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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 26/09/2010 09h46 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Membre
Réputation :   48 

bonjour,

tout le monde parle de ses placements boursiers, financiers mais peu de leur résidence principale. Pourtant celui ci ne devrait il pas être davantage mis en avant comme élément patrimonial?
Une fois le crédit soldé il constituera une sorte de cash flow qui ne sera plus à sortir. Dans ce cas ne serait il pas plus recommandé de privilégier un crédit pour sa RP au lieu de SCPI ?

J’aimerai avoir vos avis à ce sujet.

merci

Mots-clés : acheter, louer, principale, residence

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#2 26/09/2010 10h02 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Membre
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Bonjour,

Pour ma part, il y a 3 raisons :

1. je trouve l’immobilier trop cher aujourd’hui, ça me semble plus rentable d’être locataire (notamment parce que je n’envisage pas de rester 5 ans au même endroit!)

2. être propriétaire, c’est aussi des ennuis supplémentaires (nouvelles taxes, mises aux normes de l’immeuble, délires du syndic, etc.) : ça coûte du temps et de l’argent et parfois du stress

3. j’aime bien bouger : devoir rester 15 ou 20 ans au même endroit quelque part ça me frustrerait vraiment (pour rentabiliser les frais de mutation il faut garder l’appartement un certain temps)

Je crois que ça depend de notre personnalité et de nos projets de vie
Je ne souhaite pas rester dans la région où je vis actuellement

Néanmoins si krach immobilier (-30% à Paris), là je réviserai

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#3 26/09/2010 15h08 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Membre
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Je commence par une petite anecdote : j’ai acheté ma première (et unique) maison à 33 ans et je me suis retrouvé investi du sentiment du propriétaire : pendant les 6 ans où je l’ai habitée, j’ai tourné à 1500 € par mois de dépenses de travaux ; et je bricolais tout seul ! c’est donc un coût de fourniture.
Morale de l’histoire : être propriétaire ou être locataire, c’est avant tout un état d’esprit; pour l’aspect financier, c’est beaucoup moins clair.
J’ai fait beaucoup de simulations Excel sur ce sujet. Ma conclusion c’est que le locataire paye les intérêts d’un emprunt sans rembourser le capital. En d’autres termes, pour un logement donné, la seule différence entre l’acheter et le louer, c’est le montant de la ’mensualité’ : si vous êtes locataire, vous versez grosso modo 5% de la valeur vénale du bien au propriétaire; si vous êtes propriétaire, vous remboursez un emprunt au taux de 5%. Donc la mensualité est plus élevée car elle comprend un bout du capital.
Aujourd’hui je suis locataire et cette ponction mensuelle ne me pose pas de problème de fond : pour le même logement en tant que propriétaire, je devrais décaisser plus pour rembourser le capital.
Mais :
- lorsque la chaudière tombe en panne,
- lorsque les boiseries extérieures ont besoin d’un coup de pinceau,
- lorsqu’une tuile a bougé après un gros coup de vent,
- …,
j’appelle le proprio.

Je pense que les deux enjeux de cette affaire sont les suivants :
1/ est-ce qu’on a l’âme du propriétaire ? vouloir une baignoire en forme de coquille Saint-Jacques, ajouter une véranda, …
2/ il est prudent d’être propriétaire avec des emprunts soldés à la mise à la retraite.
Bref, quand on est jeune (moins de 40 ans), aucun intérêt (au sens du critère 2) à se précipiter pour être proprio, sauf à être investi du critère 1.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

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#4 26/09/2010 15h35 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Disons que tout a été faussé avec cette hausse fulgurante de l’immobilier, en particulier sur Paris.

J’ai vu des gens acheter et revendre 2 ans plus tard, et faire une plus-value qui compense les frais de notaire, le remboursement du crédit par anticipation et rempli le livret A, le codevi, etc.

Il y aussi un certain nombre de personne qui sont incapables d’épargner et le faire d’être propriétaire, les "force" à l’épargne.

Ou d’autres qui n’auront jamais des revenus suffisant pour épargner fortement et dont la seule façon de s’enrichir c’est d’utiliser le levier du crédit pour acheter leur résidence principal.

Du coup, moi qui suit aussi locataire, avec les mêmes arguments que vous, j’ai néanmoins du mal à les avancer devant des interlocuteurs qui se sont fait 150 000 € en quelques années, en épargnant très peu, juste en faisant un achat/revente de leur résidence principale sur Paris !

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#5 26/09/2010 18h42 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Membre
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J’ai lu cet ebook : http://edouardvalys.com/livre-acheter-ou-louer.jsp qui analyse bien la situation entre la location et l’achat.
Très intéressant surtout le fichier excel qui permet de calculer la différence entre les deux.

Cela dépend vraiment :
- de l’état du bien, si vous pouvez faire quelques travaux vous pouvez faire baisser le prix
- du lien d’implatation
- de la demande locative
- de votre capacité d’épargne et votre stratégie de gestion de patrimoine. Si je loue, ayant un loyer moins élevé qu’une mensualité de crédit, suis-je capable de placer le différentiel?
etc….

A titre perso, nous avons acheter un bien en 2007 (pas timing idéal). Nous l’avons payé à environ 3000€/m2 alors que le prix moyen est plutôt aux alentours de 3700€/m2.
Il y avait beaucoup de travaux! Mais je pense que nous avons fais une affaire intéressante.

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#6 27/09/2010 14h04 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Bonjour,

en ce qui me concerne, j’habite en province et j’en suis à ma 2e residence principale. Je ne parlerai pas pour les "parisiens" où effectivement les prix sont très dissuasifs, et je comprends que l’on reste locataire.

Pour la province, y compris dans les grandes villes, je pense que la problematique est differente.

Entre payer un loyer toute sa vie, y compris pendant sa retraite, et emprunter pour acheter mon coeur ne balance pas. Mon portefeuille non plus. Effectivement cela demande un plus gros effort, mais au moins je sais où passe l’argent que je mets tous les mois. En faisant abstraction des cas extrèmes (revente avec plus-value très rapide ou gouffre financier lié à des travaux mal apprehendés) le fait de "mettre un toit sur sa tête" permet d’envisager plus sereinement l’avenir. Notamment à l’appoche d’un arrêt d’activité (retraite ou avant), cela permet de ne pas avoir à prevoir de revenus pour payer le loyer. Il restera juste à avoir de coté de quoi assumer les travaux qui pourrait se presenter. En général, quand on est depuis quelques années dans le même logement on est capable d’anticiper les depenses futures….

Le locataire, quant à lui, reste à la merci de l’inflation des loyers, de la mauvaise volonté de son proprietaire pour des travaux à faire, du souhait de son proprietaire de recuperer son logement, et surtout on paye tous les mois un loyer qui part en fumée….. De plus quand la famille s’agrandit le besoin d’espace se fait sentir et le loyer augmente…..

Enfin, les conditions financières des prêts actuels sont plutôt sympa. Cela ne va sans doute pas durer. Les prix de l’immobilier ne sont pas à la hausse (je ne parle pas de PARIS). Donc c’est peut-être le moment de franchir le pas.

Une des meilleure preparation de retraite est de se financer sa residence principale. Elle servira le moment venue à compenser la baisse de revenus de la retraite par le fait de ne pas avoir de loyer à payer. Plus tard, elle pourra servir à payer la maison de retraite par sa location ou sa vente.

Je sais que pour certains d’entre-vous qui sont jeunes, ce discours parait "ringard", mais l’age aidant, je pense que vous rendrez compte que devenir proprietaire de sa residence principale est l’acte fondateur de tout patrimoine. Une fois que cela est en route, tout le reste peut être envisagé.

Dernière modification par Rodolphe (27/09/2010 14h06)

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#7 27/09/2010 15h16 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Rodolphe a écrit :

mais l’age aidant, je pense que vous rendrez compte que devenir proprietaire de sa residence principale est l’acte fondateur de tout patrimoine. Une fois que cela est en route, tout le reste peut être envisagé.

Merci Rodolphe, de rappeler les bons principes : "back to basics" comme disait un leader politique anglais !

Sauf à avoir la chance (car c’en est une à Paris) d’obtenir un HLM et payer un loyer modéré par rapport au privé, il faut impérativement être propriétaire de sa résidence principale.

Cela dit, cela dépend aussi de son job, et de son mode de vie, s’il est nomade ou sédentaire ! (Je bosse à Paris depuis 30 ans).

Candidat emprunteur : on est tjrs mieux accueilli en mettant dans la balance un bien perso !


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#8 29/03/2011 10h07 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Je rebondis sur les propos de zParisien concernant sa RP, dans son post de présentation : dans le débat être locataire/propriétaire de sa RP, il me parait vain d’essayer de convaincre qui que ce soit, je crois que tout dépend de la forme de notre vie active, untel va être nomade et l’autre sédentaire(c’est mon cas à Paris)

Pour moi, être proprio à Paris était un objectif à atteindre dès que possible, j’ai démarré un PEL dès le début de ma vie active en 1984, et acheté avec mon studio de célibataire que j’ai gardé après mon mariage. Ensuite, c’est mon conjoint qui était déjà propriétaire de l’appartement que nous occupons. Par contre, là où on a complètement loupé le coche, c’est qu’on n’a pas su déménager depuis 15 ans pour s’agrandir, on trébuchait tjrs sur la dernière marche des négociations… bref pas trop de regrets sauf pour un cas, tant pis.

Certitude : je n’ai jamais voulu être locataire, car cela me paraissait très aléatoire, quand on se sent bien quelque part et que soudain le proprio veut récupérer son appartement par exemple… mais sachant que je travaillerai et vivrai à Paris tout le temps, ma motivation d’être propriétaire à vie était toute trouvée et nous avons pu l’accomplir en couple.
Je répète que la seule motivation de rester locataire à Paris, c’est de magouiller pour obtenir un HLM ou de par sa profession, de vivre dans un immeuble géré par une Cie d’assurances etc…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 29/03/2011 10h35 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Oui.

Je n’ai pas voulu acheter ma RP car je pensais que ça pénaliserai ma mobilité. (et c’est vraie que quand je vois la vie de certains grands banlieusards, propriétaires de leur RP mais qui passent 2 heures en transport tous les jours et angoissent la délocalisation de leur job)

Mais au final, je suis resté 6 ans dans le même logement et là déjà 3 ans dans le nouveau que j’occupe actuellement.

Pour vous donner une idée de l’argent "perdu" :

2000 : ~400 € de loyers * 12 = 4800 €
2001 : ~500 € de loyers * 12 = 6000 €
2002 : ~600 € de loyers * 12 = 7200 €
2003 : ~600 € de loyers * 12 = 7200 €
2004 : ~600 € de loyers * 12 = 7200 €
2005 : ~600 € de loyers * 12 = 7200 €
2006 : ~600 € de loyers * 12 = 7200 €
2007 : ~600 € de loyers * 12 = 7200 €
2008 : ~1100 € de loyers * 12 = 13200 € (dont une partie payée par mon amie)
2009 : ~1100 € de loyers * 12 = 13200 € (aléas de la vie : intégralité payé par moi)
2010 : ~1100 € de loyers * 12 = 13200 € (id)

Soit 93 600 € en dix ans. Et c’est sans compter le manque à gagner du fait d’avoir louper la multiplication par 2 des prix de l’immobilier en IDF.

C’est à pleurer. :-)

Il faut dire aussi que, comme nous l’avons dit dans d’autres discussions, nos gouvernants ont largement poussé à cette situation, empêchant la baisse de l’immobilier comme dans d’autres pays.

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#10 29/03/2011 13h49 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Membre
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Et encore Philippe, toi comme d’autres ici, tu as une stratégie d’enrichissement à côté.
Quand je vois mes collègues qui sont locataires à 40-50 ans et qui n’investissent pas à côté, j’ai peur pour eux lors de la retraite. Il sera dès lors trop tard avec environ 1250€ de pension et un loyer à côté …


Jerome du blog capital story

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#11 29/03/2011 17h46 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pour vous donner une idée de l’argent "perdu" :
…/…
Soit 93 600 € en dix ans. Et c’est sans compter le manque à gagner du fait d’avoir louper la multiplication par 2 des prix de l’immobilier en IDF.

C’est à pleurer. :-)

Sur votre argument "avoir louper la multiplication par 2 des prix de l’immobilier en IDF", je suis ok.

Mais quand vous évoquez l’argent "perdu" en parlant des loyers, je ne suis plus d’accord :  quel aurait été le prix d’achat du même appartement, et combien vous aurait couté son financement (= la "location" au banquier de l’argent pour le financer) ?
Sans compter les frais et complications qu’il y aurait eu, pour un partage avec l’amie…
Sans compter aussi que ça vous aurait sans doute retiré presque toute capacité d’épargne (donc adieu bourse et autres placements financiers, voire même adieu au livre et au forum…)

Aucune raison de pleurer smile

Vous avez juste raté une bonne affaire (la plus-value sur la RP), pour sans doute en faire une autre (louer moins cher que le financement n’aurait couté) qui dans ce cas s’avère sans doute un peu moins "juteuse", mais c’est de peu d’importance…

Comme beaucoup de monde, j’ai raté beaucoup beaucoup de bonnes affaires (en fait , sur presque toutes mes "bonnes" affaires, j’aurais pu miser plus, donc gagner plus….). Je persiste à considérer que c’est pas bien grave, et que le plus important reste d’éviter les mauvaises ou d’en limiter les dégats (sur toutes mes "mauvaises" affaires, j’aurais du miser moins, donc perdre moins….).

Dernière modification par GoodbyLenine (29/03/2011 17h50)


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#12 29/03/2011 18h24 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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GoodbyLenine a mille fois raison.

Deux points sont à regarder en fait:

1- InvestisseurHeureux a effectivement raté le triplement depuis début 1998 des prix à Paris, mais ce n’est pas trop grave, s’il a fait et si sur les prochaines années il continue de faire d’autres investissements très rentables.

Par exemple, avant la crise financière de 2007-2009, j’avais des actions Christian Dior, que j’avais revendu - par chance ? - quasiment au plus haut, en 2007.
J’ai failli les racheter début 2009 et ne l’ayant pas fait, j’ai raté le plus que doublement depuis cette date. Pour autant, je ne passe pas mon temps à pleurer. Je me console par exemple avec mes actions Eurosic valant aujourd’hui 150 K€, achetées à moins de 15€ début 2009, et qui valent plus de 31€ /action aujourd’hui (sans compter deux ans de copieux dividendes).
[Attention: ceci n’est ni une recommandation d’achat ni une recommandation de vente d’Eurosic aujourd’hui]

Bref, on rate forcément beaucoup de bons coups. L’essentiel est d’en faire quelques-uns quand même.

2- Les loyers payés par InvestisseurHeureux  n’ont été totalement, loin de là, à fonds perdus. Tout d’abord, même s’il avait été propriétaire, il aurait payé quand même 20 à 25% de ce montant (charges de copropriété spécifiques au propriétaire, taxe foncière, assurance plus élevée, etc.). Donc la "perte" ne porte que sur 75% de ce montant.
Ensuite, il n’aurait pas pu déménager aussi facilement en 2007 ou 2008. Un propriétaire doit payer des frais lourds pour déménager, à commencer par les 6% de "frais de notaire"pour l’achat + éventuellement 5% de frais d’agence pour la revente de son ancien logement. Sauf s’il achète d’emblée (et à condition que son budget lui permette) une grande superficie. Mais dans ce cas, il va payer pour une ou deux pièces qui les premières années lui seront inutiles.

Beaucoup de personnes ont le raisonnement faussé par la hausse extraordinairement élevée des prix de logements ces 13 dernières années à Paris. Mais le passé est le passé. De 1998 à début 2005, il était judicieux d’acheter. Mais pour prendre des décisions d’achat aujourd’hui, il faut se projeter dans le futur. Je préfère payer un loyer et investir dans des foncières d’immobilier de bureaux et de commerce (s’endettant elles-mêmes) plutôt que de m’endetter pour acheter un logement.
D’autant que vu le prix du logement que j’habite (1,3 M€ frais de notaire compris), je ne pourrai emprunter qu’une part minoritaire du prix. Donc je ne peux même pas "profiter" suffisamment des taux assez bas de crédit immobilier.

Enfin, InvestisseurHeureux , en étant resté locataire, peut dormir paisiblement la nuit. Il ne risque pas de connaitre le sort des dizaines de milliers d’Irlandais trentenaires propriétaires, ruinés à vie pour avoir acheté et s’être endettés entre 2003 et début 2008, et dont les logements ont baissé de -50% depuis cette dernière date. Cette tranquillité d’esprit n’a pas de prix, mon cher InvestisseurHeureux.

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#13 29/03/2011 19h20 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

Modérateur
Réputation :   1084 

zParisien a écrit :

GoodbyLenine a mille fois raison.

Pour un autre je fais partie des "idiots inutiles" (http://www.jpchevallier.com/article-ben … horComment) smile

Pour en revenir au sujet "acheter ou louer", on peut d’un point de vue purement financier, simuler et comparer les scénarios d’achat et de location, avec des hypothèse de revalorisation des loyers et du bien, de date de revente avec remboursement anticipé du prêt, etc.  et selon les hypothèses ce sera mieux d’acheter ou de louer. En plus il y aura des aspects psychlogiques, positifs comme négatifs, selon la personne, à prendre en compte.

En achetant, on devient un peu bailleur et locataire de soi-même, avec quelques avantages fiscaux en plus (pas d’impôts sur le loyer qu’on se verse), ni plus, ni moins.


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#14 29/03/2011 19h48 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Je partage les mêmes avis que GBl et zParisien.

Dans les simulations il semble nécessaire également de prendre en compte, comme avantage d’être locataire, l’absence de taxe foncière et aussi l’absence de frais de réparations et d’entretien….et ce n’est pas négligeable.

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#15 30/03/2011 00h19 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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zParisien a écrit :

Bref, on rate forcément beaucoup de bons coups.

normal, on ne peut pas être partout à la fois !
pensons aussi à ceux qui ont eu le nez de se renforcer fin décembre sur Alcatel et Eurodisney (jackpot)


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#16 30/03/2011 06h40 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Ma stratégie actuelle est entre les 2: acheter puis louer.

Je souhaite conserver la mobilité. Donc j’achète, j’y habite quelques années (la dernière fois, c’était 4 ans). Je fais un emprunt à pallier en estimant la durée pendant laquelle je vais y habiter. Pendant cette période, je rembourse au maximum. Puis je baisse le montant des remboursements pour qu’il soit au niveau du loyer, et je déménage.

J’ai une bonne rentabilité car j’ai économisé des loyers (je les inclus dans mon calcul). A l’achat, je choisis un coin sympa et un appartement tout aussi sympa. Ensuite, je connais bien l’habitation, ses défauts, les réparateurs locaux, etc… Je fais des relations donc je dois pouvoir trouver des amis de voisins qui veulent louer… des gens connus et à priori moins risqués.

Ce n’est pas un système infini (car je perds en capacité d’endettement) mais je peux le faire avec 3-4 habitations de cette manière. Le problème est de ne pas acheter trop cher, il faut que ce soit rentable. Il n’est pas question d’acheter un logement 100 ou 200 KE plus cher pour se faire plaisir. Car là, si on veut se faire plaisir, la rentabilité en prend un coup. Dans ce cas, il vaut peut-être mieux louer.

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#17 30/03/2011 08h59 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Je pense que l’Achat et la "rentabilisation" de sa RP dépend essentiellement d’un seul parametre : la durée de résidence.

Lorsque l’on est mobile et que l’on ne se projette pas a plus de 5-8 ans a un endroit, je pense qu’il est inutile d’acheter et que cela peut s’averer moins rentable que de louer un bien équivalent à un prix raisonnable. Voici le calcul que j’ai fait en arrivant sur Paris :

J’ai effectué la simulation suivante :
Achat RP à Paris = 300k€
frais notaires à 8% = 24 k€
Frais divers annuels  supportés par le proprio / en moyenne 1.5% de la valeur du bien = 4.5 k€
Cout des intérêts pour un Emprunt (assurance comprise) de 200k€ sur 20 ans aux taux de 3.5% = 45k€ (cout pour 5 ans uniquement)

Total frais uniquement a la charge du proprio sur 5 ans : Notaires + frais sup = 24+4.5+45=73.5

Loyer équivalent = 1000€ (j’ai eu de la chance j’ai trouvé un 50m2 proche de la défense à ce prix…)

En louant ce bien pendant 5 ans je paierai (avec une augmentation légerement sup à 2% par an)
12k€ année 1
12.3k€ année 2
12.6k€ année 3
12.9k€ année 4
13.2k€ année 5

Soit un cout total de 63k€ sur 5 ans j’ai donc "économisé" 10.5 k€ sur 5 ans par rapport à l’achat.

Sans prendre en compte :
-Les 100 k€ d’apports qui auraient été placés durant ces 5 années en AV + Actions

-Une tuile eventuelle pour le proprio / type gros travaux imprévus qui est relativement probable sur 5 ans de résidence

-Une liberté maximale en tant que locataire et la possibilité d’accepter sans contrainte une mobilité professionnelle.

-Le parametre non pris en compte ici est l’éventuelle revalorisation importante du bien sur une durée de 5 ans mais comme discuté dans de nombreux topics celle ci est de moins en moins probable sur Paris.

Alors quand des gens autour de moi qui empruntent la quasi-totalité du montant de l’acquisition, s’endettent sur 20 a 25 ans pour un achat de RP en envisageant d’y habiter seulement 5 ans (en gros avant l’arrivée du 2ème enfant) et me prennent pour un demeuré car je loue alors "qu’eux au moins ils sont propriétaires" je ne peux m’empecher de rire intérieurement de la situation…

Si en plus on a le malheur d’expliquer que l’on place une bonne partie de ses avoirs en actions pour le long terme c’est encore pire ! on est pris pour un fou! mais le fou n’est pas toujours celui que l’on croit :-)


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#18 30/03/2011 10h22 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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GoodbyLenine a écrit :

Sans compter aussi que ça vous aurait sans doute retiré presque toute capacité d’épargne (donc adieu bourse et autres placements financiers, voire même adieu au livre et au forum…)

zParisien a écrit :

En fait, c’est là le truc. J’aurais largement pu acheter et continuer à épargner. En tout cas en 2000-2004.

Mais il y a un aspect dont on parle peu et qui n’existait pas quand j’étais en appartement.

Aujourd’hui, je loue une maison de ville. Et bien si je puis recommander quelque chose, c’est de NE JAMAIS, JAMAIS, JAMAIS louer une maison de ville.

C’est une maison qui était déjà en location avant que je la loue.

Comme toute maison de ville, elle est ancienne et donc elle est évidemment très mal isolée et souffre de nombreux autres problèmes : une succession de petits inconforts qui cumulés finissent par être énervant. Sol du garage non nivelé, baignoire trop petite, cuisine non intégrée, garage pas du tout isolé, véranda très mal isolée, etc.

Or, en tant que locataire, si vous lâchez déjà 1100 € / mois + le fuel, vous imaginez bien que vous n’allez pas en + vous lancer dans des travaux d’isolation ou d’amélioration alors que ça n’est pas votre bien ET ALORS MEME QUE vous auriez largement les moyens de les financer pour améliorer votre qualité de vie + diminuer les coûts de chauffage et que vous n’hésiteriez pas à le faire si vous étiez propriétaire.

Et évidemment, le locataire précédent avait le même raisonnement, de même que celui d’avant.

En conséquence, le bien est médiocre, mal entretenu et sans possibilité d’amélioration, du moins en tant que locataire.

J’ajoute aussi que les tracas qui sont normalement réglés par le proprio trainent en longueur, il faut relancer l’agence 15 fois pour qu’un artisan daigne se déplacer et ça durent des mois et des mois.

Bref, si je n’avais pas d’autres contraintes, il y a longtemps que j’aurais vider les lieux. Pour autant, le même bien mais propriétaire (évidemment, pas au prix actuel, car + de 250 000 € un truc comme ça, c’est de la folie), il y aurait moyen d’en faire quelque chose.

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#19 30/03/2011 10h44 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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@Thomas:

Si tu avais acheté le bien que tu loues, avec cet argent que tu as versé en loyer  + les 10 KE que tu as économisé, tu aurais eu un investissement locatif qui aurait rapporté et que tiu aurais en partie remboursé. Certes, ce n’est pas optimum car les frais les plus importants sont les premières années, et tu ne peux pas le déduire de tes impôts. Ça rapporte éventuellement moins que la bourse mais c’est un autre débat, car il faut savoir diversifier.

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#20 30/03/2011 11h06 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Je me rallie à l’avis de Thomas.

Tout comme il est recommandé d’investir en actions de l’argent dont on ne va pas avoir besoin pendant plus d’une dizaine d’années, il est raisonnable d’acheter sa RP à un endroit où on pense rester plus de 10 ans.

Je serai plutôt d’avis d’acheter du neuf (en construction), ce qui évite un certain nombre de problèmes que pointe Philippe. De plus, du moins pour mon cas, cela m’a permis de payer moins cher.

Après pour le risque de décote du marché ou le risque de sinistre, il est très comparable à celui qu’on prend en investissant sur une entreprise. Bien sûr si la RP représente 95 % du patrimoine, ça peut faire mal. Il n’est pas raisonnable de se mettre dans cette situation.

Comme je l’avais déjà dit, acheter uniquement pour augmenter la surface de son logement par rapport à celui qu’on loue actuellement est une mauvaise idée.

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#21 30/03/2011 11h26 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Derival a écrit :

Bien sûr si la RP représente 95 % du patrimoine, ça peut faire mal. Il n’est pas raisonnable de se mettre dans cette situation.

Je partage votre opinion ci-dessus. Mais vous ne semblez pas vous rendre compte que pour beaucoup de primo-accédants qui se précipitent pour acheter dès 24 ans ou même 30 ans, la RP représente non pas 95%, mais 200%, voire 400% de leur patrimoine net.

Prenons le cas  d’un couple de jeunes trentenaires achetant une RP à Paris ou près de Paris à 350 K€, alors que son patrimoine net avant l’achat n’est que de 100 K€.
Juste après l’achat le patrimoine net n’a pas augmenté. Il a même baissé à cause des "frais de notaire" de disons 6%.

On a en fait:
Actif: 350 K€ (tout le reste du patrimoine antérieur, formé de liquidités, a servi à payer l’apport)
Dette: 350 * (1+6%) - 100 = 271 K€ (c’est l’emprunt bancaire)
D’où patrimoine net: 350 - 271 = 79 K€

La RP représente donc 350/79 = 443% du patrimoine net.
Et tout le monde fait semblant de trouver sans risque un tel pari financier, extrêmement leveragé et concentré sur un seul investissement!!

Bien sûr, année après année, le couple va continuer d’épargner et le crédit bancaire va progressivement baisser, le tout diminuant ainsi le ratio Valeur de la RP/Patrimoine Net.
Mais il faudra de très longues années avant que ce ratio tombe en dessous de vos 95%.
Et si jamais ce couple est amené à vendre avant ce moment (déménagement, divorce, …) alors qu’entre temps la valeur de sa RP a peut-être baissé, alors bonjour les dégâts.

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#22 30/03/2011 12h22 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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1000 fois d’accord avec zParisien.

20 ans de crédit c’est long , très long même. Etre aussi hyperleveragé sur un seul bien, alors que la RP n’est pas un investissement en tant que tel comme le serait, l’entrepreunariat, la bourse, le locatif etc, est un énorme pari sur l’avenir.
Son avenir professionnel, de sa famille , des études de ses enfants.

L’achat de la RP se justifie si le crédit représente 20% max des revenus du ménage avec un crédit sur 10 voir 15 ans gros maximum. On compte y rester pendant 10 ans minimum et représente une part raisonnable du patrimoine global.

A ces niveaux de prix délirants, je pense louer encore longtemps, alors même que je pourrai me payer le bien que je loue cash.

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#23 30/03/2011 12h44 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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Bonjour
J’adore les commentaires sur ce sujet brulant..
je l’ai déja dis mais je le redis:
vous avez des avis d experts ou d’analyste, que je partage soyez en surs.
encore une fois 90% des accedeants a la propriété ne réflechissent pas à leur patrimoine net!!!

leur raisonnement est: j achete à crédit (20% d’apport pour les plus prudents) parce que sinon c’est la honte, et qu il faut faire comme tout le monde (enfin comme la classe moyenne quoi).

ceci, entretenu par des cadeaux fiscaux, alimente depuis des années un marché déconnecté des réalités économiques

J ajoute que le risque est faible: si vous ne pouvez plus rembourser:
-vente ( et le marché faussé permettra de vendre à prix correct)
-surendettement: et la, miracle, on ne vous oblige pas si vous avez des gosses a vendre le bien..
bah la banque va gueuler mais les juges sont compréhensifs, ce ne sont pas des analystes financiers hein..

alors les calculs de leverage et d’allocations d’actifs….

donc les zozos, c’est qui? moi et pas mal sur ce forum j’ai l impression

Jean

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#24 30/03/2011 13h02 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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OK sur ce qui est dit. Il faut tout de même diversifier. On peut acheter des SCPI ou des foncières, mais ça ne remplacera pas un bien en dur. Un peu de congrès, de capital géré à 100 % par soi-même est nécessaire dans un patrimoine. Donc il faut penser à avoir sa RP ou un bien de famille.

Après, on peut décider à quel moment, on se lance. C’est en partie une question personnelle : âge, mariage, enfants, carrière. Mais en effet, du point de vue macro-économique, ce n’est peut-être pas le moment.

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#25 30/03/2011 16h14 → Résidence principale : acheter ou louer ? (acheter, louer, principale, residence)

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zParisien a écrit :

Bien sûr, année après année, le couple va continuer d’épargner et le crédit bancaire va progressivement baisser, le tout diminuant ainsi le ratio Valeur de la RP/Patrimoine Net.

Oui, zParisien, avec un peu de chance, les salaires augmentant au fur et à mesure de la progression de la vie active, la propension à l’épargne devrait augmenter d’autant.

Sinon, au risque de me répéter, c’est après l’héritage des parents que la situation de tout-un chacun est susceptible de changer, avec des opportunités immobilières à la clé.

Je comprends tout-à-fait la valeur des arguments pour et contre, j’insiste quand même sur la faiblesse actuelle des taux d’emprunt depuis plusieurs années, à la différence de ceux des dernières décennies !

Dernière modification par JOB (30/03/2011 16h15)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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