Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères…

Tout d abord bonjour à tous. Je ne me suis pas encore présenté mais je compte le faire dès  demain.

Je peux vous faire part de ma toute petite expérience dans ce domaine car j ai voulu acheter un bien aux enchères.

L appartement en bord de mer que je voulais acheter était vendu dans un TGI avec une mise à prix de 12000€
Un appartement de ce type vaut environ 65-70K€

Je suis allé à la visite organisée par l avocat saisi de la vente. A mon arrivée il y avait une dizaine de personnes, des curieux et des enchérisseurs. Il y avait également un huissier et un serrurier pour l ouverture de l appart.

Comme l appartement nous plaisait bien, nous (ma femme et moi) avons décidé d enchérir à hauteur de 30000€.

Pour cela nous avons mandaté un avocat inscrit au barreau de la ville du TGI. Nous avons rempli un ordre d achat avec le montant maxi que l avocat ne dépassera pas. Nous lui avons remis un chèque de banque de 3000€. Cet avocat se rémunère qu en cas de gain de l enchère. Il aurait pris 500€ mais nous n avons pas gagné. Nous étions d ailleurs assez loin du prix d adjudication. Le prix final était de 55000€ auquel il faut rajouter tous les frais de justices (pour ce cas là environ 4000€)

Les frais sont d ailleurs connus à l avance et sont consignés chez l avocat saisi de la vente.

Voilà mon humble participation à ce débat.

PS : j ai vu un bien en vente qui m interresse fortement. Je vous tiendrais au courant des suites que je donnerais.

Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

Je me permets de faire part de mon expérience sur ce sujet. C’était il y a quelques années. Je voudrais mettre l’accent sur quelques risques importants dont on parle très peu.

Il s’agit des enchères des notaires. Les enchères judiciaires comportent d’autres risques spécifiques (notamment lorsque le bien est occupé).

Certes on peut faire une affaire. Mais est ce que quelqu’un a déjà regardé le prix au m² des biens vendus aux enchères et les a comparé au prix au m² du marché ?

Outre les frais de notaires, il y a des frais supplémentaires (frais d’enchères) de l’ordre de 6 ou 7%. Donc compter 14% de frais de notaire au lieu des 7 ou 8% habituels.

Maintenant revenant sur les risques de la procédure elle-même et ce quelque soit le prix.

- Les enchères folles. C’est classique.

- Le financement. En effet, pour les enchères, et contrairement à une vente classique, il n’y a pas de clause suspensive si la banque n’accorde pas le prêt. Donc, si votre banque ne vous suit pas ou ne vous accorde un taux interessant vous êtes en situation délicate, très délicate.

- D’ailleurs, l’adjudicateur (celui qui remporte l’enchère) est propriétaire le jour de d’adjudication. Cela explique l’absence de clause suspensive sur le financement et tout autre clause suspensive notamment celle concernant le décès de l’acheteur. Donc, si l’adjudicateur décède entre le jour de l’adjudication et le jour de la finalisation de l’acte les héritiers doivent quand même finaliser la vente. Avant d’enchérir, soyez sur que vos héritiers peuvent assumer l’opération en votre "absence".

- délais : les délais de paiement sont très serrés. 45 jours entre la date d’adjudication et le paiement de la totalité du prix de la vente. C’est du sport du haut niveau. Car si vous voulez un taux interessant ou une délégation d’assurance ou tout autre montage c’est du délai. Ensuite vous avez des délais de reflexion et de rétractation de 11 jours comme tout prêt + les délais de constitution du dossier + délai d’étude à la banque (compter une semaine). Si on ne paie pas la totalité du prix ça peut couter très cher. D’ailleurs, c’est dans le cahier des charges

Voilà, je parle d’expérience passée ou j’ai découvert ces risques à mes dépens. Je trouve que ni les journalistes (spécialiste ou pas) ni les notaires n’évoquent clairement ces risques vis à vis des enchérisseurs.

Donc, si vous voulez enchérir ayez clairement en tête ces risques qui ne sont pas théoriques du tout.

Je vous donne mon avis.

sylvain78 a écrit :

Bonsoir,

- Perte de l’enchère : Règlement des frais d’avocats honoraires variable, mais j’estime entre 0 euros à 500 euros.

Exact ceux sont les honoraires pour porter l’enchère. C’est plutôt entre 0 et 250€.

sylvain78 a écrit :

De plus pour enchérir est ce possible de prendre un avocat débutant ?  Si oui je vois l’avantage que ses honoraires seront moins élevés !  Quelles sont les risques ?

Je ne vois aucun avantage. Il ne sera pas forcement moins cher. Prendre un avocat inscrit au barreau et habitué aux enchères. Il suffit de noter les noms des avocats qui y vont souvent, les avocats poursuivants.

sylvain78 a écrit :

- Enchère gagnante logement libre : Ici c’est le meilleur plan, il y a différents frais à prévoir  (huissier, avocat, etc) j’estime ces frais à 20-25% du prix de l’adjudication.
Est ce que ces différents frais sont réalistes pour vous ?

Pour mieux estimer :
1er chèque de banque : 10% de la mise à prix (min:3000€) (celui ci est un acompte - pas considéré vraiment comme un coût)
2ème chèque de banque : 10% de votre prix d’enchère max + frais préalables (compter entre 10K€ à 14K€)

Il faut également prévoir les émoluments pour votre avocat en cas d’enchère réussie, c’est un barème fixe: 1200€HT + 1%x(prix adjugé - 120000)HT

sylvain78 a écrit :

- Enchère gagnante logement occupé par propriétaire : Idem à l’enchère gagnante logement libre + frais d’expulsion + incertitude de la possibilité d’expulsion + dégâts ou saccage de l’appartement.
J’estime la procédure d’expulsion à environ 3000-5000€.

Est ce que ces différents frais sont réalistes pour vous ?

J’ai compris que lorsque qu’il y a une adjudication sur un logement occupé, le nouveau propriétaire à automatiquement un mandat d’expulsion à l’encontre de l’ex propriétaire. Mais celle ci n’est pas automatique car elle peut être refuse en cas de trêve hivernale, ou social (handicap, vieillesse) est ce correct ?

Si vous n’êtes pas professionnel (marchands de bien par ex) ou si vous n’êtes pas habitué à une tel procédure (vous n’êtes pas huissier par ex …), je vous déconseille ce type de bien.

Vous oubliez un autre cas, le bien est loué (non propriétaire) => Existence de bail?, Vérifier le bail (loi 1948?…), Se renseigner sur les locataires (+60 ans, enfants bas ages,…); Vérifier la solvabilité du locataire, etc …).

Edit: Nous venons de faire ensemble un hors sujet. Le post concerne les ventes aux enchères notariales et non aux enchères au TGI.
La logique est la même mais les frais sont plus élevés pour les ventes notariales.

Dernière modification par mdrl (22/02/2016 23h09)