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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 31/03/2011 02h48 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Modérateur
Réputation :   171 

Je suis moi aussi 1000 fois d’accord avec beaucoup de propos et de réflexions de la part des piliers de ces forums qui se reconnaîtront.

Je constate quand même que vous partez presque tous du principe de financer vous même votre acquisition de résidence principale alors qu’il est possible de l’acheter aujourd’hui, de la mettre en location quelques années et de la récupérer ensuite ; plusieurs avantages à cela :

- Vous restez en location (qui coûte moins chère qu’un achat),
- la mise en location finance une partie de votre acquisition et/ou des travaux,
- Le taux d’endettement pour du locatif est supérieur au taux pour acquisition de la RP,
- L’avantage fiscal de la déduction des travaux et des intérêts d’emprunt vous crée du déficit foncier.
- etc.

Il est même possible d’utiliser les 4 leviers mis à notre disposition pour "acheter" sa RP à moindre frais (déficit foncier + loyers perçus + vente à la découpe + amortissement)

Exemple de montage grâce à l’utilisation de la SCI d’attribution (à l’IR):
Achat à plusieurs d’un grand immeuble à réhabiliter (avec faibles apports et emprunts commun ou individuels) (s’il y a un entrepreneur du bâtiment parmi les associés, c’est encore mieux entre autre pour la qualité de travail et les tarifs).

Gros travaux avec prêts travaux et paiements des factures répartis sur 2 exercices fiscaux (décembre et janvier) … et oui la saisonnalité existe aussi en immobilier (d’où aussi l’intérêt d’un entrepreneur du bâtiment qui "synchronise" les factures).

Mise en location de l’ensemble des logements (en nue) pendant minimum 3 ans à l’issue des travaux (contrainte fiscale pour créer du déficit foncier avec les travaux)

Année 4 (ou 5) : Mise en copropriété avec vente de quelques lots qui solderont tout ou partie des crédits (en veillant à ce que les associés d’origine restent majoritaires et puissent être syndic bénévole de la copro ; ça coute moins cher)
Au moment de la mise en copropriété chaque associé reçois son attribution et fait ce qu’il veut de son/ses logement(s) (location nue ou meublée, habitation principale, revente, …)

Opter (disons 6 ans) pour la location meublée me semble être la meilleure option fiscale car elle permet l’amortissement (basé sur la valeur du bien à la date d’attribution) donc les travaux réalisés sont "une seconde fois fiscalement déduits" et l’amortissement inutilisé est reportable 10 ans.

Récupération à tous moment (avec délai légal bien sûr) pour en faire sa RP.

Avantages :
- gros déficits fonciers les 3 premières années qui amenuisent la fiscalité et si possible remboursent l’apport initial.
- location nue de logements "neufs" qui fait entrer de l’argent dans les caisses pour payer en cascade les travaux des autres logements.
- Création de logement dans les combles avant la mise en copro.
- Plus-value réalisée avec la vente de quelques lots qui paient un bonne partie des crédits.
- Location meublée avec l’amortissement du bien qui réduit notre imposition.
- Maîtrise de la copro de l’immeuble en étant syndic bénévole.
- Connaissance parfaite de l’immeuble et des entrepreneurs locaux.
- Toutes les distributions de pièces et/ou logements mitoyens et installations (électricité, plomberie, matériaux, …) auront été pensées et choisis dans l’objectif d’y installer sa propre résidence principale un jour.
- Mise aux normes actuelles de toutes les installations.

Conclusion :
Prix de revient de la RP 10 ans plus tard proche de pas grand choses sans avoir réduit notre capacité d’épargne ou notre capital.

Note : Ceci n’est bien sûr qu’un exemple théorique de montage qui s’ajuste, se chiffre, s’organise chronologiquement au cas par cas car il y a des contraintes collatérales (cautions solidaires, (més)ententes, évolution et dynamisme du marché immobilier, nombre et surfaces des logements, …)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#27 31/03/2011 10h33 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Thomas a écrit :

Alors quand des gens autour de moi qui empruntent la quasi-totalité du montant de l’acquisition, s’endettent sur 20 a 25 ans pour un achat de RP en envisageant d’y habiter seulement 5 ans (en gros avant l’arrivée du 2ème enfant) et me prennent pour un demeuré car je loue alors "qu’eux au moins ils sont propriétaires" je ne peux m’empêcher de rire intérieurement de la situation…

C’est vrai.

j’avais lu quelque part que si l’immobilier ne bougeait pas progression= inflation avec des taux actuels
il fallait rester 1/3 du temps de son crédit dans son logement pour que ce soit rentable.

La donne a été faussée par l’augmentation brutale de l’immobilier mais c’est comme les actions quand elles sont au plus haut et que tout le monde chante leurs louanges de nombreuses personnes en achète mais le résultat n’est pas toujours ce que l’on a espéré

Ce qui est drôle c’est que la gestion de son argent, la manière d’appréhender les investissements et la gestion du risque financier, qui sont à mes yeux des éléments essentiel à la constitution d’un budget, et bien aucune de ces choses n’a fait parti de ma formation scolaire

Pourtant quand j’imagine un jeune couple au smic qui s’achète un appart de 50m2 en Région Parisienne avec un crédit sur 20-25 ans ça me fait un peu mal au cœur
et pourquoi le font-ils ?
principalement à cause de la "pression sociale" en plus d’argument irréfutable
"L’immobilier ne baisse jamais" (?? et en 92 la valeurs des biens a été divisée par 2 en RP ?)

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#28 31/03/2011 12h36 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Cette semaine, plusieurs articles et reportages ont fait état de la bulle immobilière.

Est ce le début de la fin et l’immobilier en somme d’être un truc de loser? : )

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#29 31/03/2011 17h19 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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La question de l’achat ou non de sa résidence principale amène pour une grande partie des gens à se poser la question de l’évolution futur des prix de l’immobilier…. Pourquoi attendre 5, 10 ou 15 ans voir plus pour acheter le logement que je convoite si son prix risque d’augmenter ?… et inversement…

J’ai un avis assez tranché sur la question… pour moi rien ne laisse à penser qu’à moyen ou plus long terme les prix de l’immobilier puissent baisser. Pour une raison principale, de plus en plus de restrictions liées à des documents d’urbanisme (les SCOT pour ne pas les citer) se mettent en place pour limiter les nouvelles opérations et la possibilité de dégager de nouveaux espaces destinés à la construction.
Le foncier (constructible) va devenir de plus en plus rare et par effet domino impacter l’ensemble des biens immobiliers destinés à l’habitation.
Le marché de l’immobilier comme tout marché dépend de l’offre et de la demande… la demande est là, il faut loger les gens, beaucoup prétendent à devenir propriétaire… par contre l’offre se réduit significativement (en particulier sur les TAB) et les contraintes que j’évoquais précédemment ne vont rien arranger.

Donc pour moi si vous avez au moins 10 % d’apport, si vous ne pensez pas déménager sous une période inférieur à 5 ans et que vous partez sur une durée de prêt raisonnable…. Il ne faut pas hésiter à acheter !

Nota : ça reste un avis… je ne prétend pas détenir la vérité…


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#30 31/03/2011 18h19 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Pour ma part je ne pense pas qu’il soit sain que la résidence principale soit un investissement (qui doit donc à fortiori générer un gain). Je pense que la résidence doit répondre au besoin de se loger avec satisfaction, ce qui est par ailleurs la meilleure chance qu’on y séjourne longtemps.
Je pense par ailleurs que c’est l’espoir d’un gain rapide qui soutient la bulle immobilière actuelle.
Enfin, mais ça n’engage que moi, on doit acheter sa résidence principale, notamment parce que cela permet d’assurer son confort futur, une fois la retraite arrivée, et de transmettre un patrimoine à ses enfants. Mais je reconnais que mon point de vue st biaisé par un environnement familial uniquement propriétaire.

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#31 31/03/2011 19h53 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Etre primo accédant et acheter sa RP aujourd’hui, c’est un suicide financier ni plus ni moins. Moi catégorique ? smile

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#32 31/03/2011 20h11 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Pourquoi serait-ce un suicide financier ?
En tout cas personnellement je ne pense pas être dans une situation dégradée par rapport au faire d’être locataire

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#33 31/03/2011 20h33 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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La question de la RP s’aborde avec des points de vue financier et extra-financier.

Du point de vue financier, si on regarde l’historique (l’histoire se répète toujours/tiens regardez la bourse !), on aura le droit à une belle correction. Il ne reste plus qu’à savoir quand. zParisien montre que l’effet de levier est très important. Mais, je ne suis pas d’accord, ses hypothèses sont optimistes car il suppose que le ménage aura 100k en fond propres. Je vois de nombreux jeunes qui n’ont pas cette somme, mais même rien ou presque rien et qui se lancent dans l’achat d’une RP à crédit. On connaît tous les avantages et les inconvénients de l’éffet de levier. Malheureusement, la population a la mémoire courte et n’enregistre que les cinq dernières années très fastueuses de l’immobilier. Investir autant d’argent, qu’on ne possède pas, dans un segment de l’économie surévalué est suicidaire (il suffit de voir la crise aux Etats-Unis et en Irlande).
De plus, le propriétaire est taxé plus lourdement que le locataire et est exposé à bien plus de dépenses et aléas (et si on construit un aéroport ou la prison pour les tueurs en série et pédophiles du pays entier à 200m de votre maison, vaut-il est le propriétaire occupant ou le locataire ? en terme de qualité de vie, de mobilité et de réussite financière).

Pour ce qui est de l’extra-financier, les "gens" se sentent mieux comme propriétaires (sentiment de puissance ? de tranquillité ?). La pression sociale est très présente (héritage des paysans, des bourgeois propriétaires terrien ? / en tout cas dans les pays anglosaxon, je suppose que la mentalité est différente). Je le vis au quotidien, avec mes parents me demandant d’acheter. Acheter est une bonne chance, louer une mauvaise chose. Le propriétaire est une personne qui a réussit et qui réussit (même si vous avez payé 30 000€ le mètre carré au Sud de Montcuq pour une maisonnette à rénover) et le locataire est le looser, la personne qui ne sait pas aller de l’avant, entreprendre… Le monde professionnelle pousse à la mobilité géographique, donc ce logement acheté ne sera pas vendu dans 20 ou 50 ans, mais dans 5 à 10 ans (surcoûts de transaction, frais de notaires…). L’entreprise appréciera d’avoir des salariés tenu par des engagements auprès des banques pour réduire leur mobilité vers les concurrents et réduire leurs libertés.

Même si la situation et le monde professionnel nous montre que l’achat est pour la plupart non justifié et un gouffre financier éventuel, les gens continuent à se ruer vers ce gouffre…

Un accident de parcours (divorce) enfoncera bien le clou pour les couples acheteurs : revente rapide du bien à prix bradé et perte conséquente de l’argent qu’on n’a pas (endettement/sur-endettement).
C’est un problème qu’il faut penser avant, pas après…

Il vaut mieux rater 10 bonnes affaires que faire une mauvaise affaire (surtout avec les montants en jeu).

Je trouve que prendre le risque d’acheter en couple sa RP maintenant est un mauvais choix, en général (sauf bonne affaire).

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#34 31/03/2011 20h50 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Je ne partages pas ton avis, notamment sur :
- le frein à la mobilité : le fait d’être proprétaire ne rend pas moins mobile qu’en étant locataire. Personnellement j’ai changé 2 fois de postes, y compris géographiquement, et le fait d’être propriétaire n’a pas eu d’impact :  j’ai loué mon logement, pris une location, vendu, et racheté.

- le gouffre financier : comme je l’ai dis précédemment, l’achat ne doit pas être vu comme un moyen de gagner de l’argent. Pour moi s’il se pass un évènement qui oblige à la vente, il faut voir le bon côté des choses : sauf à ce que cela soit proche de la date d’acquisition, on repartira avec le capital issu de la vente, donc on ne sera pas dans une situation pire qu’en ayant été locataire ce me semble.

Mais je confirme, sans savoir si c’est propre à la France, que la pression sociale et familiale pour inciter à l’acaht est très très forte.

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#35 31/03/2011 21h12 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Voila un petit calcul que je viens de faire en comparant un propriétaire et un locataire pour le même montant.

Supposons que je veut acheter une RP pour 150k€, ce qui équivaut chez moi un appart pas trop mal situé en ville de 40 a 55m2

Pour avoir cette RP je fait un crédit sur 30ans ce qui équivaut a 800€/mois
800*12*30=288k€ débourser avec les intérêts

Maintenant je décide d’être locataire, je loue actuellement une maison de 85m2 avec jardin pour 600€/mois, je peux donc mettre 250€/ mois de coté pour avoir le même budget immobilier que le cas propriétaire. Au lieu de garder cet argent sur un livret je décide de le placer. Sur une moyenne de 30ans j’espère avoir un rendement de 4%/an.

Je fais donc une économie de 250€/mois soit 3k€/ an en plaçant cet argent et avec les intérêts composés j’arrive à  un solde de 174 985€

Non seulement je suis locataire et je vis dans un endroit plus grand que si j’étais propriétaire.
Mais en plus si je décidais d’acheter la même résidence je pourrais la payer directement et garder presque 25k€

Me suis-je tromper quelque part?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#36 31/03/2011 21h18 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Tromper non mais tu oublies :
qu’au delà des 30 ans tu auras toujours ton logement dans un cas, et ton loyer à payer dans l’autre.
que si tu revends dans 30 ans, avec disons une inflation de 1% par an, tu récupèreras plus que le placement de ton différentiel

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#37 31/03/2011 21h44 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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cher Kool 31, le loyer aura augmenté de combien pendant 30 ans ? sad

Dernière modification par JOB (31/03/2011 21h45)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#38 31/03/2011 22h21 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Mon sentiment c’est que:
- si on compte rester dans un bien plus de 15 ans, il faut l’acheter (si on a les moyens évidemment)
- si on veut rester moins de 5 ans il faut louer.
- entre les deux, à voir suivant les cas, si on est joueur ou pas, etc.

Lorsqu’on achète un logement pour y rester moins de 5 ans, on spécule à la hausse.
Pourquoi?
Parce que si les prix n’ont pas augmenté au terme des 5 ans, dans 99% des cas on perd de l’argent / à la location (frais de notaires + intérêt).
Personne ne souhaite perdre de l’argent. J’en conclus donc que les gens achètent en espérant revendre plus cher, ceci a un nom, c’est de la spéculation. Quand on spécule, on peut se tromper et le retour de bâton peut être violent, surtout quand on spécule avec levier.
Le schéma d’acheter petit au début pour s’agrandir ensuite est un schéma extrêmement risqué. Qui pourtant a fonctionné sur les dix dernières années. Mais pas sur les dix années antérieures…
Qui vivra verra pour les dix prochaines wink

Dernière modification par actions (31/03/2011 22h22)

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#39 01/04/2011 08h42 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Sadlig a écrit :

Pourquoi serait-ce un suicide financier ?
En tout cas personnellement je ne pense pas être dans une situation dégradée par rapport au faire d’être locataire

Dans mon dernier article sur l’immobilier je reste aussi sur une conclusion qui dit qu’acheter sa RP est financièrement raisonnable si l’on :
    envisage de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants)
    obtient crédit sur 15 ans maximum
    s’endette à 33% maximum

Etre propriétaire coûte cher, ne l’oublions pas. Si votre objectif est d’être rentier à 65 ans, alors faites un crédit sur 25 ans pour acheter votre RP mais il me semble que ce n’est pas le plan que la plupart des participants ont ici.

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#40 01/04/2011 08h43 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Ce débat n’a pas de réponse générale (ça se saurait). Ca dépend de trois paramètres :
- l’évaluation du marché et donc du rapport entre le loyer potentiel et le prix d’achat d’un même bien.
- la part de l’endettement dans l’achat. Petit calcul : lorsque vous empruntez pour 20 ans à 5%, les mensualités de la première année sont composées de 62% d’intérêts d’emprunt. Ce n’est pas une si bonne affaire. Et vous avez payé le bien 59% de plus que son coût initial (+7% de notaire+5% agence = 71%).
- votre ’sentiment de propriétaire’, i.e. votre souhait de réaliser des travaux, critère essentiel dans le choix de l’option et dont le coût est substantiel. Chez Casto y a tout c’qui faut…


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

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#41 01/04/2011 10h30 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Super_Pognon a écrit :

Acheter est une bonne chance, louer une mauvaise chose. Le propriétaire est une personne qui a réussit et qui réussit (même si vous avez payé 30 000€ le mètre carré au Sud de Montcuq pour une maisonnette à rénover) et le locataire est le looser, la personne qui ne sait pas aller de l’avant, entreprendre…

Dans la tête des gens, le propriétaire de sa RP est un "winner", bien plus que l’entrepreneur qui (même petit) reste un "c** de patron".

Mais bien plus que tout, "acheter sa maison" c’est le rêve de beaucoup de gens, tout comme "fonder une famille". Et le rêve, ça n’a pas de prix.

Même Olivier B., jeune politicien qui a souhaité garder l’anonymat, est propriétaire (à crédit) !

Pour ceux du forum qui hésitent aujourd’hui, je maintiens mon avis de rester 15 ans dans sa RP achetée, de ne pas la partager (à l’achat ou à l’occupation) et de ne pas faire d’enfants :-)

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#42 01/04/2011 17h59 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Etre propriétaire coûte cher, ne l’oublions pas. Si votre objectif est d’être rentier à 65 ans, alors faites un crédit sur 25 ans pour acheter votre RP mais il me semble que ce n’est pas le plan que la plupart des participants ont ici.

Je ne comprend pas cette partie : quel que soit l’âge auquel on vet être rentier, pourquoi nepas faire le crédit sur une durée rédutie (15 ans maximum) pour acheter sa résidence principale ?
Cela coûtera forcément moins que sur 25 ans et on bénéficiera plus rapidement de l’intérêt de l’achat par rapport à la location.
D’autant plus si l’on parvient à maintenir les mensualités en dessous de 33 %.

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#43 02/04/2011 20h40 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Immobilier : l’attrait irrationnel des épargnants par Henri Schwamm

Immobilier :  l’attrait irrationnel des épargnants par Henri Schwamm – Le blog A Lupus un regard hagard sur Lécocomics et ses finances

Henri Schwamm a écrit :

Un très grand nombre d’investisseurs considèrent la propriété d’un patrimoine immobilier comme la façon tangible, contrôlable et moderne d’épargner à moyen et long terme. Cette propriété leur confère, semble-t-il, autonomie et maîtrise de leur destin. A l’unisson, ils déclarent à qui veut l’entendre qu’en ces temps troublés, leur maison est leur rente. Il est toutefois évident que ce type de placement comporte aussi un coût et présente souvent bien des aléas. On ne comprend pas très bien, admet Aegon, pourquoi ceux qui le pratiquent ont trop souvent tendance à ne voir que le bon côté des choses.

Henri SCHWAMM  Université de Genève avril11

EN COMPLEMENT : Jean-Pierre Petit : le mythe de la société de propriétaire pas viable économiquement

“Etre propriétaire à tou prix, cela n’a aucun sens ! Il faut améliorer ses conditions de logement, pas être propriétaire de son logement, quelque soit le cycle de vie des gens.”

“Nous vivions dans une économie de bulle…”

“Ce que vous gagnez au niveau fiscal vous le perdez au niveau des prix.” Depuis le temps qu’on le dit ! Evidemment !

“Cela fait 14 ans que l’immobilier progresse en France, c’est à ma connaissance le cycle le plus long.”

“On a énormément construit en France.”

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#44 05/04/2011 15h29 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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ACHAT COMPTANT OU RESTER EN HLM ?

Je voudrais arbitrer , mais je n’arrive pas à trouver de simulateur

Entre :

Un achat payable comptant, dans 2,3,4,5 ou 6 ans (pas maintenant bien sûr) :

-    Situé dans un quartier populaire du sud , du 92 sud
ou limite nord , du nord 91.
-    D’un type F 2 à F 3, 50m2, environ,   dans les 139 000 euro , (prix actuel pour du très bas de gamme ,   prix  que je trouve déja indécent…) :
DONC IL EST CLAIR QUE DANS CE CAS LA , QUE LA SOLUTION RESTER EN HLM SERAIT GAGNANTE

Mais si l’achat s’effectue à des prix compris entre de 75 000 et 90 000 euro, maxi …Peux être que la solution achat peux être intéressante…Mais personne ne sait si les prix vont chuter …. et surtout quand il pourront chuter

- + Frais de notaire ,
- Achat  à un particulier uniquement
- Montant des charges : environ 200 euros
- Critère de recherche : pas de gardien, pas d’ascenseur
- Une place , pour berline , en sous-sol ou boxe
- + taxe foncière
- population alentour  souhaitable :
une moyenne de 30% maximum de populations en provenance des pays du tiers monde (pays du tiers monde  = spolier par les multinationales occidentales…donc plutôt pauvres et affamés qui migre vers des cieux plus cléments) ,  me paraît viable (je précise , car ça serre a rien de se voiler la face, habiter ce type de secteur, joue, sur la mixité culturelle et sociale, et sur la qualité de vie,  des futurs enfants , si j’en fais )

et entre une location (que j ‘occupe) :
-    Dans un  bâtiments type HLM
-    Quartier calme
- F 2 , de 43m2
- 100 mètre plus loin il y a l’entrée de la ZUP ( C’est pas Grigny , non plus)
- Prix mensuel :  375 euro/moi toutes charge comprise.
Frais Partager avec une colocatrice

-    population alentour, à vue d’œil :
-    70% de populations en provenance des pays du tiers-monde (derniers arrivants).
-    Je pense que , les 30% de natifs,  restant n’ont pas ou peu d’enfants … personnes âgées arrivées dans les 1er années de constructions des grands ensembles, hommes célibataires…etc…
Côté négatif : si la future et éventuelle « conjointe », demande la petite graine , le petit bout de choux,   il irait obligatoirement dans l’école du quartier , donc il pourrait être inadéquat pour lui ou elle , d’être une minorité visible  , ce qui n’est pas forcément un bon départ quand t’est gosse).

Donc rester dans cet HLM , en célibataire, ne pose absolument aucun problème, mais si progéniture , il y a , il s’agit :

- Soi d’acheter…. dans le quartier , limitrophe ; si les prix baisse d’au moin de 35 % minimum :
NOUS SOMME ICI, FACE A L’ INCONNU

- soi de se déplacer dans un autre HLM, dans le quartier , limitrophe qui présente un ratio moins important de populations,  en provenance des pays du tiers monde
donc une mixité sociale facilement gérable au quotidient, : nous sommes malheureusement,  ici face a une possibilité, d’attribution de logement, totalement aléatoire dans le temps,
mais le dépôt de dossier est facile et gratuit…..

J’arrive pas à trouver de simulateur.

Information complémentaires :

Épargne actuelle :
- 200 000 euro en assurance vie PTT cachemire, fond euro , soi disant sécurisé en dette européenne. rentabilité 2,6% net , (hors inflation)
- Montant du salaire : se situant dans la moyenne national, mais ça commence à sentir  le roussit…
- Génération Dorothée.
- Pas de gosse ni de meuf à charge , pour le moment.
- Plutôt décroissant : donc pas carte de crédit , ni achat compulsif.
- Jamais de crédit
-  Totalement intégrer avec la 2e, et 3e générations kabyle laîc, donc le quartier limitrophe me convient tous à fait

Information , comparatives :

-    Une JF de 40 ans :
-     salaire 1900 euro/moi
(commercial pour le cartel pharmaceutique)  :
Achat d’un F 2 , délabré, en 2007
Des  anciens HLM , à 900 mètres du mien (situé lui dans quartier très calme , coincé dans une zone pavillonnaire)

- structure du bâtiment similaire à mon HLM

…d’importants travaux dont je ne connais pas les coûts, pour le rendre plus « mode et travaux » , c’est assez réussi….

Ce qu’elle paie par mois :
1070 euros :  correspondant : au prix + crédit + charges + taxe foncière
Sur 30 années
(Hors charge exceptionnelles : ravalement, etc…., anecdote :  je suis passé dans les caves : le sol , s’affessait, glissement de terrain ?….)

Je vais essayé de faire un calcul , à la main :

POUR ÊTRE PROPRIÉTAIRE EN BAS DE GAMME EN ACHAT CASH:
Imaginons un achat du F2, bas de gamme en 2011 :

Prix + Notaire (7% ) =
138 000 euros + 9660 euros =
TOTAL = 147 660 euros

RESTE 52 340 euro d’epargne à maxi, 2,5% de moyenne,
hors inflation…donc en gros 0% de rentabilité…

Taxe foncière : 50 euros par mois
Charges : 190 euros par mois
TOTAL = 240 euros par mois

+ REFAIRE TOTALEMENT LA DÉCO DE L ‘APPARTEMENT
+ charges exceptionnelles à venir…

POUR ÊTRE LOCATAIRE EN HLM :

Loyer : 375 euros par mois (la colocatrice n’entre pas dans les calculs)

la différence sur les 2 = 135 euro de plus quand tu est en HLM, par mois.

Tu garde tes 200 000 euros, chez les PTT, qui te rapporte rien, puisque inflation, il y a
Ils ne sont pas garantie à 100 %, malgré ce que le conseiller veut te faire croire….tu peux les convertir en or, mais si il y à une bulle sur l’or……

-    pas de travaux, car c’étais refais a neuf , lors de l ‘entrée dans les lieux
-    Pas de charges exceptionnelles

DONC LE CHOIX EST ASSEZ VITE FAIS POUR UN ACHAT EN 2011 : je pense que le HLM est plus viable , car le prix du bien peuvent baissé et il peut y avoir des charches exceptionnels (ravalement, etc…)

Me corriger si je me trompe quelques part (je parle pas des fautes de français, mais bien de calcul de rentabilitée )

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#45 05/04/2011 16h07 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Administrateur
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Sans aucun faire de calcul, et passer une certaine "nausée" qui me vient à la lecture de votre message (200 k€ de patrimoine financier mais vit en HLM, propos sur la population locale qui aurait pu être tourné de façon + convenable), il est probable que rester en HLM soit la meilleure solution.

1) Les logements bas de gamme en banlieue populaire seront les premiers à baisser avec la hausse des taux, la hausse du pétrole et l’éclatement de la bulle immo à venir. (conviction personnelle).

2) Ce sont aussi dans ce type de villes que l’on fait du Scellier et compagnie, ce qui fait décoter les vieux appartements de mauvaise qualité.

3) Il y a une bulle immobilière gonflé artificiellement par des conditions de crédit favorable, or vous pouvez acheter cash. Vous avez donc tout intérêt justement à attendre que les taux remontent et que la bulle crève, pour pouvoir acheter ensuite à bas prix avec votre cash : la hausse des taux n’influence pas votre capacité d’emprunt vu que vous n’empruntez pas.

4) Vu le montant de votre loyer actuel, qui ne doit pas grever bcp votre capacité d’épargne, vous pouvez vous permettre d’attendre, a fortiori si c’est pour rester dans un quartier proche géographiquement.

Pour vos 200 k€, peut-être que vous pourriez en racheter une petite partie pour la placer en action à haut rendement dans un PEA et dynamiser un peu vos placements.

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#46 05/04/2011 16h26 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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merci,
c’est bien ce que je pensait.

Donc j’y reste, tant que je n’ai pas d’enfant, n’y de femme trop exigente.
C’est même rigolo d’y habiter, dans une ZUP-soft

relis moi bien , y a pas de quoi donné la nausée:
les populations qui habite là…sont une main d’oeuvre à faible cout pour le patronat…et la libre concurence. Les capitaux sont doublement gagnants : ILS LES SPOLIE CHEZ ET LES EXPLOITENT CHEZ NOUS

Hors sujet :
je suis pas caucasien à 100%, mais mon éventuel, enfant risque de l’être a 75%….moi je me fond dans la masse sans trop de problème….mais lui ????…autant se déplacer, de 500 mètre , dans ce cas là, dans un quartier plus mixte.

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#47 05/04/2011 16h42 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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J’ai bien compris, mais c’est l’exhaustivité des précisions qui rendait le propos tendancieux, surtout par rapport à la pudeur habituelle, qu’implique le terme Gentleman, sur le forum :

Discussions courtoises entre gentlemen sur les stratégies d’investissement pour devenir rentier

Le terme ZUP, et banlieue populaire Nord/Sud parisienne se suffisait à lui-même, inutile de disserter sur le pourcentage de résidents d’origine étrangères, les kabils, etc. c’est hors de propos.

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#48 05/04/2011 16h46 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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ok, noté.
J’avais pas vu pour : gentleman.

J’ai beau retourner les calculs dans tous sens…et je pense bien comme toi , ca me conforte…

par contre….200 000 euro…sur une assurance vie fond euro….c’est pas si sécurisé qu’ils le prétendent…

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#49 05/04/2011 17h09 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Kiceca
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Question à 2 balles….

Quid d’une remontée des taux d’interêts ?

Peuvent ils remonter entre 6.2 et 6.4 ? ( pour mémoire ces niveaux correspondent au TEC10 en 1996 à sa création ).

Si l’on remonte à de tels niveaux, quelles conséquences pour le prix de l’immobilier ?

As t’on une idée de l’évolution des prix de l’immobilier en Grèce et au Portugal avec des taux longs superieurs ou voisins de 10 % ? Quel taux doit on payer pour un emprunt immobilier sur 10-15 ans en Grèce ou au Portugal en ce moment ?

Perso, je suis un peu un cas atypique puisque je suis propriétaire ( Crédit remboursé ) d’un logement que je loue dans ma ville natale ( que je récupèrerai à ma retraite ), mais locataire du logement que j’occupe ).

Je n’ai donc personnellement aucun empressement à m’offrir un toit et je refuse de céder aux sirènes de la défiscalisation ou l’on nous vend des logements bien trop chers avec un promoteur qui se met dans la poche le cadeau de l’état. On commence d’ailleurs dans certaines régions à mesurer les effets désastreux d’une telle politique.

Question complémentaire : que va t’il se passer sur le marché quand les premiers De Robien pourront être mis sur le marché sans pénalité fiscale ?

 

#50 07/04/2011 15h50 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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POUR UN BIEN EQUIVALENT A CELUI CI :
BAS DE GAMME
QUARTIER pauvre ou moyen

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

en location (-10m2 par rapport a l annonce bon coin) :

F2, 43 m2 + cave : 10m2 , 92160 antony :

Loyer : 375 € toute charge  - la taxe foncière que j ’aurais à payer si j ’achete 50 € et - les 175 € de charge  =  150 €

Prix potentiel d’achat du meme bien : 149 000 €
Frais de notaire: environ 7% du prix d’achat = 7% × 149 000 € = 10430 € =  159 430 €

Rapport prix/loyer =  159 430 €  / 150 € = 1062,86 moi

Cette valeur veut dire donc que si tu achètes ton logement pour l’habiter, tu vas l’acheter 1062,86 loyers. Et 1062,86 loyers, c’est… 88 ans et 5 mois.

Ça veut dire grosso modo que si tu habites ton logement plus de 88 ans et 5 mois à partir de l’achat, et quelque soit l’évolution du prix de l’immobilier parisien, tu seras sûr d’avoir fait une bonne affaire puisque toute durée supérieure est un gain net de loyer.

MAIS :
- SI JE LOUE : DANS 88 ans et 5 mois , J’AURAIS PLUS MES 150 000 €, ET PAS D ’APPART À MOI.
- SI J ’ACHETE : J’AURAIS PLUS MES 150 000 € DEMAIN , MAIS DANS 88 ans et 5 mois , J’AURAIS UN APPART À MOI.

DONC : J’AI PENSÉ UN MOMENT QU’IL FALLAIS MIEUX LOUER, MAIS APRÉS RECALCUL, JE SAIS PLUS….mais en même temps est ce que je vivrais jusqu’a : 126 ans????

Dernière modification par strosky (07/04/2011 16h23)

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