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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/01/2015 13h55 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

J’ai 23 ans, en CDI depuis quelques mois et j’aimerai pouvoir commencer à investir mon argent dans un patrimoine plutôt que de payer des années un loyer qui part chez quelqu’un d’autres.

Etant jeune et déjà en collocation, je souhaiterais pouvoir en profiter tant que cela ne me dérange pas et allié résidence principale et locative. Je ne souhaite pas devenir rentier comme l’indique le nom du site mais j’aimerais à terme posséder quelques biens immobilier afin d’avoir de pouvoir avoir des revenues complémentaires.

J’ai donc prospecté afin de rechercher des secteurs pas trop loin de Paris, où je me sentirais bien de vivre et avec des prix plus abordables que certaines autres dans la région.

Le problème qui est survenu est que je ne peut finalement pas prendre en compte mes futurs revenues locatifs pour une résidence principale, ce qui fait passer mon taux d’endettement de 33% à 42 avec les chiffres ci-dessous :
- prix du bien : 178000
- frais de notaire : 15000
- apport : environ 5700 euros
- salaire net : 2100
- loyer prévisionnel : 800 (2 chambre sur 3 louées environ 400 sans charges)
- durée du prêt : 25 ans
- mensualité obtenu par une simulation de mon banquier : 900 euros

On a fini par me proposer 2 solutions :

1/ Revenir sur mon budget afin d’arriver à 33% de taux d’endettement seul : Ce qui donne un budget de 150 000 euros frais de notaire inclut et m’empêche d’acheter un bien qui répondent à l’ensemble de mes critères (pas très loin de paris, proche d’une gare, secteur calme, appartement comportant 3 chambres…)

2/ Effectuer une division de lots de l’appartement choisi afin de séparer la résidence principale de la résidence locative. J’ai appelé un géomètre qui m’a confirmer que cela était possible, aurait un coût de 800 euros hors frais de notaire. Cependant il faut apparemment que cela soit voté par la copropriété avec une réorganisation des charges et je pense que la division devra se faire avant mon achat…

Auriez-vous une idée qui me permettrait d’acheter le bien que j’ai fini par trouvé ? Que pensez-vous de mon investissement ?

J’ai un peu de mal à rester locataire, payer 600 euros de loyer et attendre quelques années avant d’effectuer mon premier achat. J’aimerai bien également à terme avoir des revenues locatif mais je préférerai dans un premier temps investir dans une résidence principale assez grande pour pouvoir m’y projeter longtemps.

Auriez-vous une stratégie différente à ma place ?

Plus je m’informe sur internet, plus je lis des retours d’expérience de personnes qui ont commencé par cumuler des crédits sur des biens de plus faibles ampleur afin de se constituer un patrimoine. De mon côté, j’ai peur que cela m’empêche à terme de m’acheter la résidence où je souhaiterais vraiment vivre. Qu’en pensez-vous ?

Merci par avance.

Mots-clés : collocation, locatif, prêt, rp

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#2 12/01/2015 14h25 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour Blacked,

Sans vouloir commenter la colocation ni le bien que vous avez en vue, le premier conseil que je peux vous donner est de changer de banquier.

Quelle bonne raison a-t-il invoqué pour ne pas tenir compte de vos futurs revenus locatifs ? Je n’en vois pas…

Commencez par faire le tour de plusieurs banques ou soumettez votre dossier à un courtier, je pense que vous devriez trouver.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 12/01/2015 14h42 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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La raison évoquée était qu’il ne pouvait concilier un dossier pour une résidence principale et locative, qu’il fallait monter un dossier pour une résidence locative afin de pouvoir mentionner les revenues locatifs et, étant donné que l’idée était dans faire une résidence principale également, je devais obligatoirement monter un dossier pour une résidence principale.

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#4 12/01/2015 15h31 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Mon premier achat dans l’immobilier était un immeuble avec 2 appartements. Le premier des 2 étant ma RP, le deuxième mis en location.
Je n’ai eu aucun problème pour trouver un financement à l’époque…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#5 12/01/2015 21h43 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

J’ai fais la même chose sur la résidence principale que je suis entrain de vendre.

Je pense comme siocnarf qu’il faut interroger un autre banquier.

L’autre solution est de présenter le bien comme un investissement locatif, avec donc 3 chambres louées, en indiquant que vous serez logé à titre gracieux chez un(e) amie voir de la famille.
Puis évidemment habiter une des chambres.

Mais je pense que votre banquier n’a pas trop envie de se compliquer la vie.

Cdt,

Willy

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#6 12/01/2015 22h06 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Je comprends votre banquier, car il est difficile de tenir compte de revenus locatifs pour un prêt sur 25 ans si le bien est aussi votre résidence principale : il est certain que dans quelques années, votre situation évoluera, et vous mettrez vos locataires dehors pour habiter le bien seul avec votre conjoint(e).

Je suis dans le même cas que vous : actuellement en colocation et ayant le même âge que vous, j’aimerais investir l’année prochaine dans ma résidence principale et l’habiter en colocation les premières années. Votre expérience et les solutions que vous trouverez m’intéressent donc particulièrement.

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#7 12/01/2015 22h26 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonsoir à tous,

J’ai également 23 ans et suis actuellement en CDI, je pense que nous sommes de plus en plus nombreux à vouloir tenter l’expérience sur un premier achat. ( les taux des banques aidant, ainsi que le prix de l’immobilier)

Ma situation est un peu différente de la tienne, puisque je souhaite acheter dans une région où l’immobilier est moins élevé et je privilégie donc un bien du style petit immeuble ou maison divisible en plusieurs parties.

Dans le cas d’un bien non divisé (grosse maison ou grand appartement) il me semble qu’il faut à chaque fois faire passer un géomètre en vue de le louer, sauf pour la colocation. Faut-il payer des frais pour chaque lot ?

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#8 14/01/2015 20h17 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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a fuir

les colocataires vont se sentir comme les dindons de la farce avec un rapport inégale propriétaire et locataire

ils vont également se sentir flicés par le proprio

faut jamais oublier qu’on loue générallement pas par choix et que l’étudiant qui crache pour son loyer le fait avec la grimace du moins les parents mais si c’est pour en plus voir la tronche de celui qui encaisse les cheques tous les matins cest meme pas la peine c’est la double peine.

c’est incompatible RP et location sauf airbnb pas de semi long terme

alala ces jeunes qui veulent le beurre et l’argent du beurre vous voulez pas sauter votre colocatrice tant que vous y etes?

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#9 14/01/2015 21h28 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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zalem63 a écrit :

alala ces jeunes qui veulent le beurre et l’argent du beurre vous voulez pas sauter votre colocatrice tant que vous y etes?

Ben quoi, à Paris il y a bien des quadragénaires qui cherchent des colocataires à sauter contre réduction de loyer. big_smile

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#10 14/01/2015 22h50 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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zalem63 a écrit :

a fuir

les colocataires vont se sentir comme les dindons de la farce avec un rapport inégale propriétaire et locataire

ils vont également se sentir flicés par le proprio

faut jamais oublier qu’on loue générallement pas par choix et que l’étudiant qui crache pour son loyer le fait avec la grimace du moins les parents mais si c’est pour en plus voir la tronche de celui qui encaisse les cheques tous les matins cest meme pas la peine c’est la double peine.

c’est incompatible RP et location sauf airbnb pas de semi long terme

alala ces jeunes qui veulent le beurre et l’argent du beurre vous voulez pas sauter votre colocatrice tant que vous y etes?

Bonjour Zalem63,

Eh bien, il m’est arrivé régulièrement d’avoir le beurre, l’argent du beurre et le .. de la crémière.

cdt,
Willy

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#11 15/01/2015 08h16 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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zalem63 a écrit :

a fuir

les colocataires vont se sentir comme les dindons de la farce avec un rapport inégale propriétaire et locataire

ils vont également se sentir flicés par le proprio

faut jamais oublier qu’on loue générallement pas par choix et que l’étudiant qui crache pour son loyer le fait avec la grimace du moins les parents mais si c’est pour en plus voir la tronche de celui qui encaisse les cheques tous les matins cest meme pas la peine c’est la double peine.

c’est incompatible RP et location sauf airbnb pas de semi long terme

alala ces jeunes qui veulent le beurre et l’argent du beurre vous voulez pas sauter votre colocatrice tant que vous y etes? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=8151#sthash.7trgbBFd.dpuf

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Effectivement, je pourrais avoir moi-même des réticences à l’idée de vivre dans un appartement avec le propriétaire. Après tout dépend du point de vue du locataire et du proprio : Si la personne recherche une colocation uniquement  parce que  les prix sont moins élevés par rapport à la superficie total de l’appart, il tombera effectivement mal. Mais je ne pense pas que ça puisse gêner tant que ça une personne qui recherche une colocation dont l’idée principale n’est pas le prix du loyer mais celui de vivre à plusieurs.

Je parle justement de colocation au lieu de sous-location, parce que l’idée n’est pas de donner l’impression aux futurs locataires qu’ils seront moins chez eux que je pourrais me sentir chez moi. J’aurai effectivement plus de droits et obligations mais à partir du moment où je fais tout ce qui faut pour répondre au bien être de mes locataires et que je les laisses faire autant de choses que je pourrais me permettre de faire, pour moi, il ne devrait pas y avoir de problème.

Si cela ne doit pas suffire, la personne refusera certainement d’elle-même de vivre avec moi.

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#12 16/01/2015 17h12 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour Blacked,

Je fût dans vos situations, il y a quelques années de cela.

Location chez le proprio…
Le propriétaire était locataire, et j’étais sous-locataire, mais chez elle. Elle avait eu un grand appart par un bailleur à une époque où elle avait plusieurs enfants à charge, ces derniers étaient parti et pour conserver son appart (comprendre par là pouvoir toujours l’assumer loyer/charges/edf…) elle avait fait le choix de sous-louer des chambres.
ça avait des contraintes : On est pas vraiment chez soi (aussi bien pour le coloc et le proprio)
ça a des avantages : pour le colocataire, pas besoin de contrat EDF à ouvrir à plusieurs, pas besoin d’apporter de meuble, ni d’électroménager (c’est pas toujours simple de financer à plusieurs ou de se répartir les achats), moins de risque que le proprio parte et qu’il faille retrouver une autre coloc.

Acheter en louant des chambres
Comme vous, je cherchais un appartement en IDF, proche paris, proche gare, bon quartier… Vu le prix de l’immo (et mon salaire) à l’époque, il était plus simple pour moi d’acheter un F3 et de louer une chambre qu’un F2. Mon banquier me suivait sans problème, il prenait en compte 70% du revenu de la coloc’ en se basant sur les loyers des annonces qu’on peut trouver facilement sur internet (il n’avait pas de doute sur la possibilité de réussir à louer une chambre proche Paris).

Mes conseils pour que ça fonctionne :
- Etre fait pour la colocation. Ce n’est pas juste pour l’argent, mais l’envie de vivre à plusieurs
- S’imposer les mêmes règles, qu’à ses coloc (invitations d’amis, etc.)
- Avoir une réserve d’argent, ne pas trouver de coloc pendant 6 mois ne doit pas vous empêcher de manger
- Trouver LE bon coloc. Plus que quelqu’un avec qui le feeling était bon, je m’orientai plus vers des étudiants ou cadre en mobilité… qui allaient être absent (presque) tous les week-end


Pour info, j’ai fait 4 ans dans ma sous-location. L’argent économisé (loyer tout compris à 450 €/mois en RP, versus un F1 + Charges + EDF + Internet + Impots Locaux + Pas de mobilier…) m’a permis d’avoir un meilleur apport (+ 5000€/semestre)

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#13 17/01/2015 21h10 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

Je trouve que c’est une bonne idée de louer une chambre libre dans son appartement.

Je suis dans le même cas et je n’ai pas sauté le pas pour le moment mais je pense que je vais plutôt m’orienter vers des locations de courte durée (1 nuit, un week-end voir une semaine ou deux si je suis en vacances) plutôt que de louer constamment la chambre à une seule personne.

Pourquoi ?
Je pense pouvoir gagner autant en ne louant que quelques jours/week-ends où moi-même je serai absent (en week-end ailleurs).
Je n’aurai pas l’inconvénient de devoir toujours supporter une autre personne qui ne serait à priori ni mon ami(e), ni ma femme mais juste un "coloc" me permettant d’arrondir mes fins de mois.

Le principal inconvénient est qu’avec des locations fréquentes de courtes durées, d’autant plus si on s’absente de chez soit à ce moment là est de tomber un jour sur un/des abrutis qui vont mal se comporter dans son propre appartement (vol, dégradation etc.) !

Si je saute le pas, je vous en tiendrai informé !

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#14 18/01/2015 18h25 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

Merci pour vos retours d’expérience.

Etant en colocation depuis 2 ans 1/2, mon idée venait effectivement du fait que j’apprécie cela et que je trouvais intéressant de pouvoir le concilier avec l’achat d’une résidence plus importante.

Par contre, je n’ai trouvé trouvé aucune banque et courtier pouvant prendre en compte les revenus locatifs en montant un dossier pour une résidence principale. Je vais donc devoir changer de ville afin de rester sur le même type d’appartement mais dans un secteur plus éloigné de Paris.

La location saisonnière est une bonne idée et devrait permettre d’avoir une meilleur rentabilité. Après cela doit également demander plus de travail en gérant les différents aller et retour. Je ne me suis pas beaucoup renseigné sur le sujet encore.

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#15 22/01/2015 08h00 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

Je reviens vers vous parce que je pense avoir trouver une bonne affaire et j’aimerais avoir vos avis.
J’ai visité un appartement hier à Franconville. L’appartement est entièrement rénové à 15 minutes de la gare, à un prix un peu élever mais les vendeurs viennent d’acheter un prêt relais et d’obtenir les clés de leur futurs appartement. Je me dis donc qu’il y a moyen de négocier le prix afin de rentrer dans mon budget.

Pour rappel, ma banque me proposait 150k avec frais de notaire. Le prix affiché de l’appartement est dans les 170k, le prix affiché d’autres appartements dans le même secteur tourne dans les 150k (ils ne sont par contre pas rénové).

1/ Compte tenu de la situation du vendeur et de la mienne, quelle serait votre proposition de prix ?
En expliquant m’a situation à l’agence, elle m’a indiqué pouvoir faire partir l’appartement à 157k. Je compte faire une proposition à 137k en me disant que je serais prêt à l’acheter à 145k dans le pire des cas. Qu’en pensez-vous ?

2/ Avait vous un avis sur la rentabilité locative à Franconville ? Il n’y a apparemment pas grand chose dans la ville en elle-même mais elle se situe entre Cergy et Paris. Je me dis donc que cela pourrait intéresser des étudiants.

3/ Quel loyer indiquerez-vous pour une chambre dans un F4 ? L’agence m’a indiqué qu’un 20m2 se louait à 550€ mais je n’ai rien trouvé pour de la colocation. Je compterais faire des premières annonces à 400 (avec en plus environ 8O€ de charges). Est-ce trop élevé pour le secteur ?

4/Comment puis-je optimiser ma négociation ? Je n’ai pas trouvé de banques/courtiers me permettant d’augmenter ma capacité d’emprunt. J’ai cependant recherché comment je pouvait diminuer les frais de notaire et j’ai lu qu’il était possible de sortir les frais d’agence et la valeur mobilière de l’appartement afin de calculer les frais uniquement sur le bien immobilier.

Mon problème est que je n’ai pas assez d’apport. Je me suis donc dit que les frais de notaire "acte en main" (à la charge du vendeur) pouvait être intéressant du fait que ça serait lui qui payerait les frais d’agence. Quelle réduction pensez-vous que je puisse obtenir ?

5/ Qu’en est-il de la valeur mobilière ? Devrais-je forcément devoir faire un prêt annexe étant donné qu’elle sera séparé du bien ou puis-je tout de même la conserver dans le prix du bien au niveau du prêt bancaire ?

6/ Avez-vous d’autres idées pour optimiser ma situation ?

Merci par avance.

Dernière modification par blacked (22/01/2015 08h19)

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#16 22/01/2015 08h50 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

Pour votre point numéro 5 : si vous sortez la valeur mobilière du prix d’achat, vous ne pourrez pas obtenir un crédit immobilier pour la partie mobilière.

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#17 22/01/2015 15h22 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

1. Si vos vendeurs ont un crédit relais, ils peuvent être intéressés pour se séparer rapidement du bien, toutefois s’ils le vendent en dessous de leurs espérances (et de leur crédit relai), il leur faudra rallonger en cash… mais s’ils n’ont pas ce cash, ils risquent de refuser votre offre.

3. Les prix en coloc sont quasi toujours CC (internet, edf, chauffage, locaux, etc.)
Attention, y’a une grande différence entre un studio de 20m² et une chambre en coloc : la promiscuité et l’indépendance à quoi beaucoup de personnes sont sensibles (ce qui réduira les demandes).

4. Les frais de notaire calculés sur le montant hors frais d’agence et de mobilier, c’est un peu près toujours le cas. Votre montage risque de faire peur aux vendeurs, perso je ne signerait pas un compromis avec une personne voulant faire de mon bien sa RP et ne disposant pas des fonds pour les frais de not

6.
Je vous conseillerais de différer un peu votre achat afin d’avoir à minima :
- 10 % d’apport (frais de notaire / cautionnement de crédit). Suivant vos notaires (acheteurs et vendeurs), un sequestre de 5% risque de vous être demandé à la signature. Vu que ce n’est pas un investissement locatif pur (avec emprunt à 110 %) vous risquez de ne pas pouvoir y couper.
- 2000 / 3000 € pour meubler correctement l’appart (vous cherchez des colocataires ++, prévoyez un appart ++), suivant ce que vous disposez déjà et de l’état, vous risquez de devoir racheter un canapé, télé, un peu d’électroménager, 2 chambres (sommier / matelas / armoire / bureau)
- De quoi vous passer de revenus locatifs pendant 6 mois (surtout si vous avez 2 chambres à louer)

Pour avoir une idée du marché, regardez sur des sites comme appartager.com (créer une fiche comme si vous recherchiez une chambre) ou créez une fausse annonce (comme si vous proposiez déjà des chambres) et regarder les retours

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#18 06/03/2015 22h03 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

Je reviens vers vous pour vous tenir au courant de ma situation.
Je signe demain un compromis d’achat pour un F5 de 73m2 à 145 000 euros à Eaubonne (Mont d’Eaubonne pour ceux qui connaissent).

Je compte faire 4 chambres, prendre le double séjour et louer les 3 autres à 300 euros hors charges.

Il y a 3100 euros de charges de copro à l’année. L’appart est dans un immeuble ancien (1964). Il est au RDC sur un bâtiment comportant 4 étages et dispose d’une cave et d’une place de parking. Il se situe à 20min des transports en commun à pied et 10min en bus.

D’après mes calculs, si j’arrive à le louer à ce prix je devrais avoir une rentabilité :
- en vivant dedans de 6% brut (4% net) avec un cash flow négatif de 160€ par mois
- sans vivre dedans de 9% brut (6% net) avec un cash flow positif de 160€ par mois

Cela fait maintenant quelques mois que je recherche et je pense que j’aurai des difficultés à trouver un autre bien de ce type. Il est loin d’être parfait et de répondre à tout mes critères mais je pense néanmoins que cela reste une bonne affaire. Qu’en pensez-vous ?

J’ai une autre problématique qui se situe au niveau de mes finances et du prêt. Le seul courtier que j’ai trouvé et qui est capable de me suivre pour cette achat avec un crédit à 110% me propose :
- soit un crédit sur 25ans à taux 2.75 en devant rembourser l’intégralité de mon prêt étudiant (3000euros)
- soit un crédit sur 30ans à taux 3% sans devoir rembourser mon crédit.

Le problème étant que je n’ai que 5700 euros de côté (sur mon PEE) et que je devrais apparemment payer 2000 euros devant le notaire (je ne sais plus pour quelle raison). Si je prend le crédit à 25ans il ne me restera donc plus que 700 euros pour faire des travaux (papier-peint, parquet…) et meubler les 4 chambres le salon et la cuisine…

Cela m’embête de faire un crédit à la conso ou de devoir passer sur 30 ans afin de conserver mes 3000euros pour ces frais. Je compte demander d’essayer de décaler les mensualités mais je doute que cela soit possible.

Comment géreriez-vous ce cas de figure ?

Dernière question, le courtier n’était pas emballé par mon prêt accession sociale (15000 € à 1%) en m’indiquant que je ne pourrais plus augmenter mes mensualités si je l’utilisais. Avez-vous un avis là-dessus ?

Merci par avance pour vos retours smile

Dernière modification par blacked (06/03/2015 22h27)

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#19 07/03/2015 10h19 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

- Les charges de copro sont énormes. Que comprennent-elles ?
Etes vous certain de faire une affaire avec cette donnée ?
Avez-vous calculé l’ensemble des flux sur une longue durée, 15 ans par exemple (soit 46500€ de charges de copro sans réactualisation, ni travaux, soit sans doute +/- 50% de la valeur de l’appartement) ?

- Se lancer avec peu d’épargne de précaution est une vraie difficulté, un danger aussi. Comment faites-vous en cas de pépin (vacance locative, travaux exceptionnels, impayés…) ?
Cassez votre PEE n’est-il pas dommageable ? Avez vous une capacité d’épargne mensuelle, il vous reste normalement 3 mois avant l’acte authentique.

- Je sais que votre interprétation du texte est différente de la mienne http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habi … e_alur.pdf p18 mais à mon opinion si un décret d’application est publié en avril (faut-il écouter les rumeurs de la profession ?) vos chambres de 1964 sont sans doute <14m2 et plus louables légalement en colocation.

- A titre personnel, c’est typiquement le type de bien que j’éviterai. Construction peu attractive et ayant aucune chance de le devenir (immeuble de 1964 en rdc). Énergivore, copro coûteuse, frais d’entretien importants dans ce type de construit…

Désolé d’avoir une opinion si négative, le prix est peut-être exceptionnel, je n’ai aucune connaissance de votre marché smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#20 07/03/2015 11h24 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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En plus 20min à pied d’une gare elle-même loin en temps du centre de Paris, ça me semble difficile de pouvoir attirer du coloc de qualité.

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#21 07/03/2015 11h39 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Les charges sont effectivement élevées. Elles comprennes l’eau, le chauffage collectif, le gardien et une provision de 100euros par trimestre. Par rapport à mon budget, à la région et au type de bien que je recherche je ne suis pas arrivé à trouver mieux. J’ai vu le même montant ailleurs et bien plus chères dans d’autres corpo avec assenceurs ou beaucoup d impayés.

Le choix de ce type de bien s’est justement porté sur le fait que ma capacité d’épargne soit augmenté une fois les locataires trouvés. Actuellement je peux épargner 500euros en enlevant mon loyer actuel et deduisant mon cash flow négatif, j’atteindrais les 1000euros.

Je vois donc cette achat comme une bonne possibilité d’épargner plus et d’espérer avoir un meilleur dossier pour de futurs acquisitions.

Pouvez vous m’en dire plus sur l’application du décret ? Rassurez moi un bail solidaire restera envisageable ?

Merci pour votre retour

Dernière modification par blacked (07/03/2015 19h24)

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#22 07/03/2015 11h45 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Bonjour,

Je fais un petit hors-sujet et rebondis sur ce qu’indique DDTee sur l’illégalité (ou future illégalité) de la colocation avec bails séparés si la partie à usage privatif fait moins de 14 m2.

Je suis dans ce cas actuellement (en tant que locataire d’une chambre de 11 m2 en colocation. Si je comprends bien, le décret d’application n’est pas publié, mais s’il est publié en l’état en mars ou en avril, mon bail reste-t-il légal, ou cette législation ne concernera-t-elle que les nouveaux bails ?

EDIT : Je me rends compte que la version en vigueur avant la modification de l’article L111-6-1 par la loi ALUR mentionnait déjà le critère de décence de 14 m2. D’ailleurs, il se trouve qu’un de mes colocataires s’est vu notifier la "non décence" du logement par la CAF, ainsi que le signalement de sa situation au préfet (ce qui n’a pas été suivi d’actes pour le reloger, bien entendu). Cela veut-il donc dire que mon bail est illégal ? Code de la construction et de l’habitation - Article L111-6-1 | Legifrance

Dernière modification par alpha2 (07/03/2015 11h57)

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#23 07/03/2015 12h19 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Je ne peux que vous alerter sur les risques d’application/évolution de la loi sans pouvoir exprimer aucune certitude sur le temps qu’il fera demain (malheureusement smile)

Aujourd’hui la loi est rédigée et votée (lien mentionné plus haut) le décret d’application n’est à ma connaissance pas publié, un an après. Il peut ne jamais l’être ou paraître la semaine prochaine ?!?
Elle concerne les baux individuels, la sous location paraîtrait toujours possible (avec ses défauts)

Merci @alpha2 pour votre expérience et votre texte. Je ne suis pas juriste et m’interroge si ce texte s’applique uniquement au divisions ou également aux collocations ?
Si je vous comprends bien, la CAF aurait déjà refusé la prise en charge d’un dossier dans le cas d’une colocation <14m2 ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 07/03/2015 13h01 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Plus précisément, un colocataire étudiant qui avait droit à des allocations logement a reçu un courrier de la CAF, après avoir fait sa demande, l’alertant que le logement était en "surpeuplement", que sa situation était signalée au préfet, et indiquant que les allocations lui seraient quand même versées à titre dérogatoire pendant deux ans.

Pour ma part, j’ai reçu exactement le même courrier quelques mois plus tôt (j’étais alors en toute fin d’études), pour le même logement. A l’époque, j’avais pensé m’être trompé dans ma déclaration à la CAF sur les superficies, mais le fait que cela se soit reproduit me fait penser que c’est peut-être lié à la superficie des pièces privatives. D’ailleurs, la déclaration à la CAF sépare bien la surface privative de la surface commune, ce qui laisse peu de place au doute.

J’ai ressorti le courrier type reçu de la CAF :

"ALLOCATION LOGEMENT - SURPEUPLEMENT

Monsieur,

Votre logement ne répond pas aux conditions de superficie exigées pour le versement de votre aide au logement.
Nous signalons votre situation au Préfet afin qu’il puisse désigner un organisme chargé de vous proposer un logement adapté à votre situation familiale.
Cependant, l’aide au logement vous sera versée à titre dérogatoire".

Bien sûr, je n’ai pas eu de nouvelles du Préfet depuis (et je n’en attends pas). Je n’ai finalement jamais touché d’APL pour ce logement, ma situation ayant changé très vite (salarié). Par contre, cela n’empêche pas le versement d’APL à l’étudiant.

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#25 07/03/2015 13h22 → Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ? (collocation, locatif, prêt, rp)

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Une précision sur le cadre législatif : auparavant, l’article Article L111-6-1 ne mentionnait pas explicitement la colocation avec baux séparés comme étant une division d’un logement.

C’est bien la loi ALUR qui lève toute ambiguité sur ce point, en modifiant la loi de 1989 sur les rapports locatifs (nouvel article 8-1) :
"II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation."
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 8-1 | Legifrance

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