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#1 14/03/2016 14h01 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

je me renseigne actuellement pour faire acheter des parts SCPI en pleine propriété à mes parents (70 ans mon père et 62 ans ma mère, propriétaire, aucun crédit, tmi 30%) à crédit en vue de constituer puis transmettre un patrimoine immobilier (quasiment aucun actif immo à part une ligne SCI Capimmo sur une nouvelle AV fortuneo tout juste ouverte)

L’achat se ferait pour 50k€ en cash (fermeture d’une AV de plus de 10 ans au CA, non optimisé) et 100 à 150k€ à crédit sur 15 ou 20 ans (garantie crédit logement / nantissement contrat AV).

Je souhaiterais intégrer 4 SCPI pour une diversification assez complète, à ce jour sont élues : Epargne foncière, PF02, Corum conviction, je réfléchis pour une scpi orienté "santé" type pierval santé

Il sera prévu de faire donations aux 2 enfants de la nue propriété.

Questions :

1 ) Si les parts sont co-souscrites (mariage régime communauté universelle), quel parent sera pris en compte pour l’abattement selon l’âge de l’usufruitier ? voir tableau à ce Tableau abattement donation

2 ) Peut-on choisir de transmettre les parts au 1er ou au second décès ?

3 ) A quel moment serait-il intéressant de faire donation de la nue propriété ?

4 ) Ce montage semble t-il optimisé ? Si non quelle(s) améliorations pourrais-je lui apporter ? (J’ai pensé à l’acquisition en nue propriété MAIS le crédit semble plus compliqué à obtenir et les intérêts ne sont pas déductibles)

Merci pour vos retours.

Message édité par l’équipe de modération (14/03/2016 15h23) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Momox75 (14/03/2016 15h00)

Mots-clés : crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 14/03/2016 14h27 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour, ne sachant pas répondre à la plupart de vos questions, je fais quand même quelques remarques :

- si, vos parents ont déjà beaucoup d’immobilier puisqu’ils sont propriétaires de leur logement. Il faut raisonner en termes d’allocation du patrimoine global par secteur, et il est probable que l’immobilier ressorte comme représentant déjà une large part de leur patrimoine global.

- il faut rembourser le crédit, et il est probable que les revenus des SCPI ne couvriront pas entièrement les remboursements. Il faut donc que vos parents soient conscients qu’en souscrivant à ces SCPI à crédit, ils s’engagent à un effort d’épargne pour toute la durée du crédit.

- j’ai du mal à voir l’intérêt d’une donation en nue-propriété dans 12 ans. Pour que le montant d’une donation ne soit pas réintégré à la succession, il faut 15 ans entre cette donation et le décès. 12 +15 = 27 ans à "tenir" avant le décès, ce qui prête à vos parents une espérance de vie qui ne va pas de soi (ce que je leur souhaite néanmoins !).

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2016 14h27)

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#3 14/03/2016 15h05 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne crois pas que cela soit exact. Il peut être fait donation de 100k€ tous les 15 ans par enfant et par parent (soit 200k€ pour un couple par enfant tous les 15 ans) Aussi il existe un "abattement" selon l’âge de l’usufruitier.

Message édité par l’équipe de modération (15/03/2016 01h29) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Dernière modification par Momox75 (14/03/2016 15h05)

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#4 14/03/2016 15h19 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Momox, je crois que Bernard veut vous dire que si donation, il y a dans 12 ans et que vos parents décédé disons 10 ans après les douze ans, la donation sera réintégrée à la succession et donc vous ne bénéficierez pas des avantages de cette donation.
Pour que cela soit pris en compte, il me semble, il faut que le décès survienne 15 ans après la donation. Soit après 2043 dans votre cas. Pensez-vous que vos parents vivront jusque là ? Si oui, alors c’est une bonne option que cette donation. Si non, alors cette donation sera inefficace.

D’autres pourront sans doute me reprendre sur ce sujet mais c’est comme cela que j’avais compris les histoires de décès avec donation proche (<15ans).

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#5 14/03/2016 15h21 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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"Je ne crois pas que cela soit exact. Il peut être fait donation de 100k€ tous les 15 ans par enfant et par parent (soit 200k€ pour un couple par enfant tous les 15 ans) Aussi il existe un "abattement" selon l’âge de l’usufruitier."

Vous n’avez pas compris.

Si votre père vous fait une donation aujourd’hui, elle consomme l’abattement de succession qui se reconstituera dans 15 ans, au terme de la loi actuelle (ce délai pouvant changer). Pour bénéficier à plein du mécanisme fiscal, il faut que le donateur survive plus que la durée de reconstitution de l’abattement.

Si la donation se fait dans 12 ans, il faudra que votre père survive 15 ans à partir de la donation, qui aura lieu dans 12 ans. Soit 12 + 15 = 27 ans.

Votre montage repose sur l’idée que votre père sera centenaire, en gros, ce qui est relativement optimiste (quoi que je lui souhaite d’^tre centenaire)

Etes-vous sûr que le régime matrimonial est communauté universelle ? C’est plutôt rare et en général utilisé avec une clause d’attribution intégrale au survivant (ie : pas de succession du tout)

Momox75 a écrit :

1 ) Si les parts sont co-souscrites (mariage régime communauté universelle), quel parent sera pris en compte pour l’abattement selon l’âge de l’usufruitier ? voir tableau à ce Tableau abattement donation

Moitié paternelle --> age du père. Moitié maternelle --> Age de la mère.

Momox75 a écrit :

2 ) Peut-on choisir de transmettre les parts au 1er ou au second décès ?

Par défaut, décès --> transfert immédiat de la pleine propriété. Mais on peut faire une donation en conservant l’US pour le survivant. C’est à voir avec le notaire. Dans ce cas, on retiendra comme valeur l’age du plus jeune usufruitier potentiel.

Momox75 a écrit :

3 ) A quel moment serait-il intéressant de faire donation de la nue propriété ?

Pour maximiser la déduction / le transfert, le plus tôt possible. Si à 30 ans vous donnez la NP d’un de vos biens, vous transférez ce bien pour 10% de sa valeur réelle. Mais une fois la donation faite, vous n’etes plus propriétaire du tout. Impossible de vendre, d’arbitrer, etc …

A noter que vous parliez de crédit. Attention : si les parts sont en garantie du crédit, il ne sera pas possible de donner la NP.

Dernière modification par xa (14/03/2016 15h29)

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#6 14/03/2016 15h40 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Kabal a écrit :

Momox, je crois que Bernard veut vous dire que si donation, il y a dans 12 ans et que vos parents décédé disons 10 ans après les douze ans, la donation sera réintégrée à la succession et donc vous ne bénéficierez pas des avantages de cette donation.
Pour que cela soit pris en compte, il me semble, il faut que le décès survienne 15 ans après la donation. Soit après 2043 dans votre cas. Pensez-vous que vos parents vivront jusque là ? Si oui, alors c’est une bonne option que cette donation. Si non, alors cette donation sera inefficace.

D’autres pourront sans doute me reprendre sur ce sujet mais c’est comme cela que j’avais compris les histoires de décès avec donation proche (<15ans).

Très bien. En cas de donation, est-ce le premier ou second décès qui est pris en considération pour prendre en compte la durée de 15 ans ?

Aussi, même si il s’agit d’un complément de donation (pour atteindre le total des 100k€) ayant était fait à une date ultérieure, le "compteur" est-il remis à zéro et le délai repart pour 15 ans ?

@ Xa : Si je résume il vaudrait mieux faire la donation directement après l’achat des parts ? Est-ce bien cela ?

Que se passe t-il si le décès survient avant la période de 15 ans ? L’impact est-il le même si décès au bout de 10 ou au bout de 14 ans ?

Merci.

Dernière modification par Momox75 (14/03/2016 15h47)

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#7 14/03/2016 15h49 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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"En cas de donation, est-ce le premier ou second décès qui est pris en considération pour prendre en compte la durée de 15 ans ?"

Les deux ! Chacun de vos parents vous donne une partie de son patrimoine en nu propriété. Vous deviendrez pleinement propriétaire de la part venant de votre père à son décès, et de la  part venant de votre mère au sien.

Chaque part sera considérée avec son propre abattement et sa propre durée. Donc :
- si papa décède dans 10 ans, réintégration de la part donné par papa
- si maman décède dans 20 ans, sauf modification de la législation, pas de réintégration et nouvel abattement sur la succession ouverte.

"si il s’agit d’un complément de donation "

Au moment du décès, on regarde l’ensemble des donations faites dans les 15 années précédentes (législation actuelle). A noter qu’on doit auss le faire au moment de la donation.

Si votre père vous a donné 25k en 2010 et rien d’autre, en 2016 il pourra vous donner 100 - 25 (donation de 2010) = 75. En 2025, s’il veut vous refaire une donation, toujours avec la législation actuelle, il pourra vous donner 100 - 75 (donation de 2016).

S’il décède avant 2031, les donations de 2016 et 2025 sont réintégrées dans la succession, sur laquelle on applique l’abattement applicable selon la législation de 2013. S’il décède après 2031 mais avant 2050, la donation de 2016 devient non réintégrable, mais celle de 2025 le sera, donc réintégration de 25 avant application de l’abattement,

Attention dans la donation à bien prévoir la valeur de rapport. Attention aussi, si vous avez des frères et soeurs, au problème des donations partage et non partage.

"L’impact est-il le même si décès au bout de 10 ou au bout de 14 ans ?"

oui. Sauf sur la valeur de rapport, selon l’acte de donation. Si la valeur de rapport n’est pas la valeur de donation (c’est une clause de la donation), alors rapport pour la valeur au moment du rapport.

Cas classique : donation de 100k à 2 enfants sans rapport à la valeur de donation, le premier fait le tour du monde, le second achète un terrain et fait construire un immeuble. Rapport de 100k pour le premier, rapport de 2000k pour le second (valeur du terrain avec l’immeuble accessoire).

Dernière modification par xa (14/03/2016 15h52)

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#8 14/03/2016 16h25 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour faire simple :

Il y a 2 intérêts à une donation :
- le transfert de propriété dès la donation. Par exemple, si vos parents vous font une donation de 100 k€ en cash, vous pouvez en profiter tout de suite. Alors que si ça reste dans leur patrimoine, vous n’avez pas un radis avant l’héritage. Ca, c’est un avantage très concret et palpable !
Naturellement, dans une donation de la nue-propriété, l’intérêt est souvent faible voire nulle pour celui qui reçoit la donation, puisque c’est le donateur, propriétaire de l’usufruit, qui engrange ce que rapporte le bien ainsi démembré.

- "scinder" le transfert du patrimoine pour diminuer les droits de mutation lors de l’héritage final. C’est là qu’il faut 15 ans (minimum) entre la donation et le décès. A ma connaissance, la notion de "complément de donation" n’existe pas. Même si les parents donnent quelque chose tous les ans, chaque donation est à analyser individuellement.

Exemple simple avec un parent et un seul enfant héritier : le parent fait une donation de 90 k€ en 2016, une donation de 80 k€ en 2021, et décède en 2032 où l’enfant hérite alors du patrimoine restant de 150 k€.
La première donation est exonérée des droits de mutation puisque datant de plus de 15 ans au moment du décès. La seconde donation, datant de moins de 15 ans au moment du décès, est rattachée à la valeur de l’héritage, et l’enfant doit donc des droits sur 80 +150 = 230 k€. Comme il y a un abattement de 100 k€, l’enfant devra des droits de mutation sur ce que dépasse cet abattement, donc il devra environ 20 % de droits de mutation sur la somme de 130 k€.

Donc, envisager une donation dans 12 ans seulement, ça veut dire qu’il faut 12 +15 = 27 ans écoulés avant le décès, pour bénéficier de ce "non-rattachement" de cette donation pour le calcul des droits de mutation lors de l’héritage final.

Très concrètement, quand on a beaucoup de patrimoine à transmettre, il faut faire une première donation vers 50 ans, puis une seconde 15 ans plus tard, vers 65 ans. Comme il n’est pas rare de vivre à plus de 80 ans, et qu’inversement on a rarement beaucoup de patrimoine dont on peut se défaire avant 50 ans, c’est une solution assez pragmatique. Si on peut avancer ces âges de quelques années, c’est encore mieux.

Tout ça pour dire : à 62 et 70 ans, il est grand temps que vos parents pensent à une donation si vous voulez en avoir un avantage fiscal lors de l’héritage. Faire une donation dans 12 ans, il est probable que ça soit trop tard pour cet avantage fiscal.

Ensuite, la question de la "valeur de rapport" soulevée par xa est importante lorsque ce qui a été donné change beaucoup de valeur, et surtout change de valeur de façon différente chez chacun des héritiers potentiels ; mais si vos parents donnent une part égale à chaque enfant de la nue-propriété de ces SCPI, il ne devrait pas y avoir ce problème puisqu’elles auront toujours une valeur égale au moment du décès.

Par contre, là où c’est compliqué, c’est avec deux parents. Pour savoir ce qui se passe au décès du premier parent, il faut savoir ce qui est prévu pour l’héritage. Lorsque le mariage a eu lieu à l’époque où le conjoint survivant était très mal protégé, chaque parent faisait souvent un testament "au dernier vivant", au moment du mariage. Il faut donc savoir si vos parents ont fait un testament ou non, et ce qui est prévu dans ce testament. C’est un sujet délicat à aborder avec eux, mais sans le faire, difficile d’optimiser la succession !

De toute façon, optimiser une succession est très complexe.
- Le premier élément indispensable pour optimiser une succession, c’est la volonté des parents. C’est très délicat de dire à ses parents : "vous avez plein de fric, on va payer plein de droits au moment de l’héritage, alors donnez-nous en maintenant pour alléger un peu le fardeau fiscal au moment de votre décès, bande d’égoistes !" Bon, évidemment, on ne le dit pas comme ça, et la donation de la nue-propriété ne les prive pas de l’usufruit de leur capital, mais enfin, c’est quand même un sujet délicat.
- Le second, c’est le conseil d’un notaire !

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2016 16h38)

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#9 14/03/2016 17h18 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Merci pour vos remarques, c’est effectivement assez compliqué mais si j’essaie de simplifier :

Si la donation de la nue propriété se fait dés cette année chez un notaire (quel serait le coût de cet opération ?) les chances sont agrandies pour la donation ne soit pas taxée (même si le risque est non négligeable)

A défaut il faudrait que mes parents conservent à durée viagère les parts, elles seront alors transmises lors de la succession.

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#10 14/03/2016 17h44 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Dans tous les cas il y a un intérêt à faire la donation dès maintenant, la valorisation de la donation sera celle de la nue propriété uniquement. L’usufruit s’éteindra avec vos parents et sa valeur ne sera donc jamais taxée en succession. Plus la donation est faite jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante, d’où l’intérêt de faire la donation le plus tôt.

Comme déjà signalé, attention au cautionnement du prêt et aux conditions de celui-ci qui peuvent empêcher la donation.

Pour optimiser il faudrait voir si l’achat des parts directement démembrées est possible sur ce dossier afin de ne pas payer à nouveaux quelques frais lors du démembrement de celles-ci. 

Je recommande les conseils d’un notaire dont c’est le métier pour trouver la meilleure formule.

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#11 14/03/2016 18h51 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour.

Merci, pour cette réponse. Il n’est pas possible à priori de financer à crédit des parts en démembré.

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#12 14/03/2016 19h21 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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"Pour optimiser il faudrait voir si l’achat des parts directement démembrées est possible sur ce dossier afin de ne pas payer à nouveaux quelques frais lors du démembrement de celles-ci."

Achat avec démembrement ab initio -->momx doit acheter lui même, avec son argent ou son emprunt, la NP, donc pas de donation du tout ni financement du prêt par les revenus des SCPI.

Ce n’est plus du tout la même chose.

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#13 20/03/2016 15h22 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

edit : je pars de l’hypothèse que le notaire est rémunéré en % même dans le cas d’une donation sans frais de mutation, i.e comprise dans la franchise de droits tous les 15 ans. Si cela n’est pas le cas et que j’ai mal compris ce point alors les frais serait bien plus réduit (uniquement frais de dossier ?) ce qui serait une bonne nouvelle.

Ainsi, je souhaite estimer la rémunération du notaire dans le cas d’une donation de 200k de parts scpi.
La valeur prise en compte selon l’age de l’usufruitier (70 et 62 ans à ce jour) sera de 60% (article 669 du Code Général des impôts)
Donc assiette de 120k ce qui donne d’après le barème et mes calculs la somme de 1 809€ (325+    275+591+618)

Est-ce correct ? Quels frais viendraient s’ajouter à cela et quels montants environs ?

La donation par acte sous seing privé qui n’engendre pas ses frais mais qui est dans relatif flou juridique serait-elle à considérer ?

Merci pour vos réponses.

Dernière modification par Momox75 (20/03/2016 15h29)

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#14 20/03/2016 15h58 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Le schéma que vous exposez appelle plusieurs remarques.

En premier lieu, il est important d’être au clair avec les objectifs et la situation de vos parents.

1/ Si vos parents souhaitent transmettre une partie d’un patrimoine déjà constitué, à votre profit, il est possible d’envisager de faire une donation à votre profit.

Par exemple, ils peuvent vous donner une somme d’argent, puis acheter avec vous des parts de scpi, l’usufruit pour eux, et la nue-propriété pour vous.

Dans cette configuration, il n’y a pas besoin de faire se société civile. L’abattement en ligne direct (100.000 euros par parent et par enfant), sera sollicité. Il n’y a pas d’effet de levier du crédit (et donc de capitalisation), mais le revenu complémentaire pour vos parents est immédiatement disponible…

2/ Si vous parents souhaitent se constituer un revenu complémentaire, pour leurs (très) vieux jours, ils peuvent envisager de réaliser l’acquisition d’un portefeuille de parts de scpi en faisant un achat à crédit de ce portefeuille, et en vous le transmettant par avance, au moyen d’une donation.

Concrètement, le schéma pourrait prendre la forme d’une société civile immobilière dans laquelle ils achètent un portefeuille de parts de scpi à crédit, complété par une ou deux lignes de scpi financées au moyen d’un apport en compte courant d’associé. Cette combinaison permet d’atteindre l’autofinancement du remboursement des échéances d’emprunt avec les seuls loyers des parts de scpi.

Si vous mettez en place un prêt amortissable d’une durée de 10 ans, vos parents pourront bénéficier, dans seulement dix ans, d’un revenu complémentaire. Est-ce-conforme à leurs objectifs ?

J’attire également votre attention sur la difficulté qu’il pourrait y avoir à mettre en place ce financement, compte tenu de l’âge actuel de vos parents (problème de l’assurance de prêt ?).

Dans ce schéma, le volume d’investissement sera plus important que dans le 1/. Il faudra faire donation des parts de la SCI dès l’obtention du financement, ainsi que du compte courant d’associé qui permet l’autofinancement de l’opération.

Ici encore, l’intervention d’un notaire, pour cette donation, est nécessaire…

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#15 20/03/2016 16h13 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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xa a écrit :

"Pour optimiser il faudrait voir si l’achat des parts directement démembrées est possible sur ce dossier afin de ne pas payer à nouveaux quelques frais lors du démembrement de celles-ci."

Un estimé de ces frais de démembrements lors de la donation ?

Achat avec démembrement ab initio -->momx doit acheter lui même, avec son argent ou son emprunt, la NP, donc pas de donation du tout ni financement du prêt par les revenus des SCPI.

Ce n’est plus du tout la même chose.

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#16 20/03/2016 16h18 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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@stephane ; merci pour votre retour. Le cas n°2 correspond (objectif revenu complémentaire + transmission actif immobilier), seulement je voudrais éviter la création d’une SCI. Qu’apporte t-elle comme bénéfice ?

Aussi, pour quelle raison faudrait-il faire donation de la nue propriété immédiatement ?

J’ai reçu une simulation du crédit foncier (qui doit encore se transformer en offre) avec une ADI au taux de 0,32%, donc à priori très positif.

Dernière modification par Momox75 (20/03/2016 16h22)

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#17 20/03/2016 16h23 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je me demande s’il y a vraiment un "flou juridique" en cas de donation par acte sous seing privé de la nue propriété de 200k€ de parts de SCPI, qui serait bien entendu enregistré auprès du trésor public, conformément à la loi (et sachant que ce sera de toute manière nécessaire pour être pris en compte par la société de gestion) ?

Pouvez-vous expliquer pourquoi l’intervention d’un notaire serait indispensable (il n’y a aucune démarche à faire au niveau du service de la publicité foncière, là où une intervention d’un notaire est requise) ? Il peut bien sur être utile de faire intervenir un professionnel du droit, à même de correctement rédiger l’acte sous sein privé, mais les notaires ne sont pas forcément les seuls dans ce cas.

Au niveau des formalités, pour l’enregistrement, ne suffit-il pas de se présenter à la perception avec l’acte, le bon formulaire rempli, et un chèque, et ensuite de transmettre l’acte, le récépissé d’enregistrement, les documents justifiant l’identité du nouvel associé (nu-propriétaire), et un chèque, à la société de gestion ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#18 20/03/2016 17h40 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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je me renseigne actuellement pour faire acheter des parts SCPI en pleine propriété à mes parents (70 ans mon père et 62 ans ma mère…
…fermeture d’une AV de plus de 10 ans au CA, non optimisé

Je suppose que vous avez anticipé des droits de succession entre parents et enfants d’au moins 20%.

L’assurance-vie que vous souhaitez fermer a t’elle été souscrite par votre mère qui a moins de 70 ans, ou par votre père qui a donc passé maintenant son 70e anniversaire? Si c’est lui, a t’il d’autres A-Vie "saturées" avec primes et intérêt de 152500 euros par enfant? Si la réponse est non, vous vous privez définitivement de cette possibilité en fermant une AV souscrite avent 70 ans, même si les AV du CA sont tout sauf sexy (en changeant éventuellement la clause bénéficiaire au profit des enfants, ou en prévoyant une renonciation du conjoint si c’est la clause habituelle qui est écrite).
Il y a en effet un risque de se priver d’une exonération quasi-certaine de droit de succession avec l’AV, pour espérer une exonération par donation, certaine uniquement en cas de survie de 15 ans du donateur.

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#19 22/03/2016 13h12 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je n’ai pas connaissance de cette taxe de 20%. Est-elle à prendre en compte dans le cas d’une donation ne dépassant pas la limite de 100k par parent/enfant ?

Pourquoi le donateur devrait survivre 15 ans après la donation ? Je croyais que les parts de SCPI pouvaient être donné en Nue propriété et validée en donation sauf si le décès intervient 3 mois après..

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#20 22/03/2016 13h17 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Momox75 a écrit :

Je n’ai pas connaissance de cette taxe de 20%.

Cf barème de succession …

Momox75 a écrit :

Pourquoi le donateur devrait survivre 15 ans après la donation ? Je croyais que les parts de SCPI pouvaient être donné en Nue propriété et validée en donation sauf si le décès intervient 3 mois après..

On vous a déjà répondu : parce que toutes les donations dans les 15 années précédant le décès sont réintégrées dans l’actif successoral pour la valeur actualisée de l’actif de donation ou de son remploi.

Donc pour bénéficier à plein du régime, et avoir un abattement sur la succession, il faut que le donateur survive à cette période de reconstitution de l’abattement.

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#21 22/03/2016 18h22 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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ok et qu’en est-il dans le cadre d’un mariage en communauté universelle ? Est-ce le premier décès qui est pris en compte ?

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#22 22/03/2016 19h12 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je vous ai répondu le 14 mars.

Chaque parent vous fait une donation, chaque usufruit est évalué selon l’âge du parent, et chaque "durée" de reconstitution est regardée en regard du donateur.

La seule "subtilité" de la communauté, c’est que le bien avant donation est commun, ce qui implique un certain formalisme lors de la donation (accord des deux parents pour la donation)

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#23 26/03/2016 18h59 → Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ? (crédit, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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@ goodbylenine : la donation doit prendre la forme d’un acte notarié car l’article 931 du Code civile prévoit cette forme pour l’acte, sous peine de nullité !

Article 931 En savoir plus sur cet article…
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 9 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité.

.

La sci est intéressante dans le schéma que je préconise, car elle permet de donner en nue-propriété les parts avec le crédit.

Concrètement, cela signifie que la valeur de la société sera donc proche de ZERO, ce qui permet d’éviter que les abattements ne soient entamés !

Il faudra veiller, toutefois, à faire donation du compte courant d’associés, comme expliqué ci-dessus.

Dernière modification par stephane (26/03/2016 19h01)

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