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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/04/2013 20h57 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Après la présentation, j’ouvre cette discussion pour avoir votre avis concernant le choix des SCPI.

Je me lance enfin dans l’immobilier locatif, et il me semble que l’achat de SCPI correspond le mieux à ma stratégie (risque raisonnable voire faible quitte à perdre un peu en rendement, et stratégie à très long terme sans y passer trop de temps). Qu’en pensez-vous ? Suis-je dans le vrai ?

Ma banque m’accorde un prêt immo de 150.000 euros plutôt intéressant (2.9% sur 7 ans), destiné à l’achat de parts de SCPI. La bancaire ne m’a pas parlé de restrictions concernant le choix des dites SCPI (ouverte ou fermée, etc). J’ai regardé sur immobail ce qui se fait en ce moment, les palmarès, etc, mais je ne sais pas comment constituer mon portefeuille, car à première vue elles semblent toutes tourner autour de 5% de rendement. Quels sont les autres critères à prendre en compte ? J’aimerais diversifier bureaux/commerces, et paris/province. Y a-t-il une allocation idéale ? Qu’achèteriez-vous à ma place ?

Plutôt SCPI anciennes ou récentes ?

Dans l’attente de vous lire,

Nicoteen

Dernière modification par Nicoteen (27/04/2013 20h57)

Mots-clés : scpi

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#2 27/04/2013 21h06 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Les banques prêtent pour achat de SCPI à condition d’acheter celle qu’elles proposent, sans possibilité de panachage, et aussi à condition d’en acheter un peu plus que la somme empruntée (apport perso donc, ou financement à moins de 100%)

Si ce n’est pas le cas faites nous savoir de quelle banque il s’agit, cela va intéresser du monde je pense.
Cf discussion suivante : SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (8/21)

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#3 27/04/2013 21h07 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Je ne serais pas particulièrement acheteur sur les SCPI mais si vous voulez en acheter je vous conseillerais de :

1) Vous renseigner déjà dans la section du forum idoine qui comporte de nombreux posts très documentés.

2) Pourquoi pas la SCPI selectinvest qui a un taux d’occupation assez faible autour de 85% je crois et qui sert 5,01% de rendement. Elle a donc un potentiel assez pour faire remonter le rendement, le taux d’occupation est déjà reparti sur un trend haussier

3) J’éviterais Pierre48 surévaluée et qui se paye très au dessus de la valeur de réalisation

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#4 27/04/2013 21h22 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Pourquoi 7 ans ?
Il me semble plus intéressant de prendre un prêt plus long. Mais ça dépend de votre horizon de retraite notamment.
Si votre TMI est élevé la facture fiscale devient assez lourde lorsque vous n’avez plus d’intérêts déductibles.

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#5 27/04/2013 21h26 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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après consultation je vois que vous avez 30 ans, je ne vois pas l’intérêt d’un prêt aussi court qui vous créera un cashflow négatif mensuel important et qui vous bloquer pour d’autres projets. Je partirais plutôt sur du 15 ans à circa 3%.

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#6 27/04/2013 21h48 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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xav92 a écrit :

Pourquoi 7 ans ?
Il me semble plus intéressant de prendre un prêt plus long. Mais ça dépend de votre horizon de retraite notamment.
Si votre TMI est élevé la facture fiscale devient assez lourde lorsque vous n’avez plus d’intérêts déductibles.

Bonsoir,
Il m’a semblé pertinent de réduire au maximum la durée de l’emprunt afin de réduire le coût total du crédit (environ 16000 sur 7 ans, environ 24000 sur 10 ans, environ 36000 sur 15 ans). D’autre part, le simulateur de planete-patrimoine.com donne 209.000 de gain net sur 30 ans avec un emprunt à 7 ans et 176.000 de gain net sur 30 ans avec un emprunt à 15 ans (TMI 30%… pour l’instant).
Est-ce que je me trompe ?
Concernant "lorsque vous n’avez plus d’intérêts déductibles", j’envisageais de répéter le processus dans 7 ans, mais ce n’est pas vraiment l’objet de ma discussion, plutôt de savoir quoi acheter et comment diversifier. Merci pour votre réponse !

Champflo, cela dépend des banques (d’ailleurs, toutes possèdent-elles des SCPI ?) et aussi, toutes choses égales par ailleurs, des clients.

Dernière modification par Nicoteen (27/04/2013 23h20)

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#7 27/04/2013 22h05 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Peu importe le coût total du crédit, ce qui importe c’est la rentabilité globale du projet.

A priori avec une durée d’emprunt longue vous améliorez la rentabilité de votre investissement (cela revient à gagner de l’argent sur toute la période sans jamais en avoir dépensé -cashflow positif dès le premier mois-).

De plus, votre capacité d’emprunt ne serait pas affectée.

Dernière modification par Geronimo (27/04/2013 22h09)

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#8 27/04/2013 22h07 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Le coût du crédit n’est pas le bon critère. Je dirais que si vous voulez réduire le coût du crédit au maximum ne prenez pas de crédit, dans ce cas le coût du crédit est 0, mais quel est votre Taux de rendement interne ? Très faible puisque votre SCPI vous apporte en gros 5,2%  dont il faudra enlever les impôts (30%) et les prélèvements sociaux 15,5%. donc TRI en dessous de 3%.

Moi j’avais fait une simulation pour 100k sur 20 ans à 3,07% +0,10% d’assurance. Avec un TMI identique au votre j’avais en gros un cashflow négatif + impôts de 200EUR par mois. Ce qui faisais un TRI en considérant les revenus stables autour de 6%.

à titre personnel j’aime bien efimmo , immorente, buroboutic et PFO2 mais ça n’engage que moi.

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#9 27/04/2013 22h15 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour,
J’ai du Effimo, Immorente et PFO2 dans des contrats d’assurance vie et m’en satisfais.

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#10 27/04/2013 22h23 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Geronimo et xav92, il doit y avoir quelque chose alors que je n’ai pas compris et je compte sur vous pour m’aider à comprendre ! Si mon but est d’avoir de l’argent pour ma retraite, quel autre critère pourrait entrer en compte que le "gain total", au bout des 30 ans, lorsque je regarde en arrière ce que j’ai "fabriqué" comme argent depuis le début de l’investissement ? Autrement dit, j’ai l’impression que si cela ne me dérange pas d’avoir un cashflow négatif pendant n années, alors je peux gagner beaucoup plus in fine. Est-ce que là encore, je me trompe ? Je suis preneur de toute explication !

Comment calcule-t-on le TRI, et pourquoi est-il important de l’optimiser ?

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#11 27/04/2013 22h47 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Réputation :   16 

pour Range19: dans quels contrats d’assurance-vie avez-vous vos SCPI ?

Personnellement j’ai un peu de PFO2, Immofonds 4 et Primopierre  dans un contrat mes-placementsliberté

(Sinon je n’ai rien contre les SCPI en direct, mais j’ai passé l’âge des achats à crédit :-)

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#12 27/04/2013 23h08 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Nicoteen :

J’ai fait les simulations que vous avez effectuées sur le site planete-patrimoine. J’ai supposé que le TEG de l’emprunt à 20ans était de 3,5% (contre 2,9% pour celui à 7ans).

J’en ai extrait les lignes "flux de trésorerie" sur 20ans.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_trivan1.jpg

TRI : taux de rentabilité interne - donne une indication sur la rentabilité des projets, mais ne permet pas de les comparer (le meilleur projet n’est pas toujours le TRI le plus élevé).

VAN : valeur actuelle nette - le projet à la VAN la plus élevée (et positive!) est le plus rentable (taux d’actualisation pris à 5%, grosso modo 2% d’inflation et 3% de prime de risque).

A ce titre, votre projet de SCPI sur 20ans avec un emprunt de 7ans n’est pas considéré comme rentable au regard du risque pris.

Dernière modification par Geronimo (27/04/2013 23h11)

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#13 27/04/2013 23h14 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Réputation :   22 

Range19 a écrit :

Bonjour,
J’ai du Effimo, Immorente et PFO2 dans des contrats d’assurance vie et m’en satisfais.

J’ai lu que les frais d’achat de SCPI dans le cadre d’une AV sont parfois plus faibles que lors d’achat de SCPI en direct ainsi que la vente de parts est plus rapide (marché plus liquide assuré par l’assureur), confirmez-vous ces infos par la pratique ?

SCPI et Assurance-Vie : le Duo gagnant ! : Placements épargne & Finance

SCPI dans l?assurance vie : une alternative aux fonds euros ?

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#14 27/04/2013 23h20 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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En général, 1% de frais d’entrée / 1% de frais de sortie / liquidités assurée, mais moindre distribution (l’assureur ne verse que 85-90% du rendement de la SCPI).

Avec une SCPI qui a un rendement annuel de 5-5,5%, le prélèvement annuel est de 10-15%*5-5,5%= 0,6%, c’est à dire les frais de gestion "normaux" d’une UC d’assurance vie.

Personnellement j’en ai pris récemment dans mon AV afin de diversifier mes actifs, c’est très "souple" mais ça n’est pas le choix optimal en terme de rentabilité.

Dernière modification par Geronimo (27/04/2013 23h30)

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#15 27/04/2013 23h41 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bluegrass a écrit :

Range19 a écrit :

Bonjour,
J’ai du Effimo, Immorente et PFO2 dans des contrats d’assurance vie et m’en satisfais.

J’ai lu que les frais d’achat de SCPI dans le cadre d’une AV sont parfois plus faibles que lors d’achat de SCPI en direct ainsi que la vente de parts est plus rapide (marché plus liquide assuré par l’assureur), confirmez-vous ces infos par la pratique ?

SCPI et Assurance-Vie : le Duo gagnant ! : Placements épargne & Finance

SCPI dans l?assurance vie : une alternative aux fonds euros ?

En général vous pouvez obtenir en AV des frais beaucoup moins élevés qu’en dehors, c’est à dire proche de la valeur de réalisation (= valeur d’expertise des biens)

Le défaut majeur est que vous ne pourrez pas emprunter si les parts son en AV, l’avantage est la fiscalité

Je confirme donc ce que vous écrivez

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#16 27/04/2013 23h42 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Merci pour le début d’explication Geronimo. A première vue ce n’est pas trivial. J’y verrai sans doute plus clair ces prochains jours.

D’une façon plus générale, ma stratégie ne consiste absolument pas à générer un revenu mensuel (cashflow positif) dans l’immédiat (d’ailleurs il faudrait générer beaucoup pour que cela soit vraiment significatif), mais à générer un revenu mensuel le plus gros possible dans 35 ans, quitte à avoir un cashflow négatif pendant ma vie active, et pourvu que cela soit rentable comparé aux assurances vie et autres livrets "classiques".

Comme je n’ai pas en tête toutes les subtilités techniques de la chose, je vais me casser un peu la tête sur ces histoires de TRI et de VAN, que je découvre. Merci encore.

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#17 27/04/2013 23h48 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Les méthodes de calcul de rentabilité valorisent plus (pondèrent plus) les flux de trésorerie à court terme que ceux à long terme car ceux à long terme sont plus incertains (voir sur internet/wikipedia la notion d’actualisation).

Ainsi, un investissement qui aura un fort cashflow négatif en début de période et un fort cashflow positif en fin de période aura tendance à être moins valorisé qu’un investissement qui a un cashflow moyennement positif sur l’ensemble de la période.

Par ailleurs, vous devriez réfléchir à votre stratégie : des cashflows négatifs maintenant,  c’est moins de marge de manœuvre pour d’autres investissements ou d’autres opportunités qui pourraient se présenter (ce coût d’opportunité est également pris en compte dans l’actualisation).

Dernière modification par Geronimo (27/04/2013 23h50)

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#18 28/04/2013 11h11 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Visiblement, lorsqu’on achète des parts de SCPI au comptant afin d’obtenir une rente immédiate (sans emprunt et sans faire jouer l’effet de levier), il est plus intéressant de les acheter dans le cadre d’une AV.

Lorsqu’on loge dans une AV des parts d’UC ou des parts de SCPI, les actifs sont soit des parts d’entreprises (UC) soit des parts de parcs immobiliers (SCPI). Savez-vous si les plafonds (théoriques) de garantie des AV de 70K€ s’appliquent de la même manière étant donné que les actifs représentent du concret (parts d’entreprises ou parcs immos) contrairement à des fonds Euro ?
Que se passerait-il si par exemple on avait 70K€ de parts de SCPI chez Mes Placements Liberté et 70K€ de parts de SCPI chez Linxea, les deux assureurs étant Spirica (Crédit Agricole) ?

Toujours dans le cadre des AV, comment se fait-il que les frais de souscription varient énormément d’un assureur à l’autre pour des mêmes SCPI ?
(par exemple PFO2 à 0% chez Mes Placements Liberté et 8,5% chez Linxea)

SCPI et Assurance-Vie : le Duo gagnant ! : Placements épargne & Finance

Merci à tous pour vos éclaircissements.

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#19 28/04/2013 11h24 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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antonyme59 a écrit :

pour Range19: dans quels contrats d’assurance-vie avez-vous vos SCPI ?

Personnellement j’ai un peu de PFO2, Immofonds 4 et Primopierre  dans un contrat mes-placementsliberté

Même contrat ainsi qu’un contrat Unep Multisélection.

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#20 28/04/2013 12h49 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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pour Bluegrass :
- La garantie des AV de 70k€ s’applique globalement pour tous les contrats qu’un assuré a chez un même assureur.
Donc si vous avez plusieurs contrats via des courtiers différents, mais assurés par le même assureur, par exemple Spirica, la garantie globale n’est que d’une seule fois 70k€
Et je ne pense pas qu’il soit prévu de différences entre fonds €, parts de SCPI, ou autres UC.

- Contrairement à l’information donnée par votre lien, pour PFO2 les frais de souscription chez mes-placementsliberté ne sont pas de 0% mais de 6% : voir sur www.mes-placements.fr

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#21 28/04/2013 14h23 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Géronimo a écrit:
En général, 1% de frais d’entrée / 1% de frais de sortie / liquidités assurée, mais moindre distribution (l’assureur ne verse que 85-90% du rendement de la SCPI).

Avec une SCPI qui a un rendement annuel de 5-5,5%, le prélèvement annuel est de 10-15%*5-5,5%= 0,6%, c’est à dire les frais de gestion "normaux" d’une UC d’assurance vie.
_________________________

Êtes vous sûr que le fait de n’avoir que 85-90% du rendement de la SCPI vous dispense de subir les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie ?

Dans le cas du contrat mes-placemntsliberté,
on touche trimestriellement 100% des dividendes des SCPI,
on subit les frais de gestions annuels de 0.5% applicables aux UC
on peut être investi à 100% en SCPI
il y a 6% de frais sur versement
il n’y a pas de frais de sortie

Et comme je viens juste de faire un versement complémentaire, je peux dire qu’actuellement, par exemple pour PFO2:
prix de part 182€
prix de retrait 182 x 91.5% = 166.53€
on acquiert au prix de retrait avec 6% de frais sur versement
le prix de revient effectif est donc 166.53/0.94 = 177.16€

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#22 28/04/2013 14h51 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Ça doit dépendre des contrats, pour certains les SCPI sont traitées comme des UC, pour des autres il y a des frais des gestion appliqués aux dividendes versés par la SCPI.

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#23 29/04/2013 00h58 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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@Nicoteen, je peux vous passer ma simul Excel que vous pourrez personnaliser avec vos hypothèses.

@antonyme59, votre contrat d’AV m’a l’air intéressant je vais me renseigner.

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#24 29/04/2013 19h41 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bluegrass a écrit :

Visiblement, lorsqu’on achète des parts de SCPI au comptant afin d’obtenir une rente immédiate (sans emprunt et sans faire jouer l’effet de levier), il est plus intéressant de les acheter dans le cadre d’une AV.

Lorsqu’on loge dans une AV des parts d’UC ou des parts de SCPI, les actifs sont soit des parts d’entreprises (UC) soit des parts de parcs immobiliers (SCPI). Savez-vous si les plafonds (théoriques) de garantie des AV de 70K€ s’appliquent de la même manière étant donné que les actifs représentent du concret (parts d’entreprises ou parcs immos) contrairement à des fonds Euro ?
Que se passerait-il si par exemple on avait 70K€ de parts de SCPI chez Mes Placements Liberté et 70K€ de parts de SCPI chez Linxea, les deux assureurs étant Spirica (Crédit Agricole) ?

Toujours dans le cadre des AV, comment se fait-il que les frais de souscription varient énormément d’un assureur à l’autre pour des mêmes SCPI ?
(par exemple PFO2 à 0% chez Mes Placements Liberté et 8,5% chez Linxea)

http://www.francetransactions.com/eparg … oisir.html

Merci à tous pour vos éclaircissements.

A mon avis, "lorsqu’on achète des parts de SCPI au comptant afin d’obtenir une rente immédiate (sans emprunt et sans faire jouer l’effet de levier)", dès lors qu’on a un TMI IR de 30% ou plus, il est souvent/généralement plus intéressant d’acheter la nue-propriété des parts de SCPI (renonçant au flux de revenus pour 10 ans, ou une autre durée) et placer une petite partie des fonds sur un contrat en €uros qu’on ponctionnera pour assurer la rente pendant les 10 premières années.
Faites une simulation avec prise en compte de la fiscalité, et vous constaterez la même chose….
N’oubliez pas en comparant avec les SCPI sur AV de retirer chaque année les 0.75% ou 0.90% du nombre de parts détenues (après 20 ans, vous n’aurez plus que 83% des parts de SCPI achetées au début, avec -0.9%/an).
(Si jamais vous payez l’ISF, la différence sera encore beaucoup plus importante)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#25 29/04/2013 20h39 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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N’oubliez pas en comparant avec les SCPI sur AV de retirer chaque année les 0.75% ou 0.90% du nombre de parts détenues (après 20 ans, vous n’aurez plus que 83% des parts de SCPI achetées au début, avec -0.9%/an).

Sauf erreur de ma part, sur certaines AV les frais de gestion sont prélevés sur les versements uniquement et non sur les parts.

Dernière modification par Geronimo (29/04/2013 20h43)

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