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Forums des investisseurs heureux

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#51 14/05/2013 16h18 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Hello,

Super service ! Comme vous j’ai petit excel qui fait ça et c’est bien pratique. Les petites évos qui pourraient être utiles: 
1/ Pouvoir donner les "Travaux non prévus estimées" en % du prix d’achat (un peu comme ce qui est fait pour l’assurance)
2/ Pouvoir donner le prix de Revente du bien en Inflation immobilière annuelle
3/ Faire un emprunt infine.
4/ Avoir des sensisibilités par rapport à certains paramètres d’entrée lors de la simulation. Par exemple, que devient le TRI si
         - on arrive à faire baisse le prix d’achat de 10k
         - on a 1 mois de vacances locatives de plus que prévu
         - un taux d’emprunt 0.1% plus faible
         - un loyer 10% de plus que le loyer estimé initialement
         - un loyer 10% de moins que le loyer estimé initialement
         - une revalorisation du loyer différente
         - en empruntant tout (si apport il y avait)
         etc…
C’est pratique pour voir si le rendement calculé est fortement sensible à certains paramètres (si par exemple il est utile de chercher à négocier 0.1% de plus sur le pret; si la rentabilité chute fortement en cas de faible revalorisation du loyer ou en cas de vacance locative un peu plus élevée que prévu etc…). Ca évite de refaire la simulation pour chaqu’un des scénarios.

  5/Aussi je pense qu’avec juste quelques modifications, le simulateur pourrait aussi faire office de comparateur achat vs location de résidence principale.

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#52 14/05/2013 21h53 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour et encore merci pour votre outil, il me sert régulièrement!

Par contre, est ce que les pro d’excel pouraient le tester pour confirmer la fiabilité des simulations?

Je crois notamment que le LMNP est en bêta.


Pourquoi pas Vous?

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#53 14/05/2013 22h47 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Hello,

@osamu,
Top ce simulateur.

@pruls,

Testé par rapport a mon excel. Fiable, que ce soit vis a vis des fonctions financieres d’excel ou les formules mathématiques.
Il faut dire aussi que c’est aussi un excellent outil pour valider mes formules ecxel. En cas d’écart, l’investigation est toujours une riche source de progression.

@ rb01

Pour le point 1/, un % en fonction des m2 me semble plus proche de la réalité. Faire un coup de peinture, c’est le même prix dans le 18eme ou le 16eme arrondissement de paris, Même si je conviens qu’on peut trouver mille argument en faveur de l’une ou l’autre des approche.

Une indexation sur les m2 me semble avoir une assise plus concrète. Le prix, lequel on prend (achat, actualisé, etc, etc). Et si le prix au m2 baisse, le coût des travaux ne baisse pas. Le nb de m2 ne change pas et le prix au m2 on peut lui appliquer une indexation sur l’inflation.

Ceci dit, l’une ou l’autre rentrent dans l’erreur du modèle.

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#54 20/05/2013 15h41 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

Pas de possibilité d’accès au site ce jour…
Le site a-t-il été fermé ou petit problème temporaire ?

Salutations,

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#55 20/05/2013 21h46 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Nous y avons accès.
Merci Osamu pour ce simulateur nous permettant de nous donner une véritable rentabilité nette-nette.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#56 23/05/2013 14h22 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bel outil et beau travail !

Deux remarques et un doute pour ma part :
   1. Votre calcul de TRI semble erroné. Sur le loué nu, quand je compare aux fichiers Excel que j’avais construits pour mon usage personnel, on est cohérent sur la plupart des éléments sauf celui-là.
Si je reprends les cash flows de votre tableau, rajoute un flux de revente en année 20, et applique la formule TRI sur Excel je trouve sensiblement  moins que ce que votre simulateur affiche (exemple 5,8% contre 7,15% dans votre simulateur)

  2. Une idée d’amélioration : une option optimisation foncier réel/micro-foncier : l’outil passerait dans ce cas automatiquement au micro-foncier lorsqu’il devient + intéressant (les dernières années du prêt). Pour un investissement isolé, c’est plus représentation de sa rentabilité nette intrinsèque. vous savez faire les 2 calculs indépendemment, resterait à les combiner et comparer…

  3. (Là j’ai un doute car je n’ai pas de bien en LMNP à ce jour), mais il me semble que les 15,5% sont biens dûs sur le résultat BIC quand il est positif (les spécialistes LMNP peuvent-ils confirmer ?). Or, dans votre simulateur vous ne les imposez qu’à TMI sans les P.S

Dernière modification par julien (23/05/2013 16h10)

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#57 23/05/2013 21h41 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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@titoux
Je confirme qu’il y a un souci de temps en temps. Je n’ai toujours pas trouvé la source du problème (assez frustrant…)

@Julien
Pour le TRI je ne l’ai pas encore assez testé (en beta).
J’ai vérifié, le calcul effectué est le même que ce que vous décrivez. Le prix de revente en dernière année que je prend en compte est en fait le montant de l’investissement total (celui qui est est donné dans le rapport). Je sais pas si vous avez utilisez ce même montant dans votre fiche Excel.
Je vais améliorer le TRI à l’avenir en proposant plus de scénarios.

@julien,@rb01
Je n’oublie pas toutes vos propositions d’amélioration. Il y a de bonnes idées. J’ai eu beaucoup de demandes de nouvelles fonctionnalités. il faut que je fasse le tri et que je les ajoute dès que j’ai plus de temps car certaines demandent pas mal de travail.
Il faut que j’essaie de garder l’outil simple d’utilisation tout en permettant de tester un max de scénarios ce qui n’est pas évident.

@thierry83
Normalement une explication s’affiche pour chaque champs en jaune.
Pour le type de bien je vais voir. Il y a le cas du neuf et des régime de défiscalisation ainsi que le cas des pros que vous évoquez (commerce, boutique, etc.). Il y aussi le cas de la SCI…
Ce sont des calculs très différents et je ne suis pas encore au point sur leurs subtilités et leurs modalités fiscales…

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#58 24/05/2013 16h20 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Pour le TRI et le prix de revente en dernière année, je prends le montant de l’investissement total hors frais (ce qui parait logique puisque les frais de notaire etc… sans payés "à perte"). Faites vous la même chose ?
Mais de toutes façons, même s’il y avait cela, il resterait encore un peu plus de décalage que ça. Bizarre en tout cas, car je l’ai pourtant testé sur 2-3 exemples (sans apport, je précise car le choix de compter l’apport en année 0 ou -1  joue pas mal sur le résultat et je ne connais pas le choix que vous avez fait à ce niveau là [La logique me semblant de faire soit apport année 0 /revente année 21, soit apport année -1/revente année 20])

Dernière modification par julien (24/05/2013 16h30)

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#59 28/05/2013 00h02 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Le calcul du TRI est finalement assez complexe car il y a beaucoup de façons de le calculer.
J’ai modifier le calcul afin de prendre en compte une revente au (prix net vendeur + frais de notaire) en dernière année du prêt. A noter que la première année je soustrait l’investissement total (prix net + agence + notaire + travaux + frais emprunt + credit logement).
Je ne prends pas en compte l’apport dans le TRI (jeme rend compte qu’il faudrait finalement) et je fais année 1 et année 20.

J’avoue que je serais preneur de conseils d’experts. Il me faudrait les scénarios et le calcul exact du TRI pour chacun d’entre eux. J’ajouterais cela à l’outil.

Autre modification, la vacance locative est dorénavant à indiquer en nombre de mois par an (Exemple: vacant 2 mois tous les 3 ans). Cela est beaucoup plus proche de la réalité.

De plus le rendement année par année montre maintenant 5 années de plus que la durée du prêt afin de se faire une idée de ce qui se passe quand il n’y a plus de mensualité d’emprunt à rembourser.

Dernière modification par osamu (27/05/2013 23h57)

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#60 28/05/2013 09h43 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Le principe de calcul de TRI est de prendre en compte tous les flux de trésorerie entrants et sortants.

Donc à l’achat, il faut bien mettre tous les frais décaissés , donc l’apport en fait partie, ainsi que les autres frais divers qui ne sont pas financés par le crédit et payés dès la 1ère année.  Par contre à la revente, je ne vois pas pourquoi vous rajoutez les frais de notaire, car il ne faut mettre que les flux encaissés .

Si on excepte l’année initiale et l’année de sortie, votre colonne cash flow prenant en compte tous les autres flux de trésorerie pour les années intermédiaires, elle est judicieuse pour servir d’appui au calcul de TRI.

Envoyez moi une adresse mail en MP (pour que je vous puisse envoyer une pièce jointe) si vous voulez et j’essaie de vous envoyer soit un fichier Excel avec calcul de TRI pour quelques scénarii à partir de votre outil, soit un des fichiers Excel que j’utilisais pour mes investissements perso afin que vous voyiez le principe général du calcul.

Dernière modification par julien (28/05/2013 09h57)

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#61 28/05/2013 12h54 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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osamu a écrit :

Autre modification, la vacance locative est dorénavant à indiquer en nombre de mois par an (Exemple: vacant 2 mois tous les 3 ans). Cela est beaucoup plus proche de la réalité.

Attention à ne pas aller trop loin dans la précision.

Il y aura toujours quelqu’un pour demander des détails, mais faut pas se cacher derrière son petit doigt, le projet ne se déroulera PAS comme prévu.

Il faut donc se ménager une marge de manœuvre, à définir par chacun.

Quelqu’un avec zéro épargne ne peut pas se lancer dans un projet ou le cash flow est tout juste positif, alors que quelqu’un avec un paquet de billet le pourra sans se retrouver à poil.

Donc simuler avec une vacance entre 1 et 3 mois par an est suffisamment précis pour prendre une décision sur une simulation sur 20 ou 25 ans.


Pourquoi pas Vous?

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#62 30/05/2013 00h51 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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julien a écrit :

Le principe de calcul de TRI est de prendre en compte tous les flux de trésorerie entrants et sortants.

Donc à l’achat, il faut bien mettre tous les frais décaissés , donc l’apport en fait partie, ainsi que les autres frais divers qui ne sont pas financés par le crédit et payés dès la 1ère année.  Par contre à la revente, je ne vois pas pourquoi vous rajoutez les frais de notaire, car il ne faut mettre que les flux encaissés .

Ok merci c’est assez clair. Don pour le TRI, j’ai complètement revu le calcul (il y avait pas mal d’erreurs d’où le beta smile). C’est beaucoup mieux maintenant. Le calcul:

Pas de revente indiquée
Année 1: (cash flow) - (apport) - (frais emprunts)
Année 2: (cash flow)
etc.
Dernière Année prêt sans revente: (cash flow)

Avec revente en année x au prix y
Année 1: (cash flow) - (apport) - (frais emprunts)
Année 2: (cash flow)
etc.
Année x de revente: (cash flow) + (prix revente y) - (restants à rembourser si prêt) - (impôt plus-value revente)

Sinon j’ai retiré l’ajout des années additionnelles car il y avait des problèmes de calcul de cash flow (le temps de corriger tout cela).

Dernière modification par osamu (30/05/2013 01h18)

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#63 30/05/2013 10h00 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Je pense qu’on s’approche pour le TRI ! Merci pour vos développements…
C’est cohérent quand la revente coïncide avec la durée de l’emprunt.
Par contre, votre simulateur  a l’air de faire encore des trucs bizarres quand on revend avant la fin de l’emprunt. Par exemple, au bout de 9 ans pour un emprunt de 20 ans, j’obtiens des TRI > 30%, il semblerait que le capital restant dû ne soit pas déduit du flux d’année de revente (Oui, je suis conscient que pourtant  la formule que vous donnez ci-dessus est bien juste ;-)
Ensuite, en 2nd ordre, j’ai un décalage sensible sur le montant du capital restant dû, ce qui est aussi un peu bizarre en lui même car j’ai la même mensualité d’emprunt que vous.

Dernière modification par julien (30/05/2013 10h25)

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#64 30/05/2013 23h49 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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En effet cela est dorénavant corrigé!
En fait le calcul prenait en compte le capital et les intérêts alors que seul le capital restant dû est à déduire. Et il y avait bien un bug sur le calcul.

Merci pour votre aide!

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#65 31/05/2013 15h09 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Effectivement, là ça me semble beaucoup plus cohérent à la fois sur le TRI et le capital restant dû.

Vous êtes juste un peu + généreux que moi sur le TRI quand il y a un apport. Mais je pense que ça vient juste du fait que vous prenez l’apport en année 1 et la revente et année de vente alors que je fais :
  Apport en année 0 : (En le voyant le 01/07 de l’année 0 , désavantage de 6 mois par rapport à la réalité où il est fait au 01/01 de l’année 1)
  Vente en année n   (En le voyant le 01/07 de l’année n , avantage de 6 mois par rapport à la réalité où elle est faite au 31/12 de l’année n), d’où un rééquilibrage.

Mais là on est plus que sur une question de méthode, et ce qu’on cherche avant tout pour les TRI  ce sont des ordres de grandeurs cohérents, et là on je pense que désormais on y est ! :-)

Reste donc seulement de mon point de vue, comme j’avais mentionné au-dessus, les prélèvement sociaux que vous n’appliquez pas en LMNP réel et où j’ai de très fortes présomptions qu’ils soient applicables. Mais les spécialistes LMNP n’ont pas l’air d’être passés par cette file pour nous éclairer définitivement sur ce point… ;-)
Enfin, vous me direz, avec les amortissements, ça ne joue pas sur les premières années…

Dernière modification par julien (31/05/2013 15h19)

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#66 05/07/2013 09h26 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Comme je le présupposais ci-dessus, il est bien confirmé dans cette file Comptabilité LMNP que les prélèvements sociaux sont appliqués sur les BIC dont un petit de boulot pour vous avec une dernière petite coquille à corriger dans l’outil wink

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#67 06/07/2013 13h26 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Avez vous un problème technique ? Je n’arrive plus à me connecter avec mon identifiant et il semble que mes données, comme mon adresse mail ne soient plus connues ?

Dernière modification par DDtee (11/07/2013 11h17)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#68 10/07/2013 21h25 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Normalement pas de problème technique.
Pouvez-vous réessayer? Si cela ne marche toujours pas, pouvez-vous me donnez votre pseudo?

Pour les prélèvements sociaux sur les revenus BIC je vais regarder cela.

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#69 11/07/2013 11h17 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Je vous fais un MP


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#70 17/07/2013 23h09 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

est ce que vous avez l’intention de développer l’outil pour des simulations de locaux professionnels? Commerce, bureaux, autres?

Il peut y avoir des spécificités comme l’absence de taxe foncière, ou plutôt la TVA récupérable…

En fait, je demande ça car je suis confronté à des opportunités dans ce sens et je maitrise pas les détails hmm


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#71 26/07/2013 00h25 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Oui cela figure dans mes plans car cela m’intéresse aussi.
De même que l’immobilier neuf (Duflot etc.).
N’étant pas expert dans le domaine du pro, je solliciterais surement de l’aide sur ce forum très instructif et plein d’experts.
Le problème est que je fais cela dans mon temps libre pour le moment. En tout cas je prévois des évolutions mais il va falloir être patient smile

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#72 27/07/2013 18h10 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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2 modifications mises en ligne ce jour:
------
1) La durée de simulation avec emprunt s’étend dorénavant sur 5 années en plus de la durée de l’emprunt. N’hésitez pas à me faire part de toute erreur de calcul si vous en voyez.
2) Les prélèvements sociaux sont de retour pour le régime LMNP au réel.

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#73 27/07/2013 18h27 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Ha oui, très intéressant, je vais aller voir de suite!

Edith me fait remarquer que sur certaines simulations en LMNP 5,5% avec cash flow positif, tous les 6 ans la trésorerie est très fortement négative.

D’où cela peut il venir?

Dernière modification par Pruls (27/07/2013 18h31)


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#74 27/07/2013 19h43 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Difficile à dire il me faudrait l’exemple de calcul (vous pouvez m’envoyer l’URL du calcul en message privé je jèterais un oeil).

J’ai également ajouté le capital restant dû dans le tableau pour chaque année (valeur en fin d’année) dans la même colonne que les intérêts. C’est une donnée utile.

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#75 27/08/2013 21h51 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Un rapide message pour vous annoncer une nouveauté (entre autres petites corrections).
C’est un graphique de comparaison de l’investissement immobilier en comparaison du Livret A et de l’assurance vie:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3505_exemple_graphique.png

C’est plutôt orienté débutant afin de comparer l’investissement avec les choix plus classiques. Le but étant de garder le graphique simple mais utile. Cela permet également de voir visuellement l’évolution du rendement bien sûr.

Comme d’habitude je suis preneur de tout commentaire ou proposition d’amélioration.
D’autres améliorations sont prévues, j’espère pouvoir les annoncer bientôt.

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