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Forums des investisseurs heureux

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#26 24/06/2014 17h56 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Oui c’est sur Saint-Etienne en effet.

je ne dis pas que ce bien est mieux que les votre bien entendu. Je fais juste la remarque que sur cet exemple nous sommes à 1000€/m² pour une rentabilité de 10.80%.

Voilà pourquoi je disais tout à l’heure que la rentabilité seule n’exprimait pas tout.

Pour répondre à votre question, en effet aussi, le bien est dans un immeuble pas très "joli".

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#27 24/06/2014 18h12 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

Membre
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Cela correspond au tableau souvent évoqué d’un actif à bon rendement : quelque chose de pas très sexy smile
Je confirme que c’est souvent là qu’on a les meilleurs rendements ^^

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#28 25/06/2014 10h19 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Bonjour,
Je prévois de faire des investissements sur saint etienne et il est que c’est une ville pour démarrer avec quasiment rien et un risque faible si le bien est choissis avec réflexion.
Ceux qui souhaite en discuter de vive voix peuvent me contacter par mp.
Cordialement,
Simlyon

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#29 29/06/2014 17h02 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Dommage de discuter par MP, pourquoi ne pas faire un sujet de discussion sur la ville de ST ETIENNE?

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#30 14/07/2015 21h58 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Bonjour,

L’année dernière, j’ai fait le test de vente suivant :
Appartement très bon état de 22m2 loué en meublé 335€ HC. Toujours loué à des locataires étudiants qui le gardent 2 ou 3 ans. Jamais aucun impayé. Charges forfaitaires qui payent toutes les charges de syndic.
Le loyer est tout à fait dans le prix du marché.
J’ai proposé une rentabilité de 9% soit 44K€.
Adresse hyper centre ville SAINT ETIENNE.

Je n’ai eu que 4 ou 5 appels avant de retirer l’annonce, les appels n’affluaient pas…

La conclusion rapide des acquéreurs était que la rentabilité de 9% leur allait très bien, mais que 2.000€ du mètre carré était en dehors du marché…

Je comprends qu’un investisseur ai l’impression de faire un meilleur achat en achetant plus de surface pour le même prix, et pourtant, le jour ou il faut refaire les peintures, il est plus économique de refaire 22m2 plutôt qu’une surface plus grande…?

Si l’on admet que le prix pourrait être de 1.200€/m2, l’appartement devrait donc être vendu 26K€ et donnerait une rentabilité de plus de 15%!

Qu’en conclure?

Dernière modification par ojal (14/07/2015 21h58)

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#31 15/07/2015 09h57 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Bonjour,

L’expérience reflète bien l’un des problème sur Saint-Etienne. Le prix moyen du m² est de 1200€/m², votre bien, même s’il est en parfait état et très rentable n’attire pas puisqu’il s’affiche à 2000€/m².

Pour un acheteur, cette différence fait fuir et l’acheteur potentiel pense que le vendeur le prend pour une vache à lait.

J’ai visité de nombreux biens, et je dois avouer qu’un bien, même en parfait état avec un bon emplacement ne pourra pas m’attirer à un prix de 2000€/m², la différence est trop grande par rapport à la moyenne de la ville.

Maintenant, c’est vrai que je ne vois pas de solution pour remédier à ce souci.

Pourrais-je juste connaitre le quartier où se trouve le bien ?

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#32 15/07/2015 11h20 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Je ne connais pas le marché à Saint Etienne, mais dans de nombreuses villes moyennes les studios sont en sur-nombre, cela peut-être une autre piste.
Les locataires veulent une chambre séparée (T1bis ou T2), l’offre est pourtant pléthorique tout comme les vacances locatives…
A titre d’exemple, en recherche quasi permanente même à un excellent prix du m2, je n’achèterais pas un studio de 22 m2 dans mon coin…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#33 15/07/2015 12h20 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Il faut arrêter avec les rentabilités à 10% ou 17%. J’ai fait un topic avec un calcul rapide de rentabilité sur un T2 ici: Investissement locatif en cash vs fonds EUR en assurance-vie !

Vous calculez votre rentabilité sur un prix d’achat hors frais de notaire divisé par un loyer HC. Cela ne correspond strictement à rien,ce n’est même pas un rendement brut et ce n’est comparable à aucun rendement dans d’autres domaines d’investissement.

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#34 15/07/2015 12h30 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Shakaiolos a écrit :

Pourrais-je juste connaitre le quartier où se trouve le bien ?

Rue du 4 septembre, c’est en face de la cathédrale place Jean Jaurès, dans une copropriété de très bonne facture avec des avocats au RdC et un ascenseur. Coté emplacement on est parfait, plein centre ville, sur une des meilleurs places et tous les transports en commun smile

DDtee a écrit :

Je ne connais pas le marché à Saint Etienne, mais dans de nombreuses villes moyennes les studios sont en sur-nombre, cela peut-être une autre piste.
Les locataires veulent une chambre séparée (T1bis ou T2), l’offre est pourtant pléthorique tout comme les vacances locatives…
A titre d’exemple, en recherche quasi permanente même à un excellent prix du m2, je n’achèterais pas un studio de 22 m2 dans mon coin…

Je n’ai jamais de vacance locative sur ce studio - et pour info ma vacance locative moyenne sur mes appartements Stéphanois est de 2 semaines sur les dernières années.

Duke31 a écrit :

Il faut arrêter avec les rentabilités à 10% ou 17%. J’ai fait un topic avec un calcul rapide de rentabilité sur un T2 ici: Investissement locatif en cash vs fonds EUR en assurance-vie !

Vous calculez votre rentabilité sur un prix d’achat hors frais de notaire divisé par un loyer HC. Cela ne correspond strictement à rien,ce n’est même pas un rendement brut et ce n’est comparable à aucun rendement dans d’autres domaines d’investissement.

Tout à fait d’accord avec vous sur le plan comptable. Néanmoins, cette rentabilité est une donnée couramment utilisée pour de l’investissement locatif smile

Dernière modification par ojal (15/07/2015 12h38)

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#35 15/07/2015 12h48 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Ojal >> "Ascenseur" Voilà pour moi déjà un mot rédhibitoire !! Jamais, je ne viendrai à acheter un bien avec un ascenseur dans la copropriété.

Peut-être est-ce là un début de piste !!!

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#36 15/07/2015 13h29 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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C’est une des copro où j’ai le moins de charges pourtant… C’est géré par une majorité de propriétaires occupants qui gèrent avec attention toutes les dépenses. L’ascenseur n’est franchement pas un problème… Les 22m2 représentent des millièmes extrêmement faibles… De plus, je ne suis pas certain d’avoir communiqué sur le fait qu’il n’y avait ou pas un ascenseur?

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#37 15/07/2015 13h34 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Dans votre post précédent vous précisez qu’il y a des avocats au RDC et un ascenseur smile

Malgré tout cette situation est particulière, il doit, à mes yeux, y avoir une raison pour que l’appartement ne se vende pas.

Il faut la trouver pour remédier au problème.

Si je devais donner mon avis d’acheteur, je dirai l’ascenseur et le prix au m².

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#38 15/07/2015 13h34 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Bonjour,
Quand vous vendez un bien loué, donc vous visez des investisseurs comme vous. Ils ont deux critères : la plus-value (ou a minima une revente aisée sans perte) et la rentabilité locative.
Dans votre cas, la rentabilité offerte est d’environ 10% brut sans vacance de locataire à Saint-Etienne, ce qui est correct, sans plus.
En revanche, un prix de 2000 euros le mètre alors que la moyenne pour un studio tourne à 1200 le mètre, c’est rédhibitoire. En effet, la revente se fera autour de 1200 pour un achat à 2000 : vous offrez donc une moins-value potentielle de 40% ! Donc si la revente a lieu facilement, même si les prix augmentent un peu, la seule garantie que vous offrez c’est d’à terme de perdre de l’argent lors de la revente… Les investisseurs ne se bousculent pas car à Saint-Etienne, d’après les messages lus (je ne connais pas), l’offre de logement est importante.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#39 15/07/2015 13h41 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Le point apporté par Rastignac concernant la revente est un point important auquel il faut penser.

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#40 15/07/2015 16h34 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Si je souhaite acheter sur Saint Etienne, je me renseigne sur le prix au mètre carré.
Pourquoi acheter un bien qui donne du 9% quand la moyenne tourne autour de 15%.
En tant que vendeur VOUS dites que vous n’avez jamais eu d’impayés, ok, mais il y a une assymétrie d’information et votre futur acquéreur ne peut pas vous croire sur parole.
D’autre part, les locataires se succèdent et rien ne dit que si les précédents n’ont pas posé de problème les suivants ne vous en poseront pas non plus.

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#41 15/07/2015 18h59 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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On dit que le marché tourne autour de 1.200€ l m2, mais c’est une pure supposition… Dernièrement, j’ai fait faire un PERVAL à un notaire qui m’a ressorti des prix de 700€/m2 mais sur des surfaces beaucoup plus grandes…
J’ai tout à fait compris tout ce que vous avez écrit, mais la question que je pose reste entière… Un appartement très bien situé et de bonne facture ne peut pas se revendre 26K€ alors qu’il est loué 335€ HC smile
D’(ailleurs, si je croisais une telle annonce, j’achèterais de suite… Mais à 26K€ je vous promets que vous ne trouverez rien en bon état et bien placé…
Je peux comprendre que le problème reste entier et je reste garde sans problème cet appartement comme tous les autres TRES rentable smile

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#42 15/07/2015 19h24 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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@Ojal
Vous avez 3 sortes d’investisseurs :
1/ Ceux qui regardent les chiffres ne veulent pas faire une moins-value de 40% aisément prévisible, puisque le marché est à 1098 euros/ m2 en moyenne à Saint Etienne, d’après meilleurs agents.com. Or vous vendez à 2000 euros/m2. C’est environ le cas de 90% des investisseurs, ceux qui regardent la revente, un jour…
2/ Ceux qui portent des plumes et font "rou-rou", qui trouvent l’endroit sympathique, le vendeur sympathique, le locataire sympathique et qui oublient les chiffres. Mais là vous avez une concurrence, le Pinel, avec des commerciaux bien entraînés, des publicités partout. C’est pour ça que vous avez du mal à vendre, ils vont ailleurs…
3/ D’autres qui aiment le risque, se moquent de la revente, mais pas pour 10% brut : ils vont dans la campagne et cherchent du 15% ou plus, et parfois réussissent brillamment, comme Grand21 et Guillaume33.

Votre démarche me semble curieuse et mérite une analyse.

Les faits

1/Il demande pourquoi un studio de 22m2 à 9% brut de rentabilité ne se vend pas 44 000 euros, soit 2000 euros le mètre. Il cherche des raisons.
2/ Plusieurs intervenants signalent que le prix moyen tourne à 1200 euros.
3/ Je signale une moins-value potentielle de 40% à la revente, pour un bien acheté 2000 euros le mètre et revendu. Cette remarque est appuyée par un autre intervenant.

4/Réponse d’Ojal :
Pas un mot de la moins-value potentielle qui fait fuir l’acheteur, soit l’objection principale. Sur l’objection secondaire, le prix, Ojal maintient son prix, en mettant en doute les 1200 euros prix moyen rappelé par Shakaiolos :
" On dit que le marché tourne autour de 1.200€ le m2, mais c’est une pure supposition… Dernièrement, j’ai fait faire un PERVAL à un notaire qui m’a ressorti des prix de 700€/m2 mais sur des surfaces beaucoup plus grandes…"

5/ Vérification sur un autre message d’Ojal, qui se présente comme un investisseur averti très au fait de la plus-value quand ça le concerne (cf "Pourquoi une annonce à 9,5% brut n’attire pas les foules" à 22h52) :

"Comme je l’ai déjà dit, je vends pour encaisser la plus value et la repositionner sur d’autres investissements ou projets…"

6/ Et pour finir une dernière louche sur la qualité de son bien et l’intérêt de l’annonce :

"Un appartement très bien situé et de bonne facture ne peut pas se revendre 26K€ alors qu’il est loué 335€ HC
D’(ailleurs, si je croisais une telle annonce, j’achèterais de suite… Mais à 26K€ je vous promets que vous ne trouverez rien en bon état et bien placé…"

De ces faits, je tire deux options :

1/Le débatteur sincère
Soit Ojal est un contributeur sincère, un "ingénieur-investisseur", mais alors pourquoi il ne répond pas aux objections et cherche à décrédibiliser un intervenant, Shakaiolos, qui lui rappelle une évidence : le prix au m2 de Saint Etienne. Cela me rappelle un vieux stage de techniques de commercialisation… On évite le terrain où on a tort, on envoie un peu de fumée et on revient sur ses points forts… A l’oral, ça peut marcher, mais à l’écrit, ça laisse des traces, c’est le problème…

2/Le vendeur masqué
Soit il cherche à vendre 44 000 euros un studio qui en vaut 30 000 tout mouillé, soit 1363 euros le mètre en faisant une pub éhontée sur ce site, en attendant un mail perso… Genre, non non, ce n’est pas en vente, c’est trop rentable, mais si vous insistez vraiment…

Je ne sais pas pourquoi, une option me semble plus crédible que l’autre…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (15/07/2015 22h19)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#43 15/07/2015 21h52 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Belle analyse Rastignac smile

A 2.000 eur le m2 au lieu de 1.200 sur Saint Étienne, je ne prends même pas le temps de lire l’annonce -> Annonce suivante !

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#44 15/07/2015 23h47 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Essayez de trouver un studio à 1.200€ le m2, bien placvé et en bon état, vous ne trouverez pas smile
Essayez de vendre votre appartement grand luxe de 150m2 à 1.200€ le m2 vous ne trouverez pas preneur… Je viens de voir de très baux appartement à 700€/m2
Voici ce que je viens d’avoir comme alerte sur LEBONCOIN pour 25.000€
Investisseur rue J Ledin F1 30 m2 RDC cour 25000 € Ventes immobilières Loire - leboncoin.fr
Le lien ne restera pas, mais je peux vous dire qu’un produit comme celui la est inlouable, nécessite beaucoup de travaux, présente mal, même rénové.

En ce qui concerne les remarques des 2 intervenant précédents, je les trouve déplacées et désagréables. Je connais parfaitement le marché Stéphanois et je vous expose justement une incohérence du marché… Pas besoin de jeter des oeufs pourris pour vous faire plaisir…

Si d’autres membres ont des propos constructifs, vous êtes les bienvenus smile

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#45 16/07/2015 01h03 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Cette annonce est en ligne depuis plusieurs mois ce qui laisse sous entendre que le bien ne plaît pas malgré un prix attractif.

Je sais que le débat va tourner en rond mais je persiste à dire qu’un bien à 2000€/m2 c’est trop cher même si l’emplacement est bon et l’appartement en parfait état.

Les quartiers les plus huppés de Saint Etienne se vendent aux alentours des 1500€/m2 mais pas plus.

Malheureusement je ne vois pas d’autres solutions que de baisser le prix si un jour vous souhaitez vendre.

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#46 16/07/2015 12h41 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Bonjour,

la file m interpelle car il me semble que vous avez plusieurs problemes du meme genre ( d autres bien que vous voulez vendre malgre une rentabilite interessantes )

Voila un " contre exemple " de ce qu on trouve pour un prix bien plus bas ( 1300 eur / m2 ) ..

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=22_s

Je ne connais pas Saint Etienne , mais si je devais regarder .. celui ci fera sonner mon alerte avant le votre.
Une autre recherche sur les locations montrent que …. les annonces postees aujourdhui remplissent sur pleine page sur LBC , les prix varient entre 225 et 350 ….

Donc je me mefie ( meme si je suis un investisseur a plume pour reprendre l expression de Rastignac , la recherche m a pris 5 mins ).
- le prix du M2 est tres  au dessus du marche
- le loyer est dans la fourchette haute et concurrentiel
- j ai des annonces a  14% ++

Bref la question n est pas de savoir si c est deja bien de donner 10% de renta c est que ce n est pas le prix de marche.
=> un investisseur trouvera mieux que 10% sur le papier
=> un futur occupant n achetera pas a un prix si eleve au m2

Vous semblez tres satisfait de votre bien , pourquoi le vendre ?

Cdt
Timinel

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#47 16/07/2015 13h21 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Désolé pour mon intervention brutale, je ne voulais pas froisser.

Dans ma ville où j’achete, le prix moyen au m2 tourne aux alentour de 1200-1400 à l’affichage.
je vois certain biens à 2.000 eur m2 (petite surface), et je peux vous dire que c’est completement abusé, surtout vu la situation géographique ou l’état du bien. C’est le genre d’annonce qui me font "fuir"

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#48 16/07/2015 16h32 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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@Link182
Je vous comprends bien, mais la différence en ce qui me concerne c’est que je ne suis pas désolé du tout…
@Timinel
Je n’ai pas pensé à vous, loin de là, et je ne souhaite pas vous manquer de respect, mais les défiscalisations ont surtout enrichi les promoteurs. Il existe des exceptions, et des investisseurs très avertis comme Philippe30 en sont satisfaits, pour un studio acheté. Mais les désastres sont nombreux pour des investissements effectués à la hausse il y a 6 ou 8 ans, et comme la tendance générale actuelle est à la baisse… 
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (16/07/2015 16h42)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#49 16/07/2015 16h58 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Voilà le lien que je recherchais

http://www.meilleursagents.com/prix-imm … nne-42000/

D’après le site, la fourchette sur Saint Etienne, au 1er juillet 2015 oscille entre 657€/m² et 1696€/m²

Bien entendu, c’est en fonction des quartiers, je ne sais pas comment ça se passe dans les autres villes mais sur Saint Etienne, j’ai vu des différences de plus de 300€/m² dans la même rue (une partie de la rue est "côté" l’autre à éviter).

Bref, je ne sais pas si cela va faire avancer le débat mais ça pourrait être une piste.

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#50 18/07/2015 09h28 → Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 ! (location, rentabilité prix m2, rentabilité)

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Rastignac a écrit :

@Link182
@Timinel
Je n’ai pas pensé à vous, loin de là, et je ne souhaite pas vous manquer de respect, mais les défiscalisations ont surtout enrichi les promoteurs. Il existe des exceptions, et des investisseurs très avertis comme Philippe30 en sont satisfaits, pour un studio acheté. Mais les désastres sont nombreux pour des investissements effectués à la hausse il y a 6 ou 8 ans, et comme la tendance générale actuelle est à la baisse… 
Rastignac

Je ne me suis pas du tout senti viser, je prenais juste le cas de l investisseur de votre example qui .. ne s assure pas que son investissement est bon d un point de vue financier ( mais achetera parce que la cuisine equipee est jolie )

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