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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/05/2014 13h11 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Membre
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Bonjour

Depuis quelques temps déjà j’envisage de diversifier un peu mon patrimoine en investissant dans les SCPI.
Je compte volontairement  partir sur une somme modeste (15k€), et ce pour deux raisons :
la première car je n’ai qu’une connaissance théorique de la chose et que je souhaite d’abord me "faire la main" avec un peu de pratique avant de voir pour plus sérieux, et la
deuxième afin de ne pas trop me grever ma capacité d’emprunt pour ma future RP (si emprunt il y a, cf plus bas).
Afin d’écrémer un peu, je suis parti sur la base suivante :
•    SCPI de rendement a capital variable
•    5 années d’existence mini
•    Diversification régionale
•    Taux de distribution 5% mini
•    Mix commerce/bureaux

La répartition serait donc la suivante :
•    10K€e sur PFo2 (55 parts a 182e, tx dist 2013 : 5,27% (9,60e) )
•    5ke sur une scpi commerce (choix toujours en étude, j’ai pour l’instant retenu Immorente, Ficommerce) :
•    Immorente :  16 parts a 320e, tx dist 2013 : 5,25% (16,80e)
•    Ficommerce : 22 parts a 228e, tx dist 2013 : 5,21% (11,8e)
Pour ce qui est de l’achat, trois options :
•    Via un prêt de ma banque de 15k€ sur 5 ans (si la négociation concernant l’achat de SCPI hors de leur offre se fait) Taux 2% mensualité 270€e/mois assurance incluse
•    En achat direct en prenant 10ke sur mon CTO + 5ke de ma réserve de liquidité (cf ma présentation pour plus d’infos)
•    En achat via AV si c’est possible (encore faut-il trouver le contrat qui contiendra mes deux scpi et qui me permettra d’y souscrire vu la somme et en fonction des conditions)
Ou envisager un mix de deux des trois solutions…pourquoi pas une AV pour prendre date et le reste en direct par ex.

Qt au rendement, je suis parti sur les calculs suivants :
•    cas de l’achat direct en plein avec TMI à 30% et CSG/CRDS à 15,5%, choix de ficommerce et régime réel :
55*9.6+22*11.8= 787,6e brut soit 787.6*0,845=665,52 Net (55,46€e/mois Rdt : 4,43%) soit 665,52*0.7=465,86 (hors frais déductible que je ne connais pas) après impôts fiscaux (38,82e/mois Rdt :3,10%)
•    Pour le cas de l’AV, tout dépendra de l’AV choisi….
•    Et pour le cas de l’emprunt, je suis toujours un peu perdu dans mes calculs….

Je tacherai de mettre régulièrement à jour ce fils au cours des différentes évolutions de mon projet. En attendant, si vous avez de remarques/conseils/commentaires/critiques, elles sont évidemment les bienvenues !

Mots-clés : achat;scpi


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#2 16/05/2014 14h26 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Membre
Réputation :   132 

Je serais effectivement intéressé par l’évolution de ton projet.

J’avais étudié les SCPI à crédit et un peu laisser tomber car j’avais du mal à trouver un TRI supérieur à 3% net sur 15 ans à moins de prendre les ou la meilleure SCPI du marché, avec le taux de crédit sur 15 ans le meilleur du marché, et une assurance parmi les plus basses du marché.

Bref un casse tête, sauf à prendre des hypothèses qui me semblaient irréalistes sur la réévaluation des parts ou des loyers.

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#3 16/05/2014 15h45 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Modérateur
Réputation :   1083 

Al25 a écrit :

si vous avez de remarques/conseils/commentaires/critiques, elles sont évidemment les bienvenues !

Mes remarques :
   - vos critères de choix ne sont pas les bons (au niveau des résultats financiers : oubliez le taux de distribution instantanée, et regardez le résultat, et le TRI sur 15 ans au moins; regardez aussi d’autres aspects que le résultat financier passé)  (et : vérifiez que l’application de vos critères ne vous aurait pas conduit il y a quelques années à faire … les pires choix du moment cf message #8 de cette discussion de 2010 avec Atlantique Pierre qui ’’sort du lot’’ : ceux qui ont souscrit pour 320€ à l’AK tant désirée en 2010/11 constatent à présent que leurs parts valent 189€ net vendeur, soit -41% sad);
   - pour une si petite somme, évitez de vous disperser sur plusieurs SCPI;
   - soit vous investissez comptant (et le mieux avec TMI IR 30% serait via un contrat d’AV, ou en nue-propriété), soit 100% à crédit (et le mieux est sans doute en direct), soit en combinant les deux (mais alors pour plus de 15 k€ sans doute… donc d’ici qqs années quand vous serez mûr).


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#4 16/05/2014 16h35 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Membre
Réputation :   174 

Al25 a écrit :

•    En achat via AV si c’est possible (encore faut-il trouver le contrat qui contiendra mes deux scpi et qui me permettra d’y souscrire vu la somme et en fonction des conditions)!

Le contrat existe, le hic va être les sommes mini par SCPI demandées par le contrat.
Si vous le souhaitez vous pouvez me MP pour en discuter.

Carpediem


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#5 19/05/2014 15h50 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Membre
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Igorgonzola a écrit :

Je serais effectivement intéressé par l’évolution de ton projet.
J’avais étudié les SCPI à crédit et un peu laisser tomber car j’avais du mal à trouver un TRI supérieur à 3% net sur 15 ans à moins de prendre les ou la meilleure SCPI du marché, avec le taux de crédit sur 15 ans le meilleur du marché, et une assurance parmi les plus basses du marché.

Bref un casse tête, sauf à prendre des hypothèses qui me semblaient irréalistes sur la réévaluation des parts ou des loyers.

J’en arrive a peu près aux mêmes conclusions que toi, c’est vite compliqué, surtout pour un montant si faible.Mais bon, je ne lâche pas encore, on va continuer de voir ce qu’on peut faire !

GoodbyLenine a écrit :

- vos critères de choix ne sont pas les bons (au niveau des résultats financiers : oubliez le taux de distribution instantanée, et regardez le résultat, et le TRI sur 15 ans au moins; regardez aussi d’autres aspects que le résultat financier passé)  (et : vérifiez que l’application de vos critères ne vous aurait pas conduit il y a quelques années à faire … les pires choix du moment cf message #8 de cette discussion de 2010 avec Atlantique Pierre qui ’’sort du lot’’ : ceux qui ont souscrit pour 320€ à l’AK tant désirée en 2010/11 constatent à présent que leurs parts valent 189€ net vendeur, soit -41% sad);

J’en suis bien conscient, même si je ne l’ai pas fait transparaitre dans la présentation, j’essaye de voir un peu plus loin que le simple rendement et voir si la société de gestion gère bien ses actifs derrières.Je potasse les rapports annuels/trimestriels afin de me faire une meilleur idée, mais mon manque d’expériences et de connaissances limite quelque peu la chose…
Je vais jeter un coup d’oeil du coté d’Atlantique Pierre.

GoodbyLenine a écrit :

- pour une si petite somme, évitez de vous disperser sur plusieurs SCPI;

OK !

GoodbyLenine a écrit :

- soit vous investissez comptant (et le mieux avec TMI IR 30% serait via un contrat d’AV, ou en nue-propriété), soit 100% à crédit (et le mieux est sans doute en direct), soit en combinant les deux (mais alors pour plus de 15 k€ sans doute… donc d’ici qqs années quand vous serez mûr).

Le mix des deux me semble une bonne option. Ma piste actuelle consisterait a en financer une partie via crédit et une partie via mes fonds et de voir après (ou avant…) pour acheter en parallèle une place de parking à louer afin de profiter du régime micro foncier et de son abattement.

carpediem a écrit :

Le contrat existe, le hic va être les sommes mini par SCPI demandées par le contrat. Si vous le souhaitez vous pouvez me MP pour en discuter.

Avec grands plaisirs, merci !

Dernière modification par Al25 (19/05/2014 15h54)


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#6 19/05/2014 16h11 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

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Bonjour Al,

Pouvez-vous me dire quelle banque vous suit sur un prêt immo sur 5 ans ?
Merci par avance !


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#7 19/05/2014 16h28 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Modérateur
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Al25 a écrit :

Ma piste actuelle consisterait a en financer une partie via crédit et une partie via mes fonds et de voir après (ou avant…) pour acheter en parallèle une place de parking à louer afin de profiter du régime micro foncier et de son abattement.

Attention : si vous utilisez le micro foncier avec desq SCPI, en plus de devoir posséder un bien physique, vous devraient déclarer le montant de votre quote-part des recettes (et non du résultat) de la SCPI avant application de l’abattement. Pas sût que ce soit avantageux (ni facile à déterminer)…


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#8 19/05/2014 17h16 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

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espenlind13 a écrit :

Bonjour Al,

Pouvez-vous me dire quelle banque vous suit sur un prêt immo sur 5 ans ?
Merci par avance !

Je ne sais pas si ça se fait (vis-à-vis du banquier/des règles du forum). Quelqu’un pour m’aiguiller ??

GoodbyLenine a écrit :

Attention : si vous utilisez le micro foncier avec desq SCPI, en plus de devoir posséder un bien physique, vous devraient déclarer le montant de votre quote-part des recettes (et non du résultat) de la SCPI avant application de l’abattement. Pas sût que ce soit avantageux (ni facile à déterminer)…

Je me disais bien aussi que c’était trop facile et qu’il devait y avoir balaineau sous gravillon.
Pour comprendre, les recettes sont-elles si difficile que ça a estimer (Loyer brut+revenu de placement si je ne m’abuse) ? Peut on avoir accès aux données des années précédentes pour faire une estimation ?
Et quid sinon, de partir sur une approche scpi de défiscalisation+scpi de rendement (hors micro foncier du coup) ?


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#9 19/05/2014 22h13 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

Modérateur
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Selon la SCPI, vous trouverez dans les documents (Bilan annuel) plus ou moins de quoi estimer les recettes des années précédentes.

Pourquoi vouloir utiliser des SCPI de défiscalisation ?

Une stratégie d’investissement à crédit dans des part de SCPI de rendement et dans Pierre48 (qui ne fait quasiment pas de revenu foncier, mais surtout de la plus-value) a déjà été détaillée sur ce forum ici.
Mais pour 15 k€, ce sera vraiment essayer d’enfoncer une punaise avec un marteau piqueur.

Avant de poser des questions, je vous recommande de faire une recherche sur le forum…. (utilisez l’outil en haut à droite de cette page), pour vous assurez que le sujet n’a pas déjà été traité en long et en large. Merci.


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#10 22/05/2014 09h39 → Investir dans les SCPI : PFO2, Immorente, Ficommerce... (achat;scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi vouloir utiliser des SCPI de défiscalisation ?

C’est à l’étude, rien de concret pour le moment mais l’idée serait de reduire mon TMI a 14%.Mais une fois de plus, avec 15k€, le montage ne semble pas réalisable !

GoodbyLenine a écrit :

Une stratégie d’investissement à crédit dans des part de SCPI de rendement et dans Pierre48 (qui ne fait quasiment pas de revenu foncier, mais surtout de la plus-value) a déjà été détaillée sur ce forum ici.
Mais pour 15 k€, ce sera vraiment essayer d’enfoncer une punaise avec un marteau piqueur.

Je ne connaissais pas ce montage, je vais regarder ça de plus près (au moins a titre purement informatif…)


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