans la presse récemment. 15% de différence, c’est certain, ça change la donne.
Je n’arrive pas non plus à savoir si je pourrais, en tant que non résident, faire du déficit foncier sur les travaux à venir.

STATUT
Le bien ne se prête pas à la location en collocation (une grande et une petite chambre), et je ne crois pas non plus au meublé (3m de hauteur de plafonds, tout en parquets, 3 cheminées…) donc c’est rapé pour du LMNP. Ce qui m’amène à une "classique" location nue, avec tous les inconvénients que celà représente.

CHARGES
L’immeuble est en excellent état, dans une rue très cotée de ma ville de province. Façade (2001), toiture (2004), communs (2008), charpentes et appentis (2014) ont été refaits, le rythme des travaux est régulier, raisonnable et de qualité (petite copro en syndic bénévole).
L’appartement est un T3-4 en excellent état, salle de bain refaite en 2014, cuisine rafraîchie cette année, fenêtres toutes changées…. Une chaudière à changer dans les 5-10 ans et un peu d’électricité je pense à prévoir.

Bref, le bien est très bien entretenu, il n’y a pas de "gros loup", mais il y a des travaux réguliers à prévoir (re-toiture, chaudière…)

Clairement, je dois prendre une agence, n’étant même pas en France pour gérer. Mais je n’ai aucune confiance dans ces gestionnaires et leurs frais semblent énormes… Bien que je pourrai sans doute les passer en déficit?

SIMULATION
Ma mensualité est de 900€/mois, il reste 10 ans, le taux renégocié en 2014 est variable, pour 2016 de 1,14% (capé 2,4%), soit pour 2016 des intérêts annuels d’environ 900€
Le loyer estimé est de 650-700€ sans les charges (eau électricité, pas de charges de copropriété)
Mon TMI est de 41%
Taxe foncière 905€/an
La gestion locative (fourchette haute ici) est estimée à 9% des recettes (!!)

Soit un loyer estimation basse, sans vacance locative de 650*12= 7 800€/an
Des charges de: (900*12)+905 +(9%*7800)=12 407€ de sorties annuelles
Dont, je crois, charges déductibles par "déficit foncier": 900€ d’intérêts et 9%*7800=1600€/an déductible (plus les travaux).

Soit un effort d’épargne BRUT de 4 607€/an ou 384€/mois, sans tenir compte des travaux inévitables et des éventuelles vacances locatives.
Avec ce genre de chiffres, si je peux faire du déficit foncier en tant que non résident, serais je imposable sur ces revenus? Sans celà je ne vois pas comment ça passe. En revanche, ce chiffre de 300-400€/mois d’effort d’épargne plus quelques  travaux ponctuels me semblent réalisables.

Je peux (et je souhaite) fournir un effort d’épargne de 400-500€/mois. Ce bien était parfait comme RP, mais il me semble moins idéal à louer. Si je revends ce bien, je reprendrais très certainement un autre bien plus modeste (type studio en LMNP dans une ville plus dynamique) afin de conserver une patte immobilière locative à mon patrimoine et un crédit pour capitaliser. Mais vendre pour racheter, celà signifie de nouvelles démarches, qui engendreront des frais (de notaires, d’agences, d’éventuels intermédiaires, de banques, de diagnostics pour l’appartement), et je me demande si ces frais ne me coûteront pas plus cher que l’actuel bien que je connais, dans ses limites comme dans ses avantages.

Merci d’avoir pris le temps de me lire, et pour vos conseils et remarques sur ce que j’ai pu oublier.

Message édité par l’équipe de modération (23/09/2015 13h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par MisterVix (23/09/2015 00h02)

Mots-clés : ancien, immobilier, location, méthode, vente


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#2 23/09/2015 10h33 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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compte tenu de votre éloignement géographique, de la configuration du bien et de votre TMI (qui ne comptera qu’à votre retour), il serait plus judicieux de vendre.

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#3 23/09/2015 11h20 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Quelques remarques au passage : quelle est le prix du bien ?
En clair, avec 700€ de loyer quel sera votre rendement ?

Autre question, combien en tirerez vous en capital, et combien ceci pourrais vous rapporter sur un autre placement (immobilier locatif ou autre) ?

Sinon, au vu de vos chiffres, avec un locataire, donc un risque locatif, vous êtes en déficit.
Sans compter qu’au vu des travaux déjà fait, la possibilité de déficit issu de travaux est faible.
Ajoutez l’éloignement et donc la gestion par agence, pas toujours évidente si vous n’êtes pas à côté.
Là clairement je rejoins Boubouka : vendre me semble le plus adapté.

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#4 23/09/2015 13h12 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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En lisant votre message, j’ai dèja l’impression que vous connaissez la réponse. En effet, je ne pense pas que ce soit judicieux de le louer pour les raisons évoquées par Boubouka et Gunday.
J’ai un peu l’impression que les travaux effectués, le lieu, le caractère de l’appartement, lui donne une certaine valeur sentimentale et il est apparemment difficile de vous en détacher donc vous avez songé à le louer pour ne pas le vendre.
En cas de location il va être difficile de créer du déficit vu tous les travaux deja réalisés et même si il en reste, la gestion du bien et des petits aléas éventuelles risquent être compliqué surtout sur de l’ancien, même rénové, il peut y avoir des surprises.

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#5 23/09/2015 15h00 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Merci pour vos retours.

@Herrecir40
J’ai en effet un fort à priori, mais je veux étudier la question à fond afin de choisir la meilleure option. Et mon manque de connaissance de l’investissement locatif me fait douter.

Je n’ai aucune forme d’attachement à cet appartement, encore moins à la ville. Ma question peut se résumer ainsi:

Je souhaite dans tous les cas faire de l’immobilier locatif pour diversifier mon patrimoine et mes revenus. Soit je vends celui ci et j’en rachète un plus "adapté" à la location, notamment LMNP (avec nouveau dossier de prêt, recherche de bien, frais divers), soit je garde celui ci et je le mets en location (montage moins parfait mais beaucoup moins de démarches et de frais à court terme).


@Gunday

185k€ FAI ainsi que les frais de notaire.

Soit pour 700€ de loyers, une rentabilité brute annuelle de 4,5%… Le net c’est justement la question que je me pose.

En capital j’en tirerai entre 80 et 100k€, qui seraient répartis entre AV et portefeuille boursier (en dehors d’un minime apport, je ne vois vraiment pas l’intérêt de faire du locatif avec du cash, c’est bien du levier par le crédit immobilier que je recherche)

@Boubouka
Vous dites que mon TMI ne servira qu’à mon retour (et il n’y en a pas de prévu pour l’instant). Mais l’état français va bien taxer mes gains annuellement en proportion de mes revenus globaux non? A un ami qui vit aux UK, le Fisc applique un TMI correspondant à l’équivalent euro de son gain annuel en GBP.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#6 23/09/2015 15h43 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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En effet pour votre TMI,
Elle sera calculer en fonction de vos revenus totaux. Et en expatriation ça fait mal, je sais de quoi je parle
Et à rajouter la CSG-RDS de 15.5%.
Pour ma part je revendrai et placerai l’argent tout en prospectant sur une bonne affaire aux vues du rendement et des problèmes liés à la location.

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#7 23/09/2015 16h30 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Pour la taxation, il me semble qu’effectivement, les revenus étrangers sont pris en compte pour définir le taux.
D’où l’importance avec votre TMI d’analyser sérieusement l’aspect fiscal.
Là avec du nu, sans travaux, vous allez payer plein pot.
Donc 45% +15%.

Avec un rendement de 4,5%, vous n’obtiendrez jamais l’autofinancement.
Pour du locatif, je trouve le rendement faible!

Autre point non abordé, quel prêt avez vous?
PC, PAS, PTZ, ….
Si oui, il faut regarder en détail, car la location peux être limité.

De plus, si vous n’êtes pas sur place, vous devrez trouver une agence particulièrement compétente et sérieuse pour gérer votre bien.
Comment vous assurer du sérieux de l’agence sans pouvoir vérifier ce qu’il se passe ?
(si vous avez un doute, regardez les témoignages sur ce forums, y doit même y avoir un sujet dédié).

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#8 23/09/2015 17h21 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Bonjour,
Les éléments que vous indiquez plaident en faveur de la vente.
Avec un rendement de 4.5%, autant avoir des parts de SCPI (dans une enveloppe assurance vie ?) et ne pas se casser la tête avec les formalités et aléas propres au locatif.

Donc vendez et offrez vous un bien locatif au rendement moins indigent.

Bonnes cogitations.

Dernière modification par Range19 (23/09/2015 17h22)

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#9 24/09/2015 09h13 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Rien à ajouter sur les éléments financiers, la logique comptable est très en faveur d’une vente plutôt que d’une location - ce qui est normal étant donné que votre achat initial n’était pas motivé par un objectif d’investissement mais dans le but de vous loger.

Toutefois je vous invite à prendre en compte l’aspect humain de l’expatriation et la question de votre retour, temporaire ou permanent, planifié ou précipité. Pour en avoir longuement discuté lorsque je travaillais à l’étranger avec des collègues anciens expatriés ou travaillant offshore, la plupart m’ont chaudement recommandé de conserver un pied à terre, non loué, dans mon pays d’origine.

Vous serez tout d’abord amenés à rentrer régulièrement dans votre ville d’origine pour revoir famille et amis, vous apprécierez alors de pouvoir loger chez vous plutôt qu’à l’hôtel ou dans la famille. De plus vous ne pouvez pas exclure la possibilité que l’expatriation se passe mal et que vous soyez amenés à rentrer en France précipitamment. Ceci est d’autant plus vrai que votre présentation indique que vous êtes mariés et avez un enfant, or c’est souvent avec les proches que la "greffe" ne prend pas. Dans ce cas votre RP conservée vous servira de point de chute pour rebondir rapidement et dédramatiser l’événement.

S’ajoute à cela le fait que conserver un bien en France vous permet de rester investi dans le marché local et de vous couvrir contre le risque de hausse des prix durant votre absence… argument qui n’est plus forcément pertinent aujourd’hui mais qui a été vrai par le passé.

Conserver votre RP sera contraignant en termes de coût et de temps (entretien…), au même titre que posséder une RS. Le prix à payer pour une certaine tranquillité d’esprit ?

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#10 25/09/2015 04h18 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Bonjour,

Etant passe par le meme raisonnement il y a deux ans, voici en quelques mots ma logique initiale ainsi que mon analyse à froid.

J’ai eu la possibilite de quitter la France pour les USA en 2013, à l’epoque se posait la question d’un pied a terre pour revenir regulierement ainsi que d’un plan B en cas d’echec de l’expatriation tant au plan professionel que personnel. J’ai opte pour le revente de ma residence principale qui n’etait pas pertinente en tant que pied a terre, j’ai pu faire transferer le credit et ainsi economiser des frais et acheter un pied à terre dans le 6eme arrondissement de Paris. Je l’ai utilise en pied a terre pendant tres peu de temps puis l’ai mis en location LMNP qui permet d’obtenir une bonne rentabilite (6% a Paris dans les beaux quartier est correct) ainsi qu’une possibilite de recuperation du bien sous quelques mois. Grace au LMNP je suis non imposable pendant environ 7 ans en comptant le credit et les frais (notaire, renovation etc) au reel, un point important car l’imposition des expatries est confiscatoire, j’ai liquide presque tout mes autres actifs Francais pour les reinvestir aux USA.

Apres 2 ans, je suis satisfait de mon choix meme si ma logique à un peu evolue. Je ne l’utilise plus comme pied a terre car je rentre moins souvent en France que je le pensais initialement. En fait je n’envisage de l’utiliser en pied a terre pendant quelques mois par an (mais moins de 6 bien sur) une fois à la retraite; en l’attente le bien se finance presque tout seul, un leger effort de tresorerie mensuel mais ridicule au regard du gain en terme de pouvoir d’achat lie à l’expatriation: salaire beaucoup plus eleve, impots beaucoup plus raisonables, cout de la vie moins eleve, l’ensemble presentant la veritable opportunite de devenir rentier en quelques annees.

Meme si ce n’est pas le meilleur investissement du monde, disposer d’un bien en france en debut d’expatriation est un element tres rassurant, c’est du moins mon experience. Se projeter en pied à terre si ce n’est immediat, du moins pour le retraite est egalement un bon point.

Tyrion

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#11 25/09/2015 10h04 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Beaucoup parle de la difficulté de louer un logement quand on habite loin de celui-ci et qu’il faut par conséquent passer par une agence pour le gérer. Ce raisonnement m’a toujours étonné.

Personnellement j’habite a l’étranger et je gère plusieurs appartements en France sans problème. Il n’y a pas besoin d’être sur place pour envoyer une quittance de loyer, augmenter le loyer, etc. Je gère tout par email/tel.

En ce qui concerne le changement de locataire, il ne se fait pas tous les mois heureusement. Il y a plusieurs solutions:

-utiliser une agence juste pour la recherche des locataires (visites, etc), état des lieux et rédaction du bail. C’est ce que j’ai fait pendant plusieurs années puis je me suis rendu compte que j’étais plus efficace que l’agence pour trouver mes futurs locataires.

-je m’en occupe moi-même maintenant: je passe une annonce sur le bon coin. Les personnes intéressées me contactent par email car je ne mets pas mon numéro de tel sur l’annonce. Je leur envoie une 20aine de photos de l’appartement avec le plan exact. Je leur indique précisément ou se situe l’appartement avec un lien vers Google Map. Tout cela prend 30s vu que c’est toujours le même mail que j’envoie. A ce moment la ils ont vraiment une très bonne idée de l’appartement. S’ils sont toujours intéressés je les appelle pour discuter de leur situation et finalement je les mets en contact avec les locataires actuels (ceux qui sont sur le point de quitter l’appartement) pour organiser la visite. Ces derniers ne refusent jamais car veulent partir, en général, au plus vite (avant la fin du délai de préavis) et je leur dis toujours que ça ne me pose pas de problèmes a condition évidemment que j’ai trouvé de nouveaux locataires pour les remplacer. C’est donc dans leur intérêt de parler positivement de l’appartement a leurs successeurs potentiels.

En ce qui concerne la rédaction du bail, j’utilise ceux de l’UNPI qui sont toujours a jour des dernières lois:
http://www.unpi.org/index.php?action=ca … &fam=2

Finalement pour l’état des lieux, je me déplace (on parle donc d’un seul déplacement toutes les x années) mais c’est aussi possible de le sous-traiter a des entreprises qui ne font que ça. D’ailleurs certaines agences ne font pas les états des lieux elles-mêmes mais les sous-traitent.

En ce qui concerne les petits travaux, je fais appel a des artisans locaux quand c’est nécessaire. Certains même sont spécialisés dans ce genre d’activité (réparation dans des logements loués). Et je fais les travaux des que le locataire me signale le problème (tout dépend de ce que c’est évidemment). D’ailleurs les agences font la même chose: s’il y a une fuite dans votre logement ce n’est pas le gars ou la fille de l’agence qui va aller la réparer. Ils passeront un coup de fil pour appeler un plombier… chose que je peux faire aussi bien qu’eux même de l’étranger. D’ailleurs je serai surement plus réactif que l’agence.

Tout dépend de la situation de chacun mais je n’arrive pas a imaginer un problème si important dans un logement qui ne puisse pas attendre le weekend suivant pour être réglé. D’ailleurs ça ne m’est jamais arrivé de rentrer en France pour un problème dans mes logements en plus de 15 ans. Si c’est régulier c’est que vous n’avez vraiment pas de chance. Je précise que je ne loue que des appartements dans des copropriétés et non pas des maisons donc je n’ai pas de problèmes de toitures par exemple a gérer moi-même. Tout dépend aussi de l’éloignement géographique et du décalage horaire bien évidemment. Personnellement je suis en Europe donc ce n’est pas un problème.

Dernière modification par anthonyb3 (25/09/2015 10h07)

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#12 27/09/2015 14h40 → Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ? (ancien, immobilier, location, méthode, vente)

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Bonjour et merci à tous pour vos intéressants retours d’expérience.

Bon pas de doute, il faut vendre, ce à quoi je vais donc m’employer.

Je trouve excellente l’idée de réutiliser le même prêt pour investir, celà m’épargnera beaucoup de paperasse et de recherche. Mon taux actuel est excellent, bien meilleur en fait que si je demande un prêt pour un LMNP aujourd’hui. Reste à trouver les bons arguments pour la banque…
OK je vais probablement devenir un gros client expatrié, mais vu que je quitte la France, quel intérêt ont ils à me garder?!?…

La solution consistera peut être à passer par eux pour mon investissement. Je suis à la BNP pour ce prêt et autrefois ils m’avaient parlé d’investissements locatifs LMNP… Est ce que quelqu’un est déjà passé par la BNP pour ce type d’investissement Censi Bouvard? Je me dis qu’à priori ils risquent d’être plus chers qu’un promoteur dont c’est le coeur de métier….

@Tyrion et @Perecastor

L’idée de pied à terre me semble extrêmement judicieuse. Je pense en effet que c’est très rassurant. Néanmoins je ne peux pas me l’appliquer puisque, en cas d’échec d’expatriation, je ne reviendrai pas dans mon actuelle ville, et ma famille s’agrandissant l’appartement sera de toute manière trop petit.

Note à l’intention des modérateurs: Un vieux sujet posant exactement les mêmes questions que moi vient d’être exhumé ici. Peut être souhaiterez vous fusionner les deux sujets.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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