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Forums des investisseurs heureux

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#101 03/07/2014 12h27 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour

J arrive peut être en fin de débat mais j apporte mon ressenti. :-)

Pour moi c est le moment parfait pour acheter pour deux raisons :
-si on attend toujours le bon moment on achète jamais !

-et que ce soit pour de l investissement locatif ou pour sa résidence principale les prix sont bas comparer à il y a 4 ans.

Pour moi tant que le rendement et au rdv sa sera toujours le bon moment d acheter.

L immeuble que je viens d acquérir ma coûter 95 000 euros pour 120m2 à coter de aix en Provence j aurai jamais pu faire mieu.

Après rénovation rentabilité de 10% brut est dans les 4% net net Impôts et charges déduitent.

Donc malgré la crise et un marché de l immobilier très compliquer j arrive toujours à trouver un bien intéressant.

Par contre les biens sans travaux sont vendus trop chers et on a une rentabilité nul, donc à fuire…


http://www.creersonindependance.fr/ Sur mon blog j'explique comment j'ai pu acheter 2 immeubles en partant de zéro à seulement 25 ans!

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#102 03/07/2014 13h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je suis un peu du même avis, bien qu’ayant très peu d’expérience.
Par contre l’avis des "poids lourds", qui ont plus d’expérience et ressentent certainement mieux que moi l’évolution du marché est important. Donc prudence…

Perso, je pense donc aussi que les prix étant bas c’est le bon moment d’acheter, en achetant au plus bas et profitant des taux historiquement… bas. Mais il faut savoir que tout (sauf les taux…) peut encore baisser… donc il faudra être patient ensuite. Mais cela ne baissera pas de façon énorme. Nous ne sommes pas aux US avec des taux d’endetement des particuliers… énoooooooormes! Ici tout est relativement cadré par les banques tout de même. Donc l’immobilier de résidence principales ne tombera pas comme chez eux. Cela baisse un peu, baissera peut etre encore un peu, mais ce ne sera pas de -50% ! C’est en tout cas mon humble avis…

Quand au locatif, ce qui nous concerne tous ici le danger vient évidemment des nouvelles lois. Trop d’inconnues… Mais pour donner un exemple qui pour moi est "sans risque"… je suis sur un lot à Marseille, 150K sur 20 ans (soit 850 Eur/mois), pour 2 T2 de 30m2 chacun et 2 studios de 20m2 chacun. Location meublée "facile" pour 450+450+350+350 (Donc 1600 Eur… si je décide de les louer "pas cher"… un peu plus sinon). Renta 13%brut/11%net. A ce prix là les 4 appartements seront refaits à neuf… donc osez me dire que ce type de lot est risqué (je ne suis pas dans les quartiers nords de marseille… et je suis entouré de 5 résidences étudiantes…). Meme avec un encadrement des loyers, je pourrais toujours rentrer dans mes frais… (si l’encadrement des loyers concerne les locations meublées, ce qui je pense ne sera de toutes façons pas le cas). Si les loyers sont encadrés et que j’ai la moitié d’impayés ou non loués… je rembourse quand meme mon prêt… ne restera que quelques charges "pour ma pomme"… mais le placement se fera avec le temps dans ce cas.
Donc, il est où le risque? Il y aura toujours des locataires…

Donc dans un tel exemple, pour moi, c’est le moment d’investir…

Dernière modification par Arnaud13 (03/07/2014 13h57)

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#103 03/07/2014 14h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je pense qu’il faut arrêter d avoir peur des locataires qui ne payent plus leur loyer.
Car moi j ai prit une garantie locative sur les loyers….  Qui couvre tout les risques liés aux impayés (détérioration du bien, frais de justice….)

Pour un t2 de 35m2 sa me coûte 30euros par mois. Donc relativement pas chers mais comme on dit la tranquillité n’a pas de prix :-)

Les seuls risquent qu on peut avoir est la vacance locative mais dans le sud de la France pas de soucis.
L an dernier en pleine crise,  j ai loue mais 3 appartements en une semaine et en prenant le temps de choisir car j avais plusieurs dossiers.


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#104 03/07/2014 14h25 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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je suis en ligne avec ceci, et compte justement prendre la GRL pour ces 4 appartements. Mais je préfère rester prudent dans les études/projets… le reste n’en sera que du bonus s’il n’y a pas de problèmes….

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#105 03/07/2014 15h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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nicolas13320 a écrit :

Je pense qu’il faut arrêter d avoir peur des locataires qui ne payent plus leur loyer.
Car moi j ai prit une garantie locative sur les loyers….  Qui couvre tout les risques liés aux impayés (détérioration du bien, frais de justice….)
…/…
Les seuls risquent qu on peut avoir est….

Question : Avez-vous déjà eu une occasion de faire jouer cette garantie (et bien étudié les clauses du contrat de cette GRL) ? Avez-vous déjà eu à faire quitter un bien à un locataire (insolvable, et laissant le bien dans un ’’triste’’ état), au cours de votre longue expérience de bailleur ? 

Je m’abstiendrais pour ma part d’écrire "Les seuls risques sont"…, encore plus après avoir lu des témoignages de bailleurs ayant eux ce genre d’expérience (sur ce forum comme ailleurs).


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#106 03/07/2014 16h30 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pourquoi sur les forums souvent les gens sont plus ou moins agressif ? Je n ai pas la réponse…
On est là pour s entraider mais souvent sa part en règlement de compte… Lol

Pour répondre à goodbylenine:
Non je n ai pas eu de problème d impayés car je sélectionne avec soin les locataires.
Je demande à voir les originaux des papier….

Après je suis pas le meilleur loins de la c est pour sa que j ai pris cette garantie.
Du moment qu on respecte les clauses du contrat pourquoi il y aurai des problèmes ?

Pour Info je suis au crédit Agricole pour les crédits et assurances .

Pour laisser le bien en état déplorable je suis d accord avec vous sa mais les nerfs.
Mais bon la actuellement je suis en train de démonter le toit et après je casse le plancher.
Sur l immeuble je vais laisser que les murs. Alors c est pas du placo à remplacer cuisine ect…  Qui me font peur.
Sachant que tout est garantie au prix du neuf.
Et vous me parlez d un problème extrêmes qui arrive pas tant souvent que sa proportionnellement au nombre de bien en location.

C est en raisonnant comme sa qu on  avance pas car on a toujours peur…
Au début toute ma famille ma prit pour un fou…
Maintenant il dise j aurai du faire pareil….
On peut avancer en ce protégeant.

Cordialement


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#107 03/07/2014 17h42 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Où est l’agressivité dans le message de GBL ?

Écouter et analyser les conseils des anciens et leurs mises en gardes, c’est aussi ça s’entraider. GBL (et d’autres sur ce forum, Philippe, Borderline par exemple) ont une grande expertise dans la location de bien meublé ou non.

Comme GBL je pense qu’effectivement que tant que vous n’avez pas été confronté à ces situations vous ne saurez pas dans quelles mesures elles seront pris en charge.

Ce problème extrême qui arrive peu comme vous dites, peut vous mettre en situation de faillite et ruiner votre rendement pour des années (comptez 2 ans pour expulser un locataire). De plus même en soignant la sélection de vos locataires les accidents de la vie peuvent survenir…

En tout cas bravo pour votre ambition et votre courage dans vos travaux.

NB : soignez votre écriture (apostrophe, virgule) et votre orthographe (ça !) vous êtes difficile à lire et c’est dommage

Simon

Dernière modification par simouss (03/07/2014 20h07)


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#108 03/07/2014 19h14 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je n ai pas dit sa méchamment mais plutôt en réponse à ma grande expérience de bailleurs qui est un peu ironique quand même ;-) venant de sa part.

C est pas parce que je suis jeune et sans grande expérience que je dit n importe quoi.
Quant on est bien assurer et bien encadrer les soucis sont moins présent.

Maintenant je suis d accord si on ne prend pas d assurance et qu on ce retrouve dans cette situation… Pas évident à gérer.

J ai pris la plus grosse assurance qui couvre les impayés pendant trois ans, les frais de justice, les frais de remise en état à neuf du logement si dégradations ect….

Je dit pas que sa me couvre de tout les problèmes mais au moins le problème que le crédit sera payer pendant 3ans le temps de l expulsion.

Je touche du bois à ne pas devoir m en servir.

Maintenant pour répondre à mon expérience et certain mail que j ai reçu.

J ai pas réussi à faire c est investissements en me levant le matin et me dire.

Je suis tout des rendements, tmi ect…  J ai payer des formations plus beaucoup appris sur internet et le résultat est là.

Certe j ai pas bac +6 et je suis pas très bon en orthographe mais dans les domaines où je me forme je me débrouille bien.

Maintenant je vais faire plus attention à l orthographe promis ;-)

Cordialement Nicolas


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#109 03/07/2014 19h41 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Hé oui, nicolas13320, vous avez bien compris dans ce que j’ai écrit que, "avec votre grande expérience de bailleurs", vous n’étiez pas forcément crédible (en particulier si vous n’avez jamais eu à faire jouer la GRL) pour écrire ce que vous avez écrit ("Il faut arrêter d avoir peur des locataires qui ne payent plus leur loyer. Car moi j ai prit une garantie locative sur les loyers….  Qui couvre tout les risques liés aux impayés (détérioration du bien, frais de justice….) …/… Les seuls risquent qu on peut avoir est….").

Par contre, il n’y avait pas vraiment d’ironie dans ce que j’ai écrit. Je voulais surtout clarifier les expériences et arguments de fond que vous pouviez avoir pour faire une telle affirmation. Votre avis de jeune investisseur et bailleur peut être très utile sur ce forum. Mais il le sera encore plus si vous évitez des conclusions trop définitives, à partir de quelques cas particuliers que vous avez expérimentés.

Rien que sur ce forum, se trouvent plusieurs discussions (comme Assurance Garantie des Risques Locatifs ou caution solidaire ? ou Assurance garantie des risques locatifs: quelle assurance choisir ? ou GUL, GLI, GRL, CLU et autres dispositifs locatifs…) qui évoquent les caractéristiques et les limites des assurances de Garantie Locative. Les avis qu’on y trouve sont nettement moins tranchés que le votre.

Je suis bien d’accord sur le fait qu’il ne faut pas diaboliser le locataire : avec la plupart des locataires, il n’y aura pas de souci particulier. Mais il ne faut pas non plus tomber dans l’extrême inverse de la naïveté ou d’un faux sentiment de totale absence de risque : quand ça se passe mal, même la GRL peut ne pas mettre à l’abri, d’autant qu’en général elle impose de respecter une procédure très précise, et qu’il est facile de se prendre les pieds dans le tapis.


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#110 04/07/2014 02h04 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour ma part, je mettrais un bémol également concernant les assurances locatives.

C’est vrai que c’est merveilleux sur le plan … Psychologique ! Mais rassurez vous, vous devrez également faire preuve de psychologie quand vous attendrez après eux pour une virgule mal placée !

Je vous parle de vécu, j’ai commencé avec de "grosses" assurances à votre âge, et deux malheureuses expériences m’ont fait résilier la totalité d’entre elles . j’ai depuis évité de mettre de l’argent en l’air, ce qui doit représenter quelques loyers d’avance désormais, pour le prochain coup dur …

Bref, nous nous éloignons du sujet initial. Merci de vos retours (on en attend d’autre !)

Je constate avec grand plaisir que de nombreuses autres personnes ont le même ressenti que moi,  que la conjoncture semble particulièrement favorable aux acheteurs.

Ca me donne envie de faire un petit clin d’oeil à une personne qui se reconnaitra ;-), et qui avait tiré à boulet rouge lorsque j’avais osé soumettre l’idée que la conjoncture était favorable pour investir en ce moment … (et qui avait bondis quand je parlais de "prix bas").
Comme quoi les généralités sont faites dans les deux sens ! J’avoue que cela m’avait bien refroidi sur ma participation au forum , ressentant un profond décalage avec la vision  parfois un peu "trop Parisienne" de la partie immobilier, enfermé dans un carcan de pensée mégalopodien (sympa comme nouveau mot , non ?)

Ne voyez pas la moindre once de rancune dans cette tirade, ceci exprime juste mon modeste avis personnel, et je respecte profondément cette imminente personne pour son savoir et son partage.

Je trouve juste qu’un peu de sang frais, de fougue de jeunesse et de nouvelles pensées ne peuvent nuire au partage de ce forum.

Pour en revenir au sujet, d’accord ou pas d’accord ?


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#111 04/07/2014 09h29 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour en revenir au sujet, j’aimerai bien avoir l’avis d’acteurs du forum tels ZX-6R, Philippe30, GoodbyLenine, Boubouka… qui ont semble-t-il beaucoup plus d’expérience que les quelques "récents investisseurs" (dont je fais partie) qui ont répondu positivement ici…

Alors vous en pensez quoi messieurs…. conjoncture favorable pour se lancer dans l’immobilier locatif ??

Seuls les petits nouveaux disent que tout est au vert…. mais nous n’avons pas l’expérience de ceux qui, juste avant, nous ont lancé des signaux d’alerte plutot forts…. donc meme si je continue ma stratégie (=acheter en ce moment) je vais rester prudent avant de donner des conseils à d’autres. Ce n’est pas avec un an d’expérience dans le domaine que je peux me permettre… on verra dans quelques années après "la tempête actuelle" si je suis toujours là…

Dernière modification par Arnaud13 (04/07/2014 10h11)

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#112 04/07/2014 09h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Arnaud13 a écrit :

Alors vous en pensez quoi messieurs…. conjoncture favorable pour ce lancer dans l’immobilier locatif ??

Bonjour Arnaud,

Chacun verra midi à sa porte, tout dépend de votre objectif à court terme, à long terme, de vos finances…

Est ce que je dois acheter mes vêtements  pendant  les soldes ?
Vous ne pourriez répondre à cette question, car chaque intervenant vous donnera son opinion basé sur l’objectif qu’il souhaite atteindre.

Les institutionnels ont stoppé net les investissements sur du résidentiel locatif.
Les promoteurs ont réduits la voilure sauf dans quelques départements low cost.
Les Professionnels (Agences) sont mitigés suffit de voir le titre du journal "Les Echos" de Mardi.
Les particuliers ralentissent puisque le nombre d’acquisition n’augmente pas
Les jeunes investisseurs prônent l’achat sans état d’âmes.

Apparemment, seuls les transactions sur Paris seraient en hausses, dixit Century21, Guy Hoquet, La Foret, Orpi,

Apparemment, 14 régions dont PACA, Lyon auraient une baisse significatives des prix suivant les même agences. Mais ne vendent pas plus pour autant.

Mais, tous, à l’unanimité sont d’accord pour dire que les prix malgré la baisse, reste supérieur à 2010 donc avant la crise.
Toutes les agences, à l’unanimité sont d’accord pour dire que les investissements locatif s’effondrent.

A vous d’en faire votre analyse suivant vos objectifs.

Cdt

Dernière modification par bascarol (04/07/2014 09h59)

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#113 04/07/2014 10h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Oui ce n’est pas super rose comme tableau. C’est pour ceci que malgré ma vision optimiste, je préfère avoir aussi ces retours.

Mais qu’est-ce qui peut faire que le marché s’effondre encore? Le plafonnement des loyers? C’est un vrai gag cette règle… autant dire à tous les investisseurs de se casser de la France… et on nivelle par le bas… Je n’en reviens pas que l’on puisse pondre de telles règles… pour moi, ceci va forcément capoter ou évoluer avant une publication, c’est obligatoire, sinon toute la france s’écroule dans l’année qui suit…

Pour les résidences principales, je comprend que les gens soient hésitants et plutot immobiles, mais je ne pense pas que le marché s’écroule réellement. Comme dit plus haut, nous n’avons rien à voir avec la conjoncture US il y a quelques années, ou encore Espagnole ou Grecque. Meme si certains veulent faire paniquer la France, je n’y crois pas une seconde…
Contre arguments bienvenus…

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#114 04/07/2014 11h15 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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J’ai beaucoup de mal à dire s’il faut acheter ou pas…
Ce que je crois, c’est qu’il est très difficile pour moi de trouver sur le marché le type de biens que je recherche : le marché me semble sclérosé. Je n’y vois toujours que des vieilleries ou des immeubles en vente depuis des lustres.

Une remarque : autant l’immobilier d’investissement intéressait une clientèle relativement marginale, autant aujourd’hui beaucoup y voient une recette miracle pour arrondir ses fins de mois et/ou compléter une retraite. Phénomène de mode ?
J’ai là une sensation (dont je n’ai pas vérifié la réalité par des données statistiques) qui me laisse penser que trop de bailleurs et un excédent d’offres pourrait nuire à mes petites affaires… Je devrais probablement arbitrer des biens à la première occasion (départ des locataires en place).
Autre chose : je n’en fais pas une généralité, mais autour de moi, dès que les gens sont solvables ils cherchent à acheter leur RP… là où ma génération la louait relativement longtemps.
Resterait une demande dont les profils seront moins rassurants pour le bailleur que je suis, bailleur qui, inévitablement, vieillira et cherchera plus de sérénité dans la gestion de son patrimoine.

J’ai, sans être bien vieux, connu les locataires rougissant de honte lors d’un état des lieux parce qu’il y avait un micro éclat de peinture sur une plinthe… Aujourd’hui, ils se sentent agressés si vous leur faîtes observer des marques de chaussure au plafond ou qu’il y a un trou grand comme le poing dans un mur… et ce n’est pas lié à leur âge, n’accusons donc pas les jeunes…
C’est surtout cette évolution là qui me fait me demander s’il faut persévérer, considérant que ma patience s’amenuise.

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#115 04/07/2014 11h25 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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cela fait 10 ans que je vois quelques collègues s’être lancés dans l’aventure. Et 10 ans que je regarde le train passer. Donc depuis un an, je me suis lancé. Mais oui, avec internet qui facilite tout, y compris l’échange constructif que nous avons ici, ceux qui se lancent dans l’aventute sont plus nombreux qu’avant. Mais certains savent faire, d’autre "croient savoir faire"…

Mais ceux qui ne risquent rien n’auront rien, c’est clair. Comme pour le loto… 100% des gagnants ont tenté leur chance…
Sauf que j’estime qu’ici, en blindant bien le choix de l’emplacement, et en travaillant sérieusement, il y a encore des choses à faire sur le long terme… crise ou pas crise… il y aura toujours des jeunes pour louer de petites surface, meme si un jour ils achètent  (ce que je leur souhaite…)

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#116 04/07/2014 11h36 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour ma part c’est le moment d’acheté, j’ai du cash.
Donc acheté un bien sur 20 ans à 2.6%
Placé mon cash en fond en euros sur une assurance vie de la banque préteur pour négocier le prix du crédit. ( 2,5% net de nos jours )
Donc prêt gratuit sans risque grâce aux fond en euros. ( en quelques sorte )

L’effet de levier est important grâce aux taux très attractif : au plus bas depuis l’après guerre tout de même.

Si les prix baisse, je pense que la cause sera la hausse des taux donc juste les ménage qui ne peuvent plus empruntés ( car pas assez de logement en france de nos jours…. lois de l’offre et de la demande sa peut pas vraiment chuter ), donc effet de levier moins intéressant, donc même si en amont on achète plus chère avec un taux inférieur, sa compense…. 

Après, je suis jeune, j’ai que 26 ans, j’ai pas l’expérience des anciens, mais c’est mon avis….

cordialement

christophe


Le mouvement fait l'argent.

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#117 04/07/2014 12h33 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Les prix sont peut être encore très haut pour certain qui ont connu l immobilier au plus bas mais il faut aussi avoir une approche global:
Coût de crédit très bas
Loyer qui ne baisse pas

Acheter une maison 100 000€ ou 1 000 000 € c est pas le plus important, si le rendement est bon pourquoi pas acheter?
Après il est certain que plus le marche est haut plus il est difficile d y rentre plus le risque de faillite personnel est grand aussi et surtout plus le risque de vendre moins cher est important.

Je parler il y a un an avec un collège qui allé mettre en vente sa maison acheté il y a 20 ou 30 ans
Elle a été estimé 3 fois le prix d achat a l époque mais comme les intérêts lui on coûté 2 fois le prix de la maison il n a pas réellement gagner d argent….

Après chacun se fera son opinions mais celui qui a envie d acheter trouvera toujours des bonnes raisons et comme n importe quel acheteur de maison ou de cuisine ou de plein d autres choses il sera persuadé d avoir fait le bon choix au bon moment et de faire une bonne affaire…

Et bon moment où pas il est toujours possible de faire un bon ou mauvais achat.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#118 05/07/2014 00h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Personnellement j’achète en ce moment…

Pas à Paris à cause du manque de bonnes affaires, de l’encadrement des loyers et de l’évolution défavorable des lois sur les petites surfaces (et puis parce que j’arrête les copros)

Mais en Province j’achète… Toujours du centre ville, toujours des biens décotés avec travaux. Ya personne qui achète en ce moment, alors quand j’arrive je sais que j’ai une marge énorme de négo. J’emprunte sur 20 ans à 2,7%…

Qu’est ce que je risque?
- une baisse des prix de l’immo? Je m’en moque. J’achète bien plus bas que les prix moyens, et je ne compte pas revendre de toute façon.
- Une baisse des loyers? Certainement un risque grave, mais lent à se mettre en place. Et je ne pense pas dans de grandes proportions.
- Hausse de la vacance locative? Non, jamais, j’ajusterai mes loyers à la baisse si besoin. Pour l’instant j’ai zéro vacance locative.
- Hausse de la fiscalité? Enorme risque, je ne réinvestis pas tout dans l’immobilier aujourd’hui, j’achète aussi des actions qui payent des dividendes croissants (mais c’est pas trop le bon timing en ce moment pour acheter)

Qu’est ce que je gagne?
- j’ai pu lâcher mon job et je ne vis que de mes investissements
- en plus du cash flow que je génère, je rembourse pas mal de capital chaque mois
- j’apprends sur chaque opération
- quand les prix repartiront à la hausse, je serai bien content d’avoir acheté un max d’immeubles
- plus j’ai de biens, plus j’ai de chances d’avoir des problèmes (impayés etc…) mais plus leur impact sera limité (noyé dans la masse)
- je continue de développer mon réseau

Ya 2 types d’investissement immobilier, comme pour les actions : la valeur ou le rendement. Investir dans la valeur aujourd’hui n’est pas la chose la plus intelligente à faire à mon avis, mais pour le rendement, en choisissant bien sa zone géographique et en dénichant de bons prix de vente, ya de quoi s’amuser.


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#119 05/07/2014 08h03 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je cherche a acheter depuis 6 mois maintenant en IdF. Après avoir acheté en 2011 et 2013 (dans le 92). Mon cas n’est pas une généralité.

La question est plus une question de bien que de timing. J’ai du mal a trouver une rentabilité meilleure que celle obtenue en 2013.

Ceux qui "réussissent" sur ce forum sont acheteurs ; mais très sélectifs. Plutôt dans des petites agglomérations.

Je partage l’avis de Range19  sur l’évolution de la mentalité des locataires. Elle est preocuppante. Néanmoins, et sans que cela soit une excuse, elle accompagne une évolution globale de l’attitude vis a vis des "fournisseurs de Services " ; médecins, boulangers, etc. Conséquences ? les médecins deviennent sélectifs >> désert médical. On parle de pénurie de logements dans les zones denses. Il est possible qu’on évolue vers des deserts locatifs ou vers une "ségrégation " (le mot est probablement un peu fort) de zones d’occupants propriétaires vs zones de locataires. Toute ségrégation est une menace pour la société (je m’eloigne du sujet).

Pour revenir au sujet, l’âge est important. Plus on est jeune, plus on a des raisons d’investir dans l’immobilier. Alors qu’on constate aujourd’hui que 25% des nouveaux bailleurs sont des retraités (source les échos). A mon sens, eux risquent d’être dans la mauvaise voie.

L’approche est une approche rendement sur le long terme. Acheter si vous avez du temps devant vous,et pour augmenter votre niveau d’endettement. Être endetté est a mon avis une des parades face a la prochaine crise.

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#120 05/07/2014 08h42 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour

exactement comme ZX-6R,

Je pense que c’est le bon moment, car les prix en France (en dehors de paris ) ne pourront pas continuer à baisser tout simplement, car on n’a pas le même système immobilier que les Américains ou les Espagnols.

Les Français préfèrent attendre quelques années pour vendre leur bien le temps que les prix remontent.

C’est pour cela que c’est de plus en plus difficile de trouver des biens immobiliers rentables.

Quand j’ai cherché pour mon deuxième immeuble, d’un mois sur l’autre presque aucune nouvelle annonce de poser sur internet ou dans les agences.

Actuellement le problème de l’immobilier et que les vendeurs attendent que les prix remontent pour vendre et les acheteurs attendent que les prix baissent encore pour acheter.

Donc le système est bloqué, mais ne risque pas de s’effondrer.

Par contre les investisseurs qui achètent en ce moment font des bonnes affaires…

L’immeuble que j’ai acheté était au début à 145 000 euros.
En 6 mois, j’ai réussi à l’avoir à 95 000 euros.

Chose que je n’ai pas pu faire pour mon premier investissement que j’ai payé à surface équivalente  160 000 euros.


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#121 05/07/2014 08h51 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Boubouka a écrit :

Pour revenir au sujet, l’âge est important. Plus on est jeune, plus on a des raisons d’investir dans l’immobilier. Alors qu’on constate aujourd’hui que 25% des nouveaux bailleurs sont des retraités (source les échos). A mon sens, eux risquent d’être dans la mauvaise voie.

Je le pense aussi, une des principales difficultés est de se fixer une stratégie évolutive en fonction de son propre vieillissement.
L’âge de la retraite ne me semble pas le meilleur moment pour s’initier aux joies de cette activité.

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#122 05/07/2014 08h55 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Nicolas 13,
Votre démonstration est éloquente.
"Les prix ne risquent pas de s’effondrer" : effectivement, vous avez acheté votre immeuble 95 000 au lieu de 145 000, si ce n’est pas de l’effondrement…

La presse financière et les professionnels sont tous baissiers, ça aura fatalement des conséquences : les vendeurs résistent (tant qu’ils ne sont pas acculés), mais pour combien de temps ?

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#123 05/07/2014 09h10 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Oui Range19,

Les prix ne risquent pas de s’effondrait pour les personnes qui ne sont pas pressées.

Le vendeur devait vendre pour une question d’héritage il était donc relativement pressé.

Et de plus, l’immeuble est en ruine. Si vous voulez voir les photos, j’ai posté un article sur le blog.

Pour les biens en bon état:

Sur mon premier immeuble, les t2 que je loue, les locataires sont toujours là. Les prix de la location sont stables dans les Bouches du Rhône.

Si je revends aujourd’hui j’aurai peut-être perdu 10 000 euros comparés à il y a deux ans.

Je n’appelle pas sa un effondrement.

Maintenant je suis d’accord avec vous là où il y a peu de demandes, les prix chutent faute d’acheteur.

Mais dans les grandes villes, tout est bloqué. Comme je l’ai dit personne ne veut vendre, et pas grand monde ne veulent acheter.


http://www.creersonindependance.fr/ Sur mon blog j'explique comment j'ai pu acheter 2 immeubles en partant de zéro à seulement 25 ans!

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#124 05/07/2014 21h29 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@ Boubouka :

Le 92 pour du rendement c’est pas le top, c’est comme Paris. Décalez vers l’est si vous souhaitez du rendement. Saint Denis, ya un bon rendement là bas. Maintenant, ce n’est pas dans ces coins là que je mettrai personnellement mon argent…

Si vous aimez les choses compliquées, ya un immeuble entier à l’abandon vers le 65 louise Michel à Levallois, très bonne situation, vendeur sous tutelle ou incapable, gros travaux…  mais excellente situation…  à voir rue victor hugo un gros immeuble (4m€ de mémoire) 

Mais bon, le 92 on a surtout des gens qui achètent pour habiter, c’est pas évident pour du locatif. Mon amie fait ça sur des petites surfaces, elle atteint l’équilibre sans dégager de CF positif, et c’est déjà pas mal ici.


Left the Rat Race in 2013

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#125 06/07/2014 11h55 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Range19 a écrit :

Nicolas 13,
Votre démonstration est éloquente.
"Les prix ne risquent pas de s’effondrer" : effectivement, vous avez acheté votre immeuble 95 000 au lieu de 145 000, si ce n’est pas de l’effondrement…

La presse financière et les professionnels sont tous baissiers, ça aura fatalement des conséquences : les vendeurs résistent (tant qu’ils ne sont pas acculés), mais pour combien de temps ?

==> Dans le Sud-Ouest, j’ ai l’impression que c’est le contraire, on est dans une tendance haussière.

Si il y a des connaisseurs dans l’immobilier pour le Sud-Ouest (Gironde), qu’en pensez vous ?


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