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#1 15/06/2015 14h51 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

N’étant pas un expert en immobilier physique, je me permets de solliciter votre avis dans le cadre d’un projet de location.

Nous sommes 3 enfants, disposant d’un revenu confortable. Nos parents (64 ans, ISF) sont à la tête d’un patrimoine important composé majoritairement de contrats d’assurance-vie et de titres vifs (CTO + PEA, aucun actif immobilier), ils souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier pour leurs vieux jours. Ils ont choisi une villa neuve sur la Côte d’Azur, dont le prix de revient serait d’environ 1,5M€.

Dans le cadre d’une optimisation successorale et pour profiter du contexte de faiblesse des taux, nous souhaiterions faire l’acquisition de ce bien afin de le leur louer.

Notre TMI étant déjà élevé, et afin de ne pas ajouter du revenu foncier supplémentaire, nous pensons créer une SCI à l’IS. Nos parents se porteraient caution solidaire de chacun des enfants, dans le cadre d’un emprunt immobilier sur une longue durée, car nous souhaiterions idéalement que le montant du loyer (en rapport avec des biens similaires) couvre les mensualités du crédit.

Par ailleurs, l’organisme bancaire qui financerait le crédit serait celui auprès duquel nos parents ont placé la quasi-intégralité de leur patrimoine. La contrepartie du crédit étant directement en leurs livres, nous pouvons espérer obtenir des conditions de financement avantageuses.

Le principal risque du montage étant le décès prématuré de nos parents-locataires, nous avons pensé coupler au crédit une assurance-vie à fond perdus (capital décès) sur leur tête, dont le capital à verser aux bénéficiaires serait revalorisé à la baisse à chaque date anniversaire, compte tenu du capital déjà remboursé sur le crédit immobilier.

Mes questions sont les suivantes :

1° Voyez-vous un autre risque dans ce montage ? Une requalification fiscale ?

2° Pensez-vous que la prime de cotisation capital-décès sera tellement importante qu’elle plombera la rentabilité du montage ? Faut-il nécessairement faire assurer l’intégralité du capital restant dû ou seulement 50% ?

3° La SCI à l’IS est-elle la meilleure option dans le cadre de ce montage ?

4° A qui faut-il s’adresser ? Notaire, expert comptable, les deux ?

Je suis à l’écoute de vos questions, observations ou expériences.

Merci smile

Mots-clés : droits de succession, location, sci (société civile immobilière)


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#2 15/06/2015 15h16 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Votre schéma semble pertinent et plutôt bien pensé.

Quelques observations que vous avez peut être déjà abordées dans votre réflexion :

- sur le choix SCI IS/IR si vous n’avez pas envie d’être imposés sur des revenus fonciers, effectivement la SCI IS reste la seule option possible. Vous savez sûrement déjà que par contre, le jour de la revente du bien, la plus-value est taxée au sein de la SCI par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’acquisition du bien diminué des amortissements), au taux de l’impôt sur les sociétés, soit 15% jusqu’à 38.120 € et 33% au delà.

- Je ne vois pas bien l’optimisation successorale puisque vos parents auront toujours autant de liquidités à vous transmettre plutôt que de vous transmettre des "liquidtés + un bien immobilier", étant entendu que si vos parents avaient (ou achètent) le bien, ils transforment une partie des liquidités en immobilier, ce qui permet, outre la diversification, l’application de l’abattement de 30% sur la résidence principale, donc un gain possible d’ISF alors qu’en matière de placement, peu d’optimisations d’ISF sont permises. En outre, en cas de succession, on peut toujours discuter de la valeur d’un bien immobilier, pas d’un portefeuille de liquidités.

Vous avez peut être estimé que les coûts des loyers permettraient surement une "diminution" de leurs placements, mais il est fort probable vu le contexte que vous décrivez que les rendements du patrimoine de vos parents couvriront ce "loyer".

- Sur le fait que vos parents aient leur actif au sein de l’établissement bancaire, cela ne devrait pas entrer en ligne de compte puisque c’est vous (par l’intermédiaire de la SCI) qui allez emprunter, et non vos parents, même s’ils se portent caution, la caution n’intervient qu’après l’engagement du débiteur principal.

- attention à cette notion d’assurance (souscrite par qui?) qui prévoirait un capital décès en votre faveur. C’est peut être le talon d’Achille du montage à mon sens, outre son coût (assurer des personnes de 64 ans pour 1,5 millions, ça va pas être donné). Pourriez vous en préciser les contours?

- enfin n’oubliez pas que le montage SCI IS vous imposera de louer le bien (en tout cas d’essayer) au décès de vos parents. L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés induit une gestion commerciale normale et le respect de l’intérêt social.

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#3 15/06/2015 16h11 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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4° Un bon notaire est assurément l’interlocuteur qu’il vous faut.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 16/06/2015 01h06 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Je vais creuser sur le sujet sur la base de ces éléments, m.erci !


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#5 16/06/2015 11h35 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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avez vous étudier le scénario suivant ?
- donation aux enfants et petits enfants
- démembrement
- acquisition de la NP par les enfants petits enfants en indivision ou SCI IR cash avec l’argent de la donation et éventuellement complété par un prêt garantie par une AV de vos parents
- acquisition de l’US par les parents en cash

cela pourrait s’averer plus optimal qu’un scénario sCI (IR ou IS) + location.

bonne réflexion

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#6 16/06/2015 15h52 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Nous étudions actuellement le scénario suivant :

- Achat au comptant de la RP par les parents,
- Donation de la nue-propriété à parts égales aux 3 enfants (aucune donation n’ayant été faite à ce jour),
- Paiement de l’impôt correspondant par les 3 enfants.

Qu’en pensez-vous ?


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#7 16/06/2015 18h14 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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à mon avis il vaut mieux que vos parents vous fassent d’abord une donation numéraire avec laquelle vous allez acquérir ensuite la NP plutôt qu’ils vous fassent donation de la NP.

Vous allez ainsi faire une économie de 50k€ de frais (j’arrondie) ; pour un résultat identique à l’arrivée.

Aussi je préconise que vous puissiez acquérir la NP dans le cadre d’une SCI (plutôt ir) dont les frères sont les détenteurs des parts. C’est plus souple pour l’avenir notamment en cas de mésentente avec un des frères ou transmission à la génération suivante. La cession ou transmission des parts de SCI est infiniment plus simple que la cession d’une indivision.

Et si vous voulez blinder et sécuriser vraiment l’avenir de manière à préserver les relations de la fraterie, une donation partage (toujours en numéraire en amont de l’acquisition) pour avoir son sens.

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#8 16/06/2015 18h43 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Bonjour Lopazz,

Ce que vous évoquez maintenant parait beaucoup plus réaliste, en tout cas plus "classique". Votre idée initiale au niveau assurance était pour le moins compliquée et onéreuse.

Prenez par ailleurs, le temps de lire aussi cette file :

"Accueil » Foncières non cotées »  SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ?"

qui, bien que dans un contexte différent, avait certains parallèles avec votre situation (si vous envisagez comme le suggère Boubouka d’acquérir la NP et vos parents l’Usufruit). Cf article 751 du code civil …

Si vous parents achètent et vous donne ensuite la NP pas de soucis.

Juste une question, vos parents ayant un patrimoine conséquent êtes vous sûr que la nouvelle RP est le "meilleur" support pour initier les donations ?

Bonne soirée

Crown

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#9 17/06/2015 11h48 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Bonjour Crown et merci pour votre réponse,

Le but de la manœuvre n’est pas d’initier directement les donations : nos parents n’en ont pas exprimé le désir. Il s’agit plutôt d’une optimisation successorale qui, en l’espèce, ne leur coûterait rien ni en terme de patrimoine ni en confort de vie : un "cadeau" en quelques sortes.

Je continue de creuser sur le sujet, je posterai ici mes interrogations smile


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#10 17/06/2015 13h46 → Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ? (droits de succession, location, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

prenez autant de temps qu’il le faut avec le notaire de votre région connu pour être le plus compétent en matière de succession. N’oubliez jamais que le conseil d’un notaire est gratuit…

Ainsi vous aurez (vu la situation et les montants en jeu à première vue), de parts ses conseils, une vue sur l’ensemble de la situation notamment en matière légale (à propos de votre question vis-à-vis du risque de requalification).

Xavier

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