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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#76 27/08/2013 21h53 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   69 

Tant que vous êtes là, j’en profite pour passer une idée:

un calcul automatique du prix de vente à négocier pour atteindre l’objectif de rendement/cash flow

En tous cas merci pour votre travail!


Pourquoi pas Vous?

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#77 27/08/2013 21h57 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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#78 28/08/2013 13h32 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   17 

Bonjour,
je viens de découvrir ce superbe outil,

merci

je ne sais pas si ce serait très difficile et long de permettre les emprunts avec remboursement "in fine" ce qui est souvent pertinent dans une logique d’investissement à cash flow neutre/positif (revente pour le remboursement) .

N’y a t il pas une petite erreur dans les précisions affichées avec le résultat pour les LMNP ?

http://www.rendementlocatif.com/ a écrit :

Rendements net d’impôts BIC (annualisés):


… dont l’amortissement n’est pas le même (terrain, gros oeuvre, etc.). Les frais amortis sont reportables sans limite de temps mais ne peuvent qu’annuler un bénéfice foncier (pas déductibles des autres revenus).

Comme il s’agit de BIC (bénéfice commerciaux) les déficits ne sont pas imputables aux bénéfices fonciers mais uniquement au BIC de même origine, location meublée. (à confirmer, je ne suis pas très sure de moi)


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#79 28/08/2013 14h00 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   29 

Oui je confirme que ça n’est imputable uniquement qu’au BIC, c’est un problème de vocabulaire. Je vais modifier le texte.

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#80 29/08/2013 01h53 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   13 

Bonjour osamu,

Votre outil est tout simplement génial.

Quelques possibilités d’évolution:
Simulation lmp.
Simulation avec crédit in fine, comme déja évoqué.
Et avec crédit différé et différé partiel, puisqu’il me semble que cela joue sur les intérêts.

Bon ce sont de simples suggestion, c’est déja super!!!

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#81 30/08/2013 18h27 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour Osamu,

Tout d’abord, félicitations car cet outil est vraiment génial, et au gout du jour.

Je suppose que cela ne serait pas simple, mais l’ajout du crédit in fine serait vraiment un plus.

Mais c’est déjà vraiment super !

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#82 17/09/2013 23h22 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Réputation :   29 

Merci!

Au sujet du crédit in fine, j’aurais quelques questions à poser aux experts.
L’ajout du crédit in fine en lieu et place du crédit amortissable est assez simple.

Le problème que je me pose est comment calculer le rendement locatif dans ce cas?
Comment prendre en compte les différentes solutions que la banque propose:
- Est ce qu’il faut simuler la mise en place du même montant sur une assurance vie?
- ou une épargne régulière sur une assurance vie pour atteindre le montant à la fin ?
- Est-ce que le montant non payé en capital (par rapport à l’amortissable) doit être pris en compte comme placement à rendement et ajouté au rendement global calculé?

Bref j’avoue que le calcul du rendement locatif dans ce cas est beaucoup plus compliqué. Je me demandais ce que les experts font dans ce cas pour évaluer la rentabilité.

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#83 17/09/2013 23h58 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Tout d’abord chapeau pour cet outil qui a vraiment un chouette rendu (en plus d’être performant semble-t-il).

D’ailleurs à propos de rendu, serait il possible de générer un document genre pdf récapitulatif pour pouvoir le présenter à son banquier ? smile j’avoue que je n’ai pas testé l’outil via un compte donc si c’est possible en s’enregistrant, toutes mes excuses.

Après j’aurais juste une question (juste de curiosité, aucune accusation hein), vous dites faire cela sur votre temps libre et en bas du site je vois : "Rendementlocatif.com est un service opéré par la société Secteurjeux SAS" Alors j’imagine que vous avez créé votre sasu pour pouvoir ensuite rendre le service payant ?

Merci pour vos réponses et bravo encore smile


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#84 17/09/2013 23h59 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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D’abord ce montage coûte plus cher en intérêt, et compte tenu de leur prise en compte en tant que charges par l’administration fiscale, cela réduit le résultat et donc l’imposition.

Il est donc d’autant plus favorable que le TMI est élevé.

Ensuite, le rendement ne change pas, il est toujours calculé de la même manière:

Rendement brut= loyer/coût d’investissement global
Rendement net = (loyer-charges)/coût d’investissement global
Rendement net net = (loyer-charges-impot sur le revenu)/coût d’investissement global

Par ailleurs, dans un objectif de comparaison de montages d’investissement, il me semble qu’il faudrait utiliser des outils comme la VAN et le TRI pour comparer les flux de trésorerie, sachant que partir sur une hypothèse de rendement d’assurance vie ajoute une incertitude au projet.

Mais si on va dans le sens de la simulation des prêts, pourquoi ne pas intégrer la notion de prêt gigogne avec optimisation calculée à partir d’une échelle de taux? Ou de prêt à taux variable permettant de mesurer dans quelles conditions il peut être plus intéressant que le fixe?

A mon sens, et je l’ai déjà dit ici, il ne faut pas chercher l’exhaustivité dans l’outil de simulation aidant à la prise de décision d’investir ou non et rester sur les éléments structurants. L’optimisation du financement et du placement de la trésorerie me semble être un domaine bien spécifique qui peut permettre d’améliorer les rentrées d’argent, mais cela n’impacte pas la décision.

Il faut bien mesurer la marge d’erreur qui existe dans les simulations, prévoir une couverture en cas de besoin, et ne pas croire qu’une simulation intégrant beaucoup de critères et de paramètres garantira la réussite de l’entreprise.

Au contraire, et je crains que la qualité de votre outil se dégrade si vous persistez dans cette direction, trop de paramètres vont décourager les utilisateurs non avertis et risque de leur faire perdre de vue l’essentiel.

Une simulation, aussi fine soit elle, ne permet pas de gérer un impayé et l’interaction humaine qu’il engendre, la gestion des travaux, la commercialisation des biens…

Cela dit, et pour ne pas évacuer la question de l’optimisation du montage financier, il me semble plus pertinent de créer un outil spécifique indépendant, avec éventuellement un lien permettant de déverser les informations de l’un dans l’autre. Il serait alors utilisé pour optimiser le montage financier.


Pourquoi pas Vous?

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#85 18/09/2013 09h10 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Logiquement le remboursement in fine s’accompagne de la revente du bien, c’est pour cela que ce montage est bien adapté à la location meublée (revente après amortissement).

L’assurance vie complexifie ce montage, et même si la banque peut la demander en garantie, comme Pruls je pense qu’il ne faut pas en tenir compte.

Le remboursement n’a pas d’impact sur le calcul des rendements car ce n’est pas une charge, une dépense, c’est uniquement une annulation de dette.

Pour le TIR c’est toujours l’actualisation du flux de remboursement.

JeremyUvred a écrit :

à propos de rendu, serait il possible de générer un document genre pdf récapitulatif pour pouvoir le présenter à son banquier ? smile

Il suffit d’utiliser une extension dans votre butineur (ex : fireshot) pour éditer une copie de l’écran au format pdf.

Dernière modification par yihk (18/09/2013 09h20)


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#86 18/09/2013 10h56 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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yihk a écrit :

Il suffit d’utiliser une extension dans votre butineur (ex : fireshot) pour éditer une copie de l’écran au format pdf.

Oui effectivement, cependant je pensais plus à quelque chose d’intégré, un document qui regroupe justement les 5 onglets (comparatifs placements, investissement, cash flow, etc.) dans un même pdf de plusieurs pages.

Après effectivement ce n’est pas indispensable, juste un plus pour l’utilisation que je pourrais en faire.


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#87 19/09/2013 22h37 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Merci pour vos réponses.
Au sujet de l’impression j’envisage de proposer un rendu de page imprimable qui est finalement la solution la plus simple.

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#88 19/09/2013 22h43 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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bonsoir,

pour les mails qui ne sont pas parti hier soir, on doit refaire une demande ou cela partira plus tard?
merci d’avance et félicitations pour cette démarche

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#89 29/09/2013 19h38 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Afin de faciliter encore plus la tâche de calcul du rendement locatif, j’ai récemment mis en ligne une extension chrome. C’est un logiciel que vous pouvez installer très simplement si vous utilisez le navigateur chrome de google.

Le vrai intérêt ici est qu’après installation de l’extension, vous allez voir apparaître un calcul de rendement brut directement dans l’annonce que vous consultez sur les sites seloger, pap et leboncoin.
Vous consultez vos annonces comme d’habitude, le rendement est affiché directement dans la page de l’annonce de vente.

C’est ici:
Rendement locatif - Chrome Web Store

Comme d’habitude je suis preneur de tout commentaire, avis et conseil.

Le calcul ne se fait pas dans tous les cas car le loyer moyen n’est pas toujours connu en fonction des villes que vous consultez et disons que c’est une première version donc tout n’est pas encore parfait.

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#90 30/09/2013 12h22 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

Votre extension est très pratique, mais je note une erreur sur les maisons: le loyer est calculé sur la surface du terrain et non sur celui de la maison.

Frédéric

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#91 30/09/2013 12h38 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Excellente idée, effectivement très pratique !
Cependant outre le fait rapporté sur les maisons, le prix de location des appartements me parait pas toujours très fiable. C’est sans doute compliqué à mettre en place, mais le loyer moyen au m2 d’un t1 ou d’un t4 n’est bien entendu pas le même, idéalement il faudrait des strates par typologie…
Bravo encore pour tout le travail accompli (je critique mais c’est pour avancer hein wink)

Dernière modification par DDtee (30/09/2013 13h17)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#92 30/09/2013 14h44 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Effectivement, les loyers sont souvent segmentés par surface: < 20m2, 20-40m2, etc…

Félicitations encore pour votre extension chrome, ayant réalisé moi même un outil similaire, je vous tire mon chapeau…

Sinon,vous utilisez quelle source : seloger, pap ?

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#93 30/09/2013 23h44 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Merci pour le retour.
En fait ça ne prenait pas le prix du terrain, c’est juste que certaines fois les loyers calculés sont erronés.

Le calcul de loyer a été amélioré mais de toute façon ça ne sera jamais parfait car cela est en effet très compliqué (centre ville, quartiers, surface, etc.).

En conséquence, vous pouvez maintenant indiquer directement le loyer et le rendement se mettra à jour automatiquement.
(pour ceux qui ont déjà l’extension elle se mettra à jour toute seule ou alors vous pouvez la mettre jour depuis la page des extensions: "chrome://extensions").

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#94 01/10/2013 23h25 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonsoir
Comment installe t on ce logiciel ?
Car j’utilise chrome mais je ne vois aucun endroit pour télecharger l’extension…

Merci

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#95 02/10/2013 00h34 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Il suffit de vous rendre ici:
Rendement locatif - Chrome Web Store

Il faut ensuite cliquer le gros bouton "Gratuit" pour installer l’extension.

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#96 04/10/2013 00h20 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Et pour ceux qui n’aiment pas chrome, voilà la version pour le navigateur internet Firefox:
Rendement locatif :: Modules pour Firefox

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#97 30/10/2013 01h15 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bravo une fois encore pour l’extension très pratique !
Que reste-t-il sur votre todo list ?


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#98 30/10/2013 02h09 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Suggestion : Par rapport aux export
Généralement un truc très simple est de faire un export "excel"
Comme Excel est très malin
il suffit de faire une page qui contient un tableau HTML avec toutes les données
de changer le header avec le mime-type et le nom du fichier se termine en xls ou xlsx

C’est un peu de la triche mais c’est pas dur à faire

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#99 31/10/2013 01h38 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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JeremyUvred a écrit :

Bravo une fois encore pour l’extension très pratique !
Que reste-t-il sur votre todo list ?

J’ai une TODO liste assez longue sur laquelle je travaille en ce moment dès que j’ai du temps.
J’espère pouvoir vous en dire plus bientôt smile.

En attendant je suis toujours preneur de suggestions même si j’en ai déjà reçu quelques une via cette discussion.

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#100 15/01/2014 23h23 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour à tous,

Rapide présentation : Je suis Pierre, résident toulousain, à la chasse de la bonne affaire, et qui s’attelle en ce moment à comprendre les aspects fiscaux (lourde tâche !)

J’utilise cet outil web qui m’aide beaucoup.

J’ai cependant une question qui me perturbe beaucoup : je vois partout sur internet que lors d’un déficit foncier, "Le déficit restant est reportable pendant 10 ans".

Ma simulation est la suivante :
http://www.rendementlocatif.com/calcul/ … enteprix_,

Quand je vais dans l’onglet "Rendements", je constate que mon revenu imposable est à 0€ pendant 18 ans, ce qui signifie donc a priori que mon déficit est reporté sur 18 ans.
Me confirmez-vous que la simulation ne prend pas en compte cette règle ou y a-t-il quelque chose que je n’ai pas compris ?

Merci.
Cordialement,
Pierre.

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