Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ?

allanfitness a écrit :

3: Je me doute que une fausse déclaration peut poser des problèmes mais bon..
Est on dans la légalité totale? Juste au yeux des banques je pense?

Bonsoir,

Si la banque s’en rend compte de la fausse déclaration et vous demande de rembourser la somme empruntée d’un seul coup. Vous faites comment avec un capital qui n’est pas liquide car dans le bien immobilier (qui prendrait au moins 3 mois pour être vendu) ? Et au pire, si vous ne remboursez pas, votre bien peut être saisi et vendu aux enchères, ce qui ne manquera pas de faire des heureux, et vous, vous aurez tout perdu.

Soyez réaliste écoutez les conseils que vous donnent les collègues du forum.

Au bout d’un moment allanfitness, j’ai l’impression qu’il faut juste vous laisser vous casser la figure pour que vous puissiez comprendre. Si vous savez tout et que vous êtes si sûr de vous, ne venez pas poser de question sur un forum de spécialiste. Vous avez en face de vous plusieurs membres qui sont de VRAI rentier immobilier. Vous n’avez ni leur patrimoine, ni leur revenu, ni leur légitimité… Ils prennent de leur temps pour vous expliquer comment ils y sont arrivé donc arrêtez avec vos certitudes et apprenez à écouter ! On ne devient pas professionnel de l’immobilier à coup de tableur Excel, d’à peu près et de yakafaucon.

Votre message est un mix entre l’a peu près et la méconnaissance de plusieurs sujets importants, tout cela teinté d’un peu d’arrogance. Vous oublié la fiscalité, la compétence des conseillers bancaires, les règles de base de l’obtention de prêt, etc. Bon courage pour acheter un immeuble à 500k€ sans revenue (<4k€) et sans patrimoine… Comme déjà préciser plus haut, pour avoir un prêt immobilier il faut l’affecter, vous pouvez tenter des prêts à la consommation, mais vous serez très loin du montant pour des mensualités énormes (sans pouvoir déduire les intérêts). Encore bon courage pour louer 20jours par mois en saisonnier (avez vous entendu parler de basse saison ?)

C’est mon dernier message sur ce fil… Vous avez déjà fait perdre beaucoup de temps, à beaucoup de personnes qui n’ont pas que ça à faire. Je vous souhaite toute la réussite du monde et n’hésitez pas à nous faire un compte rendu de votre méthode "devenir rentier en 6 mois sans capital de départ et sans revenu adéquat"

Au fait,

Article 441-1 du code pénal a écrit :

Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45000 euros

Dernière modification par slayner (13/07/2015 22h51)

"J’ai calculé à la va vite, j’ai mis une partie des intérêts du crédit sur les 2000e par mois. (Vu que on part sur une base d’achat de 500/550k)"

Donc, je répète, vos dépenses sont largement sous estimées. Rien que le prêt, avec un très bon dossier, c’est 2700 à sortir tous les mois, dont la moitié seulement déductible au début. Vos 2000 cash viennent de prendre 700euros d’un coup. Et ce n’est pas la seule approximation.

"Oui le tarif est au alentour de plus de 50e en plein sur le vieux port, vous regardez surtout des logements pas complètement dessus."

Je ne sais pas, quand je regare la position des biens et les photos, ca a quand même l’air de donner sur le vieux port. Cela dit, je reconnais que je ne suis pas expert de Marseille. Mais il me semble que les points près du quai du port sont dans le bon coin. Donc je réitère : 50 euros pour simplement une chambre, ca me parait un peu surestimé.

Ensuite, je vous donnais un tarif de base du secteur, en cherchant des bases basses, mais pas sur le quai lui même, qui est plus cher me semble-t-il.

"Airbnb, c’est aux clients de payer les frais."

Attention : le prix annoncé sur airbnb n’est pas ce que vous allez toucher !

"En effet, on reste approximatif quand même, je n’ai pas encore trouvé de bien^^ Mais on est dans les 200/250m2. Tout dépend à combien il sera négocié, le notaire négocié, travaux.."

Et si le bien vaut 550k sans les travaux, que se passe-t-il dans votre idée géniale ? Au passage, le notaire ne se négocie pas ! Ses émoluments sont fixés par la loi, en fonction du prix du bien. Idem pour le reste des frais de mutations, c’est fixé par la loi.

En gros, 8% du prix du bien. Non négociable. Si le bien vaut 500, ca donne 540 mini. Ensuite si le notaire joue les mandataires pour des vendeurs (ie : il joue le role de l’agent immo), il a droit à des honoraies complémentaires qui là, sont négociables. Mais toutes les données précédentes ont été donné sur la seule base du prix d’acquisition + les frais de mutation, qui ne sont pas négociables.

"Peut être il y aura 200m2 alors tout dépend, mais on est quand même bien je pense 200m2 pour 6 logements avec une moyenne de 35 mettre carré."

On ne peut pas raisonner comme ca. Il faut voir les biens pour réfléchir.Ex : vous achetez un appartement de 120 m. Pouvez vous en faire 3 logements de 40m ?

Et bien CA DEPEND. Ca dépend des conduites d’arrivée et d’évacuation, de la position des murs porteurs, du réglement de copro voire des autorisations nécessaires (les facades protégées par exemple, c’est une plaie pour la découpe de biens immo), etc, etc.

Evidemment, avec des SI, on met Marseille en orbite.

Sur excel, c’est facile : si je trouve un bien à 100k et que je peux le louer 12 à l’année c’est rentable. Mon fils de 7 ans est capable de faire cette estimation tout seul.

Sauf que ce qui est difficile, c’est de trouver un bien de 200m qui parait à un tarif attractif (mettons 380k), d’être capable d’estimer les travaux pour le couper en 6 logements complets (cuisine équipée, SdB, chambre, meubles, aération, électricité, internet, etc …) tant en faisabilité (imaginer les plans en gros, les contraintes structurelles, les contraintes réglementaires (du style, les pièces sans lumière naturel vs la loi)) que les coûts (6 cuisines, 6 salles de bains, 6 vaisselles complètes, les lits, les canapés / fauteuils / tables / chaises, le linge de maison, l’entretien du tout, la blanchisserie, le ménage, etc, etc, etc).

D’en conclure qu’avec un loyer moyen annuel de 60k bruts, compte tenu de la fiscalité, d’un taux de réparation / remplacement qu’on sait estimer avec de l’expérience, il faut pour que ce soit valide que le bien sorte à 550k tout compris. Que le bien à 380, ca donne 430 mutation incluse, donc 120k grand max pour tout le reste, ce qui peut paraitre un peu juste, sauf à tout faire soit même (ce qui n’est pas simple puisqu’il faut payer le crédit dès la signature, c’est à dire pendant les travaux) et donc qu’il faut prévoir une marge de financement pour assumer cette période.

"Sa m’a quand même l’air bien moins dure, il faut juste s’y connaître.. Je connais plein plein de choses."

Ok.

- montant et liste des meubles nécessaires pour aménager correctement un 35m2 pour de la location saisonnière ?
- montant moyen de viabilisation d’un plateau vierge ?
- montant de la CFE par  bien ?
- amortissement comptable ?
- imputation des frais de mutations en comptabilité sur l’activité ?
- comptable nécessaire ou non ? Cout ?
- assurance du batiment ?
- assurance par lot ?
- TF ?

"Avec vos calcules ect, je pense que vous êtes pas mal connaisseurs quand même, vous m’avez pas mal démotivé car j’ai l’impression qu’il faut des milliers pour gagner 200e ce que vous me dîtes.. "

Le but n’est PAS de démotiver. Il est de casser le mythe, et de vous ramener sur Terre.

Oui, c’est intéressant, oui c’est rentable si on le fait bien. Mais ca nécessite du temps, et de l’investissement personnel.

Un investissement immo qui est cash flow positif sans apport, c’est déjà ENORME. Certes, c’est 200 euros de cash, mais dans 25 ans, c’est un capital créé à partir de 0 et qui vaut 600k+ évolution du marché et qui génère potentiellement le loyer à vie.

Mais il faut du temps !

On en revient aux fondamentaux : sans tenir compte des loyers potentiels, parce que le banquier s’en tamponne des revenus futurs, il veut savoir comment vous financez le prêt aujourd’hui, combien vous pouvez mettre sur la table. Ca vous donnera une fourchette de financement.

Ensuite, vous cherchez des biens qui pourraient convenir. Dans le même temps, faites un listing complet de l’équipement minimal que vous voudriez trouver dans ce bien, et chiffrer cela. Ca vous donne l’équipement, et ca se chiffre très facilement (un panier commande sur un site marchand).

Pensez à tout :
- la cuisine ? (four, frigo, plaque, assiettes, couverts, verres, casseroles, plats, …)
- la SdB ? (douche, lavabo, miroir, verres, serviettes de plusieurs tailles)
- chambre ?
- coin repas ?
- coin détente (canapé, télé, fauteuils)
- si terrasse, l’équipement (table, chaises, parasol, …)

Pour les travaux, c’est de l’expérience ou l’aide de qqun. Parce  qu’estimer le matériel nécessaire pour créer une SdB de 0, c’est pas simple. Et une fois que vous avez estimé ces travaux, vous prenez une bonne marge de sécurité (il y a toujours un pépin pendant les travaux)

Et là, vous commencez à avoir du concret pour travailler, et affiner.

Fourchette de financement + évaluation des travaux = prix max du bien achetable. Ensuite, en fonction des biens dispo, vous pouvez ou vous ne pouvez pas : il faut que le bien rentre dans vos prix, ET qu’il permette d’obtenir un revenu decent par rapport à l’investissement.

@ZX-6R
Pour pallier un encours trop grand vis-à-vis des banques, avez-vous pensé à vous associer avec un partenaire "dormant" qui vous apporterait une garantie supplémentaire ?
Exemple : vous trouvez un bien à 10% net, puis un investisseur avec un encours assez faible. Vous demandez un prêt à 110% pour vous deux, car vous créez une SCI à 50-50. La banque ne vous prêtera pas à vous personnellement, mais à l’association, car les deux associés seront solidaires sur le bien. Du point de vu de la banque, votre encours personnel est trop élevé pour garantir le bien. Mais la garantie du partenaire "dormant", qui emprunte en même temps que vous, apporte une grande sécurité au prêt sur ce bien.
Bien sûr, vous êtes libre de préparer une option d’achat des parts de la SCI à hauteur de 25%, pour qu’au final il vous reste 75% du projet de départ. Vous pouvez faire des affaires grâce à ce soutien, et votre partenaire obtient 25% d’un bon projet sans presque rien faire… Et il reçoit en plus un  petit cours sur l’immobilier !
Rastignac

"Mais bon peu importe, si la technique que nous avons parlé fonctionne. ( Faire plusieurs prêt à plusieurs banques)"

On en revient à la base : pour qu’un banque vous suive, il faut que vous ayez de quoi assumer le crédit même en l’absence de loyer. Reprenez le cas de Guillaume qui vous sert d’exemple : il a un salaire et des loyers. Il ne va pas voir la banque nu : il a des revenus et même 2 biens immo en garantie.

Pour votr premier prêt, il vous faudra montrer des revenus hors investissement. Pour le second, la banque tiendra compte du premier prêt et d’une partie des revenus de l’investissement, et ainsi de suite.

Si vous faites 5 prêts en parallèles, soit vous avez les moyens d’assumer les 5 en parallèles, soit vous mentez aux banques, avec les risques associés.

"Mais je compte faire mieux niveau rendement en location à la nuitée, même si c’est plus de travail." +"Et si je veux faire de la location à la nuitée, je vais dans les villes touristiques. "

Lorsque vous achetez dans un bled, le prix est très bas, parce que le foncier est très bas. Les loyers sont eux liés à la valeur d’usage. On obtient donc des rendements énormes parce que le foncier est très bas.

Vous, vous visez le tourisme, donc des secteurs attractifs et donc potentiellement chers.

Il faut bien cibler.

Sur un autre fil, on parle des coins de France sympa, et il est cité Annecy. C’est plus facile de faire de la nuitée dans le triangle d’or d’Annecy, mais avec des prix entre 7 et 12k du m la rentabilité n’est pas si exceptionnelle que cela, pour des investissements et risques conséquent. Alors qu’en achetant un bien au Treige (banlieue d’Annecy), avec unn prix du m 8x plus faible, vous pouvez tirer des rendements confortables pour un risque bien plus faible.

Après il y a des niches partout, il faut les connaitre ou les trouver

"pour investir je crois que c’est la pire de toutes !"

Ca demande probablement plus de travail, comme chez moi.

"Les trous dans le planing ça sera les jours non louer (10 jours par mois) mais 20 jours de location ça fait une grosse renta déjà."

Il faut réfléchir au type de séjour par période. Perso, si je vais à Marseille, ce serait pour voir des amis, 3 ou 4j. Donc jeudi soir --> lundi matin probablement. Ce qui peut poser des soucis pour remplir un planning (je suis a cheval sur 2 semaines, pas toujours évident de trouver d’autres personnes pour combler).

Là, je ne sais pas comment ca marche à Marseille. J’y suis allé une fois en tant qu’étudiant (logé chez un ami) et une seconde pour un mariage (hotel), pas vraiment eu le temps de m’interroger  précisément sur le marché local. Je n’ai que des grandes lignes