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Forums des investisseurs heureux

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#151 20/09/2014 09h04 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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sanbouddha a écrit :

Acheter pour louer est avant tout une opération financière, dans ce cadre on regarde en priorité des éléments comme l’espérance de rendement et la valorisation future du bien. Donc, dans l’etat actuel des choses, attendre.

Bonjour,
On peut aussi relativiser tout cela. En me fondant sur près de 30 ans d’expérience personnelle et de quelques connaissances, nous avons acheté à des prix bas et taux élevés, à des prix élevés et des taux bas, à des prix élevés et des taux élevés etc etc sans chercher l’affaire du siècle absolue.
Conclusion : pendant que les cogiteurs cogitaient, nos parcs immobiliers se finançaient tranquillement. Si j’avais attendu le meilleur moment plutôt qu’acheter ou faire construire des biens correspondant à mes choix "produits", j’attendrais encore.
Aujourd’hui, mes copains cogiteurs cogitent toujours mais… sur leurs regrets. Pour ma part, je conclus que ce que certains d’entre nous ont payé cher à gardé sa valeur sur la durée (même avec actualisation) et que si elle devait baisser la qualité favorise la liquidité.

Sur ce que je lis de la baisse de prix en province : toujours dans mon secteur, très peu de bien de qualité sont à la vente et leur prix résiste ; par contre, et je me répète, tous les immeubles anciens et autres constructions des années 50 et 60 sont devenus invendables.

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#152 20/09/2014 10h53 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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En plus de la conclusion citée par ZX -6R, petite dédicace à ce judicieux conseil (ironie)

"Conseil du Revenu.com : commencez petit pour pouvoir faire face à un éventuel accident de la vie (chômage, divorce)."

Si nous devons acheter petit en pensant aux accidents, autant ne pas acheter alors. Car aucune vie n’est lisse donc dans ce cas on ne prend aucun risque et on regarde les autres évoluer ! Si à 30 ans, on peut enfin acheter car le couple peut justifier de deux CDI, ils doivent acheter un studio, T1 voir T2 max (suivant les régions) pour commencer petit ? 2 ans après l’enfant arrive et ils voudront plus d’espace ! Ils doivent revendre et trouver plus grand ?

Depuis quelques semaines je suis assez pessimiste ! J’ai l’impression d’être un soldat né pour payer gracieusement les politiciens à vivre dans le luxe. En gros, je me lève pour travailler et payer les autres grâce aux différentes taxes et en lisant les commentaires sur internet et que je l’applique à mon cas, je dois réduire mes sorties et mes loisirs pour pouvoir continuer de payer mes taxes.
Sympa la vie d’aujourd’hui.  Et quand je lis cet article et que j’apprends qu’en plus je dois vivre dans un petit appart au cas où !!! Le rêve suprême !

Bon je tiens à vous rassurer, je ne broie pas du noir non plus. Ca me booste surtout pour changer mes conditions de vie et évoluer. Je ne suis pas à plaindre contrairement à certains de mes proches ou moins proches donc j’ai encore une marge de manoeuvre. Le forum m’aide à mettre mes objectifs à exécution ! C’est parfait !

Je pense donc que pour les personnes en IDF, il est plus judicieux d’acheter de l’immobilier en locatif en province pour commencer à grossir leur patrimoine tout en restant locataire en attendant que les prix chutent… s’ ils chutent vraiment un jour !
En province, il faut suivre le marché et viser une RP en prévision des bonheurs de la vie (et non des accidents). Sans acheter un T5 s’il s’agit d’un couple sans enfant mais un T3 pour prévoir le premier enfant et pouvoir y vivre plusieurs années sans déménager au bout de 3/4 ans.
L’important est effectivement d’avoir tous les indicateurs au vert et surtout… obtenir un accord d’une banque !


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#153 20/09/2014 12h37 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Range19 a écrit :

sanbouddha a écrit :

Donc, dans l’etat actuel des choses, attendre.

nous avons acheté…
Conclusion : pendant que les cogiteurs cogitaient, nos parcs immobiliers se finançaient tranquillement. Si j’avais attendu le meilleur moment plutôt qu’acheter ou faire construire des biens correspondant à mes choix "produits", j’attendrais encore.
Aujourd’hui, mes copains cogiteurs cogitent toujours mais… sur leurs regrets.

Oui, Range19, vous avez raison, et vos propos me rappellent l’aphorisme immortel de mon prof de lettres : "tendons les rouges tabliers, il pleut des vérités premières" !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#154 20/09/2014 14h36 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour rebondir sur le "conseil" de commencer petit

l’étude de meilleurtaux.com sur l’immobilier Français

résumé ici
Location ou achat ? Réponse de Meilleurtaux.com | Le Revenu

permet vite de voir que la rentabilité sur les petits biens est très souvent plus faible

Je n’ai pas trouvé l’etude mais il y a également le tableaux macro de la rentabilité par ville / surface
http://www.franceinter.fr/sites/default … auxcom.pdf

bien évidement les données changent par quartier mais si on regarde la colonne 30m2
on voit que le meilleur bien met plus de 6 ans pour se faire rembourser
alors que sur les  + de 100m2 la meilleur ville réussi la même opération en moins d’un an

Rappel pour trouver les bonnes opportunités d’achat il existe un outils développé par un membre du forum
http://www.acheterpourlouer.co/

Dernière modification par LordWolfy (20/09/2014 14h41)

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#155 20/09/2014 17h59 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Lordwolfy, vos articles comparent l’achat et la location. Un bien "ne se rembourse pas" en un an! C’est le délai à partir duquel il vaut mieux acheter plutôt que louer, et j’ajoute, d’après le journaliste.

Il cite 3 villes ou les petites surfaces ne sont pas rentables. Je vous garantis qu’en tant que bailleur, en province et à Paris, les petites surfaces sont largement plus rentables.

Toutes ces études de journalistes font vendre du papier, mais à part raconter des banalités, parfois fausses, ça n’apporte strictement rien.


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#156 20/09/2014 20h16 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je partage totalement de point de vue de @ZX-6R

J’ajouterai que l’ensemble de ces études prends pour hypothèse un prix moyen, ce qui ne signifie vraiment pas grand chose.
A mes yeux la valeur ajoutée principale d’un investisseur immo est de savoir bien acheter, soit l’antithèse d’un prix moyen. (j’ai pas dit acheter le moins cher possible un bien dont personne ne veut Mister Range19 wink)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#157 20/09/2014 20h59 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je sais pas si c’est le moment, mais moi, je recherche à défaut de trouver quelque chose (l’objectif étant de louer le bien qui serait un immeuble de préférence, je vise peut être trop gros :p)

Je pense qu’études ou non, les gens se rapprocheront toujours plus des métropoles pour travailler donc que c’est en ces lieux qu’il faut plutôt acheter.

Maintenant étant un novice…ce n’est que mon opinion

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#158 20/09/2014 23h31 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Les métropoles vont garantir le patrimoine probablement plus que les petites villes. Mais les flux migratoires sont longs, très longs… D’ici 20 ans, vous aurez déjà amorti 5 ou 6 immeubles, et la petite ville ne sera pas vidée pour autant de tous ces habitants. Il faut se méfier des villes qui survivent grâce à un régiment de l’armée par exemple, mais elles sont bien identifiées. On peut faire du 10% net (voir plus) dans des petites préfectures de Province. C’est hyper performant de nos jours, et le risque n’est pas énorme, moi je le prends, et je ne suis pas un risque tout. J’ai des locataires étudiants, jeunes actifs, vieux actifs, célibataires, couples, des intellos, des cassos (le moins possible) Ils ne vont pas tous se volatiliser en un jour. Les prix ont stagnés dans ma ville depuis plus de 10 ans. Je n’aurai pas une folle augmentation de la valeur de mon patrimoine, mais il faut prendre en compte le capital remboursé!  Bref, analysez bien tous les aspects… il y en a beaucoup.


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#159 21/09/2014 03h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Entièrement d’accord avec ZX-6R et DDtee sur l’effet anesthésiant d’analyses journalistiques plates basées sur des moyennes.

Pour info, en 2013 j’ai acheté 2 T1 et 5 parking dans une commune de la proche banlieue parisienne pour 110 K. L’ancien propriétaire basé à l’étranger en avait marre et avait été arnaqué par le syndic qui était également gestionnaire de ses biens. Les studios étaient squattés et en mauvais état (sans avoir de défaut rédhibitoire). Entre la promesse et l’acte de vente, j’ai récupéré les clefs, sorti l’une squatteuse pour le premier studio et relogé une famille pour le deuxième studio avant d’entamer les travaux dans les deux appartements. Lors de l’acte de vente, j’ai ainsi pu récupérer les studios refaits à neuf (électricité, plomberie, peinture, plancher, ameublement). Sur le même palier, un mois après mon acte authentique, un studio de même taille s’est vendu à 84 K. Cet été, j’ai vendu les parkings à 25K. Quand je regarde les moyennes de cotes au m2, notamment celle de meilleursagents, le prix de mon achat est même en dessous de la fourchette basse.

De plus, les tableaux montrés dans le revenu comparent la rentabilité entre un achat pour habiter et une location. Ils ne sont pas utiles dans le cas d’un achat pour investir, où on peut emprunter à 110 % et booster sa rentabilité avec l’effet levier. Avec le différentiel entre le taux d’emprunt et la taux de rentabilité interne qui existe aujourd’hui, cela fait une sacrée différence sur le taux de rentabilité final du projet.

Sinon, l’outil acheterpourlouer.co peut être vraiment intéressant s’il est assez fin dans la cartographie. Cela fera gagner du temps dans le traitement des annonces. J’ai essayé de m’inscrire mais c’était simplement une invitation pour tester la version beta. Au passage, quel est le nom du membre du forum mentionné par LordWolfy qui a créé cet outil ?


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#160 21/09/2014 08h24 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour,

@Discret : Vous parlez d’un cas très particulier. C’est à dire l’achat de bien avec travaux et squattés.
Votre cas n’est pas généralisable au marché. De plus ZX-6R a exposé plusieurs fois son cas dans sa présentation et ailleurs, il a acheté avec très forte décote en passant par le "marché gris" à Paris, c’est très rare et très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

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#161 21/09/2014 10h53 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Acheter en haut de cycle des actifs à rentabilité réduite alors qu’une remontée des taux sans risques se profile… N’est-ce pas suicidaire?

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#162 21/09/2014 11h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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roudoudou a écrit :

très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

L’IDF est effectivement un marché aujourd’hui sans doute peu intéressant pour l’investisseur notamment pour le probable haut de cycle sur les prix. Ailleurs, c’est très différent, je fais le même constat d’opportunité que @ZX-6R dans des villes moyennes.

Les biens décotés à -20/30% y sont accessibles à tous, c’est juste une question de travail… Il faut retourner énormément de pierres pour trouver une pépite.

@thomz : le haut de cycle et la rentabilité réduite sont effectivement assez clairement identifiable en IDF, en province les prix sont souvent en baisse depuis 2006/08 et c’est très différent, pour le niveau de rentabilité aussi !

Je ne cesse de le dire, l’intérêt de l’immobilier est dans l’effet de levier. Il permet de se constituer un capital sur l’unique "qualité de sa signature" auprès de sa banque, en autofinancement. En s’y prenant bien, il ne nécessite l’apport que d’une infime partie d’argent cash sans nécessairement disposer de capital de départ. Peu d’investissements sont envisageables avec ce critères essentiel à beaucoup…
A titre d’exemple, en deux ans d’exercice, avec très peu d’apport, je dégage environ un smig de CF/mois. Je ne serai jamais parvenu à ce "résultat" avec mes (trop) modestes économies.

L’immobilier physique à aussi évidemment des inconvénients à intégrer avant de passer à l’action : liquidité assez faible, chronophage dans sa gestion, plaisir de la rénovation wink


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#163 21/09/2014 13h31 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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DDtee.Ce n’est que justice. Il est normal qu’un bon négociateur habile de ses mains et bon gestionnaire fasse mieux que le détenteur lambda de livret A.
Il y’a souvent une petite part de jalousie chez les détracteurs de l’investissement immo face au talent de certains.

Personnellement ,je suis un tout petit joueur,mais je suis admiratif du parcours de certains intervenants du forum(philippe,ZX-6R,vous et j’en oublie).

Le probleme de certains est qu’ils voudraient pouvoir comptabiliser les interets comme sur un livret ou connaitre au jour le jour le montant de la plus-value sur le marché des valeurs mobilières.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#164 21/09/2014 14h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Ma modeste contribution:

Pour le marché de Nancy que je connais assez bien mon impression est que : Les biens en hyper-centre résistent et se vendent plutôt bien. Les biens dans Nancy mais hors-centre ça bloque un peu plus et les prix ont baissé dans plusieurs quartiers mais se vendent encore pas mal. Dans la banlieue ça se complique sérieusement (Vandoeuvre par exemple pour ceux qui connaissent), en particulier les appartements dans les immeubles années 70 qui sont difficilement vendables voire invendables malgré des prix qui ont baissé. Et alors dans les petites villes aux alentours (Frouard par exemple) et les villages plus en campagne, le marché est vraiment déprimé, en particulier dans les coins où une grosse usine/entreprise/régiment militaire a fermé.

Concernant Friggit, un élément que sa courbe ne prend pas en compte à mon avis est un changement durable de la configuration en France. Paris devient de plus en plus une "métropole mondiale" (comme Londres et New-York par exemple) dans une France qui se "verticalise". Et donc les prix sont bien plus déconnectés du reste de la France qu’il y a 40 ans. Au contraire les campagnes sont désertées. Donc ça m’étonnerait que l’immobilier de Paris retourne dans son tunnel.

Il y a aussi un autre point, un peu lié au point précédent, qui me semble notable pour les prix à Paris mais sur lequel je n’ai jamais trouvé de données chiffrées (je ne sais même pas s’il en existe) :
Les investissements étrangers à Paris (pied à terre, ..) sont plus importants qu’il y a 40 ans, ce qui fait mécaniquement baisser le nombre de logements disponibles, et donc augmenter les prix des logements restants. Ensuite, les immeubles possédés par des étrangers représentent-ils 0.1%, 1% ou 10% des biens parisiens et est-ce significatif? Et si oui, quelle est la corrélation entre le pourcentage de biens acquis et le pourcentage de hausse des prix? Je ne sais pas.

Je pense qu’un marché à plusieurs vitesses se dessine aujourd’hui:
Paris, Nice, éventuellement Lyon : dynamique et cher
Les villes moyennes : fluide, prix stables ou légèrement en baisse
Les villes < 50 000 habitants et villages, campagne : déprimé, prix qui ont baissé

Bien sûr c’est une généralité qu’il faut affiner en prenant en compte les différents marchés locaux.

Ensuite, lesquels vont encore baisser, à quel moment et dans quelle proprtion… Je ne sais pas. Ce qui n’empêche pas d’acheter intelligemment comme ZX6R, Philippe30, DDtee..

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#165 21/09/2014 22h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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roudoudou a écrit :

Bonjour,

@Discret : Vous parlez d’un cas très particulier. C’est à dire l’achat de bien avec travaux et squattés.
Votre cas n’est pas généralisable au marché. De plus ZX-6R a exposé plusieurs fois son cas dans sa présentation et ailleurs, il a acheté avec très forte décote en passant par le "marché gris" à Paris, c’est très rare et très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

Bonsoir Roudoudou,

DDtee a déjà en partie répondu mais comme cela m’était adressé, je vais apporter ma contribution à la fois théorique et pratique.

"Marché gris", "très rare",  "très peu d’investisseurs" : qu’entendez-vous par là? ZX-6R a bien bossé pour avoir accès à ces biens décotés de 20 ou 30% sans passe-droit. Rien d’impossible. Rien de très rare non plus.
Si on devait résumer, on pourrait dire que la possibilité d’achat à des prix sensiblement en-dessous du marché dépend de plusieurs facteurs :
- La qualité de recherche (en général, je visite 100 à 150 biens par an) pour trouver des biens décotés ou des biens où vous pouvez apporter de la valeur (biens avec travaux, biens squattés comme mentionnés, mais aussi biens divisibles, transformables, changement de destination,…).
- Les marges de négociation (possibilité dans un contexte baissier d’avoir des marges nettement plus importantes, succession, vendeur à l’étranger, vendeur lessivé après plusieurs déceptions,…)
- La technique d’achat (achat aux enchères, achat groupé de plusieurs lots, …)

Tous ces facteurs peuvent se combiner pour permettre d’atteindre un prix inférieur de 20 à 30 % au marché.

Mon premier message sur ce thread visait simplement à montrer l’inanité des moyennes dans un marché où les disparités sont fortes. C’est tout le charme de l’immobilier par rapport à la bourse : vous pouvez avoir sur le même palier des personnes qui ont acheté au même moment le même type d’appartement avec des variations de 30 % du prix au m2.

Je pourrais multiplier les exemples vécus de cela pour moi ou pour mes proches mais je ne pense pas que ce soit nécessaire pour appuyer ce fait.

@Thomz : Si on fait une comparaison avec la bourse, il est possible d’opter pour une méthode "value" ou pour du stock-picking. Si on raisonne en "value" et qu’on se dit qu’on est en haut de cycle, qu’on paye des biens au prix du marché et sans effet de levier, cela peut paraitre une folie d’investir en immo en IDF.

En revanche, cela devient nettement plus intéressant si on prend en compte les éléments suivants :
- On n’est déjà plus au pic dans certaines communes en proche banlieue. Parler d’un seul marché en IDF n’a pas grand sens, c’est un raccourci journalistique. Si le pic parisien date du 3ème trimestre 2012, il est déjà plus ancien dans de nombreuses communes de proche banlieue. Ainsi, mon vendeur de 2013 en proche banlieue qui avait acheté en 2007 a fait une moins-value. J’ai acheté au prix de 2006. En proche banlieue, il y a déjà pas mal de biens qui ont baissé en moyenne de 10 à 15 %, mais de 20 à 25% sur d’autres endroits.

D’autant qu’en marché baissier, de bonnes affaires vont apparaitre. Pour avoir échangé avec des marchands de biens chevronnés qui ont passé des crises autrement plus dures en IDF que celle qui sévit maintenant (notamment le milieu des années 90), c’est en période de baisse qu’il vaut garder son sang-froid. Beaucoup de proprios vont paniquer et brader leurs biens. On le voit actuellement avec les propriétaires de maisons du 93-94, qui mettent très longtemps à vendre leurs biens. J’ai un ami très expérimenté qui a acheté une maison à plusieurs niveaux et plusieurs entrées de 200 m2 sur Aulnay avec 2 garages. Affichée il y a un an à 460 K, il l’a achetée à 300 K, soit 1500 € du m2. Il part sur une opération pour 8 T1 refaits à neuf de 20 à 25 m2 avec 6 boxes créés en béton monobloc déjà prêts. L’opération va sortir à 400 K pour 8 T1 et 8 garages. Sachant que chaque boxe vaut minimum 10-12K et que chaque T1 vaut minimum 75 K, la marge est très correcte.

- L’effet levier peut rajouter 6 à 7 % de renta avec les taux bas existants actuellement.

- Il restera toujours des occasions en stock-picking comme expliqué plus haut. Dans un même marché, les prix à l’achat peuvent varier de 30% suivant les acheteurs.

- Le LMNP au réel est un avantage fiscal vraiment appréciable par rapport à d’autres supports d’investissement.

- Je calcule mes valorisations d’appartement en multiple de loyers nets. Tant qu’il n’y a pas une baisse sensible des loyers, cela peut maintenir une valorisation élevée des biens.

En revanche, je m’inquiète beaucoup plus de l’encadrement des loyers expérimenté à Paris. Une éventuelle généralisation sur l’IDF demandée par Huchon serait un vrai coup dur.

Pour conclure, je crois qu’en marché baissier ou en marché haussier, il y aura toujours des opportunités en immo. Le but n’est pas d’attendre passivement le train haussier pour agir si on raisonne en stock-picking, avec du levier, avec des loyers optimisés et un régime fiscal intéressant.


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#166 22/09/2014 08h39 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je crois que la question du topic est à nuancer en fonction de ce que l’on cherche : il faut distinguer ceux qui cherchent à acheter pour y habiter de ceux qui veulent devenir propriétaires bailleurs; et les arguments échangés valent plus pour ceux-ci que pour ceux-là (et inversement !)


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#167 22/09/2014 09h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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J’achète effectivement mes biens sous le prix du marché, à Paris ou en province, mais je n’ai pas de passe droit ou de baguette magique!

Rechercher un bien immo ne correspond pas à regarder les petites annonces en vitrine (ça je le fais en vacances) Il y a une multitude de façons pour trouver un bien décoté.

La première des choses est de connaitre le marché (pas le marché francais, le marché de là où vous achetez) Après il faut créer un réseau, c’est le moyen le plus facile. Vous n’avez rien à faire, on vous appelle directement! Vous pouvez aussi faire les ventes aux enchères. Cherchez les biens avec travaux, ils sont moins chers (même en rajoutant le prix des travaux)…   Sur Paris, le marché est hyper bouché, ya trop d’acheteurs. Il faut vraiment avoir du bol pour trouver des bons plans. Mais en Province, il y a de très bonnes affaires. Moi je me spécialise sur les immeubles ancien en centre ville. Ya peu d’acheteurs, donc les prix sont souvent bien décôtés (40% environ) Une forte baisse des prix ne me fait donc pas peur. Seule une forte baisse des loyers (mais j’y crois pas trop) ou une augmentation de la pression fiscale me font peur.


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#168 22/09/2014 10h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

J’achète effectivement mes biens sous le prix du marché, à Paris ou en province, mais je n’ai pas de passe droit ou de baguette magique!

Rechercher un bien immo ne correspond pas à regarder les petites annonces en vitrine (ça je le fais en vacances) Il y a une multitude de façons pour trouver un bien décoté.

Mais ça c’est quasiment un boulot à plein temps, ou au moins une activité à laquelle vous consacrez plusieurs heures voire plusieurs jours par semaine.

L’article cité plus haut parle de l’acheteur lambda qui achètera justement sur la base des petites annonces en vitrine.

Ce n’est pas vraiment comparable.

C’est comme comparer un portefeuille d’actions géré par un père de famille, qui achètera 1 ou 2 fois par an les actions du CAC 40 recommandées par MVVA vs la gestion d’un day trader qui passera ses journées devant ses écrans.

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#169 22/09/2014 10h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le sujet du forum c’est quand même devenir rentier, et nombre de membres aspirent le devenir.On me cite quelques messages ci dessus, donc je ne pense pas être hors sujet en détaillant un peu comment j’achète…


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#170 22/09/2014 10h59 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Le sujet du forum c’est quand même devenir rentier, et nombre de membres aspirent le devenir.On me cite quelques messages ci dessus, donc je ne pense pas être hors sujet en détaillant un peu comment j’achète…

Non non c’est même très intéressant, merci de partager votre expérience et décrire vos démarches.
Je faisais juste le lien avec l’article cité plus haut dans la discussion.

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#171 25/09/2014 21h51 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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thomz a écrit :

Acheter en haut de cycle des actifs à rentabilité réduite alors qu’une remontée des taux sans risques se profile… N’est-ce pas suicidaire?

Une explication possible : c’est peut être difficile à croire, mais j’ai bien l’impression que les gens avec qui j’ai l’occasion de discuter autour de moi (absolument pas des investisseurs avertis) pensent plus ou moins inconsciemment que le doublement-triplement des prix depuis 10-15 ans va se poursuivre au même rythme.

Par contre concernant les taux sans risque (en Europe, entendons-nous bien), nous n’avons peut-être pas les même lectures (et je ne dispose d’aucune information d’initié), mais qu’est-ce qui vous fait dire que leur remontée "se profile"? Pour ma part, il me semble que les niveaux de déficit publics actuels ainsi que les niveaux d’endettement interdisent en quelque sorte une remontée des taux. Et d’ailleurs, n’est-ce pas ce que montre la stratégie budgétaire de la France? (toujours une petite centaine de milliards de déficit, en gros)

Dernière modification par placementapapa31 (25/09/2014 21h57)

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#172 25/09/2014 22h14 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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placementapapa31 a écrit :

thomz a écrit :

Acheter en haut de cycle des actifs à rentabilité réduite alors qu’une remontée des taux sans risques se profile… N’est-ce pas suicidaire?

Une explication possible : c’est peut être difficile à croire, mais j’ai bien l’impression que les gens avec qui j’ai l’occasion de discuter autour de moi (absolument pas des investisseurs avertis) pensent plus ou moins inconsciemment que le doublement-triplement des prix depuis 10-15 ans va se poursuivre au même rythme.

Un autre élément à prendre en compte : en France rien n’est fait pour inciter les gens à investir dans nos entreprises. Les marchés financiers sont vus comme une nébuleuse réservée aux initiés. Du coup tout le monde se tourne vers l’immobilier. A tort ou à raison.

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#173 25/09/2014 22h29 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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de quel investisseur vous parlez? de monsieur tout le monde qui achete un Duflot pour payer un peu moins d’impôts ou du vrai investisseur comme il y’en a certains sur le forum qui achetent un rendement de 10% avec un financement à 3%?
Si vous parlez de la deuxieme catégorie,je vous trouve un peu péremptoires.
Les entreprises se portent si bien en France qu’il faille y investir massivement?


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#174 29/09/2014 19h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Toujours la même histoire des cycles en haut et en bas…

Nous attendons toujours la sortie de Friggit ( ceux qui suivent le forum comprendront …. ) , toutefois je rappelle que l’immobilier est financé par la location.

Donc la question n’est pas une plus value à la revente puisqu’elle existe déjà par l’effet de levier lors de la revente.
Concernant les prix , trop cher actuellement c’est certain , les taux sont très bas mais les prix sont bloqués car tout le monde parle de baisse , un jour l’immobilier baissera , surement mais les gens ont besoin de se loger donc on loue toujours.

L’essentiel est  le montage initiale qui permet de faire du cash flow positif avec la location.

On ne peux pas comparer les cycles de la bourse par essence volatile et l’immobilier qui possède une inertie importante tant à la hausse qu’à la baisse.

Attendre la baisse , c’est attendre que le train passe sans jamais monter dedans.
Acheter sans réfléchir , c’est monter dans le train , se tromper et rebrousser chemin.
Entre les deux options , il est toujours possible de trouver des biens intéressant à des prix correct.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#175 29/09/2014 19h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Retour de Philippe30!! cool ça fait plaisir smile

tes commentaires m’avaient manqué!!


A la recherche d'un expert comptable spécialisé en LMNP sur Lyon. Merci

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