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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/11/2012 23h01 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

Membre
Réputation :   29 

Je suis nouveau ici et je fais pas mal d’investissements immobiliers.
J’ai aujourd’hui 4 biens (studios et T2) loués en direct.

La grande question que je me pose à chaque fois que je vais faire un investissement est bien sûr la rentabilité comparée aux placements classiques type assurance vie, PEL, etc.

Au début je travaillais avec un fichier Excel de plus en plus complexe et difficile à utiliser. Du coup étant un développeur web de formation j’ai porté ce calculateur en ligne sur un site pour en faire partager le plus grand nombre.
Il s’agit vraiment d’un petit projet personnel. J’ai déjà eu quelques retours très positifs. S’il vous plaît ne considérez pas cela comme de la pub, je cherche à faire partager cela au plus grand nombre et bien sûr je suis ouvert aux remarques.

Je l’ai mis là:
Calcul Rendement Locatif

Il n’y aucun objectif lucratif, le site n’affiche pas de pub et ne propose rien de plus que de calculer gratuitement le rendement locatif de votre investissement en prenant en compte un max de choses. Je n’ai jamais trouvé un tel calculateur aussi complet sur le web alors j’ai décidé de le faire smile
Cela prend en compte les charges récupérables ou non, les loyers, la ville etc. si elle est disponible, le taux marginal d’imposition, les frais de gestion, la valorisation des loyers, l’emprunt, etc.

Je ne peux pas m’empêcher de me dire que cela devrait pas mal intéresser les gens ici.

Merci !

Dernière modification par osamu (24/11/2012 23h16)

Mots-clés : rendement locatif, rentabilité locative

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#2 24/11/2012 23h22 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Il manque dans la partie impôt le LMNP (et non LNMP) au réel. C’est dommage car c’est dans 99% des cas le choix le plus intéressant.


Left the Rat Race in 2013

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#3 24/11/2012 23h31 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Oui en effet il reste encore des choses à améliorer et à ajouter.
De même ce simulateur ne prend pas en compte l’achat dans le neuf (pour le moment).

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#4 25/11/2012 00h14 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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De mon  côté je suggère une piste d’amélioration:

Il serait intéressant de pouvoir indiquer dans la simulation plusieurs lignes de prêts.
Ex: une ligne de crédit fixe sur 15 ans à 4% et une ligne à taux variable à 3,2% sur 7 ans.

Cela suppose des changements de taux en cours de crédit mais je pense que pour un retour sur la rentabilité du bien à l’instant T cet aspect est intéressant.

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#5 25/11/2012 16h15 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Une autre chose à améliorer si possible, le résultat annuel après impôts. Merci d’avoir partagé votre travail en tout cas.

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#6 26/11/2012 16h16 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Merci pour vos retours.
@Ravito: il est très difficile de prévoir un taux variable. Aujourd’hui les taux sont si bas en France que peu de personnes s’y risque je pense (après c’est mon avis).
@pariswil: Oui le résultat annuel devrait être assez simple à ajouter.

Il y a également une option avancée qui est une hypothèse de revente avec calcul de l’impôt sur la plus-value prenant en compte les modifications fiscales récentes.

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#7 06/01/2013 13h17 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Ce petit message pour annoncer que le LMNP au réel a été ajouté à l’outil pour répondre à ZX-6R.
Il est en test.
Il suppose une durée de vie de l’appartement de 50 ans et un amortissement des meubles sur 5 ans. Cela donne une bonne estimation même si un comptable est nécessaire car l’amortissement est en théorie un peu plus complexe à calculer.

N’hésitez pas si vous aves des remarques !

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#8 06/01/2013 13h28 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Vraiment bien cet outil. Bravo.
Si les experts de la location immo peuvent confirmer la validité des calculs ….

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#9 07/01/2013 09h40 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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osamu a écrit :

Ce petit message pour annoncer que le LMNP au réel a été ajouté à l’outil pour répondre à ZX-6R.
Il est en test.
Il suppose une durée de vie de l’appartement de 50 ans et un amortissement des meubles sur 5 ans. Cela donne une bonne estimation même si un comptable est nécessaire car l’amortissement est en théorie un peu plus complexe à calculer.

N’hésitez pas si vous aves des remarques !

Hello,

super outil et l’ajout LNMP c’est intéressant, peux tu voir si tu peux dissocier le prix du bien de l’emprunt bancaire?
Ex: prix du bien 118000, frais de notaire de 7000 soit 125000 à financer et la banque propose un meilleur taux sur 120K que 118K donc montant emprunté 120K.

C’est un petit détail qui ne change pas grand chose au final dans le résultat de la simulation mais si c’est simple à modifer…

Sinon je constate dans paramètres avancés qu’il y a toujours des "Frais Agence à l’achat" et si on achète en direct? En attendant je mets 0.1% manière de les estomper.

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#10 07/01/2013 22h49 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Merci pour la suggestion.
J’ai fait en sorte que l’on puisse mettre 0% en frais d’agence, il s’agissait d’un bug.

N’hésitez pas si vous voyez des soucis dans les calculs notamment pour le LMNP réel.

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#11 08/01/2013 06h45 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Très bon outil de simulation

Il faudrait en terme de modifications pouvoir :
- dissocier lors de l’achat les frais d’agence qui ne seront pas repris pour le calcul des frais de notaire.
- disposer d’une case spéciale pour un apport personnel et non la case des frais de notaire
-  calculer automatiquement les frais de notaire ( 7,5 % est une bonne base ) déduction faute des frais d’agence.
- renseigner le montant fixe de l’assurance d’emprunt ou comme actuellement sur une base de % du montant de l’emprunt

Pour le montant de l’amortissement , je partirais plutôt sur une base de 3, 3 % , met cette valeur en modifiable en début de saisie.

Faire un cadrage des départements dans la combo box à gauche

Pour le libellé des impôts dans laetableau d’amortissement , si tu fais du LMNP il ne faut pas mettre impôt foncier mais impôt BIC, il faut adapter le libellé à la fiscalité choisie.

Tu as mis une colonne d’estimation d’impôt et de CSG , fait une colonne de cumul des deux impositions et une autre colonne de solde disponible sur cette formule
revenu - emprunt - charges - impots  = solde disponible

Pour le reste les calculs sont bons dans le tableau

Bon courage , c’est très bien ce que tu as fait

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 30/01/2013 21h00 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Merci pour tous ces commentaires.
J’ai commencé à faire des modifications. J’ai ajouté pas mal de choses. Je crois qu’il manque le prix de l’assurance d’emprunt en euros encore et la modification du % d’amortissement du prix en LNMP réél qui n’est pas encore possible.

Au sujet du "solde disponible" j’ai mis deux soldes dans le tableau récapitulatif:
1) un en prenant en compte les intérêts uniquement comme charge (comme pour le calcul du rendement)
2) un en prenant en compte la mensualité totale de l’emprunt

J’aime bien le 2) car cela donne une idée précise du niveau d’auto-financement.

Est-ce que les deux ont un sens?

Autre question pour laquelle j’aurais besoin d’aide. Pour la défiscalisation des travaux, quel est le nombre d’années maximum pour étaler? (car il y a un plafond de 10700 euros par an si je ne me trompte pas)

Merci!

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#13 30/01/2013 22h07 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonsoir,

En location LMNP micro-bic , y-a-t-il des prélévements sociaux ?

Si non, il faudrait peut-être bloquer la zone de saisie.
Si oui, j’ai dit une bêtise et je m’en excuse.

PS : excellent lien, qui fait partie de mes favoris dorénavant.

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#14 31/01/2013 11h54 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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osamu a écrit :

Est-ce que les deux ont un sens?

Autre question pour laquelle j’aurais besoin d’aide. Pour la défiscalisation des travaux, quel est le nombre d’années maximum pour étaler? (car il y a un plafond de 10 700 euros par an si je ne me trompte pas)

Merci!

Salut,

Si le coût des travaux est tel, qu’il est supérieur au montant des revenus fonciers, alors le contribuable peut imputer sur ses revenus globaux une somme égale à 10 700 € par année d’imposition (seuil porté à 15 300 € si les déficits proviennent d’un bien acquis sous le régime Périssol, et pas du tout de limite de déficit si investissement dans un Malraux).

Si tu as un excédent de déficit, il est reportable pendant les 10 années qui suivent sa constatation.

Espérant avoir répondu à ta sollicitation.

Despe

Dernière modification par Despe44 (31/01/2013 11h55)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#15 31/01/2013 13h51 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Je trouve ton tableau très complet. Concernant les 2 lignes que tu as rajouté, c’est exactement ce que je cherchait, car ca permet réellement de voir si le bien est auto financé en totalité.
Par contre juste une remarque :
Dans ton calcul, par exemple loyers-(emprunts+charges+impots), tu ne prends pas en compte les prélèvements sociaux. Alors que je les incluerai dans le calcul pour connaître le cashflow réel dégagé.

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#16 31/01/2013 14h56 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour à tous,

j’irai voir ce soir si ton logiciel permet de retrouver les sources réglementaires et si il intègre un outil d’optimisation des prêts en montage gigogne.

Les retours ont l’air satisfait, j’ai hâte d’être à ce soir!


Pourquoi pas Vous?

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#17 31/01/2013 21h54 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonsoir, me voilà de retour!

L’outil a le mérite d’être clair, il est bien présenté.

Il manque cependant quelques éléments d’optimisation, mais l’essentiel me semble y être. Encore qu’il faut se méfier de ne pas créer une usine à gaz!

* Tu pourrais mettre en place un partenariat avec un courtier en financement afin de générer quelques revenus de manière explicite sans que cela nuise à l’honnêteté de l’outil.

Le courtier te fournirait des informations fiables en terme de financement et le site orienterait des clients sérieux vers lui.

Ça pourrait ptet payer l’hébergement.

* Il me semble que le site gagnerait en crédibilité en ajoutant des liens vers les textes officiels définissant les paramètres réglementaires des simulations.

* La phrase :

Il s’agit en fait de ce que vous allez devoir payer de votre poche (ramené par mois) en prenant en compte le loyer perçu (déduit des périodes innocupées) et toutes les charges et mensualités d’emprunt (sans prendre en compte les impôts).

pourrait être adaptée en fonction d’un autofinancement ou non. Attention "iNocupées".

* Il me semble que les rendements intéressants vont être:
1) le rendement brut (achat+FAI+FN+frais de dossier…)/loyer annuel hors charge.
2) le rendement net de charge, d’impayés et de vacances
3) le rendement net, net d’impôt sur le revenu

* Pourquoi les impôts foncier apparaissent en rouge? Il ne s’agit pas de la seule dépense? Il me semble qu’il serait plus clair de faire apparaitre les dépenses avec un "-" .

* Le Solde (loyer occupé) - (intérêts+charges+impôts) ne me parle pas. Qu’en dise les autres?

* Vous pourriez envisager un petit abonnement utilisateur pour stocker les simulations sur le site, mais laisser la possibilité de récupérer le rapport en pdf gratuitement.

* Un commentaire sur le mode de calcul de chaque colonne du tableau finale serait appréciable pour les néophytes.

* Est il possible de partager les accès pour développer le site? Pouvons nous aider en donnant des références juridiques? Genre le mode de calcul des revenus fonciers ou autre?

Super boulot, faut continuer!

Dernière modification par Pruls (01/02/2013 16h21)


Pourquoi pas Vous?

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#18 01/02/2013 15h49 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

Après plusieurs simulation, notamment suivant le régime réel, il me semble qu’il y a une erreur dans l’impôt foncier dans le cas de création de déficit foncier. L’impôt foncier lors d’ un déficit foncier est égal à 0 et non -quelquechose. Ca ne crée pas un crédit d’impôt mais un déficit foncier reportable.
Ce qui implique que le résultat solde - (emprunt+charges+impots) est faussé.

Et autre erreur, de frappe cette fois, c’est INOCCUPÉ, avec un N et deux C.

Sinon, bon boulot!

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#19 01/02/2013 16h08 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonjour,

J’ai constaté un autre problème avec les travaux :
Si l’on spécifie des travaux à l’achat pour un supérieur aux revenus locatifs, ceux-ci ne sont pas annulés par les travaux, il me semble que seuls les 10700 € imputable sur les revenus globaux soient pris en compte.
Alors que la part dépassant les 10.700 € est imputable sur le reste des revenus fonciers.

Autre remarque cosmétique, vous devriez renommer la colonne "impôts foncier" en "impôts sur les revenus fonciers".
Car dans les commentaires, j’ai remarqué que quelqu’un avait confondu le contenu de cette colonne avec la taxe foncière…

Sinon très rapide et pratique à utiliser ! Et je sais à quel point c’est compliqué car j’en ai moi-même fait un sous excel (enfin excel n’est peut-être pas l’outil le mieux adapté, mais côté programmation je suis zéro…).


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#20 02/02/2013 16h42 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Re bonjour,

Encore une petite chose qui me semble être une erreur, dans le formulaire, tu indiques un champ "charges récupérables". Donc j’ai indiqué les charges que je répercute sur mon locataire (eau, ordures ménagères, etc…). Cependant dans la fiche de calcul, je retrouve ces charges récupérables dans le calcul des "charges non-récupérables". Or dans ce calcul, je ne devrais pas les retrouver, mis à part le prorata de ces charges pendant les periodes de vacance locative.
Admettons sur un immeuble de 2 appartements, j’ai 40€ par mois de charges récupérables. 10 mois d’occupation. Donc 400€ récupérables sur 480€ de charges annuelles. Donc dans mes charges non-récupérables mensuelles, je devrais retrouver 80/12=6.66€, alors qu’actuellement je retrouve -400/12=-33,33€.
Je ne comprends pas ce calcul. Est-ce une erreur? Pourquoi en négatif?

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#21 02/02/2013 23h22 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Merci pour tous les commentaires et les encouragements.
J’ai procédé à des modifications et des corrections:

- la faute de frappe est corrigée smile et j’ai renommé la colonne pour l’impôt sur les revenus fonciers.
- les prel. sociaux sont pris en compte dans le cash flow
- les prel. sociaux sont retirés dans le cas du LMNP (je ne suis pas très sûr mais cela semble être juste)
- @guillaume37: normalement les charges récupérés sont retirés du calcul.
- @Siocnarf/Despe44: en fait mon calcul des report des déficits était erroné. J’ai tout repris et en fait le calcul est loin d’être simple. Il faut distinguer plusieurs cas et distinguer le déficit financier (interets, etc.) du déficit avec les charges. C’est désormais chose faite et j’applique la règle de calcul réglementaire avec quelques messages d’explications.
Par exemple les déficits reportés ne peuvent l’être que pour annuler les revenus fonciers les années suivantes et aucun cas pour déduire les revenus globaux.
Il se peut que ce calcul ne soit pas encore parfait dans le cas du LNMP. Si quelqu’un pouvais vérifier ce serait super. (je ne sais pas si c’est également 10 ans ou 6 ans etc.)

Cela devrait être mieux dorénavant mais j’ai pu encore laissé quelques bugs par-ci par-là.

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#22 03/02/2013 18h46 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Bonsoir,
Je viens de découvrir votre simulateur de rendement,
Bien qu’habituée de ce forum, je n’ai pas consulté toutes les discussions…

Pour en revenir à votre tableau :
- j’ai pris un crédit sur … 8 ans (je n’ai pas vu cette durée dans les choix)
- vous incluez les frais de notaire ou d’agence, je sais pas trop lesquels dans l’amortissement de la 1ère année ? sur 1 an ? personnellement, je comptais faire passer mes frais d’agence et de notaire en charges la 1ère année
- mes frais de notaire sont bp plus élevés que ceux calculés (j’ai avancé 4800 € et le tableau indique 4145 € … je doute que le notaire me rende 700 € …)
- 50 ans comme durée d’amortissement, c’est énorme, non ? je n’ai rien trouvé pour modifier ?

Petite question à Philippe au passage :

dans mon cas, mon vendeur avait acheté le studio créé à neuf il y a 20 ans, donc les sanitaires(baignoire, lavabo, WC), l’installation électrique, les fenêtres à double vitrage, les convecteurs, tout semble avoir 20 ans, et, si l’état semble bon à 1ère vue, des travaux seront à programmer régulièrement …
quant à la toiture, je pense qu’elle devra être refaite dans les prochaines années,
cet état d’usure a-t-il une incidence sur la "durée de vie" estimée des éléments, car forcément celle-ci est réduite par rapport à un logement neuf (et l’immeuble date d’avant 1949)

Merci à vous !

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#23 03/02/2013 21h45 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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J’ai ajouté les années manquantes pour l’emprunt. Il faut attendre avant que cela soit visible sur l’outil.
Pour les frais de notaires il y avait en effet une erreur, je viens de corriger.

Pour le cas du LMNP au réel, j’envisage de rendre la durée d’amortissement modifiable et d’ajouter les frais de notaires dans les charges de la première année (ce n’est pas le cas pour le moment). Je commence tout juste à étudier les subtilités réglementaires du LMNP.

Dernière modification par osamu (03/02/2013 21h52)

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#24 03/02/2013 22h08 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Il y a 2 paramètres que je ne comprends pas dans le calcul des charges non récupérables. J’ai fait plusieurs simulations et j’ai toujours le même problème…

Prenons cet exemple, 850€ de revenus locatifs sur 11 mois, 20€ de charges récupérables par mois et 3% d’assurance, 400€ de TF. Et voici ce que le calcul me donne :

(Taxe Foncière: 33.33€, Gestion: 0€, Assurance loyers impayés: 30.5€, Charges non récup.: -18.33€, Travaux: 0€)

L’assurance loyers impayés devrait être de 25,5€.
Je ne sais pas à quoi correspondent les 18,33€ qui reviennent dans ma poche.

Je pense qu’il y a des problèmes sur ces 2 points. A vérifier et à corriger…

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#25 04/02/2013 00h03 → Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet (rendement locatif, rentabilité locative)

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Pour l’assurance loyers impayés et les frais de gestion le formulaire suppose un % HT. La différence est donc l’ajout de la TVA de 19.6%.
Je vais l’indiquer sur le formulaire. Je ne sais pas si le plus naturel est de mettre le taux HT ou TTC dans le formulaire.

Pour les charges non récupérables, il s’agit des charges fixes renseignées dans le formulaire (quels sont-ils dans votre exemple?) auxquelles sont retirées les charges récupérées sur le loyer locataire (20€ dans votre cas). Tout cela est ramené ensuite à un mois et prend en compte le fait que le logement n’est loué que 11 mois par an (pour les charges récupérée).

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