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Forums des investisseurs heureux

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#26 05/06/2015 16h30 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Un prix de part est toujours dit "tout frais compris". Pour simplifier, une part de Rivoli vaut 260€ et dedans il y a les frais. Ce prix est le meme pour la totalité des souscripteurs.

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#27 05/06/2015 16h42 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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… sauf qu’en cas d’achat d’une part de Rivoli via un contrat d’AV, le prix n’est pas exactement 260€ (et qu’il va un peu dépendre du contrat d’AV, et que le montant distribué ne sera pas non plus exactement le même qu’avec un achat de parts en direct, et que la fiscalité sera aussi différente, etc. comme ceci a été expliqué déjà, par ex sur SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…).


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#28 09/06/2015 22h39 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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jeanj a écrit :

Bonjour,

je suis dans le même cas. En cours d’étude pour l’achat de SCPI.
J’hésite avec les mêmes que les posts précédant (corum, pfo2, edissimmo, …)

on me propose un prêt de 90 k€ à un taux de 2.15 sur 15 ans + 0.25 d’assurance.
j’ai rdv au crédit agricole pour une autre proposition (sans doute avec achat de parts scpi CA)

pouvez vous me dire ce qu’à finalement donné les recherches (loulou75015 et caw)? Quel taux en cas de prêt?

aviez vous regarder pour acheter des scpi en nue-propriété? (ça semble assez intéressant)

merci

Bonjour Jean,

Voici ce que j’ai envoyé à ma banque :

Objet: investissement en SCPI 130000€€ à crédit sur 15 ans in-fine.

Mon projet réfléchi fait suite à mes 2 autres investissements réussi avec vous.(immobilier et photovoltaïque).

J’ai libéré du pouvoir d’achat en renégociation mon près SARL …. me faisant faire une économie avoisinant les 3000€€ par an(hors impôt, CSG et RDS).

Depuis juillet 2012 mon salaire à augmenté de 300€€ et les taux actuel sont une réelle opportunité pour investir.

Mes crédits principaux seront amorti dans moins de 6 ans, libérant ainsi ma capacité d’épargne et ou d’emprunt.

Les deux autres investissements financent leurs emprunts sans faire appel à mon épargne personnelle.

J’ai aussi un déficit foncier jusqu’en 2018/2019 que je ne peux utiliser à mon avantage.

le montage cumulé au déficit foncier me permet de ne payer  ni impôts ni prélèvements sociaux jusqu’en 2019 et  les loyers seront versés sur une assurance-vie que je vais souscrire et qui sera dédiée au remboursement du crédit.

L’achat de SCPI et une réponse efficace pour me permettre d’optimiser ma fiscalité et obtenir des revenus complémentaire à l’issue du crédit.

J’ai pris en compte le risque de perte en capital, mais à mon avis, il est très mesuré.

Pour limiter le risque, je compte, après une sérieuse analyse choisir 4 SCPI d’au moins, 3 sociétés de gestion différentes.

Choix:
Investissement bureaux:
1- bureaux:  amundi avec
Rivoli avenir patrimoine 35000€€ et Edissimo: 35000€€

2- commerces : immorente de sofidy: 30000€€

3- spécialisés: primovie de primonial Reim: 30000€€.

Je souhaite réaliser ce projet à cour terme et obtenir un taux attractif pour le credit in-fine.

               -------------------------------
Sans plus de conseil sur ce site, j’ai fait un mix des propositions de mon CGPI et les SCPi proposé par ma banque.

Maintenant, j’attends le retour de ma banque en espérant qu’il soit positif mais aussi éviter la hausse des parts de Edissimo et Rivoli effective au 1er juillet.

Bonne recherche à vous!

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#29 10/06/2015 01h37 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Pourquoi demander un crédit "in-fine", si vous indiquez avoir la capacité d’assurer les échéances (d’un crédit amortissable) : le taux sera significativement plus élevé qu’un crédit amortissable, et la banque sera plus difficile à convaincre, et il faudra apporter de solides garanties (plus que les parts de SCPI acquises) en face du prêt. Vous pourriez plutôt demander un crédit (amortissable) avec un différé de 2 ans (un différé de 6 ans, pour coller avec le solde de vos autres emprunts, je doute que beaucoup de banques l’acceptent)…


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#30 10/06/2015 07h02 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Je peux aujourd’hui assurer le remboursement d’un crédit in-fine (environ 250-280€/mois).

Je dois également épargner pour ma RP, pour pouvoir acheter ou construire une fois arriver à ma "dernière" mutation.

Le CGPI m’a fait les 2 simulations et malgré les intérêts plus élevés, je suis gagnant en passant par le in fine grâce au montage SCPi / AV. Tout les revenus seront donc rémunérés pendant tout le temps du crédit.

Maintenant, nous n’avons pas étudié le crédit différé.

À voir.

Dernière modification par caw (10/06/2015 08h15)

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#31 28/07/2015 20h43 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonsoir à tous,

Je reviens vers vous concernant la SCPI Corum Convictions. En relisant les chiffres de cette scpi, je m’aperçois que le RAN et le PGR sont plutôt dans la moyenne basse, et que le taux d’occupation est quasi au taquet (99.5% si mes chiffres sont bons).

Ces éléments m’incitent à la prudence (investissement imminent), surtout le taux d’occupation quasi max ; cela veut-il dire que le rendement ne pourra évoluer qu’à la baisse ou se stabiliser à l’avenir ?

Que cela vous inspire-t-il d’avoir un taux d’occupation à quasi 100% ?

J’hésite à investir dans cette scpi ou dans PFO2 (crédit 15 ans), en complément d’Immorente…

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#32 29/07/2015 09h32 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Concernant Corum : il faut savoir que cette SCPI est encore jeune : elle n’a que 3 ans. Il est donc normal que le RAN soit en constitution et donc encore relativement faible. Cependant environ 10% des loyers partent dans celui-ci.
Pour la Provision pour travaux : l’ensemble du parc est lui aussi relativement jeune et donc peu de travaux nécessaire, la provision est adapté en conséquence. Plus le temps va passer, plus celle-ci devrait augmenter, à moins que la SCPI ne roule le parc immobilier pour ne garder que des immeubles récents.
Pour le taux d’occupation, cela encore a à voir avec la jeunesse de la SCPI : les locataires en place sont ceux présent à l’achat, les baux n’ayant pas expiré. Effectivement, ce point aura du mal à évoluer à la hausse wink

Pour finir, cette SCPI est l’une des rares où l’on ai accès aux rendements de chaque immeuble, et cela tourne autour des 7-9% (auxquels il faut retrancher les frais de gestion, RAN, PGR, … pour avoir le loyer distribué)

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#33 31/07/2015 19h26 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Un taux d’occupation proche de 100% n’est pas une situation anormale pour une SCPI de création récente.

Le corrolaire normal de ce TOF au maximum est que la société de gestion doit normalement consacrer une partie non négligeable des loyers à la constitution d’un report à nouveau…

Tout cela est parfaitement normal.

Il existe parfois des scpi ancienne avec des TOF supérieur à 95/ 96% mais c’est assez exceptionnel.

Si vous voulez le beurre (TOF) et l’argent du beurre (ancienneté), vous pouvez vous intéresser à la scpi Foncia Pierre rendement, actuellement en augmentation de capital.

Nous en parlons dans une autre discussion…

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