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#1 31/10/2014 18h47 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour à tous,
Ma chère maman sera en retraite en octobre 2015 et souhaite se rapprocher de ses enfants et petits enfants.
Nous avons donc discuté ensemble du fait que je pourrai peut-être investir pour elle et qu’elle devienne ma locataire.
Je paie actuellement pas mal d’impôts du fait d’être un jeune ménage sans enfant, et propriétaire de la moitié d’une SCI qui ne me rapporte pas encore ma part complète du loyer (l’emprunt se finissant dans 2 ans, je touche 1050€ mensuel qui passeront à 1500€).
Ma chérie s’inquiète donc de la fiscalité qui découlerait de ce type d’investissement. Je lui réponds qu’il est toujours bon de se constituer un patrimoine, surtout lorsque c’est quelqu’un qui le finance à votre place !!
Je suis donc en pleine recherche d’informations !!
J’entends beaucoup parler de la loi Pinel qui semble pouvoir s’appliquer, de la location meublée qui offre des avantages fiscaux…
Bref, est-ce que ce projet vous semble pertinent ?
Pour un peu plus de détails, il serait préférable que le loyer ne dépasse pas 650€ par mois. Je recherche un plein pied d’environ 70m2, 2 chambres, garage et jardinet…(ça ne sert sûrement à rien de vous dire ça, nous ne sommes pas sur le bon coin…!)
Et j’aimerai, avec ce budget, être le plus prêt possible de l’équilibre en fin d’année (foncier, impôt, crédit immo).
Si vous avez quelques conseils à me donner pour cet investissement locatif, je suis tout ouïe !
A bientôt
Laurent

Mots-clés : investissement locatif parents ascendants mère père, pinel

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#2 31/10/2014 20h46 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Quelques questions à vous poser :
    - combien couterait un bien répondant à votre "cahier des charges" ("loyer ne dépassant pas 650€ par mois, un plein pied d’environ 70m2, 2 chambres, garage et jardinet") ?
    - quelles charges auriez-vous à supporter (en particulier : taxe foncière, charges non récupérables)
    - avec votre fiscalité (que j’ignore), avec un éventuel apport (vous n’en parlez pas), et sur la base de votre capacité d’emprunt (dont vous ne dites pas grand chose) comment pourriez-vous financer ceci (quel banquier vous prêterait combien), pour que ce soit à peu près cashflow neutre ?

A vous de poser quelques chiffres concrets, et il sera alors possible d’évaluer les impacts avec des location meublée, Pinel, et consors.


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#3 31/10/2014 21h10 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour Laurent79,

Très bonne idée de vouloir prendre soin de votre maman.
Mais est-il bon de mélanger business et famille?
La question sur la fiscalité de votre compagne n’est pas anodine…
Vous allez forcement vouloir le meilleur pour votre maman. Par exemple une jolie cuisine, des matériaux de très bonne qualité…
Je ne vois pas trop comment une telle opération puisse se faire en auto-financement…

Le Pinel? Heu..si vous passez par un promoteur ou un intermédiaire, oubliez de suite la bonne affaire !
Ou alors vous êtes soit très chanceux, soit très expérimentés !

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#4 02/11/2014 00h21 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonsoir Laurent,

Je répond au sujet car je suis entrain de faire cette opération en ce moment même !!

Pour la fiscalité je ne vais pas pouvoir vous aider.  En effet, je suis mariée avec un contrat de mariage, j’achète seule dans l’ancien et je vais déclarer l’appartement en régime réel.
Par contre un conseil du notaire lors de la rédaction du contrat de mariage : rédiger un testament…
Si le contrat de mariage est utile en cas de divorce, la transmission du patrimoine est tout autre en cas de décès.  Non pas qu’il ne faille rien léguer à son conjoint mais il est utile de sécuriser les vieux jours de votre mère pour ne pas qu’elle se retrouve à la rue en cas d’une transmission hasardeuse. Vous n’êtes pas encore marié mais le temps que le crédit se termine, je vous souhaite une évolution heureuse dans votre vie personnelle.

Guillaume33 a raison sur le point du "vouloir le meilleur pour sa mère". Je confirme… ^_^
Maintenant les travaux sont déductibles des impôts donc que ce soit votre mère ou un inconnu, il faut investir malin.
L’idéal est de faire vos calculs avant en pensant qu’il s’agit d’un logement locatif classique avec un inconnu. N’achetez pas le coup de coeur. Votre mère (et vous) avez des critères à prendre en compte mais ne visez pas l’achat que pour elle. Il faut que vous puissiez le louer à n’importe qui. Donc même si vous faite un geste pour le loyer que votre mère vous donnera, l’idéal est de faire un calcul rapide avec l’estimation locative avec le montant donné par l’agence immobilière (pour la rentabilité réelle).

Ensuite pour ce qui est du neuf ou de l’ancien… de mon côté je n’ai pas eu de soucis… je n’ai pas les moyens pour du neuf !! Ha ha ha ! Enfin tout ça pour dire que je n’ai pas creusé Pinel.

Bonne recherche ! :-)

Dernière modification par Gwen11 (02/11/2014 00h25)


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#5 02/11/2014 10h05 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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C’est amusant, j’ai fait une expérience proche il y a 4 ans (si ce n’est que le loyer prévisionnel était largement sous évalué,  il s’agissait d’aider, pas vraiment d’investir) : je me suis retrouvé au final avec un superbe appartement de grand standing et ma chère maman qui, à la fin du chantier, a décidé d’aller vivre près de ma soeur expatriée.
Un ami a eu la même expérience.

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#6 02/11/2014 10h10 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Quand je disais de ne pas mélanger business et affectif…
Je connais des familles qui se déchirent pour ce genre de chose.
Au départ cela part d’un bon sentiment…

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#7 02/11/2014 10h51 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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C’est effectivement un risque.

Risque que j’ai pris car j’ai mal monté le plan de financement de mon premier bien locatif et je suis coincée (pour les banques) pendant plusieurs années. Donc autant fructifier les derniers pourcentage encore accessibles à un bien sans passer par un gestionnaire. Je compte d’ailleurs bien apprendre le mécanisme de la gestion en direct pour m’y mettre complètement plus tard quand je serai en mesure de me rapprocher de mes biens. Puis je suis fille unique donc pas de départ anticipé à l’autre bout de la planète. Georges Clooney étant désormais marié… elle restera donc encore quelques années dans mon (futur) appartement. :-P

J’ai un cas sous les yeux ou le locataire n’est pas un parent mais un enfant (logement en scellier) depuis 2 ans et pour le moment tout se passe bien. Pas de départ prévu avant plusieurs années car le petit enfant est déjà là et le couple attend de se constituer un petit matelas avant de faire le second. Je pense que l’heureux propriétaire (mon mari) ne subira le départ que quelques mois avant la fin des 9 ans (il passera alors par agence pour relouer le bien et avisera ensuite s’il vend au 9ème anniversaire ou à la fin du crédit donc à 15 ans).

Une copine de ma mère est locataire de son fils (unique) exilé au Luxembourg. Appartement neuf mais sans défiscalisation puisque expatriation oblige (les revenus en France sont trop faibles pour être imposé). Elle y vit depuis 4 ans maintenant et ne compte pas vraiment en partir.

Après en achetant l’appartement,  j’ai tenu compte des critères de ma mère mais surtout de mes critères financiers car je ne souhaitais pas acheter un appartement (avec parking) hors de prix pour un loyer minime.  Il s’agit d’un vrai bien locatif qui ne sera pas inintéressant dans le futur. Bien placé, il s’ agit d’un quartier qui colle le centre ville,  il est à 1km de la gare, bien desservi et à proximité de commerces, d’écoles (de la crèche au lycée)…
Je voulais toucher avec ce bien un maximum de locataires. Pour tout vous avouer c’est moi qui ait trouvé l’annonce du bien. Pas de surprise donc.

Mais Guillaume a raison… il faut se méfier de l’affectif.  L’idéal est de garder la tête froide et imaginer à la place un autre locataire pour faire un rapide calcul. Mon conseil vaut ce qu’il vaut car je n’ai pas la science infuse. Mais j’ai sélectionné ce bien en appliquant les conseils du forum et je pense avoir mieux gérer la crise financière pour cette acquisition que pour la première il y a 2 ans.

Dernière modification par Gwen11 (02/11/2014 10h57)


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#8 04/11/2014 02h52 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour

Range19 a écrit :

je me suis retrouvé au final avec un superbe appartement de grand standing et ma chère maman qui, à la fin du chantier, a décidé d’aller vivre près de ma soeur expatriée.
Un ami a eu la même expérience.

Guillaume33 a écrit :

Quand je disais de ne pas mélanger business et affectif…

Enfin se retrouver avec un superbe appartement de grand standing il n’y a quand même pire comme situation non ? Si votre maman n’en veut pas vous pouvez trouver un autre locataire je suppose.
Vous avez certainement entendu des exemples où un locataire qui n’a aucun lien familial ne paie pas son loyer et "nargue" son proprio avec une voiture flambant neuve.
Et pourtant cela ne vous dissuade pas d’investir parce que vous pensez à tous les cas où il n’y a pas de problème.
Alors pourquoi avec la famille ne retenir que les cas où ça se passe mal et pas ceux ou cela se passe bien ?
Comme Gwen je connaît plusieurs cas de location entre membre de la même famille où cela se passe bien…

Pour Laurent79 il faut surtout étudier le projet avec sa compagne pour voir l’impact sur leur budget (car en effet loyer amical et autofinancement cela risque d’être délicat à accommoder c’est peut être possible si on compense le loyer "manquant" avec de la défiscalisation )
Pour le Pinel il faut regarder exactement dans quels termes la loi de finance sera votée car il était question que si la location à un ascendant ou un descendant était possible (contrairement au Duflot) la durée d’engagement de location était prolongée ce qui rend le dispositif tout de suite moins intéressant…

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#9 04/11/2014 10h53 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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GeGe777,

Les biens de grand standing sont les moins rentables en terme de cashflow.
Louer à des proches peut très bien se passer, faut pas être pessimiste tout le temps je suis d’accord avec vous.
Toutefois, si cela se passe mal avec un de mes locataires, je préfère nettement que ce ne soit pas un membre de ma famille et encore moins ma mère.
Imaginez-vous mettre un huissier à votre propre mère franchement ! Et pourtant si elle décide de ne plus payer son loyer, comment vous faites?
C’est  ce jour là que votre conjoint sortira du bois et vous reprochera sans cesse cet investissement qui n’en est pas un  !

Dernière modification par Guillaume33 (04/11/2014 10h54)

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#10 04/11/2014 11h58 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Je prends mon cas car je ne peux pas parler au nom des autres (inconnus).

Ma mère est consciente que si elle ne paie pas le loyer (elle gagne près de 200 euros sur son futur ex loyer), je serai dans la panade (au moins jusqu’à la fin de mon premier crédit) et que cet appartement est un cadeau inespéré pour elle. Après c’est une histoire de confiance. Je connais ma mère qui a une vie rangée et ne fait pas d’excès. Si elle avait eu la folie du casino ou qu’elle dépensait sans compter, je n’aurai jamais tenté l’aventure. Au final je préfère lui faire ce cadeau qu’à un inconnu qui ne sera pas en mesure de me verser les loyers (2 ans d’expulsion).

Pour mon mari, sa fille et son gendre travaillent tous les 2. Avant d’avoir ce magnifique appartement (que je trouve petit mais c’est un autre problème… mdr), ils vivaient dans un taudis d’un marchand de sommeil et ils n’arrivaient pas à trouver d’appartement correct parce que "vous comprenez mes pauv’ enfants vous êtes des sans dents, vous êtes jeunes…".
Nous savons que les enfants peuvent être ingrats cependant il saura leur rappeler où ils étaient avant. Puis il compte leur redonner une partie des loyers versés lors de la revente pour qu’ils aient un coup de pousse lors de l’acquisition de leur futur bien… Mais de toute façon même sans ce coup de pousse ils gagnent déjà un loyer moins cher (loyer plafonné) pour un appartement neuf…

Après que le conjoint s’inquiète c’est une chose légitime mais en théorie nous sommes encore maître de notre salaire (Laurent parle de "sa chérie" donc je ne pense pas qu’ils soient encore mariés). Il y a des paramètres à prendre en compte avant de se lancer dans cette aventure c’est certain. Il faut voir également si le besoin d’une résidence principale n’est pas prévue dans un futur proche car effectivement ça peut poser un problème sur la capacité de remboursement.

Au pire ils vont voir un notaire tous les deux pour sécuriser les craintes de sa conjointe.


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#11 04/11/2014 18h46 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour à tous,
Excusez le délai de ma réponse, j’étais en weekend bien mérité !
Je ne sais pas trop par où commencer, en effet, je n’ai pas donné beaucoup de détails sur ma capacité d’emprunt, etc…
Tout d’abord, d’un point de vue affectif, je ne suis pas du tout inquiet, je vous passerai les détails de ma vie et celle de ma mère, mais je peux assurer qu’elle sera une locataire dévouée et fidèle ! Elle n’ose même pas mettre un tableau au mur dans son appartement actuel…La simple idée qu’elle puisse choisir les couleurs des murs avec moi (sauf hystérie seventies…) la remplit de joie ! Et toute sa famille est à Niort, elle est veuve et n’a qu’une envie, se rapprocher de sa famille.
Elle pourra me verser un loyer de maximum 700€, en vivant correctement. Mais j’aimerai la "soulager" un peu pour qu’elle puisse profiter de sa retraite.
Je cherche une maison aussi dans l’hypothèse d’une revente ou d’un autre locataire, j’ai un secteur bien défini, proche du centre-ville, des écoles, de la principale zone commerciale…
Il faut compter entre 130 et 165000€ pour le type de bien que je recherche. Le foncier serait de 800€ environ pour cette superficie.
Mon banquier me suit sur ce type de projet, j’ai ma société, ma sci et mon crédit immobilier dans sa banque depuis des années et il me sait rationnel et sérieux dans la gestion de mes activités. Je peux apporter un apport d’environ 15000€.
Nous payons aujourd’hui avec ma chérie (nous sommes pacsés) un peu plus de 9000€ d’IR. C’est ce qui me donne envie de défiscaliser !! Car à cela, il faut rajouter le foncier (2300€), le crédit immo (850€ mensuels)…
J’ai l’impression que mon salaire me glisse entre les doigts (comme beaucoup de français !!) et ça a tendance à m’agacer…
D’où mon message ici, à savoir, est-ce intéressant de louer une maison (meublée tant qu’à faire…) en loi Pinel pour sa mère ?
Je souhaite me rapprocher le plus possible de l’autofinancement, baisser mon IR, partir en vacances, faire un bébé, baisser mon IR…smile

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#12 04/11/2014 19h11 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Pour bénéficier de la loi Pinel (et de la réduc d’IR qui va avec : lisez ici), il faut s’engager à louer le bien en location nue. Donc exit le meublé.
Il faut aussi que le bien soit neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf, et construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (cf. liste précise, qui comporte Aiffres, Chauray, et Niort par chez vous…).

Pour vous "rapprocher le plus possible de l’autofinancement", ou "baisser mon IR" : posez les chiffres, et utilisez excel+ bon sens. Pour "partir en vacances", "faire un bébé", etc. c’est tout autre chose (et ce n’est sans doute pas sur le meilleur forum pour des conseils la-dessus). wink


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#13 04/11/2014 20h36 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour Laurent79,

Je me permets de répondre avec ma très maigre expérience, ayant opté pour l’achat d’un F2 dans le neuf en Duflot/Pinel (mais pas encore loué - livraison pour fin 2015), j’espère que cela pourra vous être utile.

Pinel = loyer plafonné (et plutôt bas): vous indiquez que votre mère pourrait payer jusqu’à €700 de loyer, en loi Pinel le loyer maximal pour 70m² à Niort est de  €590 (sans compter la pondération d’espaces extérieurs comme un jardin ou une terrasse qui permettent d’augmenter le plafond). Vous voulez la soulager donc on peut dire que ça tombe bien.

Pour contre votre maman s’installe pour sa retraite et donc pour de longues années - on lui souhaite en tous cas. De fait, à la fin de la période de défiscalisation vous ne pourrez pas espérer faire augmenter le loyer pour compenser la perte d’économie, puisqu’il n’y aura pas de changement de locataire (qui donne en principe la possibilité de passer en meublé ou de faire un léger rattrapage du loyer si le loyer est très inférieur à la moyenne constatée). De même, il sera compliquer de revendre l’appartement, car n’allez pas la mettre à la porte de ce qui sera devenu en pratique son appartement (en tous cas personnellement je ne pourrais pas le faire).

Donc, en résumé, si vous voulez louer à votre mère sur le long terme il vous faut atteindre l’autofinancement dès le départ et sans prendre en compte la déduction fiscale.

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#14 04/11/2014 21h13 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Vu les chiffres annoncés, achat pour mini 130 k et loyer maxi 700, je ne vois pas trop comment l’autofinancement sera possible…
Ce sera un achat plaisir, un achat pour prendre soin de votre maman, pas un achat rentable (d’un point de vue financier).

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#15 05/11/2014 11h01 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Les plafonds de ma zone sont en B2 soit 8,68€ du m2…Difficile en effet d’autofinancer l’investissement avec ce loyer…Comme vous le disiez, autour de 600€ pour 70m2, cela représente 110000€ sur 20 ans. C’est à mon avis illusoire de trouver un bien neuf dans ces prix là…
J’attends une proposition d’un promoteur immobilier…Cela me donnera une idée précise.
Ou j’oublie Pinel, je rénove un bien et le loue au dessus du plafond en essayant de m’approcher au plus près de l’autofinancement, par exemple en le déclarant en meublé et en déduisant intérêts et travaux…

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#16 05/11/2014 11h49 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Je ne suis pas avocat fiscaliste, juste un peu de recul lié à mon expérience perso.
Au regard de votre situation, j’oublierais le Pinel surtout en passant par un promoteur qui risque de se "goinfrer" sur votre dos.
Si vous tenez vraiment à ce projet de loger votre maman.
Le plus efficace me semble être une petite maison délabrée dans laquelle vous allez faire faire beaucoup de travaux de rénovation. Disons au moins pour 50% de l’enveloppe totale. Vous empruntez la totalité, surtout pas d’apport.
Vous allez ainsi générer un déficit foncier qui va être déduit de votre revenu global dans la limite 10700 €/an. Le surplus est reportable sur 10 ans.

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#17 05/11/2014 18h50 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Je vais passer pour un hérétique (j’ai l’habitude sur le sujet), mais pourquoi chercher l’autofinancement à tout prix ?
L’investissement immobilier peut aussi être un moyen intéressant d’utiliser son épargne ou sa capacité d’épargne.
Ce que dépensera Laurent 79, il le retrouvera dans le futur et aura accompagné son effort de financement d’un complément confortable grâce au loyer.
Il aura aussi permis à un membre de sa famille de bénéficier d’un logement moderne et confortable.
Je ne connais pas d’autres investissements qui permettent de se constituer un patrimoine avec un tel effet de levier.

Dernière modification par Range19 (05/11/2014 18h51)

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#18 11/12/2014 19h10 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour à tous,
J’ai avancé sur mon projet et j’ai réussi finalement à le boucler avec un budget beaucoup plus raisonnable ! Je n’ai pas encore toutes les données mais la maison terminée ne dépasserait pas 110 à 120000€.
J’hésite beaucoup entre Pinel et le LMNP qui permettrait d’amortir 85% de l’investissement ?!…
Qu’en pensez-vous ?
Ma mère me propose aussi de donner une partie du loyer "de la main à la main" pour soulager mon imposition (j’entends d’ici les hurlements de certains !), je le rappelle, nous avons une réelle relation de confiance.
Pinel a l’air intéressant mais va me bloquer au terme du bail…Je ne pourrai pas passer la location en meublé puisqu’il s’agira de la même locataire (du moins je l’espère).
Il faudrait vraiment que ça ne me coûte presque rien, car j’ai engagé la machine du "rentier", je suis à 80% à partir de janvier ! Prendre le temps de prendre son temps pour passer du bon temps (mais avec un peu moins de sous !)

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#19 11/12/2014 19h28 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Juste une précision, l’amortissement en LMNP est sur 90% du bien (10% de terrain non amortissable).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#20 11/12/2014 19h50 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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@DDtee : la partie correspondant au terrain (qui est non amortissable) dépend de … ce que vaut effectivement le terrain dans la zone en question. Sur Paris, le terrain vaut beaucoup plus de 15% en général. En zone rurale, c’est souvent moins de 15%.

@Laurent79 : Il vous faut faire des simulations (avec excel par exemple) avec vos paramètres précis (votre fiscalité par ex) pour déterminer le meilleur choix. Plutôt que de récupérer une partie du loyer "de la main à la main", mieux vaut faire un "prix d’ami" à Maman et que Maman vous fasse une donation en bonne et due forme (la donation Tepa, c’est ~35k€ tous les 15 ans en cash, sans aucun droit à payer, et juste un formulaire à remplir et enregistrer auprès du fisc).


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#21 12/12/2014 10h22 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Difficile de vous répondre avec si peu d’éléments, nous ne connaissons pas votre capacité d’emprunt, si votre maman peut prétendre à des aides etc…

Mais renseignez-vous bien sur les autres possibilités d’aider votre maman, par exemple lui verser une pension qui pourrait être déduite de vos impôts…

Si votre problématique est vraiment d’investir et juste de l’avoir pour locataire ne vous limitez pas au pinel…un investissement immo de long terme ne doit jamais se faire juste pour toucher une éventuelle défiscalisation
il y a des possibilités dans l’ancien bien moins chère et bien plus rentable en meublé par exemple avec les amortissements

Dernier conseil si vous louez à votre maman attention à fixer un loyer dans les normes sinon le fisc se chargera de requalifier votre opération en "donation déguisée"

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#22 12/12/2014 10h27 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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10% de valeur pour le terrain est la règle communément admise par l’ordre des experts comptable, les services fiscaux, c’est en tout cas ce que 3 experts comptables successifs m’ont assurés.

Je suis d’accord avec vous sur la variation de la valeur du foncier, la difficulté est de l’estimer et de faire ressortir une estimation admise par tous.


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#23 12/12/2014 14h26 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Bonjour,
Le problème dans l’ancien est de trouver du plain pied ! Et ma mère n’est pas très emballée par un vieux bien rénové, elle est fan des pavillons récents (allez comprendre !).
Je lui ai tout de même prouvé avec ma maison qu’on pouvait faire du neuf avec du vieux, donc elle reste ouverte mais je sens bien quelques réticences…

J’ai un peu de mal à comprendre la notion d’amortissement du bien en ce qui concerne la LMNP. J’imagine qu’on ne défiscalise pas 90% du bien, ce serait trop beau ! J’ai bien saisi que nous n’étions imposés que sur la moitié des loyers perçus mais quid de la défiscalisation ?

Pour ma capacité d’apport, je ne la connais pas avec précision…
J’ai un salaire de 1750€ net à partir de janvier (passage à 80% ; 2080€ aujourd’hui), à cela il faut rajouter 1050€ de rapport locatif au réel (avec 45% de parts d’une SCI) qui deviendront environ 1500€ en 2017 (fin du crédit de la SCI). Mon amie (avec laquelle je suis pacsé) est en CDI et gagne 1650€ net. Nous sommes propriétaires et avons un crédit qui se termine dans 10 ans et qui représente 900€ mensuels (en renégociation à ce jour !). Et notre taxe foncière est exorbitante (j’ai essayé de la négocier hier après-midi mais rien à faire!) 2300€ par an…!

Je détiens aussi 49% de parts sociales dans une SAS, estimées à 200 000€ et que j’hésite à vendre actuellement pour changer d’orientation professionnelle…Ces parts ne me rapportent aucun dividende car la trésorerie de la société ne le permet pas pour le moment.

Je crois que je vous ai tout dit !

Ah non, ma mère ! Elle a une petite retraite de l’ordre de 7 ou 800€ mais touche une rente d’environ 1700€ mensuel pour maladie professionnelle (son mari est décédé des suites d’une "longue maladie"…). Cette rente n’est pas imposable.

Cette fois, je crois que c’est bon…!

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#24 12/12/2014 15h31 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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Laurent79 a écrit :

J’ai un peu de mal à comprendre la notion d’amortissement du bien en ce qui concerne la LMNP. J’imagine qu’on ne défiscalise pas 90% du bien, ce serait trop beau !

Le principe est relativement simple, la valeur du bien (sans le terrain) est amortie sur la durée théorique de son usage (durée différente selon les composants : meuble, toiture, plomberie…) et cette somme amortissable est considérée comme une charge déduite des revenus BIC (meublé/lmnp) chaque année. Cette somme est donc bien déduite des revenus du bien au fil des ans.

Ceci-dit cela occasionne aussi quelques frais CFE (ancienne taxe foncière) et comptable (les calculs d’amortissement différents selon les composants sont complexes)

Cela est valable en LMNP au réel
Vous devriez fouiller sur le forum, ici par exemple LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Laurent79 a écrit :

J’ai bien saisi que nous n’étions imposés que sur la moitié des loyers perçus mais quid de la défiscalisation ?

Je pense que là vous voulez parlez du LMNP au micro. C’est un forfait 50% des recettes déclarées par contre aucun frais ne peut être ajouté tel l’amortissement.
Il faut choisir une option ou l’autre réel/micro

Fiscalement le plus intéressant est souvent avec un emprunt important au réel, les intérêts sont alors déductibles comme charge… à vous de faire des modélisations par rapport à votre situation.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#25 12/12/2014 15h36 → Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ? (investissement locatif parents ascendants mère père, pinel)

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J’ai l’impression que Pinel est moins intéressant du coup, non ?

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