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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/02/2015 20h36 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Comment optimiser un bien immobilier locatif, lorsque il n’y a plus de crédit immobilier sur le dit bien ?

Il y a quelques années il suffisait de revendre au bout de 15 ans, il y avait exonération de PV, maintenant il faut patienter 30 ans (CSG) 22 PV….

Mots-clés : locatif

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#2 04/02/2015 20h59 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Si plus value alors gain pour vous …

Où est le problème , votre locataire a payé le bien et vous percevez le résultat de la vente.

L’important dans l’immobilier est de faire du cash flow positif pour gagner durant la période de remboursement , ensuite libre à vous de conserver le bien pour percevoir les loyers en intégralité après la fin du remboursement de la banque ou de le revendre.

Après 5 ans de détention , vous pouvez déduire les frais de notaire  à hauteur de 7,5 % du prix d’achat sans justificatif et 15 % du prix d’achat pour des travaux sans justificatif.

Utilisez tous les moyens pour diminuer la plus-value taxable - Achat-Vente - Le Particulier

Un notaire pourra vous conseiller gratuitement si vous n’en connaissez pas un , prenez le temps de vous trouvez la bonne personne , c’est toujours utile.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 05/02/2015 08h53 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Le paiement d’une plus value n’est pas un souci (on n’a pas le choix) et il n’y a pas vraiment d’optimisation à prévoir vis à vis de celle-ci. Plus vous ferez de plus value, plus vous paierez de taxe correspondante, mais plus vous gagnerez.

Il faut juste connaitre les seuils comme Phillipe30 l’a indiqué.


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#4 05/02/2015 10h45 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Lorsqu’il n’y a plus de crédit on peut revendre ou… acheter autre chose en réinvestissant tout ou partie du revenu généré par le bien dont les emprunts sont soldés.

Cela dépend de la situation de chacun, pour ma part j’atteins un stade où il est intéressant de prendre la plus value et de voir venir.

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#5 05/02/2015 11h14 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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@Range19 : Tout dépend du calcul fait par le banquier. S’il applique la règle habituelle, pour 100€ de loyer, il estimera que vous n’avez que 70€ de rentrée effective et prendra au mieux 33% soit 23€… L’effet de levier est bien maigre.

Quand on investit dans un bien, c’est pour au moins les 2/3 de la durée du prêt (à moins de s’être trompé ou autre scénario catastrophe). Pour un bien destiné à la location nue, je dissocie la rentabilité locative de la rentabilité "immobilière". tout dépend de ce que je cherche :
- la rentabilité locative dépend du prix d’achat, des travaux courants et du marché locatif
- la rentabilité immobilière dépend du contexte économique, de l’évolution du quartier, des gros travaux que vous pourrez faire pour valoriser au mieux le bien en vue de sa revente


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#6 05/02/2015 11h40 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Selon moi il n’y a pas de distinction à faire entre un investissement récent ou ancien : l’important est de vérifier régulièrement que votre capital et vos liquidités sont optimalement placés compte tenu de votre fiscalité et de vos projets personnels.

Posez les calculs dans un simulateur (le fait que le bien soit intégralement payé revient à dire que votre apport est de 100% sans frais d’achat), s’il est bien conçu il prendra en compte le coût d’opportunité d’avoir votre capital immobilisé plutôt que placé, par exemple sur une bonne assurance-vie en ligne à 2,5% net.

Le poids de la fiscalité fera surement que le cash-flow et l’enrichissement sont bien moins bons que ce que vous obtiendrez en plaçant le produit de la vente et en réinvestissant dans un nouveau bien à crédit.

Mais tout dépend de votre projet personnel, si vous détenez le bien depuis si longtemps c’est probablement que l’investissement vous a satisfait (gestion aisée, vacance faible, copro saine…) et vous pourriez tout autant vous contenter d’un rendement plus faible en contrepartie de votre tranquillité d’esprit.

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#7 05/02/2015 13h54 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Merci de vos avis Lachignolecorse…
Mon banquier, comme la plupart des banquiers, n’a jamais appliqué en matière d’investissement locatif ce que vous appelez "la règle habituelle".

L’arbitrage se fait en intégrant de nombreuses variables. Passé un certain stade, la fiscalité peut empêcher de rémunérer le risque et l’investissement personnel consacré au maintien en parfait état d’un bien.
Vendre, placer en AV et emprunter pour un nouveau bien lorsque l’opportunité se présente me semble une stratégie raisonnable… c’est en tout cas ce que je compte faire… Cela permet par ailleurs de diversifier son patrimoine.

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#8 05/02/2015 18h08 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Bonjour,

Je ne comprends pas trop le but de votre question..mais je me lance quand même :
Vous pouvez revendre le bien à une SCI que vous créez pour l’occasion.
Vous encaissez donc du cash à mettre sur une AV pépère tranquille pour la retraite.
Et via la SCI + Emprunt vous conservez le bien en optimisant la fiscalité.
Au passage, vous payez de la PV mais peu importe, quand on fait du cash, faut assumer et participer à l’effort national smile

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#9 05/02/2015 18h27 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Bonsoir Guillaume,

J’ai lu dans une doc fiscale il y a longtemps que cette astuce était peu goûtée par les services fiscaux.

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#10 05/02/2015 21h53 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Bonsoir Range19,

Et pourtant c’est énormément pratiqué.
Mon notaire vient encore de le faire récemment pour un bien qu’il détenait en nom propre.
J’ai aussi un ami dans le para-médical qui vient de faire racheter ses murs via une sci.
Si un intervenant pouvait témoigner d’un redressement fiscal suite à cette pratique…effectivement ce serait peut être de l’abus de droit.

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#11 06/02/2015 23h59 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Bonsoir.

Attention….. Cette pratique est toléré uniquement si LE BUT N EST PAS D ÉCHAPPÉ À L IMPOSITION.
Sinon dans ce cas, c est considéré comme abus de droit et vous devriez 40 à 80% des impôts éludés.

Donc si vous pensez ouvrir une SCI et que vous êtes majoritaire : vous risquer un redressement .
si vous êtes minoritaire et que c’est vos enfants qui sont majoritaire MAIS que vous payez intégralement le crédit : vous risquez fortement un redressement.

Autrement dit, cela ne doit pas être créer pour Procéder à une évasion fiscale ou à une optimisation fiscale.

En espérant avoir aider…


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#12 07/02/2015 00h37 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Où est le texte de loi qui encadre ça? Parce que le coup "autorisé sauf si c’est pour échapper à l’impôt" me semble très fumeux… c’est une mesure d’optimisation fiscale, c’est le but (que ce soit pour la transmission ou la detention, ca reste dans un but d’optimisation fiscale)

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#13 07/02/2015 01h08 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Avec mon petit niveau de droit fiscal, je dirai que si c’est dans le cadre d’une préparation successorale, et donc d’une donation (ou usufruit- et nue-propriété) entre parents  et enfants, cela échappe au redressement de l’administration car le motif premier n’est pas d’échapper à l’impôt. Or la SCI est plus pratique pour le partage des biens. Pour être sûr de cette finesse, il convient de vérifier dans les mémentos Francis Lefebvre, qui était la référence en droit fiscal. Et je sais d’une très bonne source qu’il y a une quinzaine d’années, des inspecteurs principaux des impôts rédigeaient eux-même certains articles du Lefebvre…Que d’autres inspecteurs se cotisaient à  plusieurs pour avoir le dernier exemplaire, souvent mieux rédigé que la prose de l’administration… Pour la notion d’abus de droit, c’est à l’administration d’apporter la preuve dudit abus.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#14 07/02/2015 01h17 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Mais il y a un texte clair qui dit "oui pour succession, non si vous vous retrouvez a payer moins d’impôt" ? Parce que si c’est legal, le redressement fiscale ne trouvera rien.

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#15 07/02/2015 01h25 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Encore une fois, c’est à l’administration de prouver "l’abus de droit", il faut donc démontrer l’intention voulue du contribuable, et le juge ne se gêne pas pour casser des redressements injustifiés. A mon sens, s’il s’agit d’organiser une succession, ça passe. Maintenant, mes souvenirs datent un peu, et un professionnel du droit vous en dira plus…
Rastignac


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#16 07/02/2015 09h03 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Voici le texte de loi dont je fesais allusion : article L 64 du livre des procédures fiscales.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#17 07/02/2015 09h49 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Je m’étais renseigner sur cette pratique : ayant du cash,  je voulais acheté mes biens avec travaux sans crédit puis les louer sous le régime LMNP.
Avec cette idée , je ne paierai pas d’impôt pendant environs 7 à 8 ans grâce aux travaux qui représente la totalité du bien acheté, j’ aurai mis les loyers de côtés puis aurait renouveler l’Opération et ensuite me le serait donc revendu par la suite.

Après RDV notaire et avocat, c’est très très risqué. .. Avec par exemple la loi ci dessus.

Dernière modification par cricri77700 (07/02/2015 09h58)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#18 07/02/2015 10h48 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Merci pour vos réponses. J’ai du mal à comprendre cette loi L64. Elle n’est pas pragmatique du tout. Comment peut on définir "l’esprit des concepteurs de la loi"?

L’achat d’un bien avec travaux comme le projete cricri réduit la charge fiscale c’est écrit dans la loi, comment peut on venir par la suite le reprocher? C’est valable alors avec toute niche fiscale, avec le déficit foncier,… L’esprit de la loi A est de payer son impôt, mais l’esprit de la loi B permet de le réduire et même de l’annuler…

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#19 07/02/2015 12h16 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Oui mais c est la fiscalité qui est autorisé par l’état Pour le meublé. .
La dans ce cas… c est abus de droit car VOUS REVENDEZ A VOUS MÊME indirectement … cela passe si vous avez moins de 50% de part…


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#20 10/02/2015 07h04 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Quelle est la définition d’un abus de droit ??

En quoi se revendre à soi même est un problème à partir du moment où le prix de vente est juste, exact , sincère ?

Lors de cette revente je vais payer la plus value en tant que vendeur et les frais de mutation en temps qu’acheteur SCI.

Bien entendu dans ce type d’opération , il faut s’entourer de précautions en faisant estimé le prix du bien.

Il est aussi préférable de ne pas être à 99% propriétaire de la SCI , il est plus facile de faire passer
l’opération dans le cadre d’une restructuration de patrimoine incluant des tiers.

J’ai un bien que je connais , qui me rapporte , il est normal que je puisse dispose de ce patrimoine et le gérer comme je le souhaite.

Connaissez vous les opérations de LBO ( Leverage buy out)  ou effet de levier en Français , c’est typiquement ce que l’on fait avec un rachat via une SCI pour de l’immobilier et qui est fait fréquemment par des sociétés.

Qu’elle serait  la différence si je revend mon bien qui vaut 100 K€ à un acheteur et que je rachète un autre bien à 100 K€ avec une SCI ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 10/02/2015 17h11 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Il n’est pas rare de conseiller de telles opérations d’OBO à des clients. Nous le faisons avec des notaires, et ce n’est pas une pratique inconnue.

Les éléments cités ci-dessus, notamment par Philippe ou Rastignac, permettent la justification de telles opérations: succession, organisation du patrimoine… On peut aussi penser à le besoin pour le propriétaire de dégager du cash pour d’autres investissements.

cricri77700 a écrit :

Je m’étais renseigner sur cette pratique : ayant du cash,  je voulais acheté mes biens avec travaux sans crédit puis les louer sous le régime LMNP.
Avec cette idée , je ne paierai pas d’impôt pendant environs 7 à 8 ans grâce aux travaux qui représente la totalité du bien acheté, j’ aurai mis les loyers de côtés puis aurait renouveler l’Opération et ensuite me le serait donc revendu par la suite.

Après RDV notaire et avocat, c’est très très risqué. .. Avec par exemple la loi ci dessus.

Désolé. J’ai beau relire votre message, mais il est incompréhensible. Il serait souhaitable de faire un effort sur la présentation et l’orthographe afin de permettre la clarté des échanges.

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#22 10/02/2015 22h04 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Si j’ai bien compris ce que vous dites, il est possible qu’une SCI achète un bien propre dans une optique successorale.

Ex: Mme A possède un immeuble d’une valeur de 500 k€

Mme A et Mr B et leurs 2 enfants décident de créer une SCI:
- 40 parts pour Mme A
- 40 parts pour Mr B
- 10 parts par enfants (ou simplement la nue propriété)

La SCI emprunte 500 K€ (on partira du principe que les loyers remboursent les mensualités)

Mme A récupère 500 K€ qu’elle peut placer sur plusieurs AV.

A l’IR, la SCI déclare les revenus via le couple Mme A et Mr B.
A l’IS, la SCI déclare ses "propres" revenus.

J’ai fait simple mais est-ce le bon raisonnement ?

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#23 10/02/2015 22h09 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Oui grosso modo c’est une possibilité et cela se pratique fréquemment.

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#24 11/02/2015 06h28 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Sella a écrit :

Si j’ai bien compris ce que vous dites, il est possible qu’une SCI achète un bien propre dans une optique successorale.

Ex: Mme A possède un immeuble d’une valeur de 500 k€

Mme A et Mr B et leurs 2 enfants décident de créer une SCI:
- 40 parts pour Mme A
- 40 parts pour Mr B
- 10 parts par enfants (ou simplement la nue propriété)

La SCI emprunte 500 K€ (on partira du principe que les loyers remboursent les mensualités)

Mme A récupère 500 K€ qu’elle peut placer sur plusieurs AV.

A l’IR, la SCI déclare les revenus via le couple Mme A et Mr B.
A l’IS, la SCI déclare ses "propres" revenus.

Dans le cas d’un montage successorale , il faut que les parents détiennent moins de parts sociales 10  % chacun et maximiser les parts des enfants pour limiter le cout de succession des parts sociales.

Une SCI Ir a ses contraintes en terme de revenus directement imposables dans l’IRPP des associées au prorata des parts détenues.
Attention on parle de revenus imposables calculés sur le résultat de la SCI , on ne parle pas de trésorerie versé aux associés.

La SCI IS a d’autres contraintes en terme de plus value professionnelle mais permet de pratique l’amortissement comptable , de conserver une fiscalité propre à cette structure sans impact sur la fiscalité des associés sauf lors de versement de dividendes considéré comme des revenus mobiliers.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 11/02/2015 07h53 → Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ? (locatif)

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Je me demande s’il ne serait pas plus optimal de vendre le bien a un tiers (au lieu de soi même déguisé en SCI) et racheter un autre bien dans le cadre de la nouvelle structure.

Si vous arrivez a obtenir un rabais a l’achat vous êtes gagnant et éviter le stress dans l’attente d’un contrôle fiscal. Bien dormir aide l’investisseur a devenir heureux ou le rester wink

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