Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 21/01/2014 00h04 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Comme mentionné dans ma présentation, actuellement je suis intéressée par les SCPI. Je passe mon temps à lire des romans qui s’appellent "Rapport annuel", "Note d’information" et autres smile

Voici le résumé pour Immorente:

Immorente: crée en 1988
Maison: Sofidy, 1er gérant indépendant de SCPI (2,7 milliard € de capital géré)

- Capital: 1,5 milliard (le plus gros SCPI commerces), accessible en assurance vie dont Apivie (les compagnies d’assurance détiennent 26% du capital)
La collecte baisse fortement en 2013 (47M/9 mois vs 200M/12 mois en 2012)

- Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 5,61% - 5,60% - 5,60% - 5,50% - 5,26% (moyen des SCPI en 2012: 5,27%). Prévision 2013: 5,25%
16,5€/part (dont 1,38€/part = 7M du plus value des cessions réalisées en 2011 & 2012)

- Évolution prix de part: 152€ (1988) - 320€ (2013)

- RAN: 18M (2,3 mois de loyer), RAN par part en 2008: 4,14€, en 2012: 3,47€

- TRI (5-10-15-20 ans): 5,26% - 9,79% - 9,44% - 8,81%

- Taux d’occupation: 94%, stable

- Qualité du patrimoine: 24% Paris/23% RP/49% Province/4% étranger (Belgique); 37% commerces centre ville/36% commerces périphériques/24% bureaux/2% autres. 1er locataire: Casino (7,5% loyer)

- Frais de gestion: 10% HT ( + 10% HT du capitaux collectés), beaucoup d’autres frais.

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Provision pour travaux: 3% loyer HT (2004), 4% loyer HT (à partir de 2005). Travaux effectués 2012 = 4,7%. Provision restante: 2%. Plan de travaux 5 ans (2012-2017) établi.

- Rendements moyens des investissements 2012 = 6%
Les actifs vendus en 2012 sont en moyenne 1,1% supérieur aux valeurs d’expertise (2 moins values: 1 pour éviter gros travaux ~250k, l’autre car procédure judiciaire)

- Loyers annuels: 91M€, loyers en baisse de 0,2% pour les baux signés en 2012.

- Créances douteuses: 7,3M (8% loyer). Provision: 5,4M

- Charges: 25% (19% charges externes dont 3,5% autres frais de gestions :honoraires de recherche de relocation, entretien… et charges locatives non récupérées 5,4% - 2008: 4,7%)

- Dette: 75M (5% patrimoine)

Ce que j’aime:
- SCPI ancien avec patrimoine acquise depuis un certain temps --> plus value important dégagé pour les biens vendus & prix moyen/m² bas (contrairement aux jeunes SCPI où les acquisitions sont récents dont le prix moyen/M² est assez élevé)
- Patrimoine principalement commerces, qui résistent mieux en période de crise.
- Le Conseil de Surveillance a l’air d’avoir sa voix.

Ce que je n’aime pas:
- Rendement en (forte) baisse. Les plus values des cessions les dernières années ont amorti la chute mais ce n’est pas tenable à long terme. Est-ce que c’est la politique d’Immorente de distribuer les plus values (contrairement à Buroboutic par exemple) qui fait que l’évolution du prix de part est assez lent (et donc le TRI est inférieur à la moyenne des SCPI)?
- Charges élevés: 25%. Surtout le 5,4% de charges locatives non récupérées m’inquiète.
- Créances douteuses: 8%, très élevés aussi. La provision est ridiculement faible.
- Rendement moyen des investissements 2012: 6%. Là je ne sais pas quelle est la stratégie visée car s’il continue comme ça il ira droit dans le mur. Pour assurer un rendement de 5% aux investisseurs, il faut (apparemment) un rendement de 7% du loyer. Vous allez dire que la stratégie d’Immorente est justement acheter des biens avec loyer en dessous du marché puis augmenter au renouvellement de bail. Mais le chiffre montre que pour les baux signés en 2012, les loyers sont en baisse de 0,2% par rapport à 2011…

Mots-clés : immorente, scpi, sofidy

Hors ligne

 

#2 21/01/2014 01h34 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Modérateur
Réputation :   1078 

Analyse intéressante.  (N’hésitez pas à faire de même pour d’autres SCPI).

J’ajouterais que les baux renouvelés et les relocations en 2013 (jusqu’au 31/09, seule info disponible à ce jour), indiquent une baisse de loyer plus forte (dans les 5%), mais que cette baisse ne représente que 200 k€/an, soit 0.2% du total des loyers.

Autre aspect intéressant : pour 16.50€ distribués en 2012 (16.80€ en 2013), une personne physique a du déclarer 15.17€ de revenus fonciers et 0.22€ de produits financiers (La différence provient surtout de la plus-value distribuée -pour laquelle la SCPI a déjà payé l’impôt-, et l’évolution du RAN).

Le résultat courant est de 15.25€/part en 2012 (contre 15.83€ en 2011 en baisse constante depuis 16.83€ en 2008), et seule la distribution de plus-value immobilière permet de réduire l’impact de sa baisse. Avec le patrimoine de la SCPI, il est bien possible qu’il soit possible de dégager (et distribuer) des plus values pendant de très nombreuses années. Cependant, ceci revient en fait à distribuer une partie du capital de la SCPI (donc diminue d’autant la "vrai" valeur de chaque part), et il ne faut pas forcément en tenir compte quand on cherche à connaitre le rendement annuel du patrimoine de la SCPI (mais plutôt prendre 15.25€/320€=4.77%).

La société de gestion annonce privilégier l’acquisition de biens de qualité. Ceci implique Les rendement peu élevés, et explique que les nouveaux investissements fassent plutôt diminuer (un peu) le rendement du parc immobilier. Si cette stratégie perdure, une grosse collecte (la société de gestion essaie de l’éviter, plus ou moins) aurait un impact nuisible pour les anciens porteurs.

Autre caractéristique : un très grand nombre de biens. Pour des commerces de pied d’immeuble, c’est assez logique, vue la capitalisation de la SCPI (Une SCPI achetant des immeubles complets aurait 10x moins de biens pour la même capi). Mais en pratique, ça doit être très difficile à correctement gérer. C’est un très (trop ?) gros paquebot, difficile à manoeuvrer.

Je ne le connais pas le Conseil de Surveillance plus que ça. Mais je constate que son rapport, seule communication vers les associés (est-ce suffisant ?), semble très favorable à la société de gestion, sans critique ou piste d’amélioration (est-ce normal quand les résultats se détériorent ?), et que 4 membres de ce CS sont aussi membres du CS d’Effimo1 (l’autre grosse SCPI de la même société de gestion), soit 40% de "cumulards". Ceci me rend sceptique sur sa réelle indépendance…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 21/01/2014 16h10 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   21 

Analyse intéressante, n’hésitez pas à faire la même chose avec Immorente2 (dont je possède des parts pour le moment). Là aussi, les rendements des nouvelles acquisitions sont dans les 5-6%.

La différence étant la stratégie différente de distribution.

Je me suis toujours demandé comment se passait les achats de commerces chez Sofidy et d’autres qui gèrent plusieurs SCPI ayant les mêmes cibles : un acheteur différent pour chaque SCPI ? Ou bien des acheteurs qui cherchent pour tout le monde et ensuite "on" décide quelle sera la SCPI acheteuse ?

Dernière modification par philippe77 (21/01/2014 16h11)


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

Hors ligne

 

#4 21/01/2014 20h33 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Merci de vos encouragements. Je vais poster les informations pour SFO2 & Buroboutic aussi (donc IH, mon ancien titre svp smile ) Et si quelqu’un a envie de partager le travail avec moi sur d’autres SCPI ce serait super. Mon but est de trouver 2 meilleurs SCPI pour passer à l’acte.

@GoodbyLenine: Merci de vos informations. Si vous allez prochainement acheter 2 SCPI, lesquels prendrez vous? Je me colle à vos critères.

@philippe77: j’ose espérer qu’au sein de chaque maison il y a différents personnes/équipes qui s’occupe de différents SCPI et ils sont mis en concurence entre eux pour trouver le meilleur.

Hors ligne

 

#5 21/01/2014 20h36 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Selon cet article:
SCPI : avec lesquelles gagner jusqu’à 15% ?

les 2 meilleurs SCPI (Patrimoine Foncier & Cicofoma 2) ne sont pas en vente. Alors je ne vais pas pouvoir aller bien loins avec…

Hors ligne

 

#6 21/01/2014 23h26 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Modérateur
Réputation :   1078 

Il serait peut-être plus pratique d’ouvrir une discussion pour chaque SCPI, ou de continuer celle existant déjà, quand il y en a déjà une pour une SCPI.    (Je peux déplacer votre message sur PFO2 si vous voulez)

Dans pas mal de sociétés de gestion, il n’y a qu’une seule équipe en charge des acquisitions (et parfois, les immeubles sont acquis en indivision par plusieurs SCPI  de la société de gestion). Pour Sodify, je ne sais pas.

Pour ma part, j’achète surtout de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, donc mes critères de choix sont un peu différents de ceux d’une personne achetant la pleine propriété de parts…. Je ne crois pas qu’il existe "2 meilleures SCPI", juste que chacune a ses caractéristiques et perspectives (et qu’il y en a assurément certaines à éviter), mais j’ai déjà évoquer des critère pour les choisir ici.

Wow a écrit :

Selon cet article:
SCPI : avec lesquelles gagner jusqu’à 15% ?

les 2 meilleurs SCPI (Patrimoine Foncier & Cicofoma 2) ne sont pas en vente. Alors je ne vais pas pouvoir aller bien loins avec…

J’imagine que le lien est celui-ci d’avril 2013. Leurs critères de choix ne sont pas forcément les seuls ou les meilleurs, car il se basent surtout (uniquement ?) sur le TRI des 5 dernières années, qui n’est pas forcément représentatif des performances futures (on investit pour les perfs futures, et pour bien plus de 5 ans).

Leurs 2 premiers choix sont bien accessibles, sur le marché secondaire, avec une confrontation des ordres de vente et d’achat chaque mois. N’hésitez pas à consulter le marché secondaire de Cicofoma2 (qui est une assez petite SCPI de 21 M€ de capi, avec plein de qualités) ou à passer un ordre pour Le Patrimoine Foncier (plus grosse, capi vers 110 M€) dont je n’ai pas trouvé le carnet d’ordres sur le site de la société de gestion (mais dont 28 parts ont été échangées à 1317€ net acheteur le 20/01/214).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#7 22/01/2014 15h32 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

GoodbyLenine a écrit :

Pour ma part, j’achète surtout de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, donc mes critères de choix sont un peu différents de ceux d’une personne achetant la pleine propriété de parts….

Bon, vous ne me renvoyez pas donc je retentes wink

Si mes critères sont:
- SCPI diversifié mais principalement commerces.
- qualité de la gouvernance (j’avoue que c’est difficile pour moi de qualifier cette critère, vu que dans les rapports d’exercice c’est toujours en rose et tout le monde fait du bon boulot…)
- qualité de la société de gestion
- qualité du patrimoine ( = perspective de plus value, et surtout, risque minime de moins value en cas de retournement du marché)
- bonnes perspectives d’évolution du rendement (ou au moins pas mauvaises perspectives)

quelles SCPI me conseillerez vous?

Promis, je ne prends pas les noms et courir à ma banque pour en acheter. Je ferai mes devoirs d’analyse.

Merci

Hors ligne

 

#8 22/01/2014 17h04 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   151 

C’est, en effet, une bonne idée de faire de telles recherches.

Il n’y a pas une scpi forcément meilleure que toutes les autres, mais un groupe de tête, dans lequel vous avez intérêt à faire vos choix, selon des critères qui peuvent également relever de la subjectivité de chacun.

Ainsi, lorsque vous précisez que les scpi de bureaux sont plus risquées que les scpi de commerces, je ne suis pas forcément d’accord à chaque fois. Ici encore, il faut raisonner au cas par cas.

. Dans les scpi de commerce, on constate surtout des impayés car les locataires en difficulté, cherchent à sauver leur fonds de commerce. Ils ont tendance à se maintenir quitte à se faire poursuivre…

. Dans les scpi de bureau, il y a plutôt de la vacance locative : le locataire en difficulté cherche à relouer plus petit. Il n’est pas spécialement attaché à l’emplacement…

Pourtant, in fine, la conséquence est la même pour les porteurs de parts : un rendement qui peut être revu à la baisse !

Dernière modification par stephane (22/01/2014 17h08)

Hors ligne

 

#9 22/01/2014 17h48 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Merci stéphane de votre avis que je partage (presque smile ) entièrement.

Pour les SCPI de commerces, on peut dire que les impayés seront tôt ou tard remboursés donc pas totalement perdus, contrairement au manque sec du loyer pour les SCPI bureaux, n’est-ce pas?

stephane a écrit :

Il n’y a pas une scpi forcément meilleure que toutes les autres, mais un groupe de tête, dans lequel vous avez intérêt à faire vos choix, selon des critères qui peuvent également relever de la subjectivité de chacun

Pourriez-vous dévoiler ce groupe de tête?

Hors ligne

 

#10 27/01/2014 21h22 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Bon, pas de réponse… je continue alors

Hors ligne

 

#11 26/02/2014 17h39 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Mettons nous en pratique:

Achat de 156 parts d’Immorente ( = 49920€) avec un crédit amortissable 3,35% sur 15 ans.
Les informations ci-dessous viennent du rapport annuel 2012.

- Revenu à déclarer: (15,17€ revenu foncier net +0,22€ produits financiers) x 156 = 2400€/an

- Intérêt d’emprunt (assurance comprise): 1762€/an

→ revenu soumis à l’impôt: 638€
→ 191€ d’impôt (TMI 30%) + 99€ prélèvements sociaux = 290€/an = 24€/mois
pour la première année, je peux déduire ici les frais de dossier & nantissement des parts.

J’ai une grosse doute sur les prélèvements sociaux: Sofidy indique qu’ils sont prélevés "à la source". Comment sont t-ils calculés? J’espère pas sur le revenu total à déclarer, quand même?

- Crédit: 4238€/an = 353€/mois

- Dividende reçue: 16,5€ x 156 = 2574€/12 mois = 214€/mois

Est-ce que je suis juste?

Quelqu’un m’a parlé de l’effet du nouveau plafonnement des demi-parts (enfants), à 1500€ contre 2000€. Je ne vois pas trop où il intervient?

Merci

Dernière modification par Wow (26/02/2014 17h40)

Hors ligne

 

#12 26/02/2014 18h02 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Modérateur
Réputation :   1078 

Les prélèvements sociaux prélevés "à la source" sont ceux sur les revenus financiers de la SCPI, c’est à dire sur une très faible partie de ses revenus. (Ces revenus sont traités comme si vous aviez perçu par ex des intérêts sur un livret bancaire).
Sur les revenus fonciers (immense majorité), les PS seront prélevés avec votre IR, car la SCPI ne connait pas votre situation précise (par ex. le montant des intérêts d’emprunts et autres charges que vous pouvez déduire).

Le plafonnement des demi-parts (enfants), à 1500€ contre 2000€, intervient lors du calcul qui détermine, à partir de votre revenu imposable et de votre nombre de parts, le montant d’IR à payer. Calculez le montant de l’impôt avec et sans la 1/2 part de chaque enfant , en appliquant le barème de l’IR : si la différence dépasse 1500€, vous payerez le montant sans la demi-part moins 1500€ (car la demi-part ne doit pas vous permettre de gagner plus que 1500€).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#13 26/02/2014 18h30 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

GoodbyLenine a écrit :

Le plafonnement des demi-parts (enfants), à 1500€ contre 2000€, intervient lors du calcul qui détermine, à partir de votre revenu imposable et de votre nombre de parts, le montant d’IR à payer. Calculez le montant de l’impôt avec et sans la 1/2 part de chaque enfant , en appliquant le barème de l’IR : si la différence dépasse 1500€, vous payerez le montant sans la demi-part moins 1500€ (car la demi-part ne doit pas vous permettre de gagner plus que 1500€).

Désolée GbL, je n’ai toujours pas compris.
Je suis en train de calculer le rendement de ma SCPI, avec mon TMI de 30%. Donc les demi-parts permettent de "gagner" 2000€ ou 1500€, je calcule toujours 30% d’impôt pour la SCPI?

Ou je suis à côté de la plaque?

Hors ligne

 

#14 26/02/2014 19h25 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Modérateur
Réputation :   1078 

Les revenus de vos parts de SCPI vont augmenter vos revenus, comme toutes les autres sources de revenus que vous pouvez avoir.

Je ne pense pas qu’il soit possible d’être plus clair sur les calculs à effectuer : Si vos revenus deviennent suffisamment élevés pour que l’application du barème vous fasse dépasser le seuil à partir duquel une demi-part génèrerait plus de 1500€ d’économie, cette économie sera limitée à 1500€ (donc sur quelques €uros de revenu, vous aurez un TMI > 30%).

Le fait que vous ayez actuellement un TMI IR à 30% ne garanti en rien que tout revenu supplémentaire ne sera pas taxé à plus de 30% (il y a divers mécanismes de plafonnements, et vous pouvez aussi atteindre la tranche à 41%). Je vous recommande de creuser la manière dont votre IR est calculé.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#15 26/02/2014 23h15 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

GoodbyLenine a écrit :

Le plafonnement des demi-parts (enfants), à 1500€ contre 2000€, intervient lors du calcul qui détermine, à partir de votre revenu imposable et de votre nombre de parts, le montant d’IR à payer. Calculez le montant de l’impôt avec et sans la 1/2 part de chaque enfant , en appliquant le barème de l’IR : si la différence dépasse 1500€, vous payerez le montant sans la demi-part moins 1500€ (car la demi-part ne doit pas vous permettre de gagner plus que 1500€).

Ca y est je vois où est le problème.
Votre explication est très claire, sauf qu’il faut le faire sur les simulations anciennes pour détecter la différence. Je suis allée faire la simulation 2014 qui prend en compte déjà le nouveau plafonnement donc je n’ai pas trouvé la différence.

Oui je suis impactée par le nouveau plafonnement (1k€ de plus à payer), mais je suis encore loin du TMI 41% même en comptant les (futurs) revenus des parts SCPI, c’est (presque) rassurant smile

Merci en tout cas de votre patience.

Hors ligne

 

#16 05/05/2014 18h32 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   

finalement Wow ou avez vous investi?

Hors ligne

 

#17 07/05/2014 11h20 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour salammbo,

Je suis toujours en étape "crédit", pas encore conclu.

Hors ligne

 

#18 13/06/2014 22h41 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Qu’est-ce que le rapport annuel 2013 nous raconte?

La collecte s’élève à 190M, en baisse constante depuis 2010, et c’est tant mieux. Elle reste le plus gros mammouth des SCPI commerces.
Il n’y a que 17% de nouvelles souscriptions réalisées en crédit (j’attendais un % beaucoup plus élevé).

13 compagnies d’assurance détenaient 26,47 % du capital, dont SOGECAP – ORADEA VIE ~ 10%.

16 nouveaux actifs acquis (38% commerces, 62% bureaux), rentabilité nette = 5,9 %.
La SCPI prévoit l’investissement en Allemagne, en plus de Belgique (4% du patrimoine). D’ailleurs, la société a réalisé la 1ère acquisition d’immeuble à Hambourg, loué à la mairie avec bail de 15 ans ferme. Ce n’est pas bien ça?

Revenu des ventes d’actifs: 25M, dégageant 10M de plus values (+ 24% par rapport aux valeurs d’expertise).

- Taux d’occupation: 93,6%. Ce poste est à surveiller de près car baisse légère mais constante: T2/2013 (93,57%), T3/2013 (93,48%), T4/2013 (93,11%), T1/2014 (92,59%)

- Résultat: 15,65€/part
- Dividende: 16,8€/part (dont 1,2€/part du plus values des cessions réalisées en 2013)

- Prix de part inchangé: 320€ (valeur de reconstitution: 318€)

- RAN: 3,33€/part
- Réserve de plus values: 0,91€/part

- Dette nouvellement contractée: 74M (< 5% patrimoine), coût moyen: 3,10 %

Bref, rien de bien extraordinaire, à part le résultat qui se redresse après 3 ans de chute consécutive.

Mes réserves:
- La société est condamnée (volontairement?) à vendre ses (plus belles?) actifs afin de réaliser des plus values pour booster le dividende ET pour encaisser de belles commissions.
- Aussi, suites aux informations glanées sur le site de l’APPSCPI: la société a modifié (avec la complicité du Conseil de Surveillance) ses statuts en mars 2014 de manière très défavorables aux associés.
Je ne suis pas en mesure d’analyser les dégats mais si parmi toutes les SCPI, il n’y a que Cifocoma, Cifocoma 2, Patrimoine Foncier et peut être Capiforce Pierre? qui se sont échappés de ces modifications statutaires, et bien ma foi le peuple n’a pas trop de choix.

Dernière modification par Wow (14/06/2014 00h07)

Hors ligne

 

#19 27/10/2014 21h49 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Banni
Réputation :   11 

BT3 2014 : http://www.sofidy.com/wp-content/upload … IR-103.pdf

distribution prévisionnelle 2014 : 16.70€ (2013 : 16.80€) dont 1.94€ de PV (2013 : 1.20€)
rentabilité moyenne des investissements => 5.8% (2013 : 5.9%)

J’ai l’impression qu’on atteint ici (et ailleurs) les limites du "système" : investissements de moins en moins rentables, distribution de PV chaque année. Combien de temps cela peut-il durer ?

Hors ligne

 

#20 27/10/2014 22h09 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   

Pas associé d’Immorente mais je la suis pour un éventuel investissement en NP
Et j’ai eu la même analyse a la lecture du BT
Les investissements semblent moyens sur la rentabilité et la distribution de PV ne sera pas éternelle….

Hors ligne

 

#21 28/10/2014 11h08 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   118 

Parmi les autres éléments négatifs, le taux d’occupation qui s’était plutôt maintenu jusqu’ici, passe de 93,1 % à 91,85 % sur 1 an.
Parmi les éléments positifs, Immorente continue d’arriver à renouveler ses baux sans subir de dévalorisation par rapport aux loyers précédents, ce qui contraste avec certaines autres SCPI.

Dernière modification par julien (28/10/2014 11h08)

Hors ligne

 

#22 03/11/2014 16h40 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   19 

Je note également des investissements en Belgique et Pays-Bas.

Le taux d’occupation physique moyen tombe à 90%.

On peut voir le verre à moitié plein ou vide.
La vente du patrimoine permet d’amortir la baisse des revenus avec un potentiel de reprise des loyers intéressant en perspective.
Cependant les cessions dopent le dividende annuel et la rentabilité >5% attire de nouveaux acquéreurs ce qui contraint la société a investir dans des projets moins attractifs.
D’ailleurs Sodify avait augmenté le prix de la part pour limiter la collecte.

Heureusement la taille du patrimoine permet de lisser la conjoncture actuelle.

Hors ligne

 

#23 27/09/2015 17h57 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   174 

Augmentation du prix de la part de 320 à 325 € le 15 Octobre soit 1.56% de hausse. Pour ceux qui souhaiterai souscrire, la société de gestion précise que les souscriptions doivent arriver avec le chèque au plus tard le 12 Octobre.
(c’est court mais cela sera de plus en plus comme cela pour les SCPI)

Carpediem
Note AMF: je suis CIF et cette information n’est pas un conseil d’investissement.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

#24 27/09/2015 20h15 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   151 

Un délai aussi court me pose un réel problème pour tous les dossiers en cours de traitement.

Je trouve cela assez désagréable et très contraignant, en particulier pour toutes les souscriptions réalisées à crédit.

Hors ligne

 

#25 28/09/2015 08h37 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

Membre
Réputation :   174 

Je suis bien d’accord avec vous.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech