Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 29/07/2011 12h36 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   18 

Bonjour,

Si je viens vers vous c’est pour avoir un ou des avis sur l’étude d’un achat immobilier que ma fille souhaite réaliser.

Je vais exposer les données :
Elle a 20 ans passés, toujours étudiante donc pas de revenus pour l’instant
Mais sa chance c’est de disposer d’un capital assez confortable pour appréhender un investissement, à savoir :
Contrat d’AV : 72 K€ (échéance des 8 ans en mars 2013)
PEL : 38 K€ (ouvert en 2003)
CEL : 3 K€ (ouvert en 2003 - solde restant après avoir fait des retraits partiels depuis cette date)

Donc disponible : 113 K€

Certains vont trouver qu’à cet age, disposer d’un tel capital, c’est une grande chance, ce que je conçois.
Néanmoins, elle pense sérieusement à se trouver un "petit chez soi" pour vivre. Je l’aide dans sa reflexion très récente mais je me demande quelle solution serait la plus optimale ?… et sachant que mon banquier ne sera pas toujours le meilleur conseiller, je me tourne donc vers vous.

L’idée première serait de trouver un appartement d’environ 30m² sur Grenoble ou périphérie. Budget estimé : 3200€/m² x 30 = 100K€ + frais notaire (8000€ ou la moitié si achat neuf).
On prévoit aussi quelques travaux et/ou aménagements mineurs + mobilier en fonction du bien trouvé.
Ca c’est la base de la réflexion qui demande à être affinée.

Sachant que le terme de l’AV est mars 2013, avant cette date elle sera pénalisée sur les plus-value (environ 13K€ de plus-value depuis la souscription).

Quel montage financier vous semblerait le plus optimal dans son cas ? On peut même envisager la location temporaire du bien si financièrement cela permet de palier aux charges d’un crédit. En tant que parents, nous pouvons nous porter caution si nécessaire.

Merci d’avance

Hors ligne

 

#2 29/07/2011 13h25 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   128 

Bonjour,

Mon avis personnel c’est que mettre tout son capital dans un investissement immobilier à cet âge, cela peut être intéressant si on reste 10 ans, 15 ans ou plus dans l’appartement.

Or les jeunes filles ont la bougeotte, elle ne voudra sûrement pas y rester si longtemps :-).

Il y a certes la possibilité de le louer après le déménagement, mais dans ce cas cela donne un capital entièrement investi dans un seul appartement. Alors qu’avec 110 k€, il y a moyen de se constituer un beau portefeuille financier très bien diversifié, et produisant sûrement davantage de rendement.

Et en cas de revente, au bout de 5 ans il y a quand même un risque de moins-value.

Il me paraît plus judicieux de rester sur l’AV pour l’instant :-)

Hors ligne

 

#3 29/07/2011 14h16 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Une question: Le bien en question sera t’il loué à terme ou revendu?

Je me doute que si vous visez les 30 m2, vous souhaitez un studio. Acheter un studio avec cette surface n’est pas une bonne option pour un investissement locatif mais j’attends la réponse à la question pour développer.

Le danger qui ressort de votre post est l’affectif qui va rentrer lors de l’achat. Votre fille et vous parents, allez vouloir un bien confortable, sécurisant, pratique, … Si vous achetez, pensez à l’après. Je me doute que votre fille ne va pas rester 5/10 ans dans l’appartement. Il faut surtout penser à cela. Il est vrai que je pense en tant qu’investisseur mais votre but est aussi ne pas perdre d’argent!

Le montage financier dépendra aussi de la réponse à la question. 3 200€ le m2 est élevé, vous pouvez trouvez mieux, c’est certain sauf si vous êtes pressés. Vous allez me dire que c’est le prix du marché. On est bien d’accord mais il doit être possible de trouver un prix en dessous si vous avez quelques mois devant vous et en vous créant un réseau d’informateurs.


Jerome du blog capital story

Hors ligne

 

#4 29/07/2011 14h22 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   83 

L’équivalent en rendement locatif serait de moins de 3%. L’assurance vie sur le support euro est donc plus rentable que d’acheter l’appartement s’il le prix de l’appart reste contant ou très légèrement haussier. Sachant que si elle est locataire elle peut avoir des aides (non prises en compte).

Il y a déjà 8% de moins value sur l’appartement au départ (frais de notaires).

Donc si on compte sur une revalorisation de 2% de l’immobilier (inflation), il faudrait déjà y rester 4 ans pour ne pas perdre de l’argent. je sais que mon type d’appartement à 20 ans n’avait rien à voir avec mon type d’appartement 5 ans plus tard tout en restant dans la même ville.

Vous pouvez vous dire qu’on peut louer l’appartement ensuite pour financer le loyer de là où elle vivra ensuite. Malheursement, ce sera quand elle aura un travail et payera des impôts plus les prélèvement sociaux. Elle ne touchera donc probablement que 75% des loyers (TMI à 14% + les PS). Donc avec un appart de 30m² en location elle pourra se payer la location d’un 22m².

Donc financièrement c’est non optimal et si elle n’y reste pas cela peut se révéler assez couteux. Je ne vois d’ailleurs pas en quoi une location ce n’est pas être chez soi. Comme elle ne semble pas avoir de mobilier ça semble dire qu’elle n’a pas été locataire, donc elle ne sait pas en quoi elle ne s’y sentira pas chez soi.

Après si c’est le prix pour se sentir bien pourquoi pas, c’est que de l’argent et au pire elle ne perdra qu’une petite partie de son pécule.

Hors ligne

 

#5 29/07/2011 14h45 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Un achat en LMNP d’un logement de résidence étudiante peut être envisagé. Certains contrats offrent la priorité locative aux enfants du propriétaire mais aussi au propriétaire.

Hors ligne

 

#6 29/07/2011 15h06 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   143 

Quand on est jeune et étudiant, on a effectivement la bougeotte. Les opportunités d’études (université en France, école commerce/ingénieur, BTS, IUT, Erasmus, échange universitaire, double diplôme à l’étranger, stage obligatoire à l’étranger pendant les études…) et professionnelles font faire de nombreux déplacements en France et à l’étranger.

Ainsi, je pense qu’acheter pour se loger à cet age et dans ces conditions est malheureusement une très mauvaise idée.

J’avais un capital équivalent à cet age et à ce jour je n’ai toujours pas d’immobilier (déplacements fréquents pour les études, puis à titre professionnel).

Hors ligne

 

#7 29/07/2011 15h32 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   69 

Less is more, restez souple : sauf à être originaire de cette région et vouloir s’y établir, rien ne vous dit que votre fille restera à Grenoble des années, alors louez sans état d’âme pendant ce laps de temps ; son capital travaillera toujours même en payant la location et une décision sera prise quand elle fera son nid quelque part, seule ou à deux !

Alternative : acheter et voir s’y succéder d’autres enfants au fur et à mesure des départs, si tel est le cas, mais c’est aléatoire : feront-ils tous leur cursus scolaire et universitaire sur-place ?

Dernière modification par Job (29/07/2011 15h35)


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne

 

#8 30/07/2011 19h21 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   18 

Bonjour et merci pour vos différentes contributions à tous.

jerome F. a écrit :

Une question: Le bien en question sera t’il loué à terme ou revendu?

Pour répondre à Jérome, revendu ou loué à terme ? That is the question et il est bien difficile d’y répondre.

jerome F. a écrit :

Je me doute que si vous visez les 30 m2, vous souhaitez un studio. Acheter un studio avec cette surface n’est pas une bonne option pour un investissement locatif mais j’attends la réponse à la question pour développer.

Sur notre secteur, on trouve des T1 et T2 entre 90 et 120K€. Tout dépends de la commune et du quartier. Pas grand mais pas un studio.

JesterInvest a écrit :

Après si c’est le prix pour se sentir bien pourquoi pas, c’est que de l’argent et au pire elle ne perdra qu’une petite partie de son pécule.

Je crois que vous avez mis le doigt sur le point crucial : se sentir bien et avoir l’impression de démarrer sa vie en étant autonome sans balancer son argent par les fenêtres. Elle se dit que l’immobilier n’est jamais perdu. Elle a l’exemple dans la famille à la différence que nous parents avons acheté un terrain il y a 23 ans et construit pour y rester (et si nous vendions aujourd’hui, nous réaliserions une confortable plus-value). Elle voit aussi que l’immobilier peut rapporter puisque je possède en direct de l’immobilier commercial en location. Mais la projection dans quelques années n’a pas été abordée pour l’instant donc l’idée, à lire les différentes réactions, n’est peut-être pas aussi "intelligente" que prévue.
De plus son petit copain n’habite pas dans la région mais à 350kms. Elle a peut-être vu son exemple puisqu’il a acheté avec un emprunt son appartement dans de l’ancien et elle se dit qu’elle pourrait faire de même sauf que lui travaille, est plus agé, et semble s’être stabilisé mais pas elle (études pas terminées, avenir professionnel inconnu sur le plan du lieu de travail), alors effectivement, sous cet angle, on peut se poser la question de l’opportunité d’investir….

Alors acheter ?. En investissant son pécule dans un bien et l’occuper quelques années puis le louer ensuite : Il est vrai que l’AV qu’elle possède a générée un rendement correct et très sûr. Louer un bien rapportera peut-être autant (quoique ?) mais il faut aussi penser à payer les charges et les taxes, gérer les problèmes liés aux locataires (sauf à passer par une agence), l’innocupation du bien qui peut aussi gréver la rentabilité. Pas sûr en effet d’avoir la souplesse et la tranquilité de l’AV.

Louer ? Autre piste… mais dans ce cas elle devra ponctionner son épargne pour payer un loyer (sans compter les aides éventuelles). Hypothèse : location 400€/mois avec les charges financée par des retraits partiels sur l’AV (200€/mois ce qui permet de ne pas emputer le capital déjà acquis mais d’utiliser les intérêts générés chaque années à 3,5% - pour l’instant) et APL (soit 170€/mois environ) ce qui fait 370€ + nous parents pour le solde soit 30€/mois. Pour simplifier je n’ai pas simulé l’incidence fiscale des retraits sur l’AV (moins de 8 ans de détention) mais vu les montants cela ne me semble pas insurmontable.

J’essai d’être à l’écoute de ma fille, de ses souhaits, ses envies, ses besoins mais aussi de la conseiller le mieux possible pour savoir si ce choix est judicieux dans une optique plus lointaine. C’était aussi la raison de mon post, pour comme certains l’ont dit, avoir des avis dénués du côté affectif de la chose.

A me relire, je me dis que, désormais, la location me semble plus judicieuse vu sa situtation. Qu’en pensez-vous ? Mon raisonnement tient-il la route ?

Merci pour vos contributions

Hors ligne

 

#9 30/07/2011 20h47 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   10 

au vu de sa situation et à la lumière de vos explications, je ne vois que 2 solutions :
1- elle reste locataire
2- elle achète en faisant dès maintenant le choix de le louer dans qqs années (pas de revente a priori). Ce qui implique de ne pas acheter 30m2 comme le disait Jerome F. mais bien plus petit afin que le rendement locatif soit intéressant. Cette solution se tient mais a un inconvénient : qui gèrera si elle devait rejoindre son ami à 350 km de là ?


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

Hors ligne

 

#10 20/04/2016 09h46 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Bonjour ,

en parallèle du projet d’achat d’un plateau à rénover , je creuse d’autres pistes et je me penche sur une autre possibilité qui serait d’acheter un appartement à Grenoble avec 3 chambres et de le louer en colocations .J’ai eu plusieurs vendeurs qui propose des biens rentrant dans mes critères ,a priori c’est une ville "étudiante". J’ai parcouru les posts  existants , mais je ne trouve pas suffisamment d’infos pour avancer .

Avez vous une expérience de cette ville ,de la colocation (les deux seraient formidable !) , est ce une bonne idée pour un premier investissement ?

Merci de vos retours d’expériences

Hors ligne

 

#11 19/05/2016 10h31 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Bonjour

Comme vous le précisiez sur votre post de présentation, vous êtes plutôt sur la région de Vienne.
Si je puis me permettre un petit conseil, pour un 1er investissement, restez pas très loin de chez vous, il y a des opportunités.

Gérer à distance devient compliqué.
Grenoble = ville engorgée, embouteillée. Y aller régulièrement ou de temps en temps peut être usant à la longue.

Hors ligne

 

#12 19/05/2016 10h51 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   

@weldman1957: me contacter par MP.

Hors ligne

 

#13 19/05/2016 11h45 → Achat immobilier sur Grenoble : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Pour connaitre un peu le marché grenoblois, le rendement locatif n’est pas bon et il est plus que difficile de trouver des biens décotés même avec travaux.
Par ailleurs, l’encadrement des loyers est prévu pour 2017, malgré l’impact limité de ce dispositif sur Paris, je resterai prudent.
A noter également, le solde migratoire réel est négatif (info du président de la fnaim isère).
Les commerces sont de plus en plus nombreux à fermer (il suffit de se promener dans les artères commerçantes pour voir les locaux disponible).
Il suffit de rajouter les violences et agressions qui font souvent la une des journaux.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech