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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/02/2014 22h45 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour à tous,

je souhaite avancé un peu plus sur le projet expliqué dans ma présentation Info • Forums des investisseurs heureux

Pour résumer, je suis propriétaire d’un petite immeuble de 3 logements en location nue, le crédit est terminé.
Un des appartements s’est récemment libéré et je souhaite le passer en LMNP réel.

Mes premières questions sont les suivantes:
-11 ans après l’achat de l’immeuble est-il possible de déduire des futurs loyers de ce logement 1/3 des frais de notaire et des frais d’agence payés en 2002?
-si oui, dans quelques années (6 ans) sera il possible d’effectuer un changement de régime et passer du réel au micro BIC qui sera alors plus avantageux?

Merci pour vos réponses.

Dernière modification par Razorback (11/02/2014 22h46)

Mots-clés : lmnp réel, location nue

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#2 11/02/2014 23h34 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Votre comptable répondra mieux. Mais si vous passez en LMNP, je dirais que vous pouvez amortir les frais d’acquisition … sur 30 ans !

Néanmoins il me semble avoir lu dans le bofip qlq part une règle concernant l’amortissement lors du passage entre le réel et le micro bic. De mémoire, le micro bic intègrel’amortissement. Donc il y a une subtilité, du genre si vous avez appliqué le micro bic pour 30 ans  (c’est un exemple poussé au max) vous ne pouvez plus amortir car vous avez déjà  "consommé" 30 ans d’amortissement. J’ai cherché sur le bofip mais je n’ai pas trouvé l’article qui va bien. Ainsi je ne suis pas très certain. D’autres pourront infirmer, confirmer ou mieux préciser cette règle.

En générale on démarre par du réel et ensuite passage au micro bic. Peu souvent on opère des allers retours.

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#3 12/02/2014 07h49 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Ça y est. J’ai mis la main dessus.

Bofip 4813.
Amortissements : Titre 1/ chapitre 3/ section 3 / sous section 1 (alinea 470)
BIC - Amortissements - RÀ¨gles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis À  titre onéreux

Bofip 4813 a écrit :

La base servant au calcul des amortissements doit être fixée à la valeur vénale des éléments, à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt (CE, 6 décembre 1961, req. n° 50424, RO, p. 483).

Quant à la période normale d’amortissement, elle s’entend de la durée probable d’utilisation à compter de la date précitée (même référence).

Conséquences de votre passage du micro bic au reel simplifié sont a mon avis :

1. Valeur vénale : celle du premier exercice déclaré en micro bic.
2. Les amortissements des années de déclaration en micro bic sont consommés.

Imaginons pour faire simple que vous avez acheté un bien d’une valeur de 200k€, il y a 10 ans. Amortissable sur 20 ans. 10 ans de micro bic ensuite passage en réel simplifié.
Si la valeur venale de votre bien est aujourd’hui de 300k€, vous devez prendre 200k€ comme valeur de référence pour l’amortissement.
Pour les années a venir vous pouvez amortir 10k€ par an pour encore seulement 10 ans.

Encore, pour illustrer, si par exemple, il y a eu déclaration en micro bic pendant 100 ans. Le jour du basculement en reel simplifié, le bien ne peut plus être amorti.

Les frais de notaire peuvent être pris en amortissement.

Enfin, le basculement du micro bic vers réel simplifié doit respecter des dates. Au 1er février au plus tard pour l’année en cours. En toute rigueur c’est déjà tard pour l’exercice 2014.

Dernière modification par Boubouka (12/02/2014 09h22)

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#4 12/02/2014 12h03 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Merci Boubouka pour votre réponse.

Je m’excuse de ne pas avoir était plus claire dans mon 1er post…

Pour résumer, aujourd’hui le logement est libre, il était en location nue,  je souhaite le passer au régime lmnp réel puis (dans quelques années) au régime lmnp micro bic.

D’après vos réponses cela semble réalisable, de même vous confirmez qu’il est possible de déduire les frais de notaire et d’agence payés il y a plus de 11 ans.

merci encore pour l’attention que vous portez à toutes mes interrogations.

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#5 12/02/2014 13h28 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Dans le passage du nu au meublé le choix de l’option se fait avec la première déclaration. V

otre comptable vous fera les calculs de l’amortissement. Néanmoins, comprendre les principes est important pour suivre et effectuer de bons choix.

Par contre, votre histoire de 6 ans n’est pas claire. De quoi s’agit il ? Est ce la fin de votre crédit ?

Car c’est le cas, faites bien vos calculs car probablement le micro bic peut être plus interessant avant le 6 ans.

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#6 12/02/2014 14h13 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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En fait, ces 6 années correspondent à la période où la totalité des frais de notaire et d’agence (payés en 2002) seront "consommés" et déduits des loyers perçus, le lmnp micro bic deviendra alors plus avantageux (le crédit étant déjà terminé depuis plusieurs années).

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#7 12/02/2014 14h31 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Curieux.

Prenons l’hypothèse que vos charges réelles représentent aujourd’hui 15% de vos recettes.

l’amortissement sur 30 ans découlant des frais d’acquisition (notaires + agence)  soit au max 15% est supérieur à 35% (50% abattement - 15% réel) de vos recettes ?

ça me parait curieux …

35% x recettes < (frais = 15% de la Valeur) / (30 durée d’amortissement).

Dans cette équation vos recettes (charges comprises) d’aujourd’hui s’élèvent au mieux à 1,5% de la valeur de votre bien au moment de son achat en 2002.

Soit votre bien n’est pas rentable du tout ou vous avez sur estimé ce que vous allez déduire en frais d’aquisition. à mon sens vos plans sont à revoir.

Dernière modification par Boubouka (12/02/2014 14h34)

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#8 12/02/2014 15h44 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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je pensais que les frais de notaire ET d’agence étaient directement déduits la 1ere année et créé un déficit pour les années suivantes.

En fait il semblerait que les frais d’agence ne sont pas directement déduits mais amortissables  sur les 6 premières années, j’espère ne pas faire une nouvelle erreur…

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#9 12/02/2014 16h48 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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les frais d’acquisition sont amortissables en général sur 30 ans. Certains comptables peuvent avoir des pratiques différentes, càd amortissement sur une période plus courte. Mais pas sur 6 ans.

Au mieux sur 10 ans, donc 15% (8%+7%) de la valeur du bien en 2002, sur 10 ans ça vous fais 1,5% de la valeur du bien à réduire en amortissement soit environ 1% de la valeur actuelle.

Si vous êtes à un rendement de 8%, au micro bic vous défalquez 4% (50% des 8%).
Vos charges c’est environ 1% + amortissement des frais de 1% + amortissement du bien de 2% … vous êtes sur vos 4%.

Faites vos calculs précisément pour savoir s’il vaut mieux décaler en réel ou en micro bic. A mon sens, vous êtes dans la zone grise où le bon choix n’est pas d’une évidence biblique.

Dernière modification par Boubouka (12/02/2014 16h49)

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#10 12/02/2014 16h57 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Pour ma part, je dirais que vous ne pouvez pas amortir les frais d’acquisition (ou les compter comme une charge), si vous n’avez pas commencé l’activité de location meublée dès l’acquisition. Et si vous le faites 11 ans après, je crains que le fisc ne considère ceci comme n’étant pas de bonne foi (=> pénalités max).

Vous pouvez juste inscrire le bien comme immobilisation au bilan de votre activité de location meublée (sur la base de sa valeur vénale), et l’amortir chaque année qu’il reste au bilan de cette activité.

Si vous aviez acheté un bien pour immédiatement le louer meublé, les frais d’acquisition constitueraient une charge (et ne seraient pas amortis , même si c’était possible il y a qqs années), ou (mais c’est généralement moins avantageux) vous pourriez les intégrer à la valeur de l’immobilisation qui sera amortie.

Si vous revendez votre bien dans quelques années, la plus-value sera calculée sur la base du prix de vente et d’un prix d’achat incluant les frais d’achat (mais pas les amortissements pratiqués), et avec un abattement dépendant de la durée depuis votre achat.


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#11 13/02/2014 11h09 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour,

Comme GBL, je pense que vous n’avez pas le droit d’amortir vos frais de mutation. Techniquement, vous avez acquis le bien il y a 11 ans, et vous l’apportez à une nouvelle activité. Vous êtes dans un cas "Biens autres que ceux acquis à titre onéreux" …

Note : attention, vous ne pouvez pas amortir la totalité de l’immeuble sur la location d’un seul lot de l’immeuble. Vous ne pouvez amortir que la valeur du lot, qui sera à justifier.

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#12 14/02/2014 09h32 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Je confirme les dires de GoodbyLenine et de Xa.

J’ai fait l’exercice en 2013 (passée de location nue à location meublée), et le comptable ne prend en aucun cas les frais d’achat dans les calculs.

La base de calcul pour l’amortissement est bien la valeur des bien à la date de début de l’activité.
Une estimation par un agent immobilier nous a été demandée par le comptable.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#13 05/04/2014 15h05 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Perso, j’ai eu un cas différent … mais qui mérite discussion.

Achat d’un bien à XX €.
Frais de transaction : YY €.

Travaux et transformations.

Estimation du bien à nouveau : ZZ € > XX €.

L’amortissement du bien prend en compte la valeur ZZ.

Le comptable n’a pas inscrit les frais de transaction (YY €) comme charges (ni en amortissement) à en arguant qu’il a pris en compte la valeur vénale estimée.

Malgré mes recherches je n’ai pas réussi à mettre la main sur le texte de référence. Inutile de demander à un comptable de justifier ses méthodes par les textes officiels.

Quelqu’un a déjà été confronté à ce cas ?

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#14 06/04/2014 07h25 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Les frais de transaction sont issus de l’achat du bien et sont indépendants des modifications ou améliorations que vous avez pu faire.

La déduction des frais d’achat ( notaire , agence ) aurait du être pris en compte.

Dans l’hypothèse ou vous n’auriez pas fait de travaux est-ce que votre comptable aurait bien déduit ces frais ?

Donc pourquoi cette décision , il doit vous l’expliquer , le client c’est vous et lui il applique la loi , vous conseille sinon les comptables ne manquent pas ….

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Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 06/04/2014 10h26 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Effectivement j’ai contesté en indiquant que l’estimation de l’agence immobiliere s’entend hors frais de notaire et hors  frais d’agence qui sont a la charge de l’éventuel acquéreur.

De plus, j’ai réclamé le texte de référence qui appuie ce choix.

Conclusion, il faut suivre de près les choix du comptable si on ne veut pas faire du n’importe quoi. Pour le cas en question, il s’agit de frais représentant plusieurs dizaines de milliers d’euro. Les passer en charge change clairement la donne par rapport a les passer sous silence.

A suivre …

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#16 11/11/2015 20h07 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour à tous,

Lecteur assidu de ce forum depuis quelques mois, je décide ici de poster mon premier message pour essayer d’obtenir un éclairage à une question à laquelle je n’arrive pas à trouver de réponse claire…

Je suis actuellement propriétaire (à crédit) de 3 appartements (des T2 de 40 - 45m2) que je loue en nu depuis environ 3 ans. Malheureusement, si j’ai pu bénéficier d’une fiscalité intéressante jusqu’à présent grâce à d’importants travaux de rénovations réalisés dans un des appartements lors de son acquisition, je réalise que la fiscalité ne va pas tarder à me rattraper d’ici 2 ans (il faut dire que mon TMI de 41% m’expose fortement à la fiscalité en régime nu).

J’ai découvert le régime LMNP et ses avantages fiscaux grâce au forum, et je souhaiterais passer chacun de mes appartements en LMNP au fur et à mesure des départs de mes locataires actuels. Seulement voilà, j’ai du mal à comprendre le sens de la sacro sainte règle "Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé".

Récapitulatif de mes déclarations fiscales:
- 2013: imputation de 10700€ de déficit foncier sur mes revenus globaux grâce aux travaux effectués dans un des appartements. Il reste un solde de déficit de 12k€. Détail par appartement: Appart1 en déficit foncier (c’est celui qui a bénéficié des travaux), Appart2 en bénéfice foncier, Appart3 pas encore acheté.
- 2014: imputation de 2300€ de déficit foncier sur mes revenus globaux grâce à la suite des travaux effectués dans l’Appart1 en 2014, combiné avec d’autres charges (et peu de revenus locatifs). Détail par appartement: Appart1 en déficit foncier (c’est celui qui a bénéficié des travaux), Appart2 en bénéfice foncier, Appart3 en bénéfice foncier.
- 2015 (en prévision pour ma déclaration de l’année prochaine): 0€ de revenus fonciers grâce à l’imputation du déficit antérieur de 2013 qui absorbe mon bénéfice global virtuel de 1500€. Détail par appartement: Appart1 en bénéfice foncier, Appart2 en bénéfice foncier, Appart3 en déficit foncier (car travaux de rafraichissements).
- 2016 (en prévision pour ma déclaration de 2017): Toujours 0€ de revenus fonciers grâce à l’imputation du déficit antérieur de 2013 qui absorbe mon bénéfice global virtuel de 7300€. Tous les apparts passent en bénéfice foncier individuellement.
- 2017 (en prévision pour ma déclaration de 2018): Environ 4000€ de bénéfices fonciers à imputer à mon revenu global, utilisation de la totalité du reliquat du report de déficit antérieur. Tous les apparts sont en bénéfice foncier individuellement.

Ma question est la suivante: quand puis-je potentiellement passer chacun des mes appartements en régime LMNP tout en respectant la règle des 3 ans et sans avoir à restituer les avantages fiscaux dont j’ai bénéficié jusqu’à présent?
Malgré le fait que mes appartements puissent être individuellement en bénéfice foncier, le fait de continuer à imputer un déficit antérieur et ainsi diminuer mon revenu foncier global impacte-il la prise en compte de cette période de 3 ans?

Merci d’avance pour vos avis éclairés !

niko

Dernière modification par niko (11/11/2015 22h43)

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#17 12/11/2015 11h00 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour niko,

Je ne suis pas sûr de comprendre votre question :
- est-ce sur la règle en soi ?
- est-ce sur son application concrète ?

Si j’ai bien compris, votre soucis est de savoir si les 3 ans signifie :
- "3 ans à compter de la date de la première imputation (année des travaux typiquement)"
ou
- "3 ans à compter de la date de la dernière imputation (dernière année de déficit foncier)"
?

Et par ailleurs, votre question porte sur :
- cette règle s’applique-t-il sur un bien à la fois ?
ou
- cette règle s’applique-t-il sur mes revenus fonciers globaux ?
?

On trouve assez facilement quelques éléments par recherche sur le forum :
- Les posts : ici et .
- Cette discussion.

Je ne proposerai pas de réponse ferme et définitive, car je n’ai pas trouvé de source officielle (type bofip), mais mon impression serait qu’il y a obligation de louer en nue le bien jusqu’au moins le 31 Décembre de l’année N+3, avec N la dernière année où un avantage fiscal a été utilisé.

Je n’ai cependant pas compris si l’avantage correspondait à l’imputation du déficit foncier sur les revenus globaux la première année (dans la limite des 10700 €) ou si l’avantage correspondait à la consommation du déficit foncier lors des années N+1, N+2, N+3, N+4…

Dans ce dernier cas, cela voudrait alors dire qu’on est destiné, en location nue avec déficit foncier, à ne bénéfier de l’avantage du déficit foncier que si on aura au moins 3 ans à pleine taxation… (?!?)

Je serais donc preneur de tout complément par des membres plus expérimentés en la matière.

Christophe

Dernière modification par Christof (12/11/2015 11h01)

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#18 12/11/2015 11h28 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour Niko,

Je me retrouverai dans le même cas que vous dans quelques années.
J’ai déjà commencé à me renseigner également et pour cette histoire des 3 ans j’en ai retenu ceci, en prenant votre cas et si j’ai bien tout compris:

- 2017 sera la première année où votre bien sera en "bénéfice net" car vous n’aurez plus assez de déficit foncier à lui imputer pour gommer les loyers perçus. Vous payerais donc des impôts sur ces revenus fonciers en 2018.

Les 3 années partiraient de ce moment là, c’est à dire que pour 2017, 2018 et 2019 vous devez rester en location nue avec la possibilité de passer au LMNP à compter de janvier 2020.

Voilà ce que j’en pense, car ayant un crédit pour ces appartements, vous imputerai toujours un déficit ne serait ce que par les intérêts du prêt tant que durera ce crédit. Voilà pourquoi je pense que ces 3 ans courent à partir du moment où ce déficit ne couvre plus totalement les revenus fonciers.

Si par contre un déficit foncier avait été constaté lors des 3 dernières années, c’est à dire que sur une année votre déficit couvre vos revenus (cas de travaux par exemple) vous devrez informer l’Administration Fiscale qui vous demandera de rembourser l’économie d’impôt généré par ce déficit.

J’espère avoir pu vous éclairer un peu.
Une personne plus expérimentée pourra peut être confirmer ou corriger ma réponse.

Sébastien


Créateur du blog  astustudio

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#19 12/11/2015 12h05 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Merci Christof et Seb pour vos réponses.

Dois-je déduire de vos commentaires qu’il me faudrait continuer à louer TOUS mes appartements pendant 3 ans à compter:
- de la dernière année où j’ai appliqué un déficit foncier à mon revenu global (c’est à dire 2016)?
- ou de la dernière année où j’ai appliqué un report de déficit sur mon revenu foncier afin de réduire mon bénéfice foncier qui s’ajoute à mon revenu global (c’est à dire 2017)?

Dans ce cas, pas de passage en meublé avant 2019 ou 2020 sous peine de risque de redressement (ou de perte des avantages fiscaux dont j’ai bénéficié jusqu’ici). Ca va douiller !

Du coup, je me pose la question de la pertinence de passer en lmnp pour ces apparts. Peut-être est-il préférable de continuer à jouer la course au déficit foncier en rachetant un appart (ou un lot) avec de gros travaux en 2017 afin d’être tranquille pour à nouveau 3 - 4 ans.

Mais du coup, c’est la spirale, car l’opération doit être renouvelée régulièrement pour rester non imposé sur les revenus fonciers, et j’ai un peu peur de devenir "prisonnier" de mes investissements…

Du coup, 2 options: sortir par la porte du lmnp moyennant 3 ans d’impôts et une note salée, ou continuer la course au déficit (tout en commençant à faire du lmnp en parallèle car je compte aussi passer à plus gros et acheter un immeuble de rapport).

Merci pour vos commentaires.
niko

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#20 12/11/2015 13h00 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour

"quand puis-je potentiellement passer chacun des mes appartements en régime LMNP tout en respectant la règle des 3 ans et sans avoir à restituer les avantages fiscaux dont j’ai bénéficié jusqu’à présent? "

Oui. Vous devez respecter pour chacun des biens ayant généré un déficit imputable  (case 4bb et 4bc) la règle des 3 ans.

Par imputable sur le revenu global, on entend bien imputé sur les revenus globaux, et non sur les revenus fonciers. Or l’imputation sur les revenus globaux résultent directement des opérations de l’année à déclarer, pas des déficits antérieurs reportés.

Vous dites avoir imputé en 2014 grace aux travaux … mais vous laissez entendre que ces travaux ont été effectués en 2012. Or les dépenses de 2012 ne peuvent générer d’imputation sur les revenus globaux QUE sur l’année 2013. S’il y a un reliquat de défiit (12k vous dites), ce reliquat N’EST PLUS IMPUTABLE SUR LES REVENUS GLOBAUX, il ne peut que diminuer les revenus fonciers positifs pour au mieux les annuler, et ce sur 10 ans. D’ailleurs, le mécanisme est automatique : vous reportez un bénéfice foncier primaire, et le fisc applique automatiquement la déduction du déficit antérieur déclaré les années précédentes.

L’application de ce mécanisme étant bêtement mathématique, vous ne pouvez pas avoir imputé en 2014 en 4bb ou 4bc une dépense réelle de 2012 ! Sauf à vous être tromper lourdement en déclarant.

Si vos travaux datent tous de 2012 et ont été payés en 2012, l’imputation globale est faite uniquement en 2013, et donc le basculement du bien 1est possible dès 2016.

Pour le bien 2, pas d’imputation sur le revenu global, donc pas de contrainte de ce genre.

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#21 12/11/2015 13h19 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour Xa et merci beaucoup pour vos précisions.

Je confirme que les travaux de l’Appart1 ont été effectués à cheval sur les années 2013 et 2014. C’est la raison pour laquelle j’ai pu imputer un déficit foncier sur mes revenus globaux pour les années 2013 et 2014 (lors des déclaration faites en 2014 et 2015). Comme vous le dites, pas vraiment possible de se tromper car le formulaire des impôts est automatisé.

La bonne nouvelle d’après ce que je comprends de votre réponse, est que la période de 3 ans durant laquelle je dois continuer à louer en nu, commencerait à partir de l’année où j’ai cessé d’imputer un déficit foncier sur mon revenu global (c’est à dire cette année pour ma future déclaration de 2016).

Ce que je comprends donc:
- Je devrais donc pouvoir passer l’Appart1 en lmnp début 2018.
- Les Appart2 et Appart3 n’ayant pas permis d’imputer de déficit foncier sur mes revenus globaux (malgré des travaux effectués dans l’Appart3 en début 2015), je peux les passer en lmnp dès le départ des locataires actuels (pas de contrainte des 3 ans).

Est-ce correct?
Merci encore pour votre réponse précise.

Cdt,
niko

Dernière modification par niko (12/11/2015 13h27)

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#22 12/11/2015 13h40 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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La bonne nouvelle d’après ce que je comprends de votre réponse, est que la période de 3 ans durant laquelle je dois continuer à louer en nu, commencerait à partir de l’année où j’ai cessé d’imputer un déficit foncier sur mon revenu global (c’est à dire cette année pour ma future déclaration de 2016).

A partir de l’imputation, oui. Donc pour l’imputation des travaux 2014, ca porte l’obligation de location au 31.12.2017, et donc vous pouvez changer de régime dès le 1.1.18.

Un petit morceau du bofip pour avoir une information plus officielle :

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Il en est de même lorsqu’une société est propriétaire de l’immeuble si certains associés ont bénéficié d’une imputation de déficit sur leur revenu global. En outre, ceux-ci doivent conserver leurs titres pendant la même durée. La cession des parts avant l’expiration de ce délai de trois ans entraîne la reprise de l’avantage même si la société continue à respecter l’affectation de l’immeuble à la location (voir sur le principe et ses exceptions n°230 et suivants).

Exemple : un propriétaire paie en juin de l’année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet de l’année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de l’année N. Ce déficit n’est pas remis en cause s’il loue le logement jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. S’il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de l’année N+3, la date butoir est repoussée jusqu’au 31 décembre de l’année N+6.

50

Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. En cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Cependant, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).

L’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location,

Cette condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d’en conserver la jouissance (voir notamment BOI-RFPI-CHAMP-20-10). Il est prévu toutefois certaines exceptions à cette obligation de location (cf n°230 et suivants).

Donc oubliez la question 2016 ou 2015, ce n’est pas l’année de déclaration, mais l’année d’imputation qui compte. Au final, vous arrivez à la bonne date, mais c’est mieux d’y arriver avec la bonne méthode.

"Les Appart2 et Appart3 n’ayant pas permis d’imputer de déficit foncier sur mes revenus globaux (malgré des travaux effectués dans l’Appart3 en début 2015), je peux les passer en lmnp dès le départ des locataires actuels (pas de contrainte des 3 ans). "

Oui. Tout à fait.

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#23 12/11/2015 14h05 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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En termes de sources officielles :
- ce post de blog cite l’Art.156-I-3 du CGI
- ce post de blog cite aussi le 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI)

Le BOFIP donne un exemple :

Exemple : un propriétaire paie en juin de l’année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet de l’année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de l’année N. Ce déficit n’est pas remis en cause s’il loue le logement jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. S’il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de l’année N+3, la date butoir est repoussée jusqu’au 31 décembre de l’année N+6.

Legifrance donne l’article du CGI en question (gras et italiques à mon initiative) :

L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé […], sous déduction :

I. du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Toutefois, n’est pas autorisée l’imputation :

[…]

3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n’est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques […].

Cette disposition n’est pas non plus applicable aux déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt effectuées sur des locaux d’habitation ou destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage par leurs propriétaires et à leur initiative, […].

Ce dispositif s’applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d’habitation sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés si les associés conservent les titres pendant six ans.

[NdlR : en cas d’"oubli" de correction] Le revenu global de l’année au cours de laquelle l’engagement ou les conditions de la location ne sont pas respectés est majoré du montant des déficits indûment imputés. Ces déficits constituent une insuffisance de déclaration pour l’application de la dispense de l’intérêt de retard mentionnée au 4 du II de l’article 1727.

L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

[…].

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. […].

Un contribuable ne peut pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 undecies ou 199 undecies A et imputer un déficit foncier sur le revenu global.

Par ailleurs, le BOFIP donne aussi un rescrit ("RESCRIT N° 2010/35 (FP) du 22 juin 2010") (avec un tableau/exemple très complet que je vous invite à consulter):

Lorsqu’un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d’immeubles différents cesse de louer l’un d’entre eux dans les trois ans qui suivent l’imputation, il convient de reconstituer l’éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l’immeuble cédé ou dont la location a cessé.

Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l’immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu’à l’année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

Donc pour répondre à la question initiale, je pense que :
- la date qui marque l’avantage fiscal est la dernière année où a lieu l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux (donc a priori l’année de ’gros’ travaux)
- pour que cet avantage immédiatement acquis ne soit pas remis en cause plus tard, il faut louer pendant encore 3 années pleines (et donc louer jusqu’en N+3 inclus et changement sans remise en cause possible à partir de N+4 inclus)
- cet avantage est afférent à chaque bien, donc si un bien a permis une imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux en N et un autre bien a permis une autre imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux en N+2, alors l’arrêt de la location nue sera possible sans remise en cause dès N+4 (après N+3) pour le premier bien et dès N+6 (après N+5) pour le deuxième bien.

- Appart1 : dernière année d’imputation sur les revenus globaux = 2014. Fin de l’obligation = 2017 (2017+3). Début de changement possible = 2018 (2014+4).
- Appart2 : aucune imputation sur les revenus globaux depuis 2011 inclus ? Alors fin de l’obligation = 2014 (2011+3). Début de changement possible = 2015 (2011+4), càd dès maintenant.
- Appart3 : idem que appart2.

Encore une fois, tout ceci ne découle que de ma lecture et ni d’une pratique ni d’échanges avec les services fiscaux. Je me dégage donc de toute responsabilité wink. Je vous invite d’ailleurs à contacter vos services des impôts pour confirmer tout cela, ce qui, j’en suis sûr, vous apportera aussi beaucoup de sérennité smile

Christophe

P.S. : désolé pour la reprise du BOFIP du message précédent, j’ai commencé ma rédaction alors qu’il n’était pas encore publié… Je préfère le laisser pour la cohérence global de mon message.

Dernière modification par Christof (12/11/2015 14h12)

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#24 12/11/2015 14h53 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Bonjour et Merci de ces renseignements précieux .

Une autre interrogation se pose a moi .
en cas de defiscalisation type pinel girardin …et une location nue pendant la durée nécessaire a la defiscalisation .
y a tel un délai a respecter pour passer en lmnp après la fin de la période s’il n’y pas eu de déficit constater sur la période de defiscalisation ?

Merci de votre réponse

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#25 12/11/2015 15h35 → Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ? (lmnp réel, location nue)

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Christof et Xa: merci beaucoup pour le temps passé sur mon cas et vos réponses précises et documentés.

Bien entendu, je pourrai me faire confirmer ce scénario (vous en arrivez à la même conclusion tous les deux) auprès des impôts pour plus de sécurité.

En tout cas, c’est bon de voir que je vais pouvoir passer en lmpn sans trop de contraintes fiscales !

A bientôt,
niko.

Dernière modification par niko (12/11/2015 15h36)

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