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#1 09/01/2017 21h58

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,
J’ai besoin de vos lumières et recommandations.
Mon papa, divorcé, souhaite acheter un appartement en espagne. Il a 68 ans et souhaite limiter les droits de successions. Nous sommes 3 enfants. Ils souhaitent faire une donation à chacun d’entres nous de la valeur du bien et nous réinjecterions cet argent dans ce bien. Nous serions donc les propriètaires et nous laisserions l’usufruit du bien à notre père. Est ce une bonne idée ? Quelles sont les conséquences fiscales pour chaque parties ? Je suppose que le notaire est le meilleur conseiller dans ce cadre ? Y a t’il des particularités à être propriétaire d’un bien en espagne ? Montage financier : Puis-je prendre un crédit et garder le cash ? Comment ca se passe pour les impôts ? Bref c’est confus pour le moment mais en fonction des échanges , ce sera plus claire.
Merci
S.

Message édité par l’équipe de modération (10/01/2017 08h55) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : donation, immobilier, usufruit

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#2 09/01/2017 23h08

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Quelques informations supplémentaires seraient nécessaires :
   - de quel montant parle-t-on ?
   - votre papa vous a-t-il déjà fait une donation (durant les 15 dernières années) ?

En effet, il faudra sans doute faire intervenir un notaire en France pour la donation (et un autre en Espagne pour l’acquisition).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 09/01/2017 23h32

Membre (2014)
Réputation :   1  

On parle d’un montant de 255k,
Je n’ai eu aucune donation , mes frangins ont eu 20k chacun .

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#4 10/01/2017 02h01

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A priori, soit votre Papa achète l’usufruit (viager, valant 40% du prix du bien) et vous 3 la nue-propriété (60% de la valeur du bien), et vous 3 récupérerez la plaine propriété (sans payer aucun droit) au décès de votre Papa (ceci suppose que les règles valable en France s’appliquent aussi en Espagne), soit vous 3 achetez la pleine propriété directement et laissez votre père utiliser le bien (mais c’est une libéralité que vous pourriez révoquer un jour, donc une moins bonne sécurité pour votre Papa).

Il vous faudrait donc amener soit 153k€ (60% de 255 k€) soit 255k€ (j’ai supposé que les 255 k€ étaient "tous frais de notaire et d’achat inclus"). Donc pour chacun 51 k€ ou 85 k€.

Votre père peut faire (sans passer devant le notaire, mais juste en faisant enregistrer la donation auprès du service des impôts, avec le formulaire n°2731 / CERFA 13427, facile à télécharger sur www) une donation "TEPA" jusqu’à 31 865€ en cash à chacun de ses 3 enfants, exonéré de tous droits (et renouvelable après 15 ans, mais seulement si le donateur a moins de 80 ans, donc pour vous ce ne sera pas renouvelable). Pour le solde à donner, votre père peut faire une donation (exonérée de droit jusqu’à 100 000€ par enfant, renouvelable après 15 ans) mais il faut faire intervenir un notaire (sauf si la donation est un "présent d’usage" qui n’appauvrit pas significativement le donateur), et le notaire vous conseillera alors sur la forme de la donation (donation partage pour éviter que ça n’impacte la succession à venir, prise en compte des donations de 20k€ déjà intervenues, etc.).   

Pour l’achat immobilier en Espagne, lisez www.investisseurs-heureux.fr/t421 (et www.google.fr/search?q=site:www.investi … r+espagne)

Dans tous les cas, je vous suggère de faire confirmer tout ceci par votre notaire (le consulter au préalable ne devrait rien vous couter), qui ne manquera pas de vous poser au besoin d’autres questions sur votre situation et les objectifs précis recherchés par votre Papa.

En ce qui concerne le fait de "prendre un crédit et garder le cash", c’est en théorie possible, mais en pratique ça ne sera pas facile de trouver une banque acceptant de prêter : une banque en France sera réticente à financer un bien situé à l’étranger (sur lequel il sera plus compliqué de prendre une garantie, sans compter que la banque maitrisera moins bien le droit du pays concerné), comme une banque en Espagne sera réticente à financer un bien acheté par quelqu’un résidant en France, et en plus comme vous ne retirerez aucun revenu de ce bien (alors que c’est ce revenu qui normalement sert à payer la majeure partie des échéances).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #5 10/01/2017 13h07

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La première partie, votre père qui vous donne l’argent, est simple et classique. C’est une donation. On ne paie pas de droits de mutation jusqu’à 100 k€ du parent à chaque enfant. Notez que c’est par période de 15 ans glissante. C’est à dire notamment que si votre père vous donne aujourd’hui 70 k€ et qu’il décède dans moins de 15 ans et que vous héritez alors de 100 k€, vous devrez les droits de mutation sur 170 (total des donations et héritage reçus sur 15 ans glissants) - 100 (exo des droits de mutation) = 70 k€.
Si, sur le donc initial de 70 k€, 32 k€ ont été transmis comme don d’argent comme expliqué par GBL, vous ne devrez des droits à la succession que de :
138 k€ (total des donations et héritage reçus sur 15 ans glissants) - 100 (exo des droits de mutation) = 38 k€

La seconde partie est plus compliquée. Si c’est un vrai démembrement usufruit/nue-propriété, ça donne :
- votre père achète l’usufruit, qui en droit espagnol se calcule d’après ce que j’ai trouvé sur internet par 89 - âge. C’est à dire 89 - 68 = 21 % : l’usufruit vaut 21 % de la valeur du bien.
- les 3 enfants achètent la NP en indivision, ils paient donc 79 % du bien.

Le démembrement (NP/usufruit) est forcément sous le droit espagnol. Je suppute que l’indivision devrait être faite aussi sous le droit espagnol mais je n’en suis pas sûr. Notez aussi qu’en droit espagnol, en matière immobilière, la propriété est spécifique à un époux. Donc si les 3 enfants sont mariés, l’indivision pour la propriété de ce bien ne concerne que les enfants de votre père, pas leurs conjoints, même s’ils sont mariés sous un régime de communauté..

Notez aussi que :
- le droit espagnol n’est pas unifié, il dépend de la province et de la communauté autonome où se situe le bien. Donc il faut le conseil d’un spécialiste local, pas de l’autre bout du pays.
- nul n’est contraint de rester dans l’indivision ; si l’un des enfants veut vendre sa part, il faut que l’un des deux autres (ou les deux autres) lui achètent sa part.

Concernant l’achat immobilier, j’ai trouvé qu’il faut payer des droits de cession de 7 à 10 % selon les endroits ; et au moment du décès de votre père, l’usufruit s’éteint, donc pas de droit de succession à payer, mais il faudrait payer à nouveau les 7 à 10 % sur la valeur de l’usufruit (21 % de la valeur du bien au moment du décès). Par ailleurs, j’ai trouvé des infos comme quoi plus la propriété est multiple, plus les frais de dossier et de droits de cession sont élevés. Je ne sais pas le chiffrer, mais dans votre cas ça pourrait dépasser allégrement les 7 à 10 % du cas normal.

Au total, c’est un sacré sac de noeuds. Et c’est aussi une source d’embrouille familiale, notamment si l’un des enfants veut revendre sa part pour récupérer ses sous.

Si ce sont les enfants qui achètent entièrement le bien, sans démembrement, avec votre père qui peut l’utiliser (usufruit de facto), ça simplifie un peu, mais il reste la complexité d’un achat en Espagne en indivision, et le risque qu’un des enfants veuille reprendre sa part à un moment. Si le droit espagnol est pareil qu’en France, cet usufruit de facto s’analyse comme un loyer gratuit dont votre père bénéficie, potentiellement imposable (en Espagne) : c’est donc prendre le risque d’un redressement fiscal en Espagne. Sinon, s’il existe en droit espagnol l’équivalent du prêt à usage (ou commodat), c’est une mise à disposition gratuite qui n’est pas imposable. Comme quoi, l’absence de démembrement simplifie l’achat, mais la mise à disposition ultérieure à votre père peut générer à son tour des ennuis. Dans ce cas, la question de la bonne formule pour cette mise à disposition gratuite devra être posée à un spécialiste du droit fiscal espagnol (et même local).

Si vous voulez maintenir ce montage : il vous faut trouver un notaire habitué aux cas internationaux (s’il est proche de l’Espagne ça aide sans doute à ce qu’il ait souvent des cas) ; et qu’il se mette en rapport avec un avocat et/ou notaire espagnol de la province et communauté autonome concernées, pour qu’ils fassent ensemble le montage.

Sinon, il faut peut-être viser quelque chose de beaucoup plus simple !

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2017 13h39)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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