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Forums des investisseurs heureux

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#26 05/02/2014 21h34 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Immorente 2 est intéressante de part sa construction originale : un effet de levier additionné avec un portefeuille de qualité loué à 100%, qui permet d’espérer un TRI% intéressant si l’on prend en compte les revenus et la plus-value à terme, tout en assumant un risque plus fort.

Pour en bénéficier de manière optimale, il est intéressant de l’acheter si l’on n’a pas un trop gros TMI, car une partie significative du résultat fiscal ne sera pas distribuée aux associés, mais mise en réserve à marche forcée pour assurer l’amortissement des emprunts et l’augmentation future des revenus et de la valeur des parts.

L’investisseur en Immorente 2 paye donc des impôts sur des revenus qu’il ne perçoit pas…

Immorente 2 est intéressante pour ceux qui ne peuvent pas acheter à crédit de scpi en raison d’un taux d’endettement trop fort sur la résidence principale, par exemple.

Tout ce passe comme si vous aviez acheté 40% de votre portefeuille de SCPI à crédit et 60% au comptant, à la différence près que vous ne vous occupez pas des financements…

Pour ceux qui ont un TMI supérieur ou égal à 30%, je pense qu’il est préférable d’acheter Immorente ou efimmo en nue-propriété.

Dernière modification par stephane (05/02/2014 22h46)

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#27 06/02/2014 10h23 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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J’étais arrivé exactement à la même conclusion que vous pour Immorente 2, Stéphane.

(Même si ce n’est pas exactement comme cela qu’était construite la "promotion commerciale" d’Immorente2, et que cette dernière tendrait presque à induire en erreur sur la stratégie adéquate à adopter=)

Avec le TMI à 30%, oui la nue-propriété même si le logement dans une A-Vie peut laisser espérer un rendement légèrement supérieur avec les conditions de certains contrats.

Dernière modification par julien (06/02/2014 20h44)

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#28 24/02/2014 23h23 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Bonsoir,

J’essaie de faire un petit calcul pour y voir plus clair:

Achat 100k€ d’Immorente 2 à crédit amortissable 15 ans, 3,3%
--> 392 parts

Revenu imposable = 15,15€ x 392 = 5938,8€ (frais & intérêt d’emprunt SCPI déjà déduit)
Déduction d’intérêt d’emprunt de l’investisseur: 3075,31€

→ 2863,49€ --> 859€ d’impôt (TMI 30%)

Il faut débourser: 8461,2€ crédit + 859€ d’impôt = 9320€/an = 777€/mois

pour dividendes reçues: 6,6€ x 392 = 2587€/an = 216€/mois

Aie!

Je ne vois pas trop dans quels cas cette SCPI montre un intérêt supérieur à d’autres SCPI de rendement.
Peut être pour cela que son AK actuelle ne rencontre pas trop de succès?

Dernière modification par Wow (24/02/2014 23h47)

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#29 25/02/2014 00h27 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Vous utilisez les chiffres de l’exercice 2012 (6.60€ distribué, 15.15€ de revenu foncier pour une personne physique), qui est quasiment le premier exercice de cette SCPI (créée en juillet 2011) pendant lequel la SCPI s’est constitué un RAN (de 229 395€, à comparer aux 225 435€ distribués).

Pour toutes les SCPI (qui sont transparentes à l’IR), dans le ou les premiers exercices, quand la SCPI se constitue un RAN (encore plus quand son nombre de parts augmente très vite, où 1€/part  de revenu non distribué se retrouve dilué et ne représente plus que 0.20€ ou 0.10€/part de RAN un ou deux ans plus tard, quand il y a 5 ou 10x plus de parts émises), la différence entre le montant distribué et le revenu fiscal à déclarer est importante (et au désavantage du porteur de parts qui va payer des impôts sur un revenu foncier qu’il n’aura pas directement perçu, mais qui bénéficiera à tous les porteurs de parts dans un avenir indéfini).

Cette SCPI ne fait pas exception à la règle…. Sur l’exercice 2013 l’écart entre distribution et revenu fiscal devrait déjà diminuer, et ça diminuera encore plus ensuite, jusqu’à ce que le montant du RAN soit stabilisé et que la SCPI n’émette plus que peu de parts.

Normalement, quand une SCPI ne distribue pas tout son résultat, mais alimente son RAN, elle est en mesure d’augmenter la valeur de ses parts. Mais si la valeur de marché de la part est complètement contrôlé par la société de gestion (qui choisit le prix de la part à l’émission pour un K variable, ou le prix lors d’une AK si K fixe, dans certaines limites), des variation limitées de la valeur de la part passent totalement inaperçues.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#30 26/02/2014 17h25 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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GoodbyLenine a écrit :

Normalement, quand une SCPI ne distribue pas tout son résultat, mais alimente son RAN, elle est en mesure d’augmenter la valeur de ses parts. Mais si la valeur de marché de la part est complètement contrôlé par la société de gestion (qui choisit le prix de la part à l’émission pour un K variable, ou le prix lors d’une AK si K fixe, dans certaines limites), des variation limitées de la valeur de la part passent totalement inaperçues.

Tout à fait d’accord.
Autrement dit, pendant cette période de bulle immobilière, miser sur une plus value est bien risquée.

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#31 11/03/2015 12h07 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Le 16 mars 2015, IMMORENTE2 fait sa 4e augmentation de capital :
Augmentation de capital - SOFIDY I Site officiel

La valeur de la part passe de 255€ à 265€.


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#32 11/03/2015 12h51 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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A noter qu’aucun associé de cette SCPI n’a proposé de parts à la vente en 2014. Ceux qui veulent en acheter n’ont pas d’autre choix que l’AK.

L’objectif mixte de rendement et de valorisation de la part peut être intéressant pour un achat à crédit in fine. Les loyers couvrant les intérêts et la plus value long terme bénéficiant de l’abattement pour durée de détention ce qui permet de faire un mix classique rendement/capitalisation/crédit sur une seule SCPI au lieu de plusieurs et avec les minimum d’emprunt demandés par les banques pour chaque SCPI, cela permet de monter un projet accessible à de plus petits montants.

Le risque reste important si la SCPI ne parvient pas à augmenter la valeur de sa part et surtout de son actif net. Sans parler de l’absence de diversification.

Carpediem
Note AMF: je distribue Immorente2 et d’autres SCPI


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#33 11/03/2015 18h11 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Sauf que pour le mix capitalisation/rendement, ici contrairement à un montage avec Pierre 48 (associé à une SCPI classique de rendement), Immorente 2 ne recherche pas des biens loués à un rendement inférieur au prix de marché.

Du coup, cela me semble moins optimal pour un TMI >= 30%, car même s’il ne sera pas distribué, il y aura bien un résultat fiscal élevé sur lequel seront taxés les associés.

Dernière modification par julien (11/03/2015 18h11)

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