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#1 09/01/2011 23h15 → Idée pour bailleur/locataire : démembrez votre apartement !

Modérateur
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Si vous êtes locataire, et pensez rester dans le même appartement pendant un bon moment, voici ce que vous pourriez proposer à votre bailleur (si c’est une personne physique) :   au lieu de lui payer un loyer (qui représentera pour lui un revenu foncier, lourdement imposé), vous pourriez lui acheter l’usufruit de l’appartement pour une durée donnée (par exemple pour 5 ans).

Si le bailleur possède son bien depuis 15 ans ou plus la somme encaissée pour l’usufruit temporaire  constituera une plus-value exonérée de tout impôt (peut-être plus des cotisations sociales, je ne sais plus si cette modification a finalement été votée).

Pour avoir les fonds pour payer l’usufruit  temporaire, vous pouvez éventuellement emprunter à une banque (il faudra certes convaincre le banquier, et apporter une garantie collatérale). Les simulations avec des hypothèses raisonnables montrent que vous payerez des mensualités plus faibles que le montant du loyer que vous payez actuellement !!

Bien entendu, il faudra établir un contrat (chez un notaire) et bien prévoir qui payera quelle charge.

Si vous êtes le bailleur (personne physique), vous devriez aussi y gagner (et en plus, le risque locatif est fortement réduit, car l’usufruit sera payé au départ !).

[J’ai vu sur internet qu’un certain nombre de bailleurs sociaux envisageaient ce genre de montage, mais j’ignore combien sont passés à l’acte]

Une simulation simpliste :
     appartement valant 100 000€, loyer brut = 6600€/an,
     charges propriétaire (non récupérables) qui seront supportées par l’usufruitier : 900€/an
     valeur négociée de l’usufruit 5 ans : 20%
     emprunt contracté par le locataire : 20 000€ à 4% sur 5 ans, mensualité = 368€
     frais de notaire (supposés 2000€) payés par le "bailleur"

     le locataire paiera chaque année : 368*12 + 900 = 5416€   (et économise 1184€ ou 18%)
     le bailleur aura perçu 18 000€, qui, placés à 3% net, deviendront  20866€ au bout des 5 ans
     en touchant 550€/mois de loyer, moins 75€ de charges non récupérable, et en payant 30% d’impôt sur ce revenu foncier, le bailleur n’aurait que 332.50€/mois net, soit 18 523€ au bout de 5 ans (à 3% net)
     et si le bailleur paie l’ISF, ce bien sera exclus de la base imposable pendant 5 ans

La valeur de l’usufruit 5 ans peut être différente, mais du moment qu’elle reste suffisamment avantageuse pour les deux parties, la négociation aura de bonnes chances d’aboutir…

Le même raisonnement est valable pour une société qui loue ses locaux à une SCI (dont les associés peuvent être par exemple la famille de l’entrepreneur gérant la société).

Quelqu’un a-t-il déjà réalisé ce genre de montage ?


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#2 10/01/2011 11h26 → Idée pour bailleur/locataire : démembrez votre apartement !

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Cette idée a priori séduisante de faire des économies d’impôt et des économies tout court en achetant l’usufruit sur 5, 8 ou 10 ans, plutôt que de louer sur la même période, n’est bien entendu pas nouvelle. Elle figure dans de nombreux articles de la presse spécialisée.

Mais ce n’est mis en pratique que très rarement, sauf dans le cas où la même personne est à la fois l’usufruitier et le nu-propriétaire. Plus exactement, un chef d’entreprise personne physique (ou une SCI qu’elle détient) est propriétaire des murs et devient nu-propriétaire et la société opérationnelle contrôlée par cette personne physique devient usufruitière au lieu de simple locataire. Bien entendu, plusieurs précautions juridiques et fiscales doivent être prises, pour que tout cela fonctionne harmonieusement et sans risque fiscal.

Dans tous les autres cas (usufruitier et nu-propriétaire pas liés entre eux), il existe de sérieux obstacles à la réalisation de cette "brillante" idée, notamment :
- le locataire a le droit de partir à tout moment, avec un préavis d’un ou trois mois. Pourquoi voulez-vous qu’il échange cette liberté si avantageuse contre un statut d’usufruitier tellement rigide? Si le locataire a acheté l’usufruit sur 6 ans et que contre toute attente il est muté dans une autre ville 4 ans plus tard, le logement va rester vacant pendant les deux dernières années (quel tiers en effet sera intéressé de louer pour seulement les 2 ans restants?), ce qui va annihiler les gains liés à l’opération.
Du coup, seuls les retraités ayant vendu leur résidence principale et voulant être locataires seront intéressés par un achat d’usufruit, à condition qu’ils soient encore loin de l’âge d’aller en maison de retraite …

- aucune banque ne va prêter pour un achat d’usufruit temporaire. Le "locataire" doit donc disposer de l’équivalent de 4 à 8 années de loyer pour payer cash au nu-propriétaire. Mais s’il a cette aisance financière, il est probable qu’il est assujetti à l’ISF, et va donc se retrouver à payer l’ISF à la place du propriétaire des murs (l’ISF étant payé par l’usufruitier …) !!

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#3 30/04/2014 10h51 → Idée pour bailleur/locataire : démembrez votre apartement !

Membre
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Bonjour,
Il me semble que dorénavant  le montant de la vente de l’usufruit est imposé au titre des revenus fonciers.

Reste-t-il alors au propriétaire un intérêt à réaliser ce genre d’opération ? (mis à part la sortie de l’ISF du bien)

Pour ma part, actuellement locataire et sans projet d’achat de RP, j’aimerais pouvoir acquérir un usufruit temporaire pour une durée d’environ 10 ans, mais comment procéder ? J’ai commencé par faire cette proposition au propriétaire de mon logement actuel par l’intermédiaire de l’agence qui gère le bien, mais pas de réponse …

Comment trouver les bons canaux pour entrer en contact avec des propriétaires susceptibles d’être intéressés par ce genre d’opération ?

Certains d’entre vous ont-ils des expériences sur ce sujet ?

Merci d’avance

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