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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/10/2014 23h59 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je suis chef d’entreprise depuis 2008.
J’ai fermé mon entreprise individuelle au milieu de cette année (2014) pour ouvrir une société SASU.
Le dernier bilan de l’entreprise individuelle : 55000 euro de bénéfice
Ma société actuelle ne génère pour le moment aucun revenu.
Trésor de guerre de l’ancienne entreprise : 70000 euro

Je suis actuellement en location : 780 euro

Je souhaite acheter un appartement pour faire de la loc saisonnière. (budget 85000 €)

Je voudrai contracter un prêt de 110% (appart+renovation).

Sachant que je n’ai pas de revenu actuellement (ou quasiment pas), avec tous les éléments pré-cités, quel serait la solution pour présenter un bon dossier de prêt bancaire ? Avez vous des astuces ?

Merci beaucoup

Dernière modification par Razor (06/10/2014 00h00)

Mots-clés : dossier pret bancaire

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#2 06/10/2014 06h49 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Membre
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Bonjour,

Rassurer avec l’expérience que vous avez et les bilans des années précédentes.

De plus, je suppose que le taux de remplissage et les revenus de votre location vont jouer.

Enfin, les garanties. Un banquier voudrait s’assurer que le prêt sera remboursé. Mettez vous a sa place. Il se peut qu’une caution vous soit demandée.

Parler a votre conseiller pour une première approche et contacter 1 ou 2 courtier pour avoir une vision plus complète.

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#3 06/10/2014 10h17 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Membre
Réputation :   52 

C’était la même activité entre le passage d’EI à SASU ?
Si c’est pas le cas ça sera plus compliqué avant qu’il y est un recul suffisant.
Pourquoi cette chute de + 4k€ en bénéfice mensuel à zero flux ?


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#4 06/10/2014 12h44 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Membre
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Bonjour,

Merci pour votre réponse

Oui il s’agit de la même activité sauf sue j’ai mal geré le réapprovisionnement de mes stock et sans stock je ne peux pas vendre.

Puisque je suis en société, on ma parle dune technique qui consiste a me verser un salaire conséquent pendant 3 mois. Qu’en pensez vous ?

Merci

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#5 06/10/2014 13h33 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Modérateur
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Je vais être direct : Evitez de tenter de prendre un banquier pour un imbécile (il ira de toute façon voir qui est l’employeur qui vous verse un salaire, et que valent 3 mois d’ancienneté ?).
Vous gagnerez à faire preuve de transparence sur votre réelle situation, dans l’élaboration de votre dossier de financement, autant pour obtenir un prêt que dans votre propre intérêt (parfois, le banquier vous rendra service, en refusant un prêt, ou en attirant votre attention sur tel ou tel aspect de votre situation). Ceci inclut de lui expliquer pourquoi l’activité de la SASU a été transférée dans la nouvelle société.


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#6 06/10/2014 18h51 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Membre
Réputation :   132 

Razor

pourquoi vous vous lancez dans une acquisition juste au moment où vous avez des revenus en baisse?
Surtout que votre projet immobilier est "assez risqué". Par là, je veux dire que la location saisonnière n’est pas l’investissement le plus rassurant en matière immobilière. Vous avez peu de visibilité sur les revenus locatifs.

A mon sens, au vu des éléments que vous indiquez, votre projet ne semble pas très bien ficelé (n’y voyez pas un jugement de valeur, mais juste un avis "critique" afin de vous permettre de vous posez les bonnes questions…. questions que votre banquier se posera certainement):

- à ce jour, votre société a peu d’ancienneté, c’est peu rassurant, (encore que le fait que votre activité soit la même que votre société personnelle puisse vous aider à justifier de votre historique antérieur). Il faudra aussi pouvoir expliqué à votre banquier le "pourquoi" du changement de statut.

- par ailleurs, vous n’avez quasiment pas de ressources, c’est problématique pour emprunter, d’autant que vous êtes locataires de votre résidence principale (vos ressources= votre capacité à rembourser le prêt. pas de ressource….hum, ça ne démarre pas très bien)

- le fait que vous ayez commis une erreur (cela arrive à tout le monde , on est bien d’accord!) dans la gestion de vos stocks assez récemment est un point qui parait également peu rassurant (cela peut mettre un doute sur votre capacité à gérer votre activité dans le futur). Dans quelques mois/années, cette erreur pourrait être oubliée si vous démontrez une gestion rigoureuse pour la suite.

- enfin le fait qu’avec tous ces points, qui semblent plutôt en votre défaveur sur votre demande, vous demandiez un financement à 110% (donc pas d’apport de votre part) me semble encore donner un point plutôt négatif à votre dossier. En effet, vous demandez au banquier de prendre tous les risques et vous n’en prenez aucun.

A mon sens, votre atout peut être votre "trésor de guerre" qui peut être négocié comme une contre-partie (par exemple en servant de garantie au crédit pour rassurer le banquier).

Mais très honnêtement, je vous conseillerais de vous poser les bonnes questions: à mon sens la bonne question n’est pas "comment bien présenter mon dossier" mais  plutôt au choix:
- "comment je vais pouvoir mener ce projet à bien, sans risque démesuré"
- "comment je vais payer mon crédit si mon bien n’est pas loué?"
-"combien de temps mon "trésor de guerre" me permettra de tenir si mon activité en société me procure peu de revenus?"

Pour finir, pour cette histoire de se verser des salaires pendant 3 mois: je rejoint GBL: ne prenez pas votre banquier pour un idiot, c’est le meilleur moyen de vous "griller"!

Bonne journée


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#7 06/10/2014 21h16 → Comment avoir un bon dossier bancaire pour un investissement locatif ? (dossier pret bancaire)

Membre
Réputation :   52 

Il vaudrait mieux attendre un peu avant de présenter votre dossier.

Évitez le coup des gros salaires pendant 3 mois ( ça se verra sur la trésorerie pro
et ça va pimenter la relation futur). Attendez un peu que la situation pro se rétablisse,
demandez un arrêté comptable montrant la pérennité de vos revenus.
Avec 6 ans d’ancienneté et si vous vous sortez un revenu similaire ça devrait pas
poser de soucis sauf pour le 110%.

Dernière modification par Nek (06/10/2014 21h17)


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