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#26 29/09/2015 02h36 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Il est clair qu’ils ont d’autres preoccupations et veulent eviter une sur-souscription opportuniste juste avant l’augmentation de prix de part. Je me demande par exemple comment RAP gere une augmentation de 7% annoncee 2 mois a l’avance aux CGP, il doit bien y avoir un afflux durant cette periode non?


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#27 21/05/2016 09h10 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,

quelqu’un a t’il des parts sur cette SCPI et des avis à me donner sur les résolutions pour lesquelles on doit donner son avis.

Je n’y comprends pas grand chose et surtout j’ai l’impression qu’on doit voter parfois pour des choses déjà passées.

Dernière modification par JBeurer (21/05/2016 09h12)

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#28 21/05/2016 14h08 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Bonjour,
Résultats 2015 :
Première capitalisation avec 2,218 Md €, la SCPI commerciale se transforme petit à petit en une SCPI diversifiée : les commerces représentent 64,80% en 2015 contre 77,50% en 2012, Les bureaux : 31.10% et 4.10% de diversification (camping, hôtels, Activités, logements) .

La SCPI se diversifie géographiquement : 14.60% de son patrimoine se situe à l’étranger (Allemagne, Pays-Bas, Belgique..), 24% à Paris, 22.30% en région parisienne.

Les achats des trois dernières années représentent plus du tiers du patrimoine d’aujourd’hui.
17, 50% du patrimoine a été reloués en 3 ans, dont 6% avec des baisses de loyers de 6.70% en moyenne . Cela touche ainsi à la baisse 9,2% des loyers 2014.
Le TOF est à 93.54% (93.89% (2012), 93.60% (2013) , 92.21% (2014))
Forte collecte nette en 2015, comme beaucoup de SCPI , avec 229,3 M€ (8ème place). Le prix de souscription passé à 325 € en octobre 2015 surcote de 1.79% la valeur de reconstitution.
Investissements importants en 2015 : 55 nouveaux actifs immobiliers directs, 96 311 m² (soit 10% du patrimoine) pour 335 millions d’euros(M€). Rentabilité nette immédiate de 6% (contre 5.8% en pour les investissements 2014). La SCPI a également investi 34,5 M€ dans 2 OPCI gérés par TIKEHAU . Les investissements  ont été financés à 68% par la collecte nette et 32% par l’emprunt bancaire. En effet depuis 2013, la SCPI utilise l’effet de levier. La dette bancaire LT  est de 260 M€. La 10ème résolution fixe un maximum de 600 M€ contre 400 M€ en 2014.
Malgré la progression des loyers de 9.89% à 123, 132 M€, les revenus par part stagnent à 20.39€ (20.38€ en 2014). Le résultat courant par part est en baisse constante depuis 3 ans : 15.60€ (2013), 14.78€ (2014), 14.63€ (2015). La baisse de cette année est essentiellement due à la charge financière qui représente 0.70€ par part (0.35€ (2013), 0.51€ (2014)). Les provisions pour Grosses Réparations et créances douteuses restent maîtrisées à 0.80€ par part (1.24 (2013),0.77€ (2014))
Le rendement du dividende tombe à 4.47% : 14.52€ / 325€  (4.61% en 2014). Le dividende est soutenu par un dividende exceptionnel distribué  par la réserve des plus-values. En 2014, il était de 1.92€, ce qui a permis un rendement total de 5.22%, mais la réserve de PV était quasiment épuisée. La SCPI a réalisé d’importantes Plus-Values en 2015 : 28, 947 M€ ( 2014 : 8,53 M€). Le dividende exceptionnel de 1.20€ servi en 2015 ne représente que 27.15% de la réserve. Reste 13,519 M€.
Le rendement total en 2015 est de 4.84% en forte baisse.
Le report à nouveau cumulé est en baisse constante depuis 2012 : il est à 2.86€ par part. Il est toutefois très confortable car il représente encore 72 jours de distribution.
La SCPI prévoit pour 2016 un résultat encore à la baisse entre 14.40€ et 14.52€ et un rendement total compris entre 15.50€ et 15.80€. La baisse est encore au programme.
Pourquoi cette baisse constante ? L’effet de levier devrait pourtant améliorer la rentabilité, mais les nouveaux investissements sont-ils moins rentables ? et les relocations entraînent-elles des baisses de loyers importantes ?
Vos avis sont les bienvenus
Cordialement
Pour moi : deux résolutions à noter : la 10ème qui augmente le montant maximal des emprunts DE 400 M€ à 600 M€, ce qui tend à montrer que la SCPI utilisera encore l’effet de levier et la 12ème résolution qui passe la rémunération du conseil de surveillance de 23 k€ à 27, 5 k€ (peut-être est-ce statutaire ?). La seule résolution où j’ai voté contre est la 16ème résolution de 2014 concernant l’augmentation des honoraires de la société de gestion sur les cessions (exemple : 647 586€ en 2014, avec l’adoption de la 16ème résolution : 736 777€ soit +13.77%) bien plus élevés que RAP

Dernière modification par ddazin (21/05/2016 14h28)

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#29 21/05/2016 21h08 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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A mon avis, la baisse de la rentabilité est liée au coût des arbitrages. Un achat/vente de bien immobilier coûte 16% environ de la valeur du bien aux associés et rapporte 2,5% à la société de gestion. Sur ce point très important, intérêts des associés et intérêts de la société de gestion ne sont pas alignés. C’est un réel problème.

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#30 22/05/2016 02h03 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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La baisse de rentabilité n’est de toute évidence pas liée aux arbitrages :
  i) le montant des arbitrages reste modeste (58M€ de prix de vente, pour +2Mds€ de capitalisation);
  ii) une bonne partie des locaux vendus étaient vacants (sans locataire).

La (légère) baisse de la rentabilité par part est due à :
  i) l’augmentation du prix de la part (320€ -> 325€ au 15/10/2015)
  ii) la baisse du résultat net par part (14.63€ en 2015, vs 14.7€ en 2014, 15.65€ en 2013) (cf p18 du RA2015 (Rapport Annuel 2015)) qui est elle-même due à :
    a) l’évolution des loyers lors des renouvellements de bail ou des relocations (p14 du RA2015) : baisse
       partiellement compensé par les indemnités de déspécialisation, droits d’entrée, ou nouvelles locations; 
    b) l’évolution du TOF : il augmente en 2015 vs 2014, mais avait pas mal baissé de 2013 à 2014;
    c) rentabilité des nouveaux investissements : plus faible que celle du patrimoine, ce qui est
        partiellement compensé par des financements à crédit à bas coût de ces investissements;
        (cet effet devrait être neutralisé en augmentant suffisamment le prix de la part)
    d) délai entre l’entrée en jouissance des nouvelles parts et achat des biens et fin de la période
        de franchise de loyers : le RA est muet sur ce point, mais l’impact peut être significatif. 

Il convient de noter que le dividende pourrait sans doute encore longtemps être soutenu par une distribution de plus-values : la SCPI dispose de beaucoup de plus-values potentielles (vu l’âge du patrimoine, et l’évolution du marché des commerces), et distribue depuis quelques années la quasi totalité des plus-values réalisées au cours de chaque exercice (il n’y a pas vraiment de stock de RPV, et il n’y en a jamais eu : voir p28 du RA2015).

Il convient aussi de noter que la fiscalité sur le dividende distribué diminue un peu en relation avec la montée en puissance des investissements à l’étranger (par ex. en Allemagne et Pays-Bas), et donc le rendement net diminue moins que le simple calcul ’’dividende / prix de part’’ ne le laisse croire.


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#31 22/05/2016 02h40 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Non, les arbitrages ne peuvent pas être responsables de cette baisse de rentabilité. Il n’y a qu’à lire le RA 2015. Les frais d’acquisitions des nouveaux biens sont entièrement absorbés par les frais d’entrés des nouveaux associés et les frais de ventes sont plus que compensés par les PV générées.

C’est tout l’inverse à vrai dire. Les arbitrages viennent améliorés la rentabilité. Sans cela, cette rentabilité serait encore plus basse (trés légèrement).

On voit bien que, l’année dernière encore, la valeur de reconstitution a encore augmenté. Elle est maintenant à 322€, ce qui s’approche de trés près la valeur de souscription. La SDG devrait envisager prochainement une augmentation du prix de la part, sinon les anciens associés risquent de se voir diluer par les nouvelles souscriptions. Mais cela devait baisser encore le rendement.

(GBL m’a grillé ! lol )

Dernière modification par WhiteTiger (22/05/2016 02h44)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#32 22/05/2016 12h27 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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L’augmentation du prix de la part en oct 2015 n’influence que très faiblement la rentabilité de l’exercice 2015. elle aura plus d’incidence sur l’exercice de cette année :
Le prix moyen de l’acquéreur 2015 est de 320,87 € (p19). Si on applique une règle de trois sur les capitaux souscrits (capital +prime d’émission) (p28) on obtient une valeur comptable par part de 237,12€ au lieu de 237,22€ et une VR de 266.55€ au lieu de 266.65€. (p21)
La rentabilité financière (résultat/VR) passe de 5,489% à 5,487%, négligeable.

Si "les actions de gestion locatives se sont traduites par une quasi-stabilté des revenus locatifs"(p14), alors il reste les points b), c), d) évoqués par GBL pour expliquer la baisse de la rentabilité.

Il existera bien une RPV importante cette année de 13, 519 M€ ( cf p32 et 7eme et 8eme résolutions) Si tout est distribué en fin d’année + une part des PV de l’année : le dividende exceptionnel sera certainement plus important que les 1.20€ de 2015 ( peut-être entre 1.50€ et 1.65€ ?)

Quant au rendement net de fiscalité, il dépend de la situation de chacun. Par exemple, je pense qu’une SCPI qui possède beaucoup d’immeubles à l’étranger n’avantage pas ceux qui l’ont achetée à crédit : il n’y a pas de déficit foncier imputable sur 8TK  et 8TI.

Cordialement

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#33 22/05/2016 14h49 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Le point b) "évolution du TOF" devrait plutôt générer une hausse qu’une baisse de la rentabilité.

Tenir compte du "prix moyen de la part en 2015" n’est pas très représentatif de la réalité de ce qu’un acheteur de parts constate : à fin 2015, il achète à 325€ ce qu’il achetait 320€ à fin 2014. Il n’y a que celui qui achète quelques parts chaque mois qui est concerné par le prix moyen de la part, et encore (le prix moyen de la part 2016 est largement influencé par le prix au 31/12/2015).

Le solde significatif de RPV au 31/12/2015 vient sans doute des cessions intervenues tard dans l’année (signalées dans le BTI de 4T/2015) qui ont générées ces plus-values, alors que le montant de PV à distribuer avait déjà été communiqué auparavant (les 1.20€/part figurent déjà dans le BTI du T3, et celui de T2 en donne déjà une bonne approximation). La société de gestion anticipait sans doute de finaliser ces cessions un peu plus tard (et a préféré ne pas déroger à ses annonces).

Ce solde de RPV sera sans doute distribuée en 2016. Le BTI du T1/2016 anticipe un dividende total entre 15.50 et 15.80€, ce qui laisse à penser que la société de gestion anticipe sans doute de ne pas distribuer bien plus de RPV qu’en 2015.


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#34 22/05/2016 18h18 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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WhiteTiger a écrit :

Non, les arbitrages ne peuvent pas être responsables de cette baisse de rentabilité. Il n’y a qu’à lire le RA 2015. Les frais d’acquisitions des nouveaux biens sont entièrement absorbés par les frais d’entrés des nouveaux associés et les frais de ventes sont plus que compensés par les PV générées.

Ce dont vous parlez concerne les augmentations de capital et non les arbitrages. Je n’ai rien à dire à ce sujet tant que le prix de souscription reste supérieur à la valeur de reconstitution.

WhiteTiger a écrit :

C’est tout l’inverse à vrai dire. Les arbitrages viennent améliorés la rentabilité. Sans cela, cette rentabilité serait encore plus basse (trés légèrement).

Non. Si les arbitrages se sont montés à 58M€, environ 8M€ ont été payés par les associés aux intermédiaires : société de gestion, agences immobilières, conseillers  et  à l’état : frais d’enregistrement, droits de mutation…. Le bien de substitution ne  vaudra que 50M€. La perte est réelle pour les associés.
Malheureusement, le coût de ces opérations n’apparait pas dans le compte de résultat mais seulement au niveau des capitaux propres et de la valeur de réalisation.
Si un particulier possède plusieurs biens dont 1 vacant. Pensez-vous qu’il va vendre son bien pour en racheter un autre, ou bien, choisir de préserver son patrimoine par une solution moins couteuse : rénovation du bien, baisse de loyer, acceptation d’une vacance temporaire ou autre ?
Exceptionnellement, un arbitrage peut, avoir un intérêt mais, à mon avis, dans la majorité des cas cela n’en a pas, tout au moins pour les associés.

Dernière modification par pierre007 (22/05/2016 18h21)

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#35 22/05/2016 21h28 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Difficile de mesurer le poids des arbitrages dans la rentabilité globale : il faudrait peut-être connaitre le TRI moyen des cessions pour se faire une idée et encore.
En tout cas, quand on lit les chiffres comme ça à première vue, ça paraît spectaculaire : une PV de plus de 95% par rapport à la valeur comptable (page 20) et un prix de vente supérieur de 12.64% au prix estimé 2014 !
La société de gestion touche ses 5% d’honoraires et la PV fond de 26,41%, tous frais confondus (page 32). Si cette PV avait été distribuée intégralement, elle aurait rapporter quand même un dividende exceptionnel de 3.24€, pour une cession qui ne pesait que 1.88% des immobilisations locatives 2014 en valeur comptable.
alors, les associés ont-ils perdu un ensemble de pépites ou bien était-il l’heure de les vendre car "arrivés à maturité ou ne répondant plus aux critères actuels d’investissement" page 10

Dernière modification par ddazin (22/05/2016 21h28)

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#36 22/05/2016 21h28 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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A mon sens, un indicateur important pour estimer l’évolution future des dividendes d’une SCPI distribuables de manière pérenne (c’est-à-dire sans piocher dans le RAN ni vendre des immeubles pour distribuer des PV) est le résultat net par part (= revenus - charges), hors remboursement d’emprunts immobiliers (qui sont des investissements et pas une charge "perdue" au sens strict). Il est d’usage de rapporter ce résultat net à la valeur d’achat de la part en fin d’année pour obtenir un résultat homogène à un rendement brut. Pour Immorente, cet indicateur est le suivant sur les 5 dernières années (données issues du rapport d’activité 2015, page 19):

2015: 15.33€ soit 4.71%
2014: 15.29€ soit 4.78%
2013: 16.00€ soit 5.00%
2012: 15.25€ soit 4.89%
2011: 15.83€ soit 5.19%

A noter qu’Immorente s’endette depuis 2013, que la rentabilité brute moyenne des acquisitions 2015 est de 6.0% (contre 5.8% en 2014), et que 26% des parts sont détenues par des assureurs et des institutionnels.

Le bilan 2015 est donc loin d’être honteux à mon sens, même si la rentabilité brute baisse inexorablement.

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#37 31/05/2016 17h47 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pour préserver les performances long terme de la SCPI, la société de gestion vient de diminuer le nombre de parts maximales possédées par foyer fiscal à 310 parts soit 100 750 € au prix de 325 €.

Cela concerne les futurs associés comme les associés actuels qui sont sous ce seuil.
Pour les associés qui sont au delà du seuil, il peuvent conserver leurs parts.

Note importante: cela ne concerne que les SCPI en direct mais non via un contrat d’assurance-vie.

La période qui vient va nous permettre de distinguer les sociétés de gestion qui ont une vision long terme de celles qui ne cherchent que de la collecte court terme.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#38 31/05/2016 18h12 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Personnellement je suis satisfait de la gestion d’Immorente I. Les décisions de Sofidy me semblent pleines de bon sens et font preuve d’une prise de recul et d’une vision long terme. La diversification me séduit malgré une baisse de rendement qui semble suivre le trend de ces dernières années.

Du fait de l’ancienneté, de la taille de la SCPI, de ses orientations internationales et de la gestion de Sofidy, j’envisage de racheter quelques parts avant septembre.

Seul bémol : j’aimerais connaître le coût de la communication (impression des rapports, frais postaux etc.). Ca peut sembler peccadille mais je me fais la réflexion à chaque fois que je reçois le courrier : beau papier glacé, belles photos … Est-ce vraiment nécessaire pour un associé qui lit le contenu et ne se contente pas des images pour sa gestion patrimoniale ?

Ce post ne revêt qu’une impression/conviction personnelle, pas d’incitation ni à l’achat ni à la vente.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#39 01/06/2016 10h27 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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La période qui vient va nous permettre de distinguer les sociétés de gestion qui ont une vision long terme de celles qui ne cherchent que de la collecte court terme.

Je pense que c’est une phrase pleine de bon sens dans le contexte actuel. Je m’explique, j’ai au dernier moment (hier midi) arbitré un achat en nue propriété de parts vers Immorente justement parce que la SCPI a une logique long terme et préserve l’intérêt de tous les associés VS collecte court terme avec potentiellement des achats faits à la va vite.

Arbitrage fait au détriment de Corum Conviction qui me paraissait beaucoup trop court terme en ce moment.

Pour préserver les performances long terme de la SCPI, la société de gestion vient de diminuer le nombre de parts maximales possédées par foyer fiscal à 310 parts soit 100 750 € au prix de 325 €.

Je pense que cela concerne uniquement les CGP car ma chargée d’affaires chez Sofidy a réalisé une opération en NP de 200k ce matin.

Dernière modification par maxlille (01/06/2016 13h16)

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#40 01/06/2016 17h36 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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GoodbyLenine a écrit :

c) rentabilité des nouveaux investissements : plus faible que celle du patrimoine,

Le prix payé me semble même parfois TRES élevé et en tous cas la rentabilité annoncée est très basse.
Hélas je n’ai pas trouvé les loyers pratiqués mais quand je lis pour 2015:

La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’exercice s’élève à 5,0 %.

Je ne comprend pas bien.
Lorsque je regarde les prix pratiqués sur le même type de produit et sur le même secteur, les rentabilités sont de 7 à 9%
Même si on enlève 5% pour frais d’agence ( mais dans cetains cas ceux ci sont nuls) et 8% pour les  droits d’enregistrement on ne devrait pas être en dessous de 6,5 %
6,5% divisé par 5% Cela fait 30 % de rentabilité en plus

Payer des dizaines de millions d’euros de grands immeubles  doit simplifier la gestion et remonter le prestige mais pas la rentabilité.

Je retrouve avec nostalgie dans les vieux bulletins des annonces plus terre à terre.

Une boutique de 210 m² située 20 rue Alphonse Pécard à Gif-sur-Yvette (91) a été vendue le 1er décembre 2003 au prix net vendeur de 170.000 €.

Concernant la limitation du nombre de titres par associés j’ai retrouvé ceci qui date de 2002

Face au succès de cette SCPI, Sofidy plafonne le montant détenu par associé à 88.000 euros.

88 000 euros correspondaient à 415 parts.

Dernière modification par CyberPapy (01/06/2016 18h24)


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#41 02/06/2016 01h53 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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pierre007 a écrit :

Non. Si les arbitrages se sont montés à 58M€, environ 8M€ ont été payés par les associés aux intermédiaires : société de gestion, agences immobilières, conseillers  et  à l’état : frais d’enregistrement, droits de mutation…. Le bien de substitution ne  vaudra que 50M€. La perte est réelle pour les associés.

La conclusion est prématurée par rapport aux hypothèses prises. Vous mélangez valeur estimée et prix de vente ou d’achat.

Prenons un exemple simple, les biens sont arrivés à "maturité", en d’autres termes, ils ont été achetés il y a longtemps et ont été amortis. Maintenant, leur rentabilité actuelle et future est en dessous de la moyenne (travaux nécessaires, vacances locatives, mais aussi augmentation de la valeur sans augmentation du loyer). Admettons que leur rentabilité actuelle est de 2%.

Des biens similaires ont su mieux préserver leur et en moyenne affiche une rentabilité de 5%. Vous avez la possibilité de vendre vos biens 15% de plus que la valeur estimée. En gros, cela couvre les frais de vente mais aussi les frais d’acquisition des nouveaux biens.

Pour résumer, vous vendez 44M de biens pour un montant de 50M (+15% de la valeur estimée). Vous déboursez 8M de frais et achetez pour 50M de biens avec un meilleur rendement. Est-ce vraiment une mauvaise affaire ?  Les 3/4 des frais sont déjà "amortis" dans la revalorisation du capital.

En tant que particulier, des biens "pas terrible" que l’on peut vendre à bon prix, personnellement, je n’hésite pas une seconde. wink


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#42 02/06/2016 08h03 → SCPI Immorente : analyse de cette SCPI de Sofidy (immorente, scpi, sofidy)

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Pour ma part , lorsque j’ai un bien " pas terrible" il est fréquent que je le vende à un prix " pas terrible"
Il est rarissime que je le vende à 15% au dessus du prix du Marché.

Par contre il m’arrive régulièrement de pratiquer le scénario suivant:

Une fois le prêt remboursé je vends mon premier bien qui me sert d’apport pour en acheter un plus grand.

Démonstration:
Bien actuel acheté 50 k€
Revenu annuel 9k€
Valeur actuelle 100k€
Rentabilité nette 9% par rapport à la valeur vénale

J’achète un bien à 300K (frais de vente et d’achat, disons 40k, compris  )
emprunt 200k à 3% ==> intérêts  6 k
rentabilité 9% ==> 260 k x 9% = 23,4k
Revenu annuel 23,4- 6 = 17,4 k

J’ai plus que doublé mon revenu avec l’économie d’impôt due à l’emprunt.

Le scenario serait encore meilleur en achetant un bien plus gros mais ici je me heurte à ma limite de financement:
Je n’arrive pas à me faire octroyer des prêts pour ma SCI sans un apport d’au moins 30%.
Dans ces conditions j’ai un dossier de 500 pages ( sans exagération) à faire pour chaque demande de prêt
J’ai en moyenne  huit refus sur dix demandes de prêt.
Je suis obligé de changer de banque à chaque opération: Aucune banque n’accepte de me faire deux crédits simultanément


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