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Forums des investisseurs heureux

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#176 22/09/2015 10h35 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   108 

Bonjour Osamu

Je viens de me rendre compte d’un souci avec les simulations de conventionnement en Borloo.
Le pladond de loyer appliqué par défaut n’est pas correct.

Il faudrait donc prévoir une fonction permettant de le modifier soi-même.
En effet, pour une simulation sur un immeuble générant 2015€ de revenus en zone B2, les loyers sont automatiquement baissés à 1558 €.
Or vue la superficie, le plafond de loyer est de près de 2200 €…

J’ai contourné le problème en mettant une surface beaucoup plus grande, mais ça n’est pas très pratique.

Dernière modification par Siocnarf (22/09/2015 10h35)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#177 22/09/2015 11h54 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   40 

Bonjour Siocnarf,

Remarque judicieuse et cela me semble d’autant plus important car comme vous le savez chaque délégation locale ANAH applique ses propres plafonds de loyer/M2.
Limite le simulateur ne devrait pas mettre de loyer par défaut. Je vois plutôt un onglet rappelant de prendre contact avec la délégation locale pour avoir le plafond.

Cela n’enlève en rien que ce simulateur est vraiment top ! smile

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#178 24/09/2015 15h10 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   29 

@Siocnarf
Vous pouvez désactiver le plafonnement automatique de loyer depuis les paramètres du calculateur:
Investissement locatif : Calcul du rendement net
(il faut être premium par contre pour que cela soit actif)

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#179 18/10/2015 11h47 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour osamu, petite question s’agissant de votre formidable outil, est-il prévu de simuler la fiscalité du bien à l’intérieur d’une SCI ?

Bien à vous,

JBourne

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#180 18/10/2015 17h00 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Par contre je viens de regarder les analyse sur les villes, et en particulier celle sur Montpellier, je trouve que cela ne colle pas forcément à la réalité du marché.

La rentabilité locative sur cette ville est très incertaine. Les prix au marché sont à moduler.

Par contre l’outil de simulation est très interessant. Bel outil. Merci


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#181 22/10/2015 11h54 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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@JBourne
Il est prévu d’ajouter la simulation de la SCI/SARL imposé à l’IS. C’est assez long à mettre en place car une société à l’IS obéit à des règles vraiment différentes des régimes particuliers.
D’ailleurs je reste sceptique sur la rentabilité de ce montage car l’imposition des dividendes (si on veut sortir de l’argent) ou de la cession de parts (en cas de revente de la société) n’est pas négligeable et, contrairement au régime LMNP, l’avantage de l’amortissement est perdu au moment de la revente.
Je pense qu’il faut privilégier ce type montage si des questions de successions sont en jeu, ou dans le cas d’une optimisation d’un patrimoine très important.

Par contre cette fonction n’est pas prévue pour tout de suite car une autre fonctionnalité majeure est en préparation avant cela.

@cristalline
Oui ça n’est pas parfait évidemment. Il y a, même d’une rue à l’autre dans certaines villes, des différences qui peuvent être importantes. Une moyenne ne sera jamais exactement la réalité du terrain à moins de pouvoir calculer immeuble par immeuble et rue par rue (rien n’est impossible mais c’est tout de même très compliqué à faire aujourd’hui). Cela à vocation à être un premier filtre, ensuite il faut se rendre sur place et étudier les choses en détail.

C’est le but de l’analyse rédigée, vous pouvez d’ailleurs proposer la vôtre et obtenir un abonnement gratuit en échange.
Premium gratuit

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#182 04/11/2015 12h58 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

Je me pose une question sur le calcul de la rentabilité du site dans le cas du LMNP Réel et de la déduction des travaux.
J’imagine que la case travaux concernent seulement les travaux déductibles non ?

Car je viens de découvrir que pour mon cas (division en plusieurs appartement d’un immeuble) la grosse majorité des travaux ne sont pas déductible car ils ne donnent pas droit au déficit foncier (travaux gros-oeuvre, redistribution intérieure, etc….).

Et que donc toutes les simulations faites avec ce site ne sont pas valident pour ce cas particulier.

Quelqu’un peut-il me confirmer ça ?

Merci.

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#183 04/11/2015 14h14 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

D’après ce lien, ces travaux sont amortissable. Les simulations doivent donc être correctes.

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#184 04/11/2015 19h00 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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YzB a écrit :

Car je viens de découvrir que pour mon cas (division en plusieurs appartement d’un immeuble) la grosse majorité des travaux ne sont pas déductible car ils ne donnent pas droit au déficit foncier (travaux gros-oeuvre, redistribution intérieure, etc….).

Il me semble que vous faites une confusion.

Au LMNP/BIC les travaux sont une charge, déductible des revenus BIC (et seulement BIC) et ne créer pas de déficit foncier. <500€ charge de l’année, >500€ charge reportable durant 10 ans

Le déficit foncier existe seulement en revenu foncier (location nue) et une partie de celui-ci, sous conditions, peut-être imputé sur les revenus globaux du foyer fiscal


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#185 04/11/2015 23h58 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Ah ok effectivement j’ai fais une confusion !

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#186 05/11/2015 15h16 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

Souhaitant réaliser un investissement pinel duflot outre mer serait il possible d’ ajouter un item defiscalisation pinel duflot 6,9 ou 12.
L’existence d’un pinel metropole me laisse penser que la difficulté n’est pas  insurmontable

Avec tous mes remerciements

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#187 07/11/2015 23h33 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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@Rotonde
En effet ça n’est pas insurmontable, rien ne l’est en informatique.
La fiscalité spécifique de l’Outre-mer fait depuis longtemps partie de ma liste des fonctions à ajouter. Vous n’êtes pas le premier à me le demander.
Les règles de l’Outre-Mer ont un impact sur beaucoup de fonctions de l’outil (plafonds, régimes, règles de calculs, loyers moyens, etc.). Sans parler des applications mobiles. Le Pinel n’est qu’un exemple.

Donc la réponse est oui mais malheureusement pas tout de suite. En tout cas je n’hésiterais pas à informer tous les utilisateurs dès que ça avance de ce côté là.

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#188 26/11/2015 22h31 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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A tous les utilisateurs de l’outil, une réduction de 40% sur l’abonnement annuel est proposée à partir de maintenant et jusque demain soir (pour le Black Friday).

Je voulais prévenir cette communauté car nous travaillons à une nouvelle fonctionnalité premium importante pour début 2016 et c’est donc une occasion en or de pouvoir l’essayer l’année prochaine à un prix très faible aujourd’hui (en plus des fonctions actuelles bien sûr).

L’outil est toujours ici bien sûr.

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#189 27/11/2015 01h18 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Votre outil est vraiment très bien.
Par contre , lorsqu’on a plusieurs biens en lmnp par exemple,  c’est dommage de ne pas pouvoir rentrer l’ensemble de notre parc immobilier afin de voir par exemple combien de temps nous ne sommes pas imposable. ..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#190 27/11/2015 08h00 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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@cricri77700
C’est justement l’objet d’une nouvelle fonctionnalité en 2016. Cela prend plus de temps que prévu.
Il y aura également des améliorations plus fréquentes l’année prochaine.

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#191 29/02/2016 11h37 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour.

Pourait-t-on me préciser comment avoir l’ordre de rentabilité de 2 investissements locatifs ?

Un bien immo acheté 320000 euros, qui procure 28560 euros de loyers annuels et simplement 2100 euros d’impôts fonciers, en bon état, juste à entretenir.

Un bien immo acheté 130000 euros, qui procure 11760 euros de loyers annuels et simplement 1600 euros d’impôts fonciers, en bon état, juste à entretenir.

Merci d’avance.

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#192 29/02/2016 11h50 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

j’imagine que vous parlez de la rentabilité brute ? ( avant impôts et charges)
C’est le montant des loyers à l’année divisé par le coût total du bien ( prix d’achat + frais de notaires / bancaires)

Pour votre premier exemple en admettant qu’il y ait pour 30 000 € de frais à l’achat, R = [28560 /(320 000 + 30 000)] *100 = 8.16 %

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#193 29/02/2016 14h01 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Avec ce site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier c’est simple, il suffit de remplir les cases wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#194 03/03/2016 20h14 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Il me semble que les add-in ne fonctionnent plus avec la nouvelle version du coin.

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#195 20/03/2016 16h47 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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De mon côté cela fonctionne correctement.

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#196 21/03/2016 23h49 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Oui le plugin a été mis à jour il y a quelques jours. Il devrait maintenant fonctionner correctement.

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#197 26/03/2016 13h28 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour Osamu,

Est-ce qu’en meublé au réel, votre outil prendre en compte l’amortissement dans la fiscalité ?

Merci


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#198 26/03/2016 17h09 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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#199 30/03/2016 10h49 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Th5980 a écrit :

Bonjour.

Pourait-on me préciser comment avoir l’ordre de rentabilité de 2 investissements locatifs ?

Un bien immo acheté 320000 euros, qui procure 28560 euros de loyers annuels et simplement 2100 euros d’impôts fonciers, en bon état, juste à entretenir.

Un bien immo acheté 130000 euros, qui procure 11760 euros de loyers annuels et simplement 1600 euros d’impôts fonciers, en bon état, juste à entretenir.

Merci d’avance.

Pour vous répondre, j’ai fais la simulation sur un site voici les infos (ne sachant pas j’ai indiqué un crédit "par défaut" de 20% sur 15 ans à 3%)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10374_simu1.png
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10374_simu2.png

Le résultat est à peut près équivalent (je sachant pas , j’ai indiqué pour vous un crédit "par défaut" de 20% sur 15 ans à un taux de 3%).
Seule la VAN est plus favorable pour le premier.  (La VAN permet de calculer la valeur créée par le projet (flux (dont crédit) + revente)).

Sachez qu’à performance équivalente, il vaut malgré tout mieux choisir le bien le moins cher pour limiter les risques (pas tous les œufs dans le même panier).

Mais à vous de faire vos modifications/simulations pour trouver la meilleure combinaison.

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#200 18/04/2016 14h05 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour osamu,

Avez-vous changé qqch sur le plugin (firefox). Avant, il me semblait que le "rendement brut" calculé était tout simplement Loyer HC *12 / Prix de l’annonce.

Désormais, lorsque je fais ce calcul, je trouve systématiquement un rendement supérieur à celui du plugin.

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