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Forums des investisseurs heureux

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#26 29/04/2013 21h08 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Parts de SCPI en AV

- Pour GoodByLenine : c’est sûr que tant qu’il n’y avait que des AV qui ponctionnaient entre 0.75 et 1% du nombre de parts de SCPI par an, je n’étais pas partant.
Quand j’ai découvert que mes-placementsliberté n’en prenait que 0.50% / an  (tout en donnant 100% des dividendes des SCPI) j’ai trouvé que ça devenait valable.

N OTA : je ne suis  qu’un modeste adhérent à cette AV, ni  actionnaire de Finance Sélection ni de SPIRICA, et je ne propose pas de parrainage :-)

- pour Geronimo : ça m’étonnerait que des AV ne prennent pas de frais de gestion annuels sur les parts de SCPI. S’il y en a, ça serait sympa de nous dire lesquelles :-)

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#27 29/04/2013 21h10 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Altaprofits vie…. du moins c’est ce que je comprends des documents, mais quelque chose a pu m’échapper.

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#28 29/04/2013 22h18 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Pour Geronimo :

Si vous allez voir dans les avenants que AltaprofitsVie vous fera signer si vous y mettez des SCPI, vous lirez que :

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI SELECTINVEST 1 sont distribués par l’assureur et affectés au contrat à hauteur de 90 % diminués des frais de gestion du contrat"

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI Multimmobilier 2 sont affectés au contrat à hauteur de 85 % diminués des frais de gestion du contrat."

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI EDISSIMMO sont affectés au contrat à hauteur de 90 % diminués  des frais de gestion du contrat"

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#29 29/04/2013 22h27 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Dans l’avenant :
Frais de gestion : 12% des loyers encaissés

Dernière modification par Geronimo (29/04/2013 22h31)

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#30 29/04/2013 23h08 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Pour Geronimo : dans la notice de la SCPI Multimmobilier2 on lit effectivement :

"Commission de gestion 10 % HT, soit 11,96 % TTC des recettes brutes annuelles"

mais ça ce sont les frais de gestion propres à la SCPI.

Ça n’empêche pas l’ajout appliqué par le contrat d’AV pour ses propres frais de gestion annuels , tels que je les ai trouvés dans les avenants que l’AV fait signer dans le cas des UC sous forme de parts de SCPI

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#31 29/04/2013 23h30 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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SI vous ne comprenez pas comment l’assureur (et le courtier, qui vous amène à lui) gagnent leur vie, c’est que vous avez loupé quelque-chose à la lecture des conditions générales ou particulière ou des avenants associés….. Je ne crois plus au père noël depuis un moment.

Dernière modification par GoodbyLenine (29/04/2013 23h36)


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#32 29/04/2013 23h38 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Dans l’avenant c’est bien indiqué "Frais de gestion : 12% sur loyer encaissé". Autrement, c’est que leur documentation n’est vraiment pas claire voire même trompeuse.

Mais vous avez sans doute raison.

GBL : je n’ai aucun doute sur la façon dont ils gagnent leur vie, mais leur documentation n’est pas claire. Dans un avenant, on n’appelle pas "Frais de gestion" des frais qui sont ceux de la SCPI et non ceux de l’assureur. On précise "Frais de gestion de la SCPI".

Dernière modification par Geronimo (29/04/2013 23h45)

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#33 14/06/2013 10h23 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous sur ce Post pour vous faire part de mes avancées. Tout d’abord je tiens à remercier ceux d’entre vous qui m’ont poussé à réfléchir, et à comprendre ce qu’est l’effet de levier du crédit. J’ai donc compris que vu mon âge il valait mieux emprunter sur plus longtemps, quel que soit le coût total du crédit. Ce n’était pas trivial au départ. Bref, merci. J’attends maintenant vos remarques sur le projet concret.

Crédit : 160.455 euros à 3,45% sur 20 ans. Assurance déjà incluse dans une assurance décès souscrite par ailleurs (obligatoire employeur). Pas d’apport.
Achat de 3 SCPI :
265 parts d’Efimmo pour 59,625
165 parts de PFO2 pour 30,030
80 parts de Foncia Pierre Rendement pour 70,800.
J’ai essayé de répartir les 3 produits pour avoir 50/50 bureaux/commerces, et 50/50 paris/province, avec maxi 20% sur PFO2 (beaucoup plus jeune que les 2 autres).
Je rappelle que je n’ai pas de patrimoine immobilier, c’est donc un premier investissement (voir ma présentation)

Que pensez-vous :
- du taux que me propose ma banque (3,45 sur 20 ans) : est-ce que cela vaut la peine de chercher beaucoup plus ? J’ai cru comprendre que les banques qui prêtent pour des SCPI ne sont pas légion, est-ce que je peux espérer avoir un taux vraiment plus intéressant ailleurs ?
- du choix des 3 SCPI et de la répartition
- de la rentabilité globale du projet.

Je vous remercie encore infiniment pour toutes vos remarques.

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#34 14/06/2013 20h50 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Franchement si ce taux n’est pas accompagnés de frais divers et variés, c’est en effet tentant.
Bien sûr vous pourrez toujours trouver mieux, mais financer 3 SCPI comme cela c’est à mon avis royal.
Votre choix : les deux plus anciennes ont un passé flatteur et sont gérées par des équipes a priori très compétentes (mon avis et rien d’autre).
La plus récente, celle ou vous êtes le moins positionné doit faire ses preuves dans la durée

A mon âge ce n’est plus envisageable, hélas !!!


Parasite assumé et partageur

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#35 14/06/2013 22h19 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonsoir, merci pour votre réponse. De quels "frais divers et variés" devrais-je me méfier ? Le devis du prêt indique clairement "T.E.G. : 3,450%" et l’assurance est une délégation d’assurance décès.

Merci encore

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#36 30/06/2013 19h40 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonsoir,

J’ai continué mon démarchage, et grand bien m’en a pris car je suis pour le moment à 3,15 sur 20 ans avec la Société Générale (TEG avec délégation d’assurance et nantissement des parts). Je vais continuer de démarcher, ça a l’air utile !

Aucune des banques visitées (CIC, BNP, SoGé) n’a refusé le prêt pour achat des 3 SCPI de mon montage. Aucune ne m’a "imposé" de prendre leur propre SCPI. En revanche elles m’imposent de domicilier mon salaire chez eux, mais c’est tout. La semaine prochaine je vois HSBC, LCL, caisse d’epargne et CA.

Je renouvelle ma question, de quels "frais divers et variés" devrais-je me méfier ? Je pense aux frais de dossier, mais qu’y a-t-il d’autre ?

Bien cordialement

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#37 30/06/2013 20h02 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Vous vous y prenez comment, vous apportez quoi pour qu’il ne vous demande pas de prendre leur SCPI maison. ?
Pour ma part j’ai consulté BNP, CE, et HSBC (via un membre du forum)
A chaque fois il faut prendre la SCPI maison. point barre pour eux.

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#38 30/06/2013 20h55 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Je m’y prends assez simplement : j’explique que je mets les banques en concurrence pour financer mon projet.

Si possible je demande un rdv directement avec le conseiller patrimonial de l’agence s’il y en a un, ils sont mieux à même de comprendre mon projet.

Comme j’ai été prévenu de la réticence à prêter pour les SCPI, je commence toujours la conversation par la carotte : ce que je fais et combien je gagne. J’amène relevé d’imposition et fiches de paie. Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale (par choix stratégique) et ils s’en moquent complètement mais apprécient que j’explique de façon logique pourquoi je suis locataire. Sur mon choix de SCPI et les montants alloués, les 3 banques que j’ai vues ont écouté mon exposé plutôt attentivement. Le CIC est à 3,45 sur 20 ans, la SoGé 3,15 sur 20 ans, et la BNP 2,85 mais uniquement sur 15 ans (durée qui ne me convient pas, maintenant que j’ai compris grâce à ce forum ce qu’est l’effet de levier). J’ai rdv dans les autres banques la semaine prochaine. J’annonce clairement que j’irai au mieux offrant et que mon projet n’est pas modifiable. Je veux que mon interlocuteur comprenne que tout est réfléchi, qu’il ne prend aucun risque, et qu’il a beaucoup à y gagner.

Soit j’ai eu 3 fois de la chance, soit les banquiers "m’aiment" bien.

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#39 01/07/2013 00h11 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

Modérateur
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Pour Foncia Pierre Rdmnt, il devrait y avoir 20 000 parts (sur 30 000 de l’AK en cours) déjà vendues à fin juin. Donc il vous reste encore un peu de temps, mais pas trop, pour finaliser.

Par ailleurs, je ne serais pas surpris que si c’est la banque qui réalise pour vous la souscription des parts de SCPI (et donc perçoit une commission pour ceci, sans que le prix que vous payez ne change), vous puissiez négocier quelque-chose (au niveau du prêt), et que si ce n’est pas le cas ce soit beaucoup plus dur…

PS : Vous avez des comptes-rendus des récentes AG annuelles de quelques SCPI, dont PFO2 et Foncia Pierre Rdmt sur le site de l’APPSCPI


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#40 01/07/2013 01h00 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Non, les banques ne m’ont pas proposé de réaliser la souscription. Je les réalise moi-même. Les dossiers sont d’ailleurs déjà remplis, je n’attend que de pouvoir compléter la ligne "organisme de crédit" pour les envoyer. Tant pis si je ne peux rien négocier de plus, 3,15 sur 20 ans c’est quand même déjà pas mal, non ?

Merci pour vos conseils.

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#41 12/07/2013 15h39 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car mon projet se concrétise et le démarchage des banques s’est arrêté sur l’offre suivante : 2 options :
160.455 euros à 3,05 sur 20 ans, ou à 3,35 sur 25 ans ; le montage est inchangé, rendement 2012 du montage environ 5,4.

Quelle option est la meilleure selon vous ? (Je suis à plus de 30 ans de la retraite, l’objectif n’est pas d’avoir un revenu sup maintenant, mais dans 30 ans, et que cela me coûte le moins cher possible d’ici là).
Vu l’effet de levier, il me semble trivial que l’option la meilleure est celle sur 25 ans, mais je voudrais votre avis avant d’être sûr de ne pas me tromper.

Pour ceux qui se posent la question, il s’agit dans les 2 cas de la Caisse d’Epargne. Sur 20 ans, j’ai eu 3,15 au LCL et à la Sogé, 3,45 au CIC. Je passe sur HSBC qui n’a pas voulu financer mon projet (que les SCPI maison pour eux). Les autres étaient tous d’accord.

Bien à vous tous,

Nicoteen

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#42 12/07/2013 18h28 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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bonjour nicoteen, je vous laisse mon email car je suis à 99.99% dans votre situation (age, achat quasi finalisé de SCPI, choix proche des SCPI, meme banque).Je n’arrive pas à vous contacter par messagerie privée.
lareunion1982 @ yahoo . fr

PS:si c’est contraire à la charte du site je m’en excuse d’avance

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#43 14/07/2013 14h17 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Je souhaiterai investir dans une ou plusieurs SCPI en attendant de pouvoir faire du locatif plus tard.
Vu que je suis locataire et que je souhaite garder mes liquidités pour l’apport de ma future RP je souhaiterai donc prendre un petit crédit immo genre 15 k€ ou 20 k€. Je ne paie pas d’impôt pour le moment je vie en concubinage mais non pacsé et je viens d’avoir un petit garçon qui a 8 mois maintenant.

Infos complémentaires :
- PACS avant la fin d’année
- Achat de notre RP si on trouve chaussure à notre pied
(plus d’infos dans ma présentation).

Depuis plusieurs semaines je regarde et me documente sur les SCPI et je viens de voir sur Boursorama que la SCPI buroboutic ouvre à nouveau son capital. Je serai intéressé pour acheté des parts de cette SCPI de rendement. je suis interessé par les ACTIPIERRE 1/2/3 egalement

L’objectif est de pouvoir percevoir les dividendes et d’accélérer mes liquidités. Mes questions :

- Auriez-vous des conseils sur le choix d’autre SCPI,
- Que pensez-vous de la SCPI buroboutic
- Une stratégie de diversification de SCPI sur ce montant est-il judicieux ? Le but étant de limiter les risques.
- Pensez vous qu’avec un pret immo je pourrai autofinancer mon pret et dans l’idéal toucher une petit rente trimestriel ? les SCPI sont-elles interessantes pour mon objectif ?
- Quid de l’impot foncier ?
- Quid de l’endettement sur l’achat de ma RP ? est-ce judicieux?

Merci d’avance pour vos réponses.

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#44 14/07/2013 20h40 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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+1

je suis plus ou moins dans le meme cas. Quelques différences, je suis en accession mais compte revendre/louer pour une autre RP (maison) et j’ai des liquidités que je souhaite garder pour cette future RP.
Je pensais aussi partir sur un pret, 10k,30k,50k?

Merci

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#45 16/07/2013 00h25 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonsoir,

N’ayant pas eu de réponse je me permets de reposer ma question : Quelqu’un a-t-il une idée du projet d’achat de SCPI le plus intéressant entre un crédit à 3,05 sur 20 ans, ou bien 3,35 sur 25 ans, toutes choses égales par ailleurs ?

Rendement 2012 du montage 5,4 ; et je suis à plus de 30 ans de la retraite.

Bien à vous tous,

Nicoteen

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#46 07/08/2013 15h00 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Sao44 a écrit :

Bonjour à tous,

Je souhaiterai investir dans une ou plusieurs SCPI en attendant de pouvoir faire du locatif plus tard.
Vu que je suis locataire et que je souhaite garder mes liquidités pour l’apport de ma future RP je souhaiterai donc prendre un petit crédit immo genre 15 k€ ou 20 k€. Je ne paie pas d’impôt pour le moment je vie en concubinage mais non pacsé et je viens d’avoir un petit garçon qui a 8 mois maintenant.

Infos complémentaires :
- PACS avant la fin d’année
- Achat de notre RP si on trouve chaussure à notre pied
(plus d’infos dans ma présentation).

Depuis plusieurs semaines je regarde et me documente sur les SCPI et je viens de voir sur Boursorama que la SCPI buroboutic ouvre à nouveau son capital. Je serai intéressé pour acheté des parts de cette SCPI de rendement. je suis interessé par les ACTIPIERRE 1/2/3 egalement

L’objectif est de pouvoir percevoir les dividendes et d’accélérer mes liquidités. Mes questions :

- Auriez-vous des conseils sur le choix d’autre SCPI,
- Que pensez-vous de la SCPI buroboutic
- Une stratégie de diversification de SCPI sur ce montant est-il judicieux ? Le but étant de limiter les risques.
- Pensez vous qu’avec un pret immo je pourrai autofinancer mon pret et dans l’idéal toucher une petit rente trimestriel ? les SCPI sont-elles interessantes pour mon objectif ?
- Quid de l’impot foncier ?
- Quid de l’endettement sur l’achat de ma RP ? est-ce judicieux?

Merci d’avance pour vos réponses.

Bonjour à tous,

personne pour me répondre?

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#47 07/08/2013 16h23 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

Modérateur
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@Sao :  Dans votre situation, avec l’objectif d’acheter une RP à relativement court terme, investir dans des SCPI ne me semble pas un bon plan.

Investir dans les SCPI à crédit aura un impact sur votre endettement (diminuera votre capacité d’emprunt), et pourrait aussi diminuer votre apport (pour l’acquisition de votre RP).
Si vous comptez revendre ces parts lors de l’acquisition de votre RP, sachez que la différence entre le prix net acheteur (ce qu’un acheteur doit payer) et le prix net vendeur (ce qu’un vendeur va toucher, avant de payer ses éventuels impôts et PS sur une éventuelle plus-value) est de 10%, donc n’investissez pas sur des SCPI si vous pensez devoir revendre dans les 10 prochaines années.

Je doute qu’il soit approprié de prendre un crédit immobilier de 15 ou 20 k€ (et même que vous trouviez facilement une banque pour prêter un aussi petit montant).


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#48 07/08/2013 19h21 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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@Sao:

En complément du post de GBL, pour répondre à votre question sur l’autofinancement, faites une simulation simple via un tableur excel de prêt et vous constaterez qu’un tel montage s’autofinance difficilement voire pas du tout. Un apport initial ou au fil de l’eau est nécessaire.

Et cela, sans compter que les banques prêtent souvent à des taux supérieurs à ceux des biens immobiliers classiques (1 point selon mes expériences passées) et qu’elles vous laissent rarement le choix des SCPI.

A moins d’un investissement sur le long terme, pour un montant plus élevé (disons 50 à 75k€) et en acceptant un effort régulier et un impact sur votre capacité d’emprunt lors de l’achat de votre RP, je n’irais pas.
Commencez par votre RP, vous verrez ensuite pour le reste!

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#49 11/10/2013 19h47 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Je déterre mon topic pour vous en communiquer l’épilogue. C’est fait, mon projet d’achat de SCPI à crédit est bouclé, les fonds ont été débloqués par la banque et les chèques de banque ont été envoyés aux 3 sociétés de gestion.

La banque qui finance mon projet est le CIC, ma banque d’origine.

J’ai obtenu tout ce que je voulais, à savoir :
- Financement à 100%
- Montant 160.455 euros réparti sur 3 SCPI concurrentes que j’avais choisi (Efimmo, PFO2, Foncia Pierre Rendement)
- Taux 3,05 sur 20 ans
- Délégation d’assurance sur assurance décès employeur (donc coût additionnel nul)
- Nantissement des parts

Pour chacun de ces points, il a fallu batailler, négocier, aller voir d’autres banques, insister, jouer tantôt le silence radio, tantôt le harcèlement téléphonique… Pour répondre à l’autre topic sur les SCPI à crédit, ce n’est pas "mission impossible" mais vraiment le "parcours du combattant". 4 mois de benchmark, de rdv avec les banques, de banques "qui veulent bien" financer des SCPI de l’extérieur puis d’un seul coup qui ne veulent plus, qui acceptent un financement à 100% puis finalement demandent un apport énorme, de banques qui refusent abusivement la délégation d’assurance, d’autres qui proposent le nantissement des parts puis qui d’un seul coup refusent et demandent une garantie, bref, c’était une expérience de longue haleine et très enrichissante.

Et, à la clé, la satisfaction d’avoir obtenu exactement ce que je voulais au départ, sans concession.

Merci à vous tous pour vos précieux conseils !

Nicolas

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#50 18/10/2013 12h59 → SCPI : comment choisir ses SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Merci pour votre retour d’expérience bien détaillé, c’est très enrichissant.
Pourriez-vous préciser s’il s’agit d’un taux fixe ou d’un taux variable ?

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