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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/08/2012 14h01 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Membre
Réputation :   25 

Ceux qui suivent les SCPI connaissent le paquebot Immorente.
Voici sa petite soeur, axée sur les murs de commerce, mais avec une optique plus dynamique.

Selon un article del’AGEFI, on apprend :

Immorente 2 prend toutefois en considération la fiscalité de ses souscripteurs. Elle a donc vocation, d’une part, à s’endetter (à hauteur de 30 à 40 % de la valeur des actifs) afin que l’associé puisse déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers et, d’autre part, à distribuer moins de dividendes, ceci en affectant une partie des revenus au remboursement de l’emprunt et en ciblant des actifs dont les loyers, à la date de l’achat, sont en deçà de leur valeur locative de marché (VLM).
Afin de conserver une performance globale satisfaisante, Sofidy mise, pour pallier un rendement plus faible, sur l’appréciation future de la valeur des parts bien que, à ce jour, la fiscalité des plus-values immobilières soit dans la ligne de mire des pouvoirs publics.

Donc une SCPI mixte - mi rendement, mi-plus value - avec un endettement relativement élevé.

A financer plutôt par fonds propres ?

Mots-clés : immorente


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#2 02/08/2012 23h02 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Membre
Réputation :   -4 

Pour cette SCPI l’acquisition se fait en général en fonds propres. Les banquiers sont frileux, pour les SPCI qui empruntent.

Un autre exemple de SCPI mi rendement mi plus value est la SCPI Interpierre de Paref

-http://www.meilleurescpi.com/SCPI/SCPI-de-rendement/f61-scpi-interpierre

Cette SCPI investit avec une partie de dette.

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#3 06/08/2012 10h41 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Membre
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Quels est votre avis ?
Quels sont vos retours sur ces investissements ?

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#4 06/08/2012 11h14 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Administrateur
Réputation :   1309 

J’aime bien le principe d’Immorente 2 (capital fixe + levier), mais la SCPI est si récente qu’il n’y a pas de rapport à analyser, donc rien à en dire, hormis la réputation de Sofidy.

Après, j’avoue ne pas trop voir l’intérêt de souscrire à des SCPI sans utiliser le levier du crédit.

Acheter sur fonds propres de l’immobilier leveragé, vous pouvez le faire à moindre frais avec des foncières cotées et en plus vous aurez une bien meilleure liquidité.

Le seul argument est que la fiscalité des revenus fonciers est différente de celle des revenus mobiliers, donc vous avez une diversification fiscale.

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#5 23/08/2012 10h41 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Membre
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Sofidy est une société de gestion très qualitative qui a fait ses preuves. Les premières acquisitions d’Immorente 2 d’un point de vue immobilier sont très qualitatifs. Les acquisitions se font sur des rentabilités immobilières tout à fait correcte 5,6% en moyenne depuis le lancement. Les emplacements sont qualitatifs et le taux d’occupation est de 100 % (au 2T2012).

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#6 23/08/2012 14h25 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Modérateur
Réputation :   1084 

Lire http://www.sofidy.com/2012/2t2012/Bulle … 03%20-.pdf pour des infos détaillées (voire http://www.sofidy.com/documentationgd.htm)

Si les investissements rapportent 5.6%, les associés n’auront qu’un rendement légèrement supérieur à 4% sans doute. (Il faut financer les frais de fonctionnement, et constituer le RAN. On peut comparer à PFO2, où les investissements rapportent aux environ de 7%, et les associés ont un rendement vers 5.25%, avec cependant moins de perspectives de plus-values que sur les investissements d’Immorente2)


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#7 23/08/2012 14h50 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Membre
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Tout a fait il y a un écart en général entre le rendement immobilier d’acquisition et le rendement des SCPI d’environ 150 - 200 points de base.

Avec la hausse de l’ILC et de l’ICC les loyers sont plus importants et permettent d’obtenir des dividendes plus importants. Lors des changement de locataire, la SCPI peut être amené à recevoir une prime pour la despécialisation du commerce. Autant de points qui permettent d’améliorer le dividende.

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#8 05/09/2012 20h35 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Membre
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MichelPlatini a écrit :

Ceux qui suivent les SCPI connaissent le paquebot Immorente.
Voici sa petite soeur, axée sur les murs de commerce, mais avec une optique plus dynamique.

Selon un article del’AGEFI, on apprend :

Immorente 2 prend toutefois en considération la fiscalité de ses souscripteurs. Elle a donc vocation, d’une part, à s’endetter (à hauteur de 30 à 40 % de la valeur des actifs) afin que l’associé puisse déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers et, d’autre part, à distribuer moins de dividendes, ceci en affectant une partie des revenus au remboursement de l’emprunt et en ciblant des actifs dont les loyers, à la date de l’achat, sont en deçà de leur valeur locative de marché (VLM).
Afin de conserver une performance globale satisfaisante, Sofidy mise, pour pallier un rendement plus faible, sur l’appréciation future de la valeur des parts bien que, à ce jour, la fiscalité des plus-values immobilières soit dans la ligne de mire des pouvoirs publics.

Donc une SCPI mixte - mi rendement, mi-plus value - avec un endettement relativement élevé.

A financer plutôt par fonds propres ?

Bonjour,
Dans l’article d’AGEFI reporté, il y a quelque chose qui m’échappe. Mon raisonnement est le suivant. Un porteur de part de SCPI est imposé au niveau des résultats de la SCPI.  Pour que cette SCPI puisse permettre de déduire des intérêts d’emprunts d’autres revenus fonciers, il faut qu’en fait le bas de page du compte de résultat de cette SCPI soit négatif, soit un déficit foncier propre à la SCPI qui viendra en déduction des autres revenus fonciers, Comment peut-on à la fois distribuer un dividende et générer un déficit foncier au niveau de la SCPI. S’il y a déficit foncier, c’est que les intérêts d’emprunt plus autres charges sont plus élevés que les revenus (loyers), comment alors peut-on distribuer un dividende? Qu’ai-je raté?

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#9 25/01/2013 16h43 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Reçu aujourd’hui mon virement trimestriel pour mes parts de Immorente 2.

Grosse surprise : le montant est 2 fois plus élevé que les virements précédents… Le plus drôle c’est que je ne sais pas encore pourquoi, vu que le rapport trimestriel n’est pas encore diffusé.

Bonne surprise donc, probablement que les 2.75% de distribution prévus au départ ont pu être un peu relevés. J’attends d’en savoir plus mais j’aime ce genre de bonne surprise.

EDIT : en fait c’était normal, ils ont simplement fait un rattrapage de paiement pour distribuer une année 2012 complète car en janvier il n’y avait pas eu de distribution.

Dernière modification par philippe77 (21/05/2013 12h45)


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#10 16/05/2013 18h43 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Il y a aussi un truc que j’ai un peu de mal à m’expliquer sur cette SCPI.
Elle se vend comme une SCPI permettant d’adoucir la fiscalité lourde pour les TMI élevés

1. Sur le fait de cibler l’achat d’immeuble  dont les loyers sont en deçà de leur valeur locative de marché (VLM), là j’arrive à suivre. C’est le principe de Pierre 48 et ça correspond bien à l’intérêt des avantages des SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI discutés ici.

2. Par contre je ne vois pas en quoi le crédit, qui crée certes un effet de levier sur levier, permet d’adoucir la fiscalité. Certes, on va déduire les intérêts d’emprunts mais :
Si on a : 50 000 € achetés en SCPI Immorente2 et qu’elle s’endette à 50% à un taux de 3,5% par exemple, on va alors avoir 75 k€ d’actifs et comme résultat vu de la SCPI :
         75 000 *5 % = 3750  (J’applique le rendement d’une Immorente 1 classique sans levier)
         Déduction d’intérêts = - 75000*3,5% = 875
          Résultat fiscal   = 3750-875=2875 , soit 5,8% rapporté à la valeur des parts  (2875/50000).
Alors certes, l’investisseur ne va peut-être bien toucher que 2,5 % de dividendes (car une partie sera utilisée pour rembourser la part capital des emprunts), mais à cause de la transparence fiscale des SCPI il sera bien imposé "comme si" il avait touché 5,8%, sur lesquels seront appliqués des TMI+PS qui font mal, et surtout à un niveau pire qu’avec un 5% de rendement sans levier…

Donc, vu que la SCPI vante l’utilisation des emprunts comme un moyen d’adoucir la fiscalité des contribuables, aurais-je loupé qqch ?

Dernière modification par julien (16/05/2013 18h47)

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#11 16/05/2013 20h14 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

Modérateur
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Vous avez loupé qu’elle ne distribue pas 5%, mais la moitié seulement (sans doute parce qu’elle prévoit de créer plus de valeur sous forme de plus-value immobilière que sous forme de loyers), et que l’investisseur a en plus les intérêts de l’emprunt qu’il a lui-même contracté pour acquérir ces parts de SCPI à déduire..
Votre calcul devient alors :
   75 000 * 2.5% = 1875€
   Déduction d’intérêts de l’emprunt de la SCPI = -25 000 * 3.5% = -875€
   Déduction d’intérêts de l’emprunt de l’investisseur = -50 000 * 3.5% = -1750€  (si emprunt in-fine)
   Résultat fiscal = 1875 - 875 - 1750 = -750€   (donc un déficit, imputable sur d’autres revenus)

A confirmer (pour le détail des chiffres) à la lecture du 1er rapport annuel qui devrait être bientôt disponible sur http://www.sofidy.com/documentationgd.htm

PS : De plus, vous écrivez "- 75000*3,5% = 875" qui est mathématiquement faux, car  - 75000*3,5% = -2625, mais peut-être vouliez-vous écrire  "-25000*3,5% = -875"


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#12 16/05/2013 21h11 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Effectivement, je voulais bien écrire -25000 *3,5% = -875.

Par contre, j’avais bien vu qu’elle ne distribuait que 2,5% (je l’avais d’ailleurs écrit wink ) mais je pensais que l’investisseur n’était pas imposé sur ce qu’il touchait réellement en dividende distribué mais sur ce que gagnait réellement la SCPI (soit ici 5,8% plutot que 2,5%). Et je n’avais donc pas pris le crédit investisseur volontairement, mon point étant de montrer que 5,8% de résultat fiscal transféré à l’investisseur par transparence (cas de levier intrinsèque de la SCPI) est plus pénalisant que 5% (sans levier intrinsèque à la SCPI), contrairement à ce qu’a l’air de proner le discours. Certes, c’est un meilleur résultat (5,8%>5%) mais on paierait alors des impôts élevés immédiats sur des fonds qu’on ne toucherait que bcp + tard (car effectivement sous forme de plus-value) : dans ce cas alors, l’optimisation du levier peut-être, mais l’optimisation fiscale bof bof..

De plus, en enlevant le crédit investisseur en dessous, si mon calcul est bon (= si mon hypothèse de transparence fiscale transférée à l’investisseur est valide), les revenus fonciers resteront encore positifs une fois ceux-ci ôtés.

En gros, je pense qu’il y a deux choix :.
   - Soit je fais une erreur de compréhension sur le concept de transparence fiscale des SCPI et mon calcul est alors faux,
   - Soit le discours de la plaquette Immorente 2 est valide sur le point 1.) mais un peu tiré par les cheveux voire erroné sur le point 2.

Dernière modification par julien (16/05/2013 21h24)

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#13 16/05/2013 21h36 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Pour moi il est clair que si une partie des dividendes sert à payer un crédit, la partie amortie du crédit  doit être déclaré comme un revenu supplémentaire aux dividendes réellement touchés (et donc imposition dessus).
De toutes façons, il n’y a pas d’augmentation de capital et le carnet d’ordre à la vente organisé par le site semble vide, alors on ne peut pas vraiment rentrer dedans.

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#14 17/05/2013 07h18 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Merci yannou77, de votre point de vue, vous semblez donc confirmer mes conclusions…

Effectivement, le capital de cette SCPI est fixe et est en ce moment fermé. Mais je crois me souvenir avoir lu lors le la clôture de la 2nde augmentation de capital que Sofidy avait préciser en envisager une  une 3ème au S2-2013 (ce qui ne serait pas aberrant sur cette SCPI encore très jeune).
C’est pourquoi que je commençais à étudier le dossier d’un oeil…

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#15 21/05/2013 12h46 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Les associés de la SCPI ont déjà reçu le rapport annuel depuis 1 ou 2 semaines (je ne sais plus quel jour je l’ai reçu !)

je ne l’ai pas sous les yeux mais effectivement la distribution n’est qu’environ 50% des bénéfs. Le reste a surtout servi à créer le RAN, qui correspond, de mémoire, à un an de distribution, à peu près.

Je trouve que la SCPI se porte bien et les investissements me semblent judicieux, ils sont variés et le risque est bien réparti, et les immeubles n’ont pas besoin de gros travaux.
De plus, le taux d’occupation est à 100%, difficile de faire mieux. ;-)

Désolé de pas en dire plus, je n’ai pas le rapport à côté de moi.

Ah si un autre truc, la distribution 2013 devrait être au moins égale à 2012, et il est possible qu’elle augmente un chouia. Je suppose que le fait que le RAN soit pas mal constitué peut permettre d’augmenter un peu la distribution trimestrielle.

Dernière modification par philippe77 (21/05/2013 12h48)


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#16 02/07/2013 11h17 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Immorente 2 annonce une nouvelle augmentation de capital.
Que pensez-vous de cette SCPI ?

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#17 02/07/2013 12h27 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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25KE environ de minimum de souscription soit 10 fois plus que l’augmentation precedente, non ?

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#18 02/07/2013 19h41 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Oui c’était 10 minimum lors de la précédente souscription.

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#19 05/07/2013 16h08 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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A contrecœur (j’aime bien ma SCPI), j’envisage de vendre 25 parts de Immorente 2.

Non pas que je trouve que ça ne vaut pas le coup de les garder, bien au contraire, je suis certain de le regretter plus tard, mais j’ai besoin de liquidités pour des dépenses personnelles suite à quelques changements dans ma vie.

En vente directe, il faut prévoir 5% de frais + 119,60€ TTC pour Sofidy.

Je les mets en vente au prix de 238€. D’après mes calculs, le prix acheteur net par part serait donc de 254.68€ pour un total de 6367.10€, soit un chouia moins cher que l’augmentation de capital, mais surtout l’unique occasion de pouvoir en acheter que 25 parts, et non pas 100 parts comme dans l’augmentation.

Avis aux amateurs.

Je profite de l’occasion pour me demander comment on fait concrètement pour vendre des parts de SCPI en direct, chose que je n’ai jamais faite (pas de bulletin de souscription ?)


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#20 05/07/2013 17h59 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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En pratique : il faut signer un document de cessions sous seing privé (ou une "lettre de rachat" dont certaines sociétés de gestion ont un formulaire type), le faire enregistrer auprès du trésor public (c’est là qu’on paie les 5%, avec le Cerfa2759), et le communiquer à la société de gestion (avec le Cerfa tamponné par le fisc et le chèque de 119.60€). Renseignez-vous auprès de votre société de gestion…

Il y a un petit risque, car tout ceci (et la remise du chèque au vendeur) n’intervient pas tout à fait en même temps.

Autre aspect : la date de jouissance des parts pour l’acheteur est plus favorable qu’en cas de souscription à l’AK.


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#21 05/07/2013 18h15 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Merci GBL pour les infos.

Pour la date de jouissance, en effet, j’aurais dû le préciser aussi. Concrètement, le 25 juillet je vais toucher l’acompte sur dividende pour avril-mai-juin.

Donc un acheteur qui me les achète avant fin septembre, si je ne me trompe pas, touchera dès le 25 octobre le dividende pour le trimestre juillet-aout-septembre, alors qu’avec la AK, il devrait attendre 3 mois APRES l’enregistrement de ses parts.

Le tout peut représenter jusqu’à 6 mois de dividendes supplémentaires en les achetant de gré à gré plutôt qu’en AK. Enfin si je ne dis pas de bêtises.

L’aspect risque est difficile à appréhender, mais en tant que vendeur, je devrais peut-être simplement attendre que le paiement que j’encaisse soit bien réel (un virement sera certainement moins risqué qu’un chèque) avant d’envoyer le doc 2759 à Sofidy.

D’ailleurs j’ai mis la main sur ce formulaire, il me parait un peu compliqué de remplir la partie "droits sociaux cédés".

Et enfin, pour les plus-values à déclarer, j’ignore j’ai raison en pensant qu’il faut simplement faire la différence entre le prix net acheté et le prix net vendu, auquel cas je serais en MV de 50€ (que je peux récupérer sur mes impôts ?)

Dernière modification par philippe77 (05/07/2013 18h17)


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#22 05/07/2013 18h40 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Ah cette opération peut m’intéresser car je m’intéressais a cette AK mais le montant minimum me rebutait un peu

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#23 05/07/2013 19h56 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Je comprends que le montant minimum de 25500€ puisse rebuter certains d’investir dans immorente2 avec cette AK.

Les intéressés peuvent m’envoyer un mail par la messagerie du forum (uniquement les demandes sérieuses).


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#24 02/02/2014 09h59 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Je remonte le sujet pour quelques infos.

Les dernières news :

- le dividende a progressé de 27% entre 2012 et 2013
- au cours actuel, le dividende ressort à 3,30% pour 2013
- le RAN, sous réserve du vote de l’AG, continue d’augmenter, et dépassera les 5€ par part (dividende annuel par part 2013 : 8,40€)
- le prix de la part a augmenté de +4,17% en 2012, +2% en 2013, et les valeurs d’expertises au 31/12/2013 sont en hausse d’environ 3%
- la valeur de reconstitution peut mécaniquement être envisagée en hausse de 5%

Source : courrier Sofidy aux associés

Le taux d’occupation, à fin 2013, est encore de 100% !

La diversification du patrimoine est bonne, tant géographiquement qu’en commerces, dont les activités sont variées (liste complète dans le bulletin du 4e trimestre 2013 : http://www.sofidy.com/wp-content/upload … C2%B09.pdf)

La mise en place d’un site internet de Sofidy permet de présenter plus clairement Immorente2 : http://www.sofidy.com/fonds/immorente-2/


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#25 05/02/2014 17h53 → Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ? (immorente)

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Je viens de voir que Sofidy a publié ce que les actionnaires ont eu en courrier papier. On y retrouve les chiffres que j’ai donné plus haut, avec un peu plus de précisions.

Le communiqué de presse : http://www.sofidy.com/wp-content/upload … -ir2-2.pdf


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