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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 06/07/2014 20h58 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

Membre
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Bonjour à tous,

Rapidement, un tour d’horizon de ma situation
- Je possède un studio évalué 200k dans Paris que je loue 900 euros / mois
- Je possède 800k en liquidité
- je n’ai pas de crédit ni d’action
- j’habite aux états unis, mais un jour je veux revenir sur Paris
- j’ai enfant (bébé), et un autre peut être deux?
- mes revenus sont irréguliers, je suis gérant de société, et les banques n’aiment pas trop ça

J’hésite entre:

- Tout mettre sur la future RP sur Paris (environ 800k apport + 450k de crédit)
- Ne pas tout mettre dans la RP (500k apport, 400k credit) et investir le reste en bourse/studios
- Investir cash dans des studios et louer la RP
- Ou rien de tout ça ?

Mots-clés : rp

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#2 06/07/2014 21h41 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Bonjour,

bien hasardeux celui qui vous donnera des pistes sans autres détails.

Quel âge avez vous ? Situation de famille (Revenus du foyer)
Quels sont vos revenus ?
Que souhaitez vous ? rester sur vos revenus actuels, diversifier…


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#3 06/07/2014 22h21 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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J’ai 32 ans, ma femme pareil. Un bébé de 9 mois. Nos revenus, ma femme cdi 150k/an, et moi gérant société autour de 100k.

Notre souhait est plutôt banal, on veut une RP confortable dans Paris, mais aussi préparer notre retraite (surtout moi avec mon statut) donc s’enrichir le plus possible compte tenu de nos revenus.

Si on met tout dans la RP, il nous faudra quelques années pour refaire des économies et diversifier.
Si on baisse les prétentions RP, on garde du capital pour investir ailleurs (actions ou autre).

Mais vous avez raison, sans doute n’existe-t-il pas de réponse toute faîtes malheureusement. Finalement la question c’est faut-il TOUT placer dans sa RP. Est-ce si pertinent?

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#4 06/07/2014 22h36 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Vous êtes jeunes. L’achat ou non de sa propre RP répond a d’autres critères que ceux purement économiques. Néanmoins, il faut y rester 5 ans.

Vous pouvez a la fois acquérir votre RP et investir.

En prenant des prêts sur 20 ans, vous pouvez rembourser 5k€/mois, ce qui vous permet d’emprunter 800k€ environ.

Emprunter 600k€ pour votre RP semble un bon équilibre entre remboursement "raisonnable" tout en gardant des marges de manoeuvre.

Maintenant, ce me paraît difficile qu’un investissement puisse vous procurer des revenus a la hauteur des revenus du travail. Il vous faut 5 M€ de patrimoine ….

Aussi l’évolution de vos revenus est un paramètre important.

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#5 06/07/2014 23h01 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Vu le faible montant de vos revenus et votre patrimoine limité,on comprend que la retraite soit pour vous une angoisse.

C’est la fiscalité qui vous incite à revenir à Paris? big_smile


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 06/07/2014 23h12 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Toutdoucement,

Les posts sarcastiques ont toujours leur limite.

Si les revenus et le patrimoine d’Olorock vous déplaisent, ne vous sentez pas obligé d’intervenir.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#7 06/07/2014 23h14 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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toudoucement a écrit :

Vu le faible montant de vos revenus et votre patrimoine limité,on comprend que la retraite soit pour vous une angoisse.

C’est la fiscalité qui vous incite à revenir à Paris? big_smile

Aux USA  on paye, disons 10% d’impôt en moins. Mais ici une année de maternelle c’est 20k$/an, non déductible des impôts, donc dans une tranche à 30%, il faut gagner 28k$. Ca fait cher les comptines.

Ca c’est en province, à manhattan c’est 40k$. Une consultation pédiatre 300$. Ah oui on a une bonne assurance santé, on ne paye que 70$ de notre poche lorsqu’on y va. Ce sont des exemples parmi d’autres. Je ne parle pas de la "bouffe", de l’adsl à 150$/mois, de l’abonnement iphone à 100$/mois.

Non sincèrement je ne vois pas plus agréable pays que la france. Avis perso. Mais c’est un autre débat smile En partir pour la fiscalité, je ne comprendrai jamais.

Ca vous fait sourire que je parle de retraite, mais moi ça m’angoisse:) Je voudrais partir vers 50 ans. Dans 18 ans. ça passe vite 18 ans non?

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#8 06/07/2014 23h15 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Merci à ceux qui ont bien voulu me répondre, même si je n’attends pas la solution miracle, au moins, pouvoir échanger, c’est super:)

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#9 06/07/2014 23h19 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Personnellement, je pense qu’il vaut mieux auto financer au maximum se RP et emprunter un max pour ses investissements immobiliers. L’emprunt sur la RP ne vous amène aucun avantage fiscal, L’emprunt sur les biens locatifs oui.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#10 06/07/2014 23h26 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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N’y voyez aucun sarcasme,juste une façon humoristique de m’interroger sur l’objectif de rentrer dans un pays qui aura du mal à offrir les mêmes perspectives professionnelles en achetant une résidence principale dans un ville dont l’immobilier semble atteindre des sommets  au regard des rendements locatifs.

Mais vous avez raison mafo,mon point de vue n’a aucun interet.Laissons la place aux pseudo gourous autoproclamés


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#11 06/07/2014 23h51 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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olorock a écrit :

Merci à ceux qui ont bien voulu me répondre, même si je n’attends pas la solution miracle, au moins, pouvoir échanger, c’est super:)

Bonjour,

J’ai un peu de mal à voir à quelle échéance vous compter revenir sur Paris.
Si ce n’est pas dans les 1 ou 2 ans qui viennent, il est je pense trop tôt pour envisager d’acquérir un RP à plusieurs milliers de km de votre lieu de résidence actuel, non ?
Quand vous déciderez de revenir effectivement en France, êtes-vous déjà certain que c’est à Paris que vous vous installerez ? Sûr que le petit n’aura pas envie d’un jardin pour s’épanouir ?

Je pense que tant que votre projet n’est pas clairement daté, c’est une erreur de vous précipiter dans un achat pareil. Par ailleurs, même quand vous aurez une date, rien n’empêche de louer pendant 6 mois le temps de trouver une RP idéale, plutôt que de vous presser et ne pas pouvoir facilement visiter de biens…

Dernière modification par Faith (06/07/2014 23h52)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#12 06/07/2014 23h55 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

Modérateur
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A votre place, j’envisagerais plutôt d’être locataire sur Paris (vu le ratio loyer/prix d’achat, et les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier), au moins pendant quelques années (le temps d’être sur de où vous voulez résider exactement, et de la taille du bien pour vous loger), et j’utiliserais les 800k pour faire des investissements diversifiés, peut-être en partie en France et en partie aux US. Tant que vous êtes aux US, n’y a-t-il pas le 401(k) à abonder au maximum, pour préparer la retraite ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 06/07/2014 23h57 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Je vais peut être dire une bêtise mais n’est-il pas intéressant d’acheter un appartement qui sera à terme la RP familiale tout en mettant ce bien en location plusieurs années afin d’amortir une partie du crédit ?
(Cas de figure pour les personnes ne pouvant pas se poser dans la ville choisie pour la retraite avant plusieurs années bien entendu).


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#14 07/07/2014 00h44 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Gwen, Non c’est une erreur a ne pas commettre.

Comme l’indique faith, il faut être sûr avant de s’engager dans une RP. S’embarquer dans une location d’un bien a 1.2M€ >100% du patrimoine c’est s’exposer a un risque important. Sans parler de l’hypothetique possibilité de récupérer le bien.

@Mafo, si un max (=800k€) est mis en RP, il ne restera plus rien a investir. Investir par la suite en immo, est toujours possible en fonction de la capacité d’endettement, mais il sera exposé a 100% a l’immobilier.

Enfin, Vendre le studio pour réinvestir dans une poche fiscale (AV ou PEA) peut aussi avoir du sens. Car si le studio est dans les revenus fonciers, après impôts il ne doit pas rester grand chose une fois Olorock devient à nouveau résident fiscal français.

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#15 07/07/2014 00h45 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

Modérateur
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@Gwen11 :
Il rarement intéressant d’acheter pour louer puis récupérer comme RP, car :
   - on ne choisira généralement par le même bien (et pas avec les mêmes critères) pour faire du locatif et pour l’habiter comme RP;
   - il ne sera pas si simple de récupérer le bien pour l’habiter (il faudra attendre la fin du bail, ou le départ volontaire du locataire) : pourquoi se mettre une telle contrainte ?
   - à 32 ans, avec 1 enfant et 1 ou 2 à venir, et des jobs comme ceux de olobrock et son épouse, il n’est pas forcément évident de définir quelques années à l’avance le biens dont on aura besoin comme RP;


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#16 07/07/2014 01h05 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Merci pour vos avis Boubouka et GoodbyLenine. En fait j’étais sur retraite = appartement plus petit car les enfants sont censés avoir quitté le nid familial. Je suis donc à côté de la plaque dans ce cas de figure. De plus, entre ce que l’on souhaite aujourd’hui pour nos vieux jours et ce que l’on aura vraiment… Il peut y avoir un fossé. 
Je retourne dans ma tanière pour la peine ! :-)


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#17 07/07/2014 01h48 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Merci pour les avis. Effectivement mettre en location l’achat de la future RP nous a traversé l’esprit, mais les contraintes que vous soulevez sont tout à fait pertinentes.

Puis avoir un coup de coeur pour le louer, ça fait mal au coeur:)

C’est bien là le problème, on ne peut pas acheter de future RP, on ne peut pas investir dans des produits risqués (actions etc) pour des raisons évidentes de sécurité.

Reste la possiblité d’investir dans des petites surfaces et n’être que locataire de sa RP, mais est-on heureux en étant locataire? N’être jamais chez soi…

A la question quand va-t-on revenir? Difficile à dire, entre 2017-2020, 90% de proba.
Si on connaissait à l’avance l’évolution des taux et des prix du m2 à paris, ça serait plus facile.

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#18 07/07/2014 02h51 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Meme question que GBL: et le 401?

Comme vous n’êtes pas sur a 100% de revenir en France et de toute façon pas avant 2017 , il me semble pertinent d’optimiser vos economies et de réduire vos impôts a payer entre temps. Voir un fiscaliste??
Le fait d’etre résident américain limite vos choix en Europe pour le moment puisque les banques ne semblent plus vouloir de clients résidents américains helas.

Vous pourriez investir en obligations de corporations solides…(a l’intérieur du 401k aussi)les taux ne sont pas faramineux  pour de la grande qualité mais ce sera bien mieux qu’un compte de banque…et tout de meme plus eleve que les assurances-vie. Autour de 4 a 5%. Un petit montant en autres devises? ou en mlps et reits…

Les taux? ils vont remonter mais lentement en zone euro vu la faible croissance et les problèmes …
Les prix a Paris? Il y a des opinions contraires la-dessus vu l’exode ….
Meme sur la cote d’Azur les ventes stagnent car les Italiens, et meme les Russes vendent. Trop de vendeurs pas assez d’acheteurs pour le "prime".

Just my 2 cents
Bonne continuation!

PS je trouve votre adsl/internet/iphone très cher… avec Virgin et un mifi on a pourtant l’internet high speed illimité a 50 dollars sur la cote est. Etes vous a Manhattan?

Dernière modification par sissi (07/07/2014 03h07)

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#19 07/07/2014 04h22 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Même étonnement que vous Sissi… en regardant les prix dans les commerces sur internet aux USA, ce n’est pas cher du tout. On ne peut malheureusement pas en dire de même au Canada.

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#20 07/07/2014 08h15 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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olorock a écrit :

Je ne parle pas de la "bouffe", de l’adsl à 150$/mois, de l’abonnement iphone à 100$/mois.

Je suis surpris, l’adsl est donc moins cher en Europe qu’aux USA (le pays qui a inventé internet quand même) ?

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#21 07/07/2014 08h38 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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Moins cher en France, depuis l’arrivée de Free.

+cher aux US et encore plus au Canada (100 CAD pour un accès avec une bande passante et un volume de données limité)

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#22 07/07/2014 09h44 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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@ olorock

Merci pour vos précisions, Vous avez une trentaine d’année
Donc retour en France entre 3 et 6 ans
==> Il me semble Inutile de vous précipiter et donc a fortiori de lancer des investissements peu liquides (RP et immobilier par exemple)

Néamoins, pour un arrêt d’activité souhaité dans 18 ans
Une base solide est necessaire

Avez vous réfléchi à votre allocation d’actifs ?
(Répartition entre Immo, Actions, produits de taux (Oblig, AV)
Sur ces 3 types d’investissements, quels sont ceux que vous comprenez (fonctionnement)?
et quels sont ceux qui vous attirent (intellectuellement)

Il est à noter que pour une famille de 4 personnes wink
la sécurité et l’équilibre est un facteur à prendre en compte


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#23 07/07/2014 09h46 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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sissi a écrit :

Meme question que GBL: et le 401?

[…]

Le problème du 401 dans leur cas n’est il pas qu’en cas de départ des US, les fonds y sont bloqués jusqu’à 62 ans (pas sur de la limite d’age) et qu’un retrait avant cela déclenche la fiscalité, ce qui limite son intérêt ?

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#24 07/07/2014 09h51 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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D’apres un couple d’amis américains 10% de pénalité (impôts) si on sort des fonds avant l’âge de 59 ans 1/2.
Mais si on quitte le pays je ne sais pas comment ça fonctionne.

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#25 07/07/2014 11h28 → 800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ? (rp)

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My 2 cents:

-- Pour le 401k il est possible d’emprunter contre sa valeur, sans avoir besoin de le justifier. Aussi, en cas de nécessité (achat de résidence) il est possible d’utiliser des fonds, dans mon souvenir.

-- orolock a tout à fait raison sur le coût de la vie et les impôts. Hors montage financier complexe ça coûte plus cher je pense les impôts US qu’en France, une fois qu’on a intégré le surcoût de la santé, des écoles etc. 2 gamins au LFNY en maternelle c’est facile 50k *post tax*.

-- la grosse différence ce n’est pas la fiscalité, mais les opportunités. A NY on peut gagner bien plus qu’en France (mais aussi on paye bien en impôts).

-- La notion d’investir dans de l’immo à Paris quand on est basé aux US avec accès à pas mal de produits et en plus une culture de l’investissement exacerbée, me semble un peu délirante. A la limite, il vaut mieux acheter des foncières françaises, SCPI etc, et louer, que de se retrouver otage d’un appart !

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