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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/09/2015 10h07 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement locataire d’un 4 pièces dans un quartier central de Paris. D’une surface de 70 m2 nous payons 1350 euros de loyer  (1100 euros + 250 euros charges incluant le chauffage). Nous aimons beaucoup le quartier et l’appartement nous convient parfaitement.

J’ai obtenu cet appartement via le programme 1% logement de mon entreprise. Au delà du loyer un peu plus bas que le marché, nous apprécions la sécurité d’un tel bail, le loyer n’augmentant quasiment pas (max 1% par an), le bail étant reconduit automatiquement tous les 5 ans. De plus risque de de vente de l’immeuble par le propriétaire est très faible.

Je précise que nous avons 75Keuros d’apport aujourd’hui que nos revenus sont d’environ 120K euros bruts annuels. J’estime notre capacité d’épargne à 1200 euros par mois

Comme je l’explique dans ma présentation, ma femme et moi n’avons pas mis beaucoup d’argent de côté au vu de notre age (31 ans) et de notre situation. Nous sommes conscient qu’il est dommage de ne pas bénéficier de l’effet de levier du crédit, qui plus est lorsque les taux sont bas.

Nous souhaitons donc nous constituer un patrimoine. Après réflexion, je ne vois que deux stratégies très différentes possibles

- attendre la bonne affaire dans mon quartier (480k euros max) ou changer de quartier (économie de 50/60K euros en migrant dans le 19ème par exemple).
Je précise que nous ne souhaitons pas nous installer en banlieue car nous apprécions la vie parisienne et le fait que nos familles et amis soient proches.

- rester locataire encore au moins 10 ans et se créer un patrimoine immobilier via de l’investissement locatif. L’objectif étant de se constituer un patrimoine plus que de chercher de la rentabilité pure et dure (nous pouvons supporter du cash flow négatif).

Aujourd’hui après 1 an de recherche sans avoir trouvé de bien qui nous plait, je commence à de plus en plus douter de la stratégie de l’achat de la résidence principale. Du coup, je pense m’orienter vers de l’achat de 2 pièces en petite couronne que je louerai en direct en nue propriété. Je précise que suis sur IR en tranche marginale 30%. Dans la même banque depuis longtemps, et je suis quasiment sur qu’ils me suivront si je prends cette décision, mon dossier étant solide.

Qu’en pensez vous? Je vous remercie pour vos remarques/conseils.

Bien à vous,

Kuntzy

Message édité par l’équipe de modération (06/09/2015 14h53) :
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Dernière modification par kuntzy (06/09/2015 10h09)

Mots-clés : 1% patronal, achat, rendement

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#2 06/09/2015 10h33 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Si vous aimez votre appartement vous pouvez demander au bailleur s’il veut vous le vendre, ça ne vous coûte rien d’essayer et souvent les bailleurs pour une raison ou une autre vendent leurs appartements.

Vous êtes dans la question récurrente et importante de louer ou d’acheter sa RP. Vous pouvez avoir une approche uniquement économique (comme IH) ou plus ’patrimoniale’ en fonction de vos priorités et de vos propres références. Vous aurez difficilement une bonne et même réponse. Les arguments des 2 camps sont recevables, à vous de faire votre choix.

Si vous pensez que vous pouvez obtenir un rendement de votre argent supérieur à 3-4%, si vous pensez que l’immobilier parisien n’augmentera pas voire diminuera dans la prochaine décennie, si vous envisagez une mutation géographique… N’achetez pas.

Si au contraire, vous pensez que l’immobilier parisien va continuer à se valoriser, que vous ressentez le besoin sécuritaire de posséder votre résidence, si vous n’avez pas d’autre utilisation de votre argent que le PEL et le livret A, achetez.

Ce qui est sûr c’est que vous avez la surface financière pour ’faire de l’argent’ (quelque soit le scénario que vous choisissez) et que vous devez profiter des taux bas pour l’effet de levier de l’emprunt (faire travailler de l’argent qui n’est pas à vous en assurant un rendement supérieur à son coût, et incidemment en vous contraignant à l’épargne ce qui n’est pas simple pour tout le monde surtout lorsque jusqu’ici vous ne vous êtes jamais privé et n’avez pas encore, ce qui est normal à votre âge, commencé à épargner sérieusement).

Ensuite si vous faites le choix de rester locataire s’ouvre à nouveau un autre groupe de questions: comment faire fructifier mon investissement? L’immobilier, la bourse, les obligations, les terres rares (humour c’est une arnaque)… Immobilier en direct, SCPI, REIT? Location nue, LMNP, LMP? Bref vous avez de longues heures de lecture de ce forum pour vous déterminer. Vous êtes à la bonne adresse et vous vous y prenez au bon moment, jeune avec une capacité d’épargne potentielle significative. Vous pouvez faire votre million avant 40 ans et être rentier à 50 ans (si ce scénario est votre choix de vie).

Bonne chance dans vos investissements.


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#3 06/09/2015 11h08 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Bien le bonjour Kuntzy!

Le choix que vous ferez vous appartiendra au regard de vos valeurs/envies de couple aussi je ne peux que vous apporter ma propre réflexion et vous présenter mes propres choix (j’ai 29 ans, un salaire net de 1900€, et passerai dans la tranche à 30% l’année prochaine).

En matière de résidence principale je me sens chez moi bien qu’étant locataire (du 1% patronal également). Je précise cela car ce n’est pas le cas pour une majorité, et cette différence porte le choix non pas sur le choix du coeur, l’achat de la RP, mais sur un choix plus économique/d’investisseur.

J’ai donc ces deux dernières années fait le choix de l’investissement car : je me sens parfaitement chez moi en étant locataire, je considère que les prix sont bien trop hauts pour l’achat de la RP (particulièrement en idf > je vie à Versailles), le marché immobilier est majoritairement orienté à la baisse et ce, a priori, pour quelques années encore (l’avantage économique à être propriétaire va donc, lui aussi, en décroissant).

En matière d’investissement j’ai donc opté pour :
- les produits mobiliers (AV, PEA, pel, etc) : Je place mes liquidités en valeurs mobilières car ces types d’investissements ne sont pas finançables via crédit (hors lombard).
- les produits immobiliers avec des parts de SCPI, un appartement de 30m2 à Asnières en 2014, un appartement de 34m2 à Colombes en cours d’acquisition. L’immobilier étant le seul produit ou on peut investir via crédit, donc avec l’argent d’un tiers (le banquier), autant en profiter! Ici la baisse du marché immobilier n’a que peu d’importance car les loyers sont relativement fixes (seront uniquement impactés en cas de très forte baisse/plafonnement des loyers, et encore), et les mensualités de crédit sont fixes. La rentabilité se détermine donc, pour l’essentiel, à l’achat.

Mon objectif pour l’instant est donc d’acheter ma résidence principale quand les conditions seront meilleures, avec un apport maximum (100%?! > la cherté ou non du crédit ne sera donc plus un critère), et dans intervalle de tâcher d’augmenter mon patrimoine par différents moyens (j’ai repris le chemin de l’école pour passer ingénieur, m’informe sur la création d’entreprise, investi en mobilier et immobilier).

J’espère que ma contribution vous aura éclairé!

Maestria

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#4 06/09/2015 20h02 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Je vous remercie d’avoir pris le temps de me répondre.

@Jef56 : merci pour la pertinence de votre commentaire.
Oui je suis convaincu qu’il est temps de faire de l’argent et pour cela de rapidement prendre un crédit. Par rapport à ce que vous décrivez je me reconnais plus dans le locataire heureux dans sa résidence principale et je ne crois pas une conséquente hausse de l’immobilier parisien sur le long terme. 

Je pense donc "accepter" de rester locataire et de me lancer dans les investissements. Dans quels domaines? probablement dans celui/ceux ou la banque acceptera de me prêter… A ce jour j’ai une préférence instinctive pour l’immobilier locatif ancien avec déficit foncier. Mais je vais donc suivre vos conseils et passer quelques dizaines d’heures à me renseigner sur le forum avant de valider un choix définitif de type d’investissement.

@maestria : en effet nos situations se ressemblent. J’apprécie votre franchise dans la description de votre stratégie qui me conforte dans le second scénario. Il est fort probable que je vous imite au moins au début. Le but à moyen terme (environ 10 ans) n’étant pas comme vous d’acheter une résidence principale mais plutôt de continuer à investir. A long terme j’espère ainsi obtenir une rente conséquente qui permettrait à moi ou ma femme (ou les deux!!!) de cesser notre activité salarié comme le mentionnait Jef56.

Dans quels type d’appartements avez vous investi (neuf/ancien avec travaux…etc)? Avez vous eu des difficultés à convaincre votre banquier d’un tel projet?

Concernant la reprise de vos études, le diplôme d’ingénieur est très recherché vous avez choisi le bon cursus :-)

Bonne chance dans vos investissements futurs

kuntzy

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#5 06/09/2015 20h33 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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J’ai eu un choix comparable à faire il y a deux ans, soit acheter une résidence principale en banlieue, soit me lancer dans l’immobilier locatif. Et j’ai choisi la seconde solution dans le 93… Les deux approches sont respectables et relèvent, à mon sens, autant du choix de vie que du choix d’investissement. L’immobilier locatif demande un peu de temps, de l’énergie, de l’apprentissage, mais reste très intéressant, au-delà de la rentabilité.

Sur le choix de vie :
En ce qui vous concerne, je crois qu’il faut penser à l’achat de la résidence principale selon que l’on a des enfants ou pas. J’ai remarqué dans mon entourage que nombre de couples choisissent de quitter Paris peu après la naissance des enfants (verdure, espace, moins de stress…). Bien sûr, il faut que cela soit compatible avec le travail, mais c’est la tendance lourde. Avec un enfant, les couples y réfléchissent, avec un deuxième ils partent très souvent, surtout lorsque la barre des 35 ans est dépassée…
Par ailleurs, la qualité de vie dans un quartier que l’on apprécie retentit grandement sur votre vie professionnelle, qui me semble fort rentable, et sur le "petit bonheur de tous les jours". A votre place, je ne quitterais pas un tel appartement, même loué.

Sur l’investissement locatif :
J’y crois, et je vous conseille d’emprunter sans apport, à 100 % et même 110 % (frais de notaires inclus), et je crois que vous le pouvez avec vos économies et revenus. Vos 75 k doivent rester assez liquides, sur un autre support (actions, assurances-vie, etc.). Le mieux à mon sens est de commencer par un deux-pièces (les locataires tournent un peu moins qu’en studio) acheté à 45 mn-1h max de chez vous, d’utiliser le LMNP, d’apprendre sur ce forum et de bien se "faire la main" avant de passer au deuxième.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#6 06/09/2015 22h25 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Hello,

Petit hs mis on peut avoir le 1% logement avec des revenus de 120k bruts annuels ?

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#7 06/09/2015 22h38 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Le 1% logement ou 1% patronal n’est pas basé sur les revenus.


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#8 06/09/2015 22h43 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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@Kuntzy

Comme l’a très justement conseillé Rastignac je préconise :
- les logements idéalement situés (transports en communs?!),
- entre 14 et 40m2,
- dans une zone pas trop loin de chez soi (et si possible que l’on connait bien),
- sans travaux pour un premier lot (il y a déjà beaucoup de choses à apprendre avant de jouer sur les déficits induits par les travaux),
- sous statut LMNP (=meublé. Le plus intéressant pour être non imposé sur ses revenus locatifs au moins pendant quelques années),
- si possible sous les 5/6000€ du m2 (montant basé sur l’expérience que j’ai retiré de mes recherches. Au delà l’autofinancement est très difficile voir impossible, excepté si vous demandé un loyer déraisonnable…Et je n’évoque même pas le futur plafonnement des loyers qui impactera une partie de l’IDF).

Pour vous donner un petit aperçu de mon bien en cours d’achat :
F2 de 34m2, quartier des vallées (Colombes), négocié 126k€ (3700€/m2), loué meublé entre 830 et 850€ pour 590€ de crédit (assurance comprise).

Pour les petits patrimoines le banquier ne voit aucun inconvénient à prêter si vous avez :
- un cdi,
- que l’opération est blanche niveau endettement : (Loyer demandé x 0,7*) - Montant du prêt = 0, ou que vous avez un reste à vivre suffisant (notion que seul le banquier peut apprécier),
- que le montant total de votre endettement reste raisonnable (un prêt d’un million d’euro pour un smicard… A titre d’exemple le banquier n’a pas bronché pour un endettement de 250k€ avec 1900€ de revenu net),
- certains banquiers n’étudieront pas votre dossier si vous investissez sans être propriétaire de votre RP, ne perdez pas votre temps avec ces oiseaux là et allez voir le concurrent d’en face! (comme dans la pub ^^).

*marge de sécurité que prend souvent le banquier (no coment…)

PS : Merci pour votre soutient! smile

Dernière modification par Maestria (06/09/2015 23h03)

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#9 07/09/2015 21h05 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Bonsoir à tous,

Merci pour vos commentaires.

Concernant le 1% patronal, il existe différents types d’appartements avec des loyers plus ou moins bas attribués en fonction des ressources du demandeur. Certains biens sont même disponibles sans conditions particulières. Je me trouve ainsi dans la tranche "la plus haute" en terme bien et de loyer.

Revenons au sujet principal : vos réponses m’encouragent donc fortement dans ma démarche.

Ayant déjà un enfant et ne souhaitant pas en avoir plus de deux, je pense que je ne me sentirai pas l’étroit avant une dizaine d’année dans mon quatre pièces actuel. Je vais donc étudier de près dans le forum les articles sur le LMNP, commencer les recherches de bien et  rencontrer mon banquier rapidement.

A tout hasard et sans trahir de secrets, avez des villes à recommander en terme de rentabilité locative dans les banlieues parisiennes Est Nord/Est répondant aux critères que vous m’avez donnés?

Je vous tiendrai au courant de la suite des évènements.

Bien à vous,

Kuntzy

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#10 07/09/2015 21h30 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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120k bruts annuels à 2, seulement 1350€ de loyer et une capacité d’épargne de 1200€ par mois.
Avec un enfant, sans aucunes déduction fiscales, c’est un revenu net de presque 100k par an, soit 8000€ par mois.
On enlève le loyer et autres charges de logement et il vous resterait 6000€ par mois pour votre conso discrétionnaire.
Or vous nous affirmez pouvoir économiser que 1200€ par mois.

=> Avant d’investir, j’analyserais en urgence pourquoi vous  semblez dépenser autant.
Vous y ferez votre meilleur investissement.

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#11 07/09/2015 21h43 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Je pense qu’il y a au moins déjà 1500 euros par mois d’IR.

Ensuite par contre 1200 euros par mois d’épargne c’est faible car en ce moment nous sommes à un niveau bien moindre de revenus : 65k nets un loyer équivalent à 150 euros prés par mois mais une épargne de 2700 eur/mois environ.

La seule différence c’est que nous n’avons pas d’enfant, mais cela ne peut pas expliquer un écart de 3kE/mois d’épargne…

Dernière modification par roudoudou (07/09/2015 21h43)

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#12 07/09/2015 22h53 → Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ? (1% patronal, achat, rendement)

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Vous avez raison. Comme je le précise dans ma présentation je suis tout à fait conscient que nous avons très peu épargné par rapport à nos revenus jusqu’à présent. 1200 euros d’épargne par mois correspondent en effet plus l’épargne moyenne mensuelle de ces 5 dernières années.

Sans rentrer dans la rubrique "porte monnaie au rayon X de rue 89" nous nous acquittons en effet de pas mal d’impôt sur le revenu. Il est vrai de plus que nous aimons nous faire plaisir et nous souhaitons d’ailleurs continuer à le faire. Cela ne me semble pas du tout incompatible avec de l’investissement locatif au vu de nos revenus. Notre objectif cette année en plus des investissements dont nous discutons ici est d’arriver à épargner 2500/2800 euros mensuels.

Kuntzy

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