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#1 08/04/2015 18h53 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Alors voilà, j’ouvre ce post afin d’affiner avec vous mon analyse de quelques SCPI, dans l’optique d’un premier investissement SCPI de 60k€ financé par un prêt.

J’ai sélectionné les SCPI suivantes :
=> En variable :
- Corum Convictions    de Corum
- Immorente de Sofidy
- Efimmo de Sofidy
- PFO2 de Perial
- Primovie de Primonial

=> En fixe
- Le Patrimoine Foncier de Foncia
- Buroboutic de Fiducial Gerance
- Actipierre 1 de Ciloger
- Actipierre 2 de Ciloger
- Actipierre 3 de Ciloger

J’ai fait une synthèse des différents chiffres / indicateurs que j’ai pu agréger dans le fichier Excel ci-joint.  synthese-scpi-eg_150325.xls

L’investissement se fera sur 2 SCPI. Avant de déterminer ces deux SCPI, voici déjà mon choix parmi les variables et les fixes.

Il s’agit de mon analyse, avec le peu de recul et d’expérience que j’ai (au global) sur ce volet (et les produits financiers en général)

On commence par les variables :
CORUM CONVICTIONS :
=> Points positifs :
- SCPI ayant un TDVM et un prix de souscription en croissance, TOF de 99.5%
- faible % de parts échangées sur la dernière année
=> Points d’attention :
- SCPI jeune : les acquisitions sont récentes et donc théoriquement les baux sécurisés sur les 2 à 5 prochaines années
- RAN inférieur à la moyenne des autres scpi comparées
- PGR dnas la moyenne aux scpi comparées
=> Ici le risque porte donc sur le comportement de la SCPI une fois que les premiers renouvellements de baux se feront ainsi que les premiers gros travaux.

IMMORENTE :
=> Points positifs :
- Grosse SCPI, forte capitalisation
- RAN importante (19%)
- TDVM régulier mais en baisse constante depuis 10 ans (-1.4% sur les 10 dernières années)
- Prix de souscription en légère augmentation sur les 10 dernières années
=> Points d’attention :
- PGR faible (2,5%)
- TOF de 92%
- 2% de parts échangés l’an dernier. Cela est + élevée que la moyenne des autres SCPI comparées
- principalement investie en commerces ; p-e un risque sur les années à venir ?
=> SCPI qui présente un risque faible si investissement, mais qui en fera sans doute pas de "miracles" en matière de rendement et d’évolution de la part. Permet de bénéficier, sans doute, d’une rente régulière pour les 10 prochaines années (cf. capitalisation, type de biens / lieux, etc.)

EFIMMO :
Même société de gestion qu’IMMORENTE et principalement investie en bureaux ; les conclusions (point + et -) sont quasi similaires.

PFO2 :
=> Points positifs :
- Très grosse capitalisation compte tenu de sa jeunesse
- Stratégie orientée et affichée sur le "green" --> risque de travaux pour mise au norme réduite sans doute
- RAN et PGR dans la moyenne des SCPI comparées
- TOF de 95%
- a date, valeur de retrait > au prix d’achat (mais ça, c’est aujourd’hui et l’objectif est de conserver le + longtemps possible)
=> Points d’attention :
- TDVM en légère baisse chaque année (-0.3% en 4 ans)
- Faible évolution du prix de souscription en 5 ans
- Comportement de la SCPI après
=> Ici le risque porte donc sur le comportement de la SCPI une fois que les premiers renouvellements de baux se feront.

PRIMOVIE :
=> L’approche est intéressante pour une diversification, si j’avais déjà des SCPI. Cependant, je m’interroge sur une RAN de 3% et un PGR de presque 0%…

Au final, si je devais choisir je ferai un montage entre 2 scpi : Immorente + PFO2 ou Immorente + Corum.

Je m’orienterai sans doute vers Immorente + PFO2
- diversification Commerce vs. Bureaux
- une scpi "jeune" et un "poids lourd"
- j’avoue que Corum, malgré le fait qu’ils aient un TDVM intéressant me laisse songeur quant à la stratégie opportuniste. P-e à tord ?

On continue avec les fixes :
En fait, ce qui me frappe avec les fixes, c’est que comparativement aux variables :
- les RAN et PGR sont beaucoup beaucoup plus importants (sur mon échantillon de comparaison)
- les valeurs des parts ont eu une augmentation significative depuis 10 ans (dans 4 cas sur 5 ici)
- les TDVM semblent être sur un trend positifs
- le TRI 10 ans semble être supérieur en moyenne

Par ailleurs, sur celles étudiées, le nombre de parts échangés à fin 2013 est inférieur à 1.8% voir inférieur à 1% si j’enlève Buroboutic et Actipierre2

Au final, mon choix se poserai sur le couple Le Patrimoine Foncier + Actipierre 1 :
- deux scpi "historiques" et qui semblent stables
- bureaux vs. commerces
- peu de parts échangées
- valeur de retrait intéressante par rapport au prix de souscription

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Au final j’ai donc :
- IMMORENTE - Commerces, variable
- PFO2 - Bureaux, variable
- Le Patrimoine Foncier - Bureaux, fixe
- Actipierre 1 - Commerce, fixe

Si je regarde les autres SCPI de SOFIDY , je trouve les chiffres mitigés (bien sur IMMORENTE et CIFOCOMA et moins bien sur les autres EFIMMO, IMO2, etc.) --> chiffres en baisse les dernières années (TDVM, etc.)

Si je regarde autres SCPI de PERIAL, les chiffres me laissent interrogatifs : TDVM maintenu autour des 5.35% sur les 6 dernières années, mais variation à la baisse du prix acquéreur pour une majorité de leurs SCPI…

Si je regarde autres SCPI de FONCIA : mêmes constats que pour PERIAL

Si je regarde autres SCPI de CILOGER : même constats que pour PERIAL

==> En gros, j’ai le sentiment que pour toutes les sociétés de gestion vues ici, les 5 dernières années ont eu un impact similaires sur leurs SCPI. J’ai aussi le sentiment que les 4 SCPI visées ici ont moins été sujettes aux impacts de ces 5 dernières années.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

J’ai bien conscience que mon analyse n’est pas des plus fines, comporte des imprécisions, est parfois subjective, etc. mais à mon niveau, c’est tout ce que je peux faire.

Je ne sais pas encore pourquoi exactement, mais le caractère fixe de la scpi me plait bien.

Je compte donc faire la chose suivante :
- IMMORENTE (30k - Commerces) + Le Patrimoine Foncier (30k - Bureaux) si le financement par un prêt est possible, sinon :
- IMMORENTE (40k - Commerces) + PFO2 (20k - Bureaux) -> répartition 40/20k car peu de recul sur PFO2 mais prometteuse

Je ne cherche pas une validation d’un ou l’autre scénarios ici, mais trouvez vous mon approche cohérente ? Je suis (très) ouvert à la critique également.

Merci d’avance pour vos retours et remarques.

Mots-clés : corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi

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#2 09/04/2015 01h58 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Tentative de retour :  Vous utilisez certains critères qui me semblent assez "bidons" (ou tout du moins peu importants), et n’utilisez pas ceux qui sont les plus significatifs, à commencer par le résultat net annuel par part et son évolution. Pour évaluer si vous devez acheter des actions d’une entreprise, allez-vous complètement ignorer le résultat net, ou le fait que les actifs détenus présentent une décote ou un surcote par rapport au prix de l’action, ou que la direction traite bien ou mal ses actionnaires minoritaires, etc., pour vous focaliser surtout sur le dividende, équivalent de la DVPM (au point que 0.5% de plus ou de moins vous fera changer d’avis), et le montant du report à nouveau (RAN, qui est surtout une valeur comptable, et assez peu représentatif de la réelle valeur des actifs de la société) ?

Je vous suggère de mieux vous renseigner sur les possibilités d’achats de parts de SCPI à capital fixe : soit vous souscrivez des parts lors d’une augmentation de capital (et alors vous connaissez à l’avance le prix de la part, et êtes assez certain du nombre de parts que vous aurez, donc utiliser un crédit ne pose guère de difficulté) comme sur Foncia Pierre Rendement actuellement, soit vous devez acheter sur le marché secondaire (et alors vous ne connaissez pas à l’avance le prix de la part, ni le nombre de parts que vous aurez, si vous en obtenez, et il vous faut fournir les fonds avec votre ordre bien avant d’acheter effectivement les parts, et utiliser un crédit pose bien plus de difficultés) comme les Actipierre ou Le Patrimoine Foncier, avec parfois de bien meilleures opportunités d’ailleurs (quand il y a beaucoup de vendeurs, par exemple des successions qui sont assez pressées de vendre, et parfois peu attachées à un prix donné).


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#3 09/04/2015 10h59 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Outre le commentaire de GbL que je partage totalement, je vous suggère également de vous interroger sur la pertinence des indicateurs pour les SCPI jeunes en phase de collecte forte.

L’important si vous êtes associé de Corum Convictions (ou de toute autre SCPI en phase de collecte), ce n’est pas le patrimoine actuel car il ne représentera qu’une très faible partie de ce que vous posséderez dans 10 ans. L’important, c’est le patrimoine qui sera acquis avec les nouvelles souscriptions car celles-ci seront d’une ampleur bien plus importante, et pourront diluer ou "reluer" (?) la rentabilité des premiers biens acquis.

Autre question : un taux d’occupation est-il plus intéressant lorsqu’il est faible ou fort ? Si vous êtes à 100%, la marge de progression est certainement vers le bas, que ce soit par des congés, des travaux ou de la dilution liée à des souscriptions. Si vous êtes à 80% et malgré tout satisfait des résultats, vous pouvez vous attendre à une croissance. C’est un critère qui doit appeler à une étude qualitative.

Enfin, je ne comprends pas le critère sur le nombre de parts échangées. Est-ce un point positif pour vous (gage d’une certaine liquidité du marché secondaire) ou négatif (certains associés sortent, suspectez-vous des informations d’initiés) ?

Pour ma part, je privilégie une approche "top-down" si l’on peut dire, en filtrant d’abord les sociétés de gestion avec qui je ne souhaite pas travailler, ce qui restreint l’univers assez rapidement.

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#4 09/04/2015 13h35 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Merci GBL et Nikki d’avoir pris le temps de lire et de m’éclairer.
C’est bien ce que je pensais concernant mon analyse.

@GBL, je retiens donc d’analyser plus en détail les indicateurs :
- ANR (valeur de réalisation) vs. prix de souscription
- RAN / part --> c’est bien le résultat net par part si j’ai bien compris ?

Question : comment faut-il interpréter et analyser la valeur de reconstitution ?

@Nikki :
1. Jeune SCPI : absolument d’accord avec votre remarque. Il s’agit donc d’un pari sur l’avenir basé ; il faut donc regarder sur la qualité de la société de gestion, si je comprends bien.
2. Taux d’occupation : merci pour cet éclairage.
3. Turnover : a la base c’était pour avoir une idée du marché secondaire, notamment pour les SCPI à K fixe.

Vous dites : "je privilégie une approche "top-down" si l’on peut dire, en filtrant d’abord les sociétés de gestion avec qui je ne souhaite pas travailler, ce qui restreint l’univers assez rapidement." --> ce serait aussi mon approche si j’avais du recul et de l’expérience dans les scpi.
Dans ma sélection, y a-t-il selon vous une ou plusieurs société de gestion avec lesquelles vous ne travailleriez pas ? (vous pouvez me répondre en MP si vous le désirez).

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#5 09/04/2015 19h42 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Le Résultat Net par part n’a rien à voir avec le "RAN" (= Report à Nouveau, c’est à dire bénéfice comptable des exercices précédents qui n’a pas été distribué sous forme de dividende et pourra l’être à l’avenir).

Dans le document de Bilan Annuel de chaque SCPI, vous trouverez un tableau qui indique diverses données par part sur les 5 dernières années. C’est un des tableaux les plus instructifs du document… (même s’il ne suffit pas pour se faire une opinion). Dans (c’est juste un exemple)  le Rapport Annuel 2013 d’Immorente, il figure en page 17 (page 19 du fichier pdf).

La valeur de reconstitution est le montant (par part) qu’une nouvelle SCPI devrait investir pour acheter tout le patrimoine de la SCPI, si le prix d’achat correspond à la valeur d’expertise retenue, afin de reconstituer une SCPI identique. Sa pertinence dépend beaucoup de … l’exactitude des valeurs d’expertises (qui ne sont pas des informations exactes à 0.01% prêt, très loin s’en faut…).

Le "Turnover" d’une "vieille" SCPI sera systématiquement beaucoup plus élevé que celui d’une SCPI récente : une grande partie des ventes résulte du décès de l’associé (et de la liquidation de sa succession), alors qu’une faible partie des ventes résulte d’une volonté d’arbitrage de l’associé (qui décide de retirer ses billes, pour les investir ailleurs, où il perçoit de meilleures perspectives).

Un critère qui semble souvent négliger est la qualité de la gouvernance d’une SCPI : est-ce que la société de gestion a tous les pouvoirs pour faire ce qu’elle entend, sans tenir aucun compte d’aucun contre-pouvoir, d’aucun contrôle venant des associés, ou est-ce que la société de gestion est principalement un prestataire au service des associés. L’observation du passé indique clairement que les SCPI qui ont connu des "accidents" majeurs étaient quasiment toujours des SCPI avec une mauvaise gouvernance, avec une société de gestion qui faisait ce qu’elle voulait dans son coin, et qui un jour a fait des erreurs, sans personne pour même les lui faire remarquer (une erreur, ça arrive, c’est souvent pas trop grave si ça reste ponctuel, mais quand on ne corrige pas, et qu’on insiste, et renouvelle l’erreur, parfois parce qu’on a même intérêt à la perpétuer, au bout d’un certain temps, ça peut générer une catastrophe…).   

Dans votre sélection, il n’y a que des sociétés de gestion avec lesquelles je pourrais investir (mais assurément pas "les yeux fermés").


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#6 10/04/2015 11h49 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Je n’ai pas de conseil à vous donner sur les sociétés de gestion : à vrai dire mon étude ne vaudrait pas grand chose, n’était investi dans aucune SCPI et ayant approché ce marché il y a peu de temps seulement.

Le fait d’avoir compilé autant de données montre que vous êtes prêt à étudier en détail vos investissements, c’est une bonne chose. La mauvaise, c’est que vous ne savez pas trop ce que vous faites.

Je vous invite donc à prendre une SCPI assez ancienne (Immorente par exemple) et à lire l’intégralité des documents s’y rattachant. Pour Immorente, vous avez tout ici :

Documentation - SOFIDY I Site officiel

Cela vous aidera à comprendre le fonctionnement de la SCPI que vous achèterez, savoir où va l’argent de votre souscription, à quoi il sert, ce que rémunèrent les frais, tout cela afin de connaître la réalité physique qui existe derrière les ratios que vous avez accumulés dans le tableau, soyons honnêtes, sans trop savoir ce qu’ils signifient.  A mon avis, cela vous aidera bien plus dans vos choix que de chercher à maximiser tel ratio et minimiser tel autre.

Vous pouvez également passer par un CGPI pour souscrire (certains postent sur le forum) : cela ne vous coûtera pas plus cher car les frais d’achat des parts de SCPI intègrent systématiquement une commission pour le réseau de distribution et de conseil, commission que vous payerez dans tous les cas. Le CGPI pourra vous aider à faire le point.

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#7 17/04/2015 14h09 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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@GBL et Nikki :
Un grand merci pour vos efforts de réponse et votre pertinence (et votre patience à mon égard).
Effectivement, j’ai essayé -avec mes moyens et mon temps limité- de comprendre et d’analyser des chiffres ; le résultat est plus que mitigé ;)
Si le vocabulaire et les termes techniques peuvent être compris plus ou moins rapidement, l’interprétation des chiffres et leur corrélation n’ai pas du tout aisée. Ni non plus la bonne compréhension des tenants et aboutissants des différents facteurs intervenants dans la gestion de la SCPI.

Je vais continuer à lire et à me documenter sur le sujet, mais je pense que rien ne vaut le fait de s’y lancer réellement (à moindre risque) et d’apprendre avec un cas réel.

A suivre donc.

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#8 17/04/2015 14h54 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Pour vos lectures, vous pouvez aussi comparer les caractéristiques de "bons" statuts d’une SCPI (comme ceux-ci) et ceux de la SCPI que vous analysez, en particulier : quelles prérogatives sont laissées à l’AG (doit-elle par exemple avaliser les cessions de biens ?), la société de gestion est-elle inamovible (nommée statutairement avec un mandat à durée illimitée), qui préside l’AG (un représentant des associés élu, ou la société de gestion qui est un prestataire de la SCPI), etc.


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#9 19/05/2015 18h32 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonjour,

je suis dans la même phase de recherche et en lisant les posts, c’est un vrai casse tête de choisir.

Ma banque me propose un crédit classique de 100000€ sur 15 ans a taux fixe 1,90% et un in fine à 2, 20℅.
Scpi: de Edissimo d’amundi et gemmeo d’amundi. Crédit agricole.

J’ai donc fais appel à un cgpi présent sur votre site pour m’orienter et ne pas me laisser influencé par ma banque.

SCPI proposé : immorente, cristal rente ,PFO2, primovie, Lafitte pierre. Il m’a fait un très bon dossier et me propose de souscrire un prêt en in-fine au regard de ma situation.

Je suis abonné à mieux vivre votre argent et ils viennent de faire paraître leurs choix SCPI 2015(n°400 de mai 2015).
Certaine à capital fixe dont je ne pourrai sûrement pas obtenir à crédit sur le marché secondaire.
(Cifocoma 1 et 2 , le patrimoine foncier, foncia pierre rendement, foncière Rémusat pour les mieux notés en fixe ).
En variable, ils notes très bien Rivoli avenir patrimoine de amundi donc peut être possible d’en avoir avec le crédit agricole). Et pierre plus que de ciloger, que ni le CA ni le CGPI ne peuvent me proposer.

Avez vous fais votre choix? si oui vers lesquelles vous êtes vous orientées, si non vers les quelles vous orienteriez vous?

PS : mon choix est obligatoirement orienté pour l’obtention du prêt vers amundi. (Pour environ la moitié des parts).

Je suis aussi un novice sur les SCPI et me suis basé sur de simple donné. ( TRI/ TOF/PGR/report à nouveau…). Mais je vois que ce n’est pas suffisant, malgré cela je me s’en pressé par la conjoncture et la possible monté des taux de crédit .

Je pense qu’un dernier avis pourrait me décider.

Merci
Cordialement

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#10 19/05/2015 19h05 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Pour les SCPI à capital fixe que vous citez, il y en a au moins une dont vous ne devriez pas avoir de difficulté à obtenir des parts avec un financement à crédit, car elle est (actuellement, et elle l’est d’ailleurs assez souvent….) en augmentation de capital : Foncia P.R.


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#11 19/05/2015 19h23 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Un apparte : pourquoi ne pas migrer ce tableau vers Google Spreadsheet, de sorte que nous puissions vous l’aider à le remplir et l’entretenir ?

Par ailleurs, une info intéressante serait de savoir si les SCPI sont accessibles via une AV ou pas.
Mais comme ce n’est pas votre but (a priori), je comprends que vous ne repreniez pas ce critère dans votre tableau.

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#12 19/05/2015 22h39 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Auriez vous un lien pour le tableau  Google Spreadsheet? je ne vois pas ce que c’est! Il doit sûrement permettre de faire le même tableau excel que vous?
Effectivement dans mon cas, le critère AV n’est pas pas prioritaire.

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#13 20/05/2015 00h23 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonsoir,

Je m’apprête également à souscrire des parts de SCPI via un emprunt bancaire de 50k.

Mon choix c’est porté sur RAP, la rentabilité n’est pas démentiel (4.81%) VS (6.31% pour Corum Conviction), mais je ne sais pas pourquoi, je n’arrive pas à voir les SCPI comme un simple placement.

J’y vois vraiment de l’immobilier, alors, le dicton "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement" ne quitte pas mes oreilles. Avec un patrimoine immobilier à plus de 50% dans Paris "intra muros" et 30% IdF (dont une grande partie sur la défense Issy les Moulineaux et Boulogne Billancourt) je me sens plus à l’aise.

Ai je totalement tort ? est ce un biais psychologique propre à chacun ?


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#14 21/05/2015 17h06 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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#15 21/05/2015 17h45 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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loulou75015 a écrit :

Ai je totalement tort ? est ce un biais psychologique propre à chacun ?

Vous n’avez pas tort, en achetant des parts de SCPI, de prendre en compte le type d’actifs détenus par la SCPI (le type d’actifs que vous achetez) et pas seulement le rendement instantané qui est affiché à un instant T.

Je pense qu’il ne faut pas assimiler une part de SCPI à une obligation avec un rendement.
D’ailleurs même pour une obligation, au delà du rendement, il faut prendre en compte la qualité se l’émetteur.


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#16 23/05/2015 17h47 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonjour,

je suis dans le même cas. En cours d’étude pour l’achat de SCPI.
J’hésite avec les mêmes que les posts précédant (corum, pfo2, edissimmo, …)

on me propose un prêt de 90 k€ à un taux de 2.15 sur 15 ans + 0.25 d’assurance.
j’ai rdv au crédit agricole pour une autre proposition (sans doute avec achat de parts scpi CA)

pouvez vous me dire ce qu’à finalement donné les recherches (loulou75015 et caw)? Quel taux en cas de prêt?

aviez vous regarder pour acheter des scpi en nue-propriété? (ça semble assez intéressant)

merci

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#17 24/05/2015 13h03 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonjour,

Pour ma part, financement de 50k à 2,35 TAEG sur 25 ans, (durée exceptionnelle et uniquement dû à mon statut de salariés d’établissement financier : il faut bien une compensation du salaire médiocre en banque contrairement à ce que tout le monde pense). Je confirme que sinon c’est 15 ans max et uniquement si sur 12 l’endettement est bon. (en gros on va sur 15 ans pour faire plaisir au client et pas pour que le dossier passe). Le montage est quasi neutre en flux de trésorerie hors impôts. La SCPI choisi est rivoli avenir patrimoine qui est la seule à répondre à mes exigences de qualité d’investissement ( Paris intra-muros pour plus de la moitié) et de report à nouveau (plus de 30% de la distribution actuelle), frais "raisonnable"  par rapport au SCPI jeunes 8,3% d’entrée VS 11% et moins de 10% en gestion VS 13%

Bon dimanche ensoleillé smile

Dernière modification par loulou75015 (24/05/2015 13h10)


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#18 25/05/2015 15h01 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonjour,

Je suis l’heureux propriétaire (à crédit) de 25 000 € de Rivoli avenir patrimoine.

Profitant des taux historiquement bas, je suis en train de monter un autre dossier, pour réinvestir entre 40 et 60 000 €.

40 000 € sur une SCPI ou bien 60 000 € sur deux SCPI.

J’ai vu un CGP qui me suggère PRIMOPIERRE et PF02;

J’étais partant pour CAPIFORCE et CORUM CONVICTIONS.

Apparemment  CAPIFORCE est à capital variable, donc pas simple d’en avoir…

Alors que pensez vous?

soit 40 000 € sur PRIMOPIERRE,
soit 30 000 € sur PRIMOPIERRE et 30 000 € sur CORUM CONVICTIONS
soit 30 000 € sur PRIMOPIERRE et 30 000 € PF02 ??

Je pensais que le patrimoine Européen de CORUM CONVICTIONS permettrait de diversifier mon portefeuille. Cette SCPI a t’elle finalement fait ses preuves?

Merci pour vos avis.

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#19 27/05/2015 22h30 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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En finalisation d’achat de SCPI, prêt de 100k€, taux 2.10 sur 18 ans, TAEG 2.40% (ça monte vite avec les frais de dossiers et garantie), délégation d’assurance ok, pas réussi à supprimer les IRA.
4 scpi (4x25k€)
Pierre 48
Epargne foncière
Foncia pierre rendement
Primovie (pour la diversification)
je suis assez content de mon allocation et de mes conditions de crédit.

Dernière modification par pasdequoi (27/05/2015 22h45)

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#20 28/05/2015 01h05 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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caw a écrit :

Auriez vous un lien pour le tableau  Google Spreadsheet?

Google Spreadsheet est le concurrent de ExcelOnline
ici en exemple votre tableau

sur ExcelOnline
Microsoft OneDrive - Access files anywhere. Create docs with free Office Online.

sur Google SPreadsheet
SCPI - Google Sheets

dans mon exemple j’ai autorisé les personnes ayant le lien à modifier le tableau
(c’est souvent pratique pour travailler en collaboration
mais généralement nbContributeurs < nbLecteurs)

les avantages
- le doc est "toujours accessible" (travail / vacances)
- On peut facilement le mettre à jour à plusieurs
- Facile de "publier" les mises à jours (l’url reste identique)
- Gestion des historique
- Gratuit

Inconvénient des avantages
- le doc est "toujours accessible" --> Attention à la sécurité
- Dépendance à un fournisseur de service (ici Google ou Microsoft) les solutions libres ne me semblent malheureusement pas encore mature
- Quand c’est gratuit c’est vous le produit --> Pub, collecte de données…

Dernière modification par LordWolfy (28/05/2015 01h10)

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#21 28/05/2015 13h05 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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pasdequoi a écrit :

En finalisation d’achat de SCPI, prêt de 100k€, taux 2.10 sur 18 ans, TAEG 2.40% (ça monte vite avec les frais de dossiers et garantie), délégation d’assurance ok, pas réussi à supprimer les IRA.
4 scpi (4x25k€)
Pierre 48
Epargne foncière
Foncia pierre rendement
Primovie (pour la diversification)
je suis assez content de mon allocation et de mes conditions de crédit.

Bonjour,

Bravo, j’ai dans l’idée de réaliser une opération similaire à la votre mais je n’arrive pas à trouver d’établissement financier qui réalise ce type de financement (ou à des taux non compétitifs)

Comment avez vous financez votre opération ?

Merci

Dernière modification par Amagusdine (28/05/2015 13h06)

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#22 28/05/2015 14h08 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Bonjour, prêt amortissable classique à la caisse d’épargne de haute normandie.

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#23 05/06/2015 15h02 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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J’envisage d’investir dans des parts de la scpi Rivoli avenir patrimoine.

J’hésite entre le faire par le biais d’un contrat d’assurance vie (Spirica) ou en direct.

N’étant pas spécialiste, l’achat par le biais de l’assurance vie me semble assez simple, et la fiscalité bien plus faible (si on conserve les parts plus de 4 ans), mais il y a des frais :

"

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 5,90 % pour la partie du versement affectée à la SCPI. La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support sous les mêmes conditions qu’un versement. En cas de désinvestissement d’une SCPI sur le contrat (par arbitrage ou rachat) dans les 3 années qui suivent l’investissement sur le support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce support. Cela concerne aussi les revenus du contrat.

Je voudrais avoir votre avis, merci d’avance

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#24 05/06/2015 15h29 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

Banni
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Bonjour,
Tout dépend de votre situation patrimoniale, du montant à investir et de votre age. Vous le savez peut etre déjà mais Rivoli Avenir Patrimoine augmente son prix de part dès le 1 juillet de près de 7%.
Je précise que je suis CGP pour toute transparence.

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#25 05/06/2015 16h09 → Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie... (corum convictions, efimmo, immorente, pfo2, primovie, scpi)

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Je n’ai actuellement pas de revenus fonciers (pas de scpi ni d’immobilier). J’envisage l’achat de parts de scpi en diversification, et l’assurance vie me semble pratique, mais si le rendement est totalement plombé par les frais dans ce cadre, je l’envisagerai en direct.

Y a t-il aussi des frais d’achat en direct ?

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