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#26 24/06/2013 01h17 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Je me permet d’intervenir dans la discussion en tant qu’ex- banquière, afin d’apporter un ou 2 éclaircissements. 

Concernant les crédits immobiliers, les marges sont effectivement très faibles en réel, malgré les intérêts très importants en valeur absolue payés par le client. Il y a 2 ans, dans la banque pour laquelle je travaillais, la rentabilité moyenne pour un prêt immo était de l’ordre de 0.15% par an (juste pour le prêt, sans compter ce qui pouvait se rajouter à coté: assurance , cautionnement….). Cela représente très peu. D’ailleurs, si vous avez la curiosité de lire un document expliquant comment est composé le PNB (produit net bancaire) de n’importe quelle banque, vous verrez que la partie prêt immo représente une très faible contribution à ce fameux PNB, malgré des montants conséquents engagés.

Il faut également savoir que les revenus sont la première garantie du prêt. C’est souvent pour cela que la banque demande la domiciliation des salaires (+ pour la raison évoquée plus haut de captation+ fidélisation du client). En effet, la garantie numéro 1 pour une banque est de savoir si le prêt va être remboursé en intégralité et cela dépend principalement des revenus de l’emprunteur. Quand on évoque les garanties prises comme une hypothèque, il faut bien se rendre compte que cette garantie est loin de sécuriser la banque pour la totalité de la valeur du crédit de manière certaine.

Tout d’abord, il existe un risque non négligeable de variation du prix de l’immobilier (si vous avez emprunter 100 et qu’au moment où le bien est vendu, il ne vaut plus que 80…..).

De plus, les ventes réalisées par le biais d’une hypothèque sont nécessairement des ventes judiciaires donc avec une décote de l’ordre de 20% environ sur les prix du marché.

Ainsi, si vous m’avez suivi, la banque prend quand même un risque non négligeable pour un revenu ridicule. Si elle le fait, c’est qu’elle y trouve un intérêt ailleurs=>les fameuses contreparties négociées au moment de la souscription.

Après, concernant la domiciliation ou non des revenus, c’est à chacun de voir. Mais il me semble plus honnête de dire à son banquier que telle clause dérange et de négocier avec lui, que de vouloir essayer de trouver la faille pour éviter de respecter le contrat. De plus, le jour où on a besoin de son banquier, c’est toujours plus facile de négocier quand on a été honnête et qu’on a respecté sa part du marché que quand on a joué "au filou".

Enfin, pour finir sur les frais facturés. Les banques sont des entreprises commerciales, elles ont une grille de tarification. Toutefois un certain nombre de services sont gratuit.

On va dire que pour quelqu’un qui ne souhaite pas payer de frais et placer ses économies, il est possible:

- d’avoir un compte chèque avec des autorisations de prélèvements et un chéquier, voir une carte de retrait afin de disposer de son argent

- d’avoir un livret A, un LDD, éventuellement un LEP si non imposable, un PEL, un CEL, voir un compte épargne

- de rencontrer son conseiller autant de fois qu’il le souhaite pour avoir des conseils ou faire le point sur ses comptes ….

Tout cela sans facturation et permettant d’avoir une gestion bancaire "normale", enfin sans grande contrainte dans le monde actuel.

Alors certes, les banques prennent des frais, mais on peut aussi faire du "zéro frais" comme dans mon exemple. Après, si on souhaite un service supplémentaire (carte de paiement, découvert….), on paie…. comme dans n’importe quelle autre boite. Ca ne me semble pas vraiment choquant.


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#27 24/06/2013 02h22 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Bonjour,

tout d’abord merci pour vos precisions, sur lesquelles je vais vous faire part de mon point de vue:

Elodie01 a écrit :

rentabilité moyenne pour un prêt immo était de l’ordre de 0.15% par an

Aujourd’hui, si je ne me trompe pas, les banques se servent de l’OAT dix ans pour calculer le taux qu’elles vont faire a leurs clients. Celui-ci, en mai, est a 1,8728 (Banque de France: Changes et Taux)

Pour un pret de 100K a 10 ans, on nous propose en general un pret a 2,7% (Calcul des mensualités)

Donc d’un coté, la banque va payer 9,6K d’emprunt, et de l’autre va facturer a son client 15,9K d’interet, soit 6,3K sans rien faire (puisque les frais de dossier viennent en plus), et avant les marges faites sur les assurances du pret.

Perso, je trouve que c’est meme plutot pas mal !!

Elodie01 a écrit :

Il faut également savoir que les revenus sont la première garantie du prêt. C’est souvent pour cela que la banque demande la domiciliation des salaires (+ pour la raison évoquée plus haut de captation+ fidélisation du client). En effet, la garantie numéro 1 pour une banque est de savoir si le prêt va être remboursé en intégralité et cela dépend principalement des revenus de l’emprunteur

Je suis d’accord avec vous que la premiere garantie sont les revenus. Ceci etant, le fait que ceci arrivent dans un autre etablissement bancaire ne change en rien le fait d’avoir des rentrées d’argent. Du moment que les credits sont couverts tous les mois, je ne vois pas en quoi cela change la banque que ce soit fait par un virement bancaire de mon employeur et par un autre de mes comptes.

Elodie01 a écrit :

Tout d’abord, il existe un risque non négligeable de variation du prix de l’immobilier (si vous avez emprunter 100 et qu’au moment où le bien est vendu, il ne vaut plus que 80…..).

De plus, les ventes réalisées par le biais d’une hypothèque sont nécessairement des ventes judiciaires donc avec une décote de l’ordre de 20% environ sur les prix du marché

Oui, vous avez peut-etre raison pour la periode incertaine qui arrive.

Maintenant, vous pouvez egalement regarder l’evolution des prix de l’immobilier francais pendant les 15 dernieres années (moyenne d’un pret immo) et me dire en quoi les banques ont pris, je cite "un risque non négligeable pour un revenu ridicule". Je suis convaincu que les banques seraient ravi de vendre des biens financés il y a 15 ans a -20% du prix actuel !

Qu’on se comprenne bien, je l’ai deja dis, payer un service est tout a fait normal. Le surfacturer non! Abuser de sa position dominante (on est tous obliger d’avoir un compte) pour facturer des services imaginaires (ass de cartes de credit ou frais pour retrait autre que dans la banque par ex) non.

Si plusieurs banques ont été par le passé condamnées pour des tarifs abusifs, ce n’est pas pour rien.

je ne suis pas specialement ’banquophobe" et suis d’accord pour payer pour un service,encore faut-il qu’il existe.

Je vais devoir payer pres de 500E de frais de dossier a ma banque pour un pret immo que je suis en train de faire, alors que ma "conseillere" ne fait rien sur ce dossier si je ne la relance pas (pas facile a 20000kms et 12h de decalage horaire, et un site internet qui fonctionne quand il veut), me demande des pieces qu’elle possede depuis 3 mois, etc…

La aussi, 500E pour le temps qu’elle doit passer sur mon dossier, je trouve que c’est un tres bon rendement… pour ma banque

Dernière modification par jeamb (24/06/2013 02h26)

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#28 24/06/2013 11h12 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Pardon mais les banques ne se refinancent pas sur les marchés au taux de l’OAT 10 ans. D’autre part, une part essentiel des ressources des banques provient des dépôts des clients qui sont soit à taux fixes (dépôt à terme par exemple) et pour lesquels la banque s’est engagé à verser une rémunération sur toute la durée soit des liquidités (compte courant et livrets) pour lesquels la banque subit le risque de liquidité et de taux contre lesquels elle doit se couvrir (s’assurer en quelque sorte).
La marge sur un dossier de crédit immo est rarement de 0.90pt (pour ne pas dire jamais dans le contexte actuel) comme vous le laissez entendre.

Concernant le risque en cas de revente judiciaire, il porte surtout sur les biens financé il y a moins de 5 ans sur de longues durées et pour lesquels le capital du prêt est peu amorti. Evidemment sur un bien financé il y a 15 ans le risque a quasi disparu.
Enfin, si le marché immo a fortement progressé ces 15 dernières années, il n’est absolument pas certain qu’il en soit de même pour les 15 prochaines années…

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#29 24/06/2013 12h51 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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@Jeamb

Je comprend votre point de vue en tant que client.
Je vais vous donner le point de vue de la banque sur quelques uns des éléments que vous citez.

Les frais pour les retraits dans une autre banque: cela correspond à un coût réel pour la banque puisque les banques sont obligés de procéder à des compensations chaque jour et à des échanges informatiques pour imputer le bon retrait au bon client.
Ensuite vous parlez des assurances de carte: c’est une assurance facultative, rien ne vous oblige à la souscrire. Les seules assurances obligatoires sont l’assurance habitation/la responsabilité civile et l’assurane auto.
Si vous vous reportez à mon exemple, il est possible d’avoir un compte, de l’utiliser simplement et de ne rien payer.
Après faire un point sur ce qu’on paie peut être utile. Ca permet de supprimer tout ce qui est inutile. De plus aujourd’hui de nombreuses banques en ligne proposent des tarifs intéressants pour qui veut réduire sa facture. 

Ensuite concernant un prêt immobilier, effectivement il y a souvent des frais de dossier, car cela représente un gros investissement en temps pour la banque.

Tout d’abord, on rencontre généralement son conseiller plusieurs fois pour faire des simulations puis se mettre d’accord sur les modalités du prêt. En moyenne, je pense qu’on ne doit pas être loin de 3 rendez-vous d’une heure pour cela.

Ensuite le dossier est étudié au niveau du risque (là le temps dépend de la complexité du dossier, du statut de l’emprunteur (employé= simple, chef d’entreprise ou indépendant ou profession libérale= étude plus approfondie….), bref on va compter une heure).

Ensuite le dossier "papier" est envoyé au service prêt qui vérifie l’ensemble des pièces fournie, qui édite les offres de prêt, qui s’occupe de la garantie et assure le suivi, notamment pour les assurances. Cela doit bien représenté 2h de travail.

Enfin, il faut prévoir les appels de fond, suivre la date de rendez-vous chez le notaire, prévoir l’apport… Tout cela prend encore bien une bonne heure de travail.

Bref dans le meilleur des cas et pour un dossier assez banal on est déjà à 7h de boulot pour un prêt immobilier. Si vous faites le calcul rien qu’avec le salaire des salariés qui se sont occupés de votre dossier, vous verrez que ces frais semblent assez justifié compte tenu du travail fourni. Après mon exemple, c’est pour un prêt immobilier où "tout roule".  Si cela concerne un prêt immobilier complexe ou avec des difficultés, le nombre d’heures passées peut vite explosé!

Après concernant votre exemple personnel, si votre conseillère n’est pas sérieuse, je comprend que cela vous gêne de payer. Je pense que c’est valable dans n’importe quel métier. Il faut bien choisir les gens avec qui on travaille. certains sont sérieux d’autres moins….

Je pense qu’il ne faut pas hésiter à changer si on n’est pas satisfait.
A titre perso, j’ai travaillé pendant 7 ans dans une banque, j’y avais la majorité de mes comptes.  Lorsque j’ai démissionné et changé de région, je suis tombée sur un conseiller nul de chez nul (même pas capable de traiter une remboursement d’assurance prélevée à tort sur mon compte au bout de 4 mois, j’ai du faire appel au chef d’agence!). A présent, quasiment tout mes comptes sont transférés vers une banque en ligne (moins chère et plus sérieuse d’après ce que j’ai pu voir). A ce jour, les banques se font une concurrence d’enfer pour capter de nouveaux clients, autant en profiter!

Bonne journée


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#30 24/06/2013 15h41 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Bonjour Elodie01,

vos éclairages sur les coûts de mise en place d’un prêt immobilier sont tout à fait intéressant.

Avez vous des éléments sur la notion de création monétaire scripturale que j’évoquais plus haut?

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#31 24/06/2013 16h27 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Bonjour Pruls,

je n’ai malheureusement pas vraiment d’éléments à vous fournir en plus de ce que vous pouvez lire sur Wikipédia. J’étais simple "conseillère" donc pas du tout dans les services centraux de la banque qui s’occupent de cela.

Effectivement les banques doivent avoir un certain niveau de fonds propres pour pouvoir prêter de l’argent. Je ne connais pas le ratio exact car cela a beaucoup évolué avec les nouvelles règlementations (dont Bale3). De plus, je crois que le ratio dépend du type de prêt/ de son risque (prêt immo, prêt conso, revolving).

De plus, tous les dépôts ne rentrent pas dans la définition. Il y a des subtilités. Par exemple, les fonds déposés par les épargnants sur les livrets A ne rentrent pas dans ces ratios (car ces fonds sont destinés à financer le logement social).

Après, les banques lorsqu’elle prêtent ont un système de couverture (un engagement sur les marchés pour la durée du prêt), c’est pour cela qu’il y a des indemnités de remboursement anticipés sur les prêts car le fait qu’un crédit soit remboursé à un coût réel pour la banque via ce système de couverture. Après ne m’en demander pas plus, car je ne sais pas comment cela fonctionne exactement. Certains membres du forum pourraient peut être vous répondre, cela pourrait faire l’objet d’une file dédiée, que je suivrais avec intérêt.

Voilà, je ne sais pas si cela a pu vous aider. Je n’ai pas de grande connaissance sur ce domaine, si ce n’est ce qu’on peut lire sur la création monétaire et la maitrise de la masse monétaire, par le biais des taux notamment.


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#32 24/06/2013 17h15 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Votre demi réponse en est quand même une et elle tend à confirmer ce que je commence à percevoir: les personnes travaillant dans les banques méconnaissent leur rôle dans la création monétaire.

Pourtant il me semble que cela a un impact assez fort au quotidien du fait des rapports de force que cela engendre.

Mais je vous rejoins sur le fait que cela dévie du sujet initial, quoique la rentabilité réelle d’un prêt demande de bien cerner cet aspect pour être évaluée.

Je vais réfléchir à ouvrir une file, le sujet est vaste et peu paraitre technique, du coût il n’est pas facile d’intéresser des gens au sujet.


Pourquoi pas Vous?

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#33 24/06/2013 18h26 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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La création monétaire est à l’origine des crédits accordés par les banques. On retrouve la créance sur le client à l’actif de la banque. Et au passif la somme déposée sur le compte du client au déblocage du prêt. On conserve ainsi actif = passif.
Si les déposants de la banque retirent leur argent (cad le dépense ou l’investissent par exemple), pour équilibrer son bilan la banque doit soit trouver de nouveaux épargnants soit acheter de l’argent sur les marchés financiers.
La solution peut effectivement être d’acheter cet argent à la banque centrale à des conditions qui sont actuellement très accommodantes, néanmoins :
         - les banques centrales prêtent sur des durées très courtes qqs jours ou qqs mois tout au plus. (les LTRO sur 3 ans étaient des exceptions) et donc la banque doit se prémunir contre une hausse des taux car de son coté elle a prêté l’argent à son client pour une durée longue.
        - Les banques doivent fournir des contre-garanties pour pouvoir obtenir des prêt de la banque centrale (obligations souveraines ou titre de crédit hypothécaires)

Je ne maitrise pas les détails du fonctionnement mais seulement quelques principes…

Au final, il faut toujours que la banque compense ses crédits soit par les dépôts de ses clients soit par des prêts reçu de la Banque centrale ou d’autres institutionnels. Donc les dépôts ont toujours un cout.

Dernière modification par Gentleman Grower (24/06/2013 18h29)

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#34 24/06/2013 19h52 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Pour ceux qui ne connaissent pas encore "l’argent dette" de Paul Grignon, il faut absolument regarder ce film d’animation pour sa qualité synthétique à décrire les mécanismes de création monétaire… c’est ici L’Argent Dette de Paul Grignon (FR intégral) - vidéo Dailymotion


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#35 25/06/2013 02h38 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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… sachant qu’il peut aussi être utile de se documenter sur les diverses polémiques que ces video "L’argent dette" ont suscitées (lire par exemple L’Argent Dette ? Wikipédia), et ne pas les prendre comme argent comptant.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#36 25/06/2013 04h14 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Pruls a écrit :

Votre demi réponse en est quand même une et elle tend à confirmer ce que je commence à percevoir: les personnes travaillant dans les banques méconnaissent leur rôle dans la création monétaire.

Pourtant il me semble que cela a un impact assez fort au quotidien du fait des rapports de force que cela engendre.

Mais je vous rejoins sur le fait que cela dévie du sujet initial, quoique la rentabilité réelle d’un prêt demande de bien cerner cet aspect pour être évaluée.

Je vais réfléchir à ouvrir une file, le sujet est vaste et peu paraitre technique, du coût il n’est pas facile d’intéresser des gens au sujet.

Bonjour,

Si on veut simplifier grandement la creation monetaire par les banques se fait au niveau de deux multiplicateurs :

- le ratio de cooke (bale XX) , il est de 8 (1/12,5), il a peut etre change. En schematisant grossierement Ca veut dire qu’une banque ne prete pas plus de 8 fois ses FP ( on mesure bien sur les encours ponderes des risques)

- le ratio des reserves obligatoires qui est un % des encours dune partie des depots a deposer obligatoirement a la bc

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#37 25/06/2013 04h19 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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DDtee a écrit :

Pour ceux qui ne connaissent pas encore "l’argent dette" de Paul Grignon, il faut absolument regarder ce film d’animation pour sa qualité synthétique à décrire les mécanismes de création monétaire… c’est ici [url=http://www.dailymotion.com/video/x75e0k_l-argent-dette-de-paul-grignon-fr-i_news#.UciGoMVzooo

]L’Argent Dette de Paul Grignon (FR intégral) - vidéo Dailymotion[/url]
Interessant, mais dommage qu’il soit tres incomplet donc faux

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#38 25/06/2013 15h34 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Sur les questions monétaires, je vous recommande monnaie libre.

Il s’agit d’un site où l’auteur réalise des interviews disponibles en rush.

Je pense que je comprends pas tout, mais la théorie relative de la monnaie qu’il défend (des fois becs et ongles) me parait très intéressante en intégrant notamment la notion d’équité entre générations ou celle de liberté de choix.


Pourquoi pas Vous?

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#39 25/06/2013 20h42 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Bonjour,

Je me permets de revenir au départ de la conversation:

Gentleman Grower a écrit :

Après les clients qui ne respectent pas l’engagement verbal voire écrit qu’ils ont pris de domicilier leurs revenus ne doivent pas s’attendre à une grande clémence et n’ont guère de leçon à donner aux banquiers en matière d’honnêteté et de franchise… Personnellement j’accorde beaucoup d’importance à la parole donnée, il me semble que c’est la base d’une relation commerciale positive…

Je suis tout à fait d’accord avec vous, la parole donné est le gage d’une relation commerciale positive… Donc quand votre banquier vous dis qu’il vous suit sur votre projet et qu’après avoir signé le compromis il vous plante… Il n’y a donc plus de parole… A ce titre le changement de domiciliation n’est donc plus un problème…
Perso, je ne me permets pas de juger mon conseiller mais je pense qu’en matiere d’honneté et de franchise je peux donné pas mal de leçon aux banques (en tant qu’entreprise pas le conseiller!)

Cdt

Fabien

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#40 25/06/2013 22h34 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Comme indiqué, la clause est abusive s’il n’y a pas de contrepartie.
S’il y a une contrepartie réelle, c’est légal : voici un cas similaire et des infos générales.

Il s’agit d’une contrainte forte, car sur une longue période.
Avant de signer, il faut donc vérifier que le coût du crédit est réellement inférieur à la concurrence et que la banque ne compense pas d’une façon ou d’une autre (frais de fonctionnement du compte par exemple).

@Elodie01 : je ne pense pas que l’assurance habitation soit obligatoire


Biskeo, infos pour gagner de l'argent

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#41 25/06/2013 22h55 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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@ Biskeo

L’assurance habitation est bien obligatoire. C’est inscrit au niveau de la loi.

"Assurance du locataire : assurance de base

Principe

Le locataire est responsable des dommages qu’il pourrait causer à l’immeuble pendant la durée de la location. Il devra donc réparer les dégâts engendrés. La loi l’oblige ainsi, dans la majorité des cas, à s’assurer pour prendre en charge ces risques : c’est la garantie risques locatifs. Il existe cependant quelques exceptions à cette obligation légale.

Cas où l’assurance n’est pas obligatoire
Il n’est pas obligatoire de souscrire un contrat d’assurance :

pour une location meublée,
pour une location saisonnière ,
pour un logement de fonction.

Cependant, l’occupant est responsable des dommages qu’il peut causer comme n’importe quel locataire. Il est donc recommandé de garantir sa responsabilité envers le propriétaire."

Source:
http://vosdroits.service-public.fr/F1349.xhtml

Le texte de loi qui traite de cette obligation: Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : Article à consulter : 7

"Le locataire est obligé : …..  De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe"


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#42 26/06/2013 03h19 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Gentleman Grower a écrit :

Pardon mais les banques ne se refinancent pas sur les marchés au taux de l’OAT 10 ans.

Pourriez-vous, pour enrichir ma culture dans ce domaine, m’expliquer brievement comment les banques se financent et calcul le taux qu’elles accordent a leurs clients?

Elodie01:

Tout d’abord, merci pour votre réponse.

Encore une fois, payé un service est normal.

Ceci etant, si le parcours que fait notre dossier a la banque est normal, je vais forcir un peu le trait pour vous expliquer mon point de vue: puisque c’est elle qui se force a savoir si vous etes solvable ou non et evalué SON risque, je trouve un peu fort qu’elle fasse payer cette analyse, surtout quand vous etes client depuis de nombreuses années (donc avec tout l’histo disponible) et que vous n’etes pas a votre premier emprunt immo.

Elodie01 a écrit :

Après concernant votre exemple personnel, si votre conseillère n’est pas sérieuse, je comprend que cela vous gêne de payer. Je pense que c’est valable dans n’importe quel métier. Il faut bien choisir les gens avec qui on travaille. certains sont sérieux d’autres moins….

Le probleme est que bien souvent, dans mon cas jamais, on ne choisi son conseiller. Et le temps de le connaitre (et vice versa), il est deja temps pour lui de partir…

Elodie01 a écrit :

A ce jour, les banques se font une concurrence d’enfer pour capter de nouveaux clients, autant en profiter!

Je ne sais pas, et dans ma situation d’expatrié, c’est un peu délicat. Mais c’est quand meme fou de ne pas essayer de garder sa clientele quand elle vous explique que les banques en lignes sont trois fois moins cheres (dans mon cas pour mon PEA) et que je dis ’je veux bien payer plus cher qu’ailleurs mais vous devriez faire un petit effort" et vous entendre dire "non, c’est ecrit dans votre contrat, on ne change pas mais un de ces 4, on fera un geste commerciale"

J’ai le sentiment qu’on ne cherche meme pas a vous retenir de partir !!!

Dernière modification par jeamb (26/06/2013 03h27)

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#43 26/06/2013 10h47 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Cette file m’a grandement intéressé sur plusieurs aspects.

Pour son thème principal je suis d’accord avec Jeamb. Il a clairement été expliqué par plusieurs qu’il est légal d’obliger à domicilier le salaire si c’est une clause écrite qui mentionne explicitement l’avantage obtenu par cette domiciliation (par exemple sans domiciliation le taux augmenterait de 0.30%). Si la clause ne précise pas le taux "sans avantage", il y a de forte chances qu’elle soit caduque.

Pour les thèmes annexes (et merci à Elodie01 pour son point de vue) :

Gentleman Grower a écrit :

En tant que banquier, une contrepartie me semble indispensable pour accorder un prêt. S’agissant d’un prêt pour la RP la domiciliation des salaires me parait couler de source (sauf cas particuliers).

Comme Jeamb, le fait que le salaire soit viré sur cette banque ou une autre ne change rien à son montant ni à ma capacité à rembourser. En poussant à l’extrême on peut imaginer que le gars qui tombe au chômage et se fait virer son alloc sur un autre compte, ne va pas faire le virement vers sa banque de prêt. Alors que si ça avait été viré sur son compte boum la banque aurait prélevé le 1er du mois un compte plein. C’est tiré par les cheveux, d’autant que ce genre de salarié à risque (ouvrier p.ex.) a très souvent une assurance chômage pour son prêt… en plus d’un taux plus élevé qui couvre ce risque.

Si je résumé, les banques veulent se faire du bénéfice sans aucun risque :
- le risque est pricé dans le taux : les clients à risque ont un taux plus élevé
- le risque est assuré une 2e fois dans les assurances facultatives que les banques cherchent à refourguer: chômage, invalidité… En plus les assurances non déléguées (oblig ou facultatives) sont très chères pour les moins de 50 ans (je paye 2x moins en ayant fait une délégation à Alptis au lieu de l’assurance de prêt de ma banque)
- le risque est assuré une 3e fois par l’hypothèque et les cautions éventuelles
- la banque a surement elle-même ses propres assurances derrière, notamment contre une remontée des taux directeurs et/ou l’inflation.
Autrement dit, oui une fois toutes ces assurances propres et cout de personnels intégrées au prix de revient du crédit (dépôt client à rémunérer ou banque centrale), oui la marge doit être très faible, sur les bons clients : 0.25% environ; mais pour un risque nul puisque tout est assuré de tous côtés.

Après on est d’accord, 95% des bénèfs des banques viennent des spéculations des mini-Kerviel, la banque de dépôt n’a jamais été une vache à lait. Cela est du en partie à l’infrastructure informatique ultra méga vieille des banques (3270, Cobol et autres technologies du siècle passé qui expliquent pourquoi un virement est reçu en 1j avec une banque en ligne type ING et en 3j avec des brontosaures à agences) qui représente un cout faramineux. Il faut aussi imaginer qu’il y a tout un tas de parasites qui vivent des banques: des boites informatiques, des assurances, des sous traitants en paperasse…

Ceci étant, en France les banques sont super restrictives sur les crédits par rapport aux USA, il n’y a aucun risque de "subprimes".

Bref, une fois multiplié par le ratio de crédit d’environ 8x, le rendement réel de l’activité prêts sera de l’ordre de 2%, proche du rendement des autres activités sans risque.

Ce ratio de Bâle empêche les organismes de type "Prêt d’union" d’être compétitifs car eux doivent obtenir une rentabilité sans ce ratio. Voilà pourquoi il se spécialisent sur les crédits aux personnes "risquées" car c’est là qu’ils vont pouvoir gonfler les taux (p.ex 7%) pour couvrir à la fois le risque de défaut de l’emprunteur (1-2% sur le profil des emprunteurs de ces sites en ligne) et la rémunération du préteur (4-5%) et les bénéfices.

La réalité me semble donc plus complexe que le point de vue du banquier ou du client; pour sur, le système bancaire actuel est un gouffre à pognon qui ne satisfait pas grand monde. Mais les banques ne sont pas prêtes à lâcher leur monopole sur la création d’argent ex-nihilo. Dommage; un "prêt d’union" en peer-to-peer avec le droit à la "multiplication" des crédits pourrait être intéressant à la fois pour investisseurs et clients.

Imaginons juste une seconde : vous avez 10 000 euros sur votre compte "Peer2bank". Le site vous trouve, moyennant une commission fixe de 5%, 8 clients avec un profil d’emprunteur répondant à vos critères personnalisés. Vous leur prêtez 10 000 euros chacun depuis que la loi permet à un particulier de créer de l’argent. C’est un prêt sur 10 ans à 3%/an, vous avez donc à la fin 1587 euros d’intérêts versé par personne, soit à la fin 9500 + 8x 1587 = 22196 euros ou encore un rendement brut annuel de 8,30%
Vous souscrivez à une assurance-défaut qui vous coute cher, 4% par an (car elle couvre 800% de votre capital au début et 0% à la fin!). Vous faites un bénéfice de 4,3%/an avec un risque et nul et encore, si vous re-prétez les remboursements vous pouvez monter au double. Les banques "traditionnelles" ont disparu.. C’est de la banque-fiction…

Dernière modification par Spiritoo (26/06/2013 10h59)


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#44 26/06/2013 19h13 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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@jeamb

je suis assez d’accord avec vous. Aujourd’hui les banques dépensent des sommes folles pour avoir de nouveaux clients, en oubliant parfois (pour certaines) l’importance de fidéliser et de chouchouter aussi ses clients fidèles. Et le meilleur moyen de leur rappeler, c’est de faire comprendre à votre conseiller que vous pouvez aussi partir voir si l’herbe est plus verte ailleurs.

Concernant votre PEA (qui est source de rentabilité importante pour la banque avec les frais de transaction + les frais de garde+ éventuellement commission sur OPCVM si vous ne gérer pas en titres vifs), je pense qu’il devrait y avoir une réaction si vous menacez de le transférer. Après, pour être crédible, il faudra vraiment le faire si votre banque ne vous accorde aucun avantage. Maintenant, vous ne perdrez apparamment pas grand chose puisque vous pourriez payer moins cher ailleurs pour un service équivalent.

Après, quand votre banque vous répond: non c’est écrit dans votre contrat, ça me fait bien rire. Votre conseiller, ou au moins son directeur d’agence dispose de "pouvoirs" permettant de faire des gestes commerciaux. Si ce n’est pas possible sur le PEA ce sera possible sur autre chose.

Après, votre pouvoir de négociation est proportionnel à vos avoirs. Plus vous avez de sous, plus vous avez des arguments.

Enfin, il est toujours utile d’avoir 2 banques, voir plus. Ca permet de les mettre en concurrence et puis votre conseiller pense un peu plus à vous car il sait que vous avez du fric ailleurs. Il aura tendance à vous "faire des prix" pour attirer vos capitaux placés à la concurrence.


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#45 26/06/2013 20h26 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Bonjour Elodie01,

vous parlez de puissance de négociation en fonction du montant des avoirs.

Pouvez vous identifier différentes catégories de clients? Genre petit client jusqu’à 10k, moyen jusqu’à 100k…


Pourquoi pas Vous?

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#46 26/06/2013 20h32 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Je vais tenir ici quelques propos provocateurs :

Que de fantasmes concernant l’activité des banques dans cette file…. Je crois entendre certains clients….

Avant d’échafauder des théories hasardeuses sur le fonctionnement et/ou la rentabilité des banques, il serait bon de connaitre et de comprendre un peu mieux ce milieu, certes complexe… Et d’apprendre à le connaitre autrement que par les propos populistes de certains média qui de toute façon ont tendance à dénigrer tous les métiers qui semble gagner de l’argent et/ou que la plupart des gens ne comprennent pas (assurances, banques, syndics, téléphonie mobile, pétroliers).

Je trouve assez surprenant d’entendre ce type de propos sur ce forum qui accueille des gens plutôt initiés au monde de la finance.

Par ailleurs, il faut avoir en tète, quelque-soit le domaine d’activité, que le tout gratuit ou le tout low-cost c’est à terme nos emplois (nous qui vivons dans des pays dit "riches") qui seront supprimés ou sous payés… et donc notre niveau de vie à tous…

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#47 26/06/2013 20h39 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Bonjour Gentleman Grower,

m’est avis que vous en dites trop ou pas assez!

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#48 26/06/2013 22h21 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Ce site donne quelques explication basiques sur le fonctionnement des banques :
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#49 26/06/2013 22h27 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Spiritoo a écrit :

Après on est d’accord, 95% des bénèfs des banques viennent des spéculations des mini-Kerviel, la banque de dépôt n’a jamais été une vache à lait. Cela est du en partie à l’infrastructure informatique ultra méga vieille des banques (3270, Cobol et autres technologies du siècle passé qui expliquent pourquoi un virement est reçu en 1j avec une banque en ligne type ING et en 3j avec des brontosaures à agences) qui représente un cout faramineux. Il faut aussi imaginer qu’il y a tout un tas de parasites qui vivent des banques: des boites informatiques, des assurances, des sous traitants en paperasse…

Je ne vais pas argumenter en faveur des banques, mais je pense que vous vous trompez lourdement sur quasiment tous les points cités (en particulier sur "95%", "ultra mega vieille", "tous un tas de parasites"), sans parler de la structure des coûts/charges d’une banque (la partie frais de personnel, et frais immo pour les agences est significative)… Vous avez déjà été en contact avec une banque autrement qu’en étant un client (certes peut-être malmené) ? Ou alors vous avez lu tout ceci, de la plume de quelqu’un qui l’avait aussi lu, etc. (exactement la manière dont une rumeur se propage).

Spiritoo a écrit :

Ce ratio de Bâle empêche les organismes de type "Prêt d’union" d’être compétitifs car eux doivent obtenir une rentabilité sans ce ratio. Voilà pourquoi il se spécialisent sur les crédits aux personnes "risquées" car c’est là qu’ils vont pouvoir gonfler les taux (p.ex 7%) pour couvrir à la fois le risque de défaut de l’emprunteur (1-2% sur le profil des emprunteurs de ces sites en ligne) et la rémunération du préteur (4-5%) et les bénéfices.

La aussi, je pense que vous démontrez une méconnaissance certaine du métier de banquier. Pour ma part, je n’ai jamais envisagé de prêter quoi que ce soit via un tel organisme, mais si d’autres veulent le faire….


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#50 26/06/2013 22h28 → Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle ! (banque, domiciliation, prêt, salaire)

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Merci GBL je me sens moins seul lol

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