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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#26 29/05/2015 13h05

Membre (2015)
Réputation :   32  

ENTJ

Bonjour à tous,

Etant jeune (cf. ma présentation), je m’apprête à réaliser un 1er investissement (modique pour certains) en SCPI et je voulais avoir votre avis même si je commence petit.

Je précise que je ne suis pas encore allé voir mon banquier (banque postale) au risque d’une fin de non-recevoir.

Ce projet consiste en l’achat de 30 parts d’Atout Pierre Diversification pour un montant global de 26.250 euros. Pour le moment, c’est simple. Je souhaite en acheter 40% en cash et le reste à crédit. Soit un emprunt de 15.750 € sur 15 ans.
Avec une prévision de croissance des loyers de 1%/an et un taux de crédit compris entre 3% et 5%, mon CF est positif.

Jeune, sans revenus du travail pour le moment, mon dossier n’est pas des plus sexy quand bien même je dispose d’un patrimoine d’environ 60k, donc les 26.250 euros en cash. Je ne souhaite pas recourir à une caution parentale (frais et je préfère me débrouiller seul). J’imagine donc proposer à mon banquier de (i) nantir les parts et, en plus si nécessaire (ce qui le sera à mon avis), (ii) nantir 50% du montant emprunté sur un PEL.

L’opération se révèle assez intéressante en raison (i) de la réduction d’impôt (ma TMI actuelle est de 14% en raison de l’usufruit de certains biens mais appelé à fortement augmenter dans les années à venir) et (ii) des intérêts générés par le dépôt nanti sur PEL.

Auriez-vous des avis sur ce montage/sa faisabilité?

Merci à tous,

M.

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#27 31/05/2015 17h24

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour,

A priori le montage me semble compliqué car il n’est pas possible de nantir un PEL. Après à voir en remplaçant le PEL par un contrat d’assurance vie.

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#28 13/03/2022 10h38

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour,

Savez-vous si le nantissement de parts présente des contraintes? (Je pense à la possibilité de revendre par exemple).
Le CFCAL me demande le nantissement de 100% des parts achetées.

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#29 13/03/2022 11h27

Membre (2013)
Réputation :   12  

Tant que vous n’aurez pas remboursé l’emprunt auprès de la banque, vous ne pourrez pas vendre vos parts de SCPI.

Donc si vous souhaitez vendre, il faudra d’abord rembourser le prêt avec du cash, puis vous aurez la main levée de la banque pour procéder à la vente.


__enjoy__

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#30 13/03/2022 11h28

Membre (2011)
Réputation :   64  

Bonjour,

Oui, c’est le principe du nantissement : les parts sont affectées en garantie du prêt.
En pratique, lorsque l’emprunteur a fini de rembourser, le prêteur délivre une mainlevée qui libère les parts.

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#31 13/03/2022 16h18

Membre (2020)
Réputation :   5  

Merci pour ces précisions.
N’est-t-il toutefois pas possible de rembourser la banque par la vente des parts?
Je m’étonne de trouver si peu de sources à ce sujet, alors qu’il s’agit tout de même d’une contrainte importante.

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#32 13/03/2022 16h30

Membre (2020)
Réputation :   6  

Bonjour,

le plus simple ne serait il pas de demander à votre banque les différentes possibilités?

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[+1]    #33 13/03/2022 18h46

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   376  

Bonsoir,

Pour répondre à Elantir, suite à des échanges avec ma banque, je confirme qu’il est possible de vendre ses parts afin de procéder au remboursement du prêt lié.
Il suffit de faire une demande en ce sens à la banque qui rédigera un "engagement de mainlevée sur SCPI" afin de vous permettre de procéder à la vente, cession, …. de vos parts de SCPI.

A titre d’illustration, voici un courrier que m’avait fait en ce sens la banque quand je pensais vendre mes parts d’une SCPI (finalement, pour différentes raisons, je n’ai pas procédé à la vente de parts, mais à une cession à ma SCI).


La banque vous demandera certainement de signer un engagement de remboursement du prêt à l’aide des fonds issus de la vente pour se sécuriser.
Evidemment, il s’agit là d’un pacte moral entre la banque et vous, si la banque n’est pas certaine que vous allez la rembourser avec l’argent de la vente, celà peut effectivement être très compliqué.

Yvan

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#34 14/03/2022 07h10

Membre (2020)
Réputation :   -1  

Ca doit également dépendre du niveau de remboursement du crédit.

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#35 01/05/2022 13h18

Membre (2020)
Réputation :   -1  

Bonjour ,

Concernant les frais de nantissement est ce possible de les déduire sur la 1 er déclaration d’impôt comme les frais de dossier du pret ?

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[+1]    #36 01/05/2022 13h28

Membre (2015)
Réputation :   62  

INTJ

Bonjour Thomious,

les frais de nantissement sont déductibles à la condition que vous optiez pour les frais réels. Il vous faut donc remplir une déclaration 2044 (ligne 112, frais et charges).

Bien à vous,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#37 03/10/2023 12h41

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   267  

Bonjour,

J’ai nanti une assurance vie pour un financement de crédit SCPI. Sur ce crédit, la caution est Crédit Logement. Nous avions convenu avec la banque que je puisse lever le nantissement en cours de prêt. Je viens d’en faire la demande et à priori la banque est d’accord.
Néanmoins, ma banque a fait une demande à Crédit Logement pour lever le nantissement de l’assurance vie. Crédit Logement semble me demander un relevé de mon patrimoine. Je ne comprends pas cette demande. Pourquoi la banque contacte Crédit Logement pour lever un nantissement qui est chez eux ? Et en quoi mon patrimoine est un élément à fournir à Crédit Logement pour cela.

Est-ce que quelqu’un comprend quelque chose ? Ou est-ce juste une manœuvre de la banque pour avoir mon patrimoine à jour ?
Merci d’avance!

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[+1]    #38 03/10/2023 13h05

Membre (2017)
Réputation :   38  

Vous avez un financement avec une garantie du Crédit Logement. Ce dernier est sollicité pour modifier la garantie de votre contrat.

Ils veulent vérifier le composition de votre patrimoine global afin de voir si vous avez les reins solides.

Si le détail de votre patrimoine vous est favorable en comparaison de la dette en jeu ça ne sera qu’une formalité.

Je ne suis pas surpris de la vérification.

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#39 03/10/2023 17h05

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
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Ca me saoule pour récupérer 10k€, je dois déballer mon patrimoine pour le plus petit de mes prêts. J’ai rien à cacher spécialement mais c’est remplir de la paperasse pour quasi rien. Bref, je vais le faire, mais franchement, c’est pénible. Chaque relation avec la banque est d’une pénibilité…

Le truc c’est que c’est un engagement de ma banque et s’ils ne sont pas capables de l’honorer de leur coté, je me demande comment on va résoudre ca. Ils m’ont écrit que ce serait fait sur ma demande… Pas que c’était conditionné à l’approbation d’un tiers.

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#40 04/10/2023 21h04

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
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ISTP

Kabal, le 03/10/2023 a écrit :

Ils m’ont écrit que ce serait fait sur ma demande… Pas que c’était conditionné à l’approbation d’un tiers.

Ils vous ont écrit que sur votre demande ils lanceraient le processus. Pas qu’ils pourraient forcer un tiers à l’accepter. Normalement vous avez signé un acte avec le Crédit Logement et ce sont les conditions de cet acte qui s’appliquent.

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#41 05/10/2023 08h00

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
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Réputation :   267  

La banque m’a indiqué ceci : "nous pourrons dénantir les assurances vies dès qu’une marge hypothécaire de 10% sera atteinte et vous pourrez utiliser les fonds comme bon vous semble". Je paraphrase à peine. Il n’est pas indiqué que ça pouvait être refusé ni que quelqu’un devait donner son accord… la condition de marge hypothécaire est remplie.

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