Vinzouil [01] : étude de cas immobilier

Vinzouil · #1

Bonjour,

Je souhaitais avoir votre avis sur le montage d’un projet!
Actuellement j’ai ma sœur qui est propriétaire d’un terrain. N’ayant pas les finances pour faire construire sur ce terrain. Nous envisageons mon frère et moi de financer l’achat d’un chalet déjà construit. ( il resterait à le demander pour le reconstruire )
Une fois le bien construit nous voudrions le mettre en location.
L’idée est donc de faire une SCI de gestion location pour gérer ce bien !
Les questions que je me pose:
-doit on financer le bien via la SCI? ( c’est un peu comme acheter une grosse cabane de jardin )
Ou peut faire construire en nom propre ( ma sœur ) ce qui évite le passage par un architecte. Et une fois le bien construit l’intégrer à la société ?
Quel serait le meilleur montage?

Merci pour vos conseils

Mots-clés : autoconstruction, immobilier, sci

xazh · #2

primo, la base, le propriétaire du terrain est aussi le propriétaire de ce qui est porté par le terrain.

Ce qui complique un peu les choses : la construction directe sur le terrain est par défaut la seule propriété de votre soeur.

Les solutions classiques :
- création d’une SCI avec apport du terrain. Attention, l’apport induit des parts en retour de cet apport, pour rester équilibrer, il faudra apporter une valeur similaire pour avoir des parts similaires.
- mise en indivision du terrain (ie : vous rachetez une part du terrain)
- bail à construction … les locataires seront les exploitants de la construction sur la durée du bail, à terme, le propriétaire du terrain récupère le chalet.

Discutez de cela avec votre notaire par exemple.

Dernier détail : le déplacement d’un chalet vers votre terrain comme l’autoconstruction suppose de vérifier que le terrain est constructible, et de faire les démarches administratives … Des points qui seraient vérifiés par un architecte dans une construction classique. Ne les négligez pas.

Bernard2K · #3

Bonjour,

outre les très bonnes réponses de xazh, j’insiste un peu sur les problèmes posés par le chalet :
- quand on dépose un PC, on certifie que la construction est conforme aux normes, dont la règlementation thermique. Or, un chalet bois est peu isolé (le bois isole, certes, mais bien moins que ce qui est demandé par la RT) ; de plus, un chalet ayant déjà vécu peut avoir des problèmes de perméabilité (traversé par les courants d’air), des problèmes de présence de parasites, etc.
- quand on construit, le maître d’ouvrage (vous) prend une assurance-dommage ouvrage ; tandis que le constructeur doit la garantie décennale, couverte par son assurance décennale. Vous vous rendez bien compte que la reconstruction d’un chalet d’occasion va avoir bien du mal à rentrer dans ces cases ; ce qui peut être la source de litiges insolubles si la construction ne fonctionne pas correctement (dégâts des eaux, isolation thermique trop faibles, portes et fenêtre qui coincent parce que tout a travaillé, etc.)

Une construction d’habitation n’est pas une "grosse cabane de jardin". Elle est bien plus complexe, à la fois au plan technique, mais aussi au plan juridico-administratif.

Iqce · #4

Si vous permettez, quand on construit on ne certifie pas (soi même); ce serait trop simple de frauder :

RE2020 a écrit :
À l’issue de vos travaux, la “Re 2020 fin de travaux” devra attester du diagnostic énergétique final de votre construction. Ce document doit être réalisé par un professionnel : un architecte, un diagnostiqueur de performance énergétique agréé ou un organisme certificateur agréé HPE. Cette étude de conformité est à déposer dans les 90 jours après achèvement de vos travaux dans le cadre de la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT).

c’est payant - pas trop cher - mais le résultat n’est pas gagné d’avance.
Effectivement, grand nombre des cochonneries préfa. du net en neuf ou occasion ne seront pas éligibles à la RE2020. On les reconnaît facilement (au prix).

Et que se passe t’il si on ne fait pas la DAACT ? Le bien est invendable auprès de tout notaire digne de ce nom et de plus probablement impossible à louer légalement.

Dernière modification par Iqce (19/04/2023 17h52)

Vinzouil · #5

Bonjour,

Je vous remercie pour vos éclairages!
Bien sûr il va y avoir tout la mise en conformité pour respecter les règlementation énergétique et autres. Et toute façon le permis de construire doit être accepté avant toutes démarches.
Ma question était plutôt vis à vis de la SCI et le fait d’apporter le bien à la société après sa construction.

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