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#76 22/10/2012 23h41 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Mais d’où sortez vous ces affirmations?

J’ai fait mon premier achat fin 2009, à Paris. Donc il s’agit d’acquisitions récentes dans mon cas. Sur le 10m² à 600€, …

Bonjour ZX-6R,

payez vous la taxe pour les loyers au m2 dépassent les 40 euros ?

Merci d’avance.

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#77 22/10/2012 23h44 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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placementapapa31 a écrit :

J’avoue ne pas comprendre : un rapide calcul me montre qu’il faut environ louer à 20 euros/mois/m2 pour un prix d’achat de 3000 euro/m2 ou plus (courant aujourd’hui dans toutes les villes), en prenant un crédit de la totalité sur 20 ans à un peu plus de 3% tout compris.

0r 20 euros/m2 n’est pas actuellement réaliste sauf les studios.

Et encore je ne compte que la recette locative brute (sinon il faut louer plus ou bien plus de 20 euros/mois/m2)

Sans vouloir aucunement vous offenser, votre calcul est celui de M. Toutlemonde. Un "investisseur" ne va justement pas s’attarder sur les biens répondant à ces critères mais va trouver ceux qui permettront un cash flow positif.
ZX-6R l’a d’ailleurs très bien résumé au post 74…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#78 23/10/2012 06h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Miguel a écrit :

`il convient de ne pas se tromper. Car constituer un tel patrimoine pour que tout soit remis en cause en cas de décés prématuré, et des droits de successions qui  risquent de constituer d’autres complications pour la veuve et les enfants.
"L’assurance vie et l’asssurance décés"
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés… (assurance personnelle, individuelle, affectée au pret selon que l’on est jeune ou assurance "fleet" de la banque si on est moins jeune) … c’est un autre débat.

Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Merci pour vos commentaires que j’apprécie toujours Miguel.
Pouvez vous développez sur le sujet de l’assurance et de la succession qui m’intéresse.

Petite hypothèse personnelle :

Plusieurs biens sous crédit actuellement avec un passif > actif.
Les emprunts sont assurés en cas de décès de Mr ou Mme parfois à 50 ou parfois à 100  % , peut importe le taux.

Mon interrogation porte sur
Lors d’une succession on prend bien actif - passif = valeur de la succession ?

Par contre comme les crédits sont assurés en cas de décès de l’un de nous , est-ce que l’on réintègre dans la succession la valeur des biens en tenant compte du remboursement de l’assurance du crédit des biens car dans ce cas l’équation s’inverse Actif devient > Passif
C’est surement la cas car sinon cela serait "trop beau" pas si vous l’Etat.

La banque rembourse le crédit via l’assurance mais la succession se fait sur la valeur des biens donc si l’immobilier a augmenté on se retrouve avec une succession encore plus importante que l’actif initial immobilier seul.

Merci de votre avis Miguel

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#79 23/10/2012 08h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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placementapapa31 a écrit :

J’avoue ne pas comprendre : un rapide calcul me montre qu’il faut environ louer à 20 euros/mois/m2 pour un prix d’achat de 3000 euro/m2 ou plus (courant aujourd’hui dans toutes les villes), en prenant un crédit de la totalité sur 20 ans à un peu plus de 3% tout compris.

0r 20 euros/m2 n’est pas actuellement réaliste sauf les studios.

Je confirme ce que dit ZX-6R, en dehors de Paris, on peut acheter pour bien moins de 3’000 € du m² :
- Environ 1’000 €/m² sur Mulhouse (et encore sans forcer, le marché est aux alentours de 1’150€) pour 16 à 18€/m² sans problème pour les petites surfaces.
- Environ 1’300€/m² sur Poitiers
- Ca fonctionne même dans des villes plus importantes comme Bordeaux par exemple

On couvre facilement la mensualité (crédit à 100% + Notaire) + taxe foncière + Charges non récupérables.

Je dirais que le seul inconvénient est que comme le prix au m² est faible, l’investissement l’est aussi à moins de multiplier les biens et les surfaces de façon bien supérieure à ce qui est nécessaire de faire à Paris.

Erwan

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#80 23/10/2012 10h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@ Erwan : Encore faut-il pouvoir y aller facilement, connaitre les quartiers…

Investir loin de chez soi peut-être une bonne idée mais ça reste compliqué en termes de gestion et surtout de réactivité pour trouver le bien, mais peut-être que je surévalue la difficulté de ce point, si certains sont dans cette situation je suis preneur de leurs avis éclairés.

Après si on y habite c’est une autre histoire smile

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#81 23/10/2012 10h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je suis bien d’accord qu’il est BEAUCOUP plus facile de gérer un bien proche de chez soi.

Mon propos était juste là pour prouver qu’il est tout à fait possible d’avoir un cash flow positif et ce dans de nombreuses villes de France, libre à chacun ensuite de faire ses recherches et de trouver la ville (assez importante) qui offre de bonnes opportunités proche de chez soi, je pense que c’est toujours faisable (ou presque).
Après c’est sur qu’en habitant à Nice, c’est plus difficile qu’en habitant en bretagne …

Pour ce qui est d’avoir des biens immo loin de chez soi, les quelques conseils que je pourrais donner seraient :
- Prévoir un aller retour sur un WE ou 3 jours une fois par an dans le calcul de la rentabilité
- Acheter un bien facilement accessible depuis chez vous en transport (pas d’appart à Limoges quand vous êtes à Strasbourg smile )
- Ne pas prendre de studio et prendre au moins un T2 : le turn over est quand même significativement moins important

Pour ce qui est de connaitre les quartiers, c’est assez facile et pas forcément besoin d’être sur place, un logement à coté d’une fac se louera plus facilement que celui à coté d’une ZUP/ZAC.
Une fois la ville sélectionnée, il suffit de regarder le marché pendant quelques semaines/mois pour voir ce qu’il en est.

Et pour la réactivité, c’est sûr que c’est pas le top ! Mais bon, on n’a pas besoin de répondre à une offre à 6h du matin après la sortie du PAP pour faire une bonne affaire (on n’investit pas à Paris) ! Contacter de nombreuses agences immo, expliquez votre situation, faites leur comprendre que vous êtes un investisseur sérieux.

Maintenant, si jamais il est possible d’acheter proche de chez soi c’est très clairement à privilégier, et je dirai même qu’il faut privilégier un bien avec une moins bonne rentabilité à 30 minutes de chez soi plus qu’un autre "théoriquement meilleur" à 5 heures de route.

Dernière modification par Erwan (23/10/2012 10h54)

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#82 23/10/2012 11h08 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Votre calcul est juste MAIS un investisseur n’achète pas au prix moyen.

Rectification un bon investisseur n’achète pas l’immobilier au prix moyen.
et vue le prix moyen de vente la majorité des gens achètent à un prix qui va rendre leur opération non rentable (je parle hors RP).

Je pense que c’est pour ca qu’il faut être prudent dans ses affirmations,
votre expérience vous donne une vision très personnelle de la chose et vous considérez des "hypothèses" comme acquises alors que ces points ne le sont pas pour la majorité des gens.

Concernant le Tunnel de Friggit je suis très sceptique et je m’interroge,
Il s’agit d’une belle courbe dont je ne comprend pas bien l’utilité ni les implications
et je pense pas être le seul car depuis 2006 sur des nombreux forums / sites, on mets en avant ce tunnel de Friggit pour annoncer une baisse.
Le résultat est mitigé (pour ne pas dire mauvais). Car des "prédictions" qui se réalisent avec 6 ans de décalage ne sont pas très utiles pour investir

Dans le cadre de la finance à partir de quand peut on considérer un modèle comme "faux"  ou incomplet ?

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#83 23/10/2012 11h19 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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LordWolfy a écrit :

Le résultat est mitigé (pour ne pas dire mauvais). Car des "prédictions" qui se réalisent avec 6 ans de décalage ne sont pas très utiles pour investir

Dans le cadre de la finance à partir de quand peut on considérer un modèle comme "faux"  ou incomplet ?

C’est le propre d’une bulle, le timing est impossible à prévoir. Spécialement quand les mesures fiscales ou les taux directeurs l’entretiennent.

Aux USA, les insiders savaient dès 2004 que les subprimes allaient péter. Même Buffet et Munger l’évoquait durant les Q&A à leur assemblé annuelle.

Mais il a fallu attendre 2008 pour que la bulle éclate et à peu près la même chose pour l’Espagne.

Il n’y a qu’au Canada et en France que la bulle s’est maintenue, quoique ce soit assez hétérogène en France selon les localités.

Typiquement à Colmar, les prix sont tjs inférieurs à leur plus haut de 2006.

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#84 23/10/2012 11h20 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Il se trouve néanmoins que mes hypothèses personnelles sont apparemment partagées par ceux qui ont réussi en immo sur ce forum.

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?


Left the Rat Race in 2013

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#85 23/10/2012 11h28 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Dans les villes qu’on ne connaît pas, il faut tout de même ne pas s’arrêter au tableau prix moyen d’achat du m2 / prix moyen de location du m2 / rendement brut que donnent certains magazines comme Mieux Vivre Votre Argent, Capital ou autres, en se contentant de retenir le rendement locatif maximal affiché.

Pour reprendre l’exemple d’Erwan, on peut certes acheter à 1 300 € du m2 à Poitiers. Par contre dans ces quartiers, certes fréquentables, les biens de type T1/T2 se louent difficilement, car l’offre est supérieure à la demande. Un étudiant peut par exemple se permettre de quitter son appartement 3 mois pendant les vacances sans craindre de ne pas en trouver un à la rentrée etc…
Bref, la vacance locative va sérieusement grever le rendement locatif théorique du bien affiché dans les tableaux. Et en  tenant compte de celle-ci, la mensualité n’est en pratique alors pas couverte.

Dernière modification par julien (23/10/2012 11h31)

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#86 23/10/2012 11h28 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?

Comme vous l’avez très bien expliqué, vous faîtes l’équivalent du stock-picking boursier mais sur des biens immobiliers.

Cela n’a pas grand chose à voir avec quelqu’un qui achèterait "au hasard" pour louer. D’ailleurs plus haut vous avez souligné vous-même avec Philippe les erreurs fréquentes.

C’est donc bien votre compétence, qui vous "garanti" le succès.

Statistiquement, le quidam qui achète maintenant un bien au hasard a a priori moins de chance de s’enrichir que qqun qui ferait la même opération en 2000…

C’est exactement pareil quand les marchés boursiers sont pricés sur des multiples de PER > 20. Celui qui investi au "pif" à ce moment là a statistiquement peu de chance de s’enrichir (à long terme, le biais de retour à la moyenne est quand même inévitable), par contre un stock picker peut s’en sortir.

Mais quand le marché dans son ensemble est pricé à 10, stock-pickers comme investisseur lambda peuvent s’enrichir.

La courbe de Friggit, c’est grossièrement l’équivalent de la courbe de PER pour les marchés boursiers…

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#87 23/10/2012 11h51 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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julien a écrit :

Dans les villes qu’on ne connaît pas, il faut tout de même ne pas s’arrêter au tableau prix moyen d’achat du m2 / prix moyen de location du m2 / rendement brut que donnent certains magazines comme Mieux Vivre Votre Argent, Capital ou autres, en se contentant de retenir le rendement locatif maximal affiché.

Il est évident qu’il ne faut pas compter sur les journaux soit disant spécialisés ou sur les "dossiers spéciaux immobilier". Il n’y a qu’une poignée de journalistes qui travaillent (sérieusement ou pas) sur le sujet pendant quelques jours, 2 semaines au maximum. Et bien sur ils sortent des chiffres pour toute la france et ville par ville s’il vous plait !

Quand de l’autre coté, je pense qu’il faut passer des dizaines d’heures sur une seule ville (voir certains quartiers) pour avoir une bonne idée de ce qu’est réellement le marché !

julien a écrit :

Pour reprendre l’exemple d’Erwan, on peut certes acheter à 1 300 € du m2 à Poitiers. Par contre dans ces quartiers, certes fréquentables, les biens de type T1/T2 se louent difficilement, car l’offre est supérieure à la demande. Un étudiant peut par exemple se permettre de quitter son appartement 3 mois pendant les vacances sans craindre de ne pas en trouver un à la rentrée etc…
Bref, la vacance locative va sérieusement grever le rendement locatif théorique du bien affiché dans les tableaux. Et en  tenant compte de celle-ci, la mensualité n’est en pratique alors pas couverte.

Pour l’exemple précis de Poitiers, je ne suis pas vraiment d’accord, je possède un T2 depuis quelques années à coté de la fac et il se loue très bien, c’est sûr que ce n’est pas ma meilleure rentabilité, mais c’est honorable et ça couvre largement le crédit. 15 jours de vacance en 4 ans et 2 locataires (deuxième encore dans les lieux), après comme le bien est loin de chez moi, je pratique un loyer inférieur d’environ 20€/mois au marché afin de garder mes locataires et m’épargner des aller-retours.
J’avais attendu une bonne affaire à l’achat, un vendeur pressé et un prix assez bas.

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#88 23/10/2012 12h39 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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A bon je pensais au contraire que les prix moyens étaient assez "vrais"
ie les infos du notaire sont "factuelles"
par contre une des clefs du succès est de trouver des biens qui génèrent du cashflow (quitte à trouver des bien à -30%)
ce qui est plus ou moins compliqué mais qui est un vrai "travail" de recherche
(Vérifier si il n’y aurait pas un loup qui justifierait cette décote, toiture à refaire, installation d’un incinérateur d’ordure à 200m,…)

Dernière modification par LordWolfy (23/10/2012 12h41)

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#89 23/10/2012 18h28 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?

Ce qui compte c’est la rentabilité , le ratio prix d’achat / revenu locatif = 10 % tout va bien car je sais que j’aurais du positif à la fin de l’année  après avoir couvert mes traites d’emprunt sur 20 ans.

Je veux ajouter à vos propos humoristes ZX-6R, que les taux d’assurance d’emprunt ne sont pas les mêmes lorsque que l’on a entre 25 et 40 ans et lorsque que l’on a plus de 40 ans.

Autre point l’age de la retraite suite au dernière reforme doit approcher les 67 ans , je n’ose pas imaginer le taux d’assurance pour un emprunt sur 20 ans.

Le seul bénéfice est une transmission "rapide" aux descendants  au frais de l’assureur si on en trouve un ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#90 23/10/2012 19h20 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Philippe30 a écrit :

Miguel a écrit :

`il convient de ne pas se tromper.
…/…
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés…
…/…
Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Merci pour vos commentaires que j’apprécie toujours Miguel.
Pouvez vous développez sur le sujet de l’assurance et de la succession qui m’intéresse.

Petite hypothèse personnelle :

Plusieurs biens sous crédit actuellement avec un passif > actif.
Les emprunts sont assurés en cas de décès de Mr ou Mme parfois à 50 ou parfois à 100  % , peut importe le taux.

Mon interrogation porte sur
Lors d’une succession on prend bien actif - passif = valeur de la succession ?

Par contre comme les crédits sont assurés en cas de décès de l’un de nous , est-ce que l’on réintègre dans la succession la valeur des biens en tenant compte du remboursement de l’assurance du crédit des biens car dans ce cas l’équation s’inverse Actif devient > Passif
C’est surement la cas car [b]sinon cela serait "trop beau"
pas si vous l’Etat.[/b]

La banque rembourse le crédit via l’assurance mais la succession se fait sur la valeur des biens donc si l’immobilier a augmenté on se retrouve avec une succession encore plus importante que l’actif initial immobilier seul.

Merci de votre avis Miguel

Philippe

En effet, Philippe, ce serait trop beau.

Dans le cas général des prêts immobiliers,

La banque est le benéficiaire du capital assuré, et le prêt est remboursé.
L’ayant droit hérite du bien libre de prêt. (prêt remboursé).
Donc, au décés du chef de famille, la valeur totale du bien
entre dans l’assiette sur laquelle sont calciulés les droits de successions.

Mais il y a 2 approches pour solutionner ce problème.

1)  Acheter une couverture (assur. décès) de cette charge (droits de succession).
La solution plus simple, serait de calculer a la louche, ou de maniere précise,
le montant des droits de succession, en cas de décés prématuré du chef de famille.
De souscrire ensuite un contrat d’assurance décés en faveur de bénéficiaires désignés.
(1 contrat par bénéficiaire pour un montant approx. destiné, entre autre, a couvrir les droits de succession).

2)  L’autre solution, difficile a faire accepter aux prêteurs, (mais possible si le prêteur est un particulier), serait d’avoir des assurances décès, disconnectés des prêts.

Je m’explique :
Au décés l’assurance verse un capital au bénéficiaire désigné (exonéré d’impôts), Ce dernier a pris un  engagement irrévocable" de rembourser le prêteur avec tout ou partie du capital qui lui sera versé, suite au décés du chef de famille.
Ceci requiert un suivi de la part du prêteur (s’assurer que la prime d’assurance est payée chaque année).
Les héritiés, héritent de la dette, et reçoivent un capital non imposable (assurance décès).
Attention toutefois il ne serait pas correct de déduire le montant de cette prime, au titres des frais financiers dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.

Ce qui me rappele également d’éviter d’utiliser certaines clauses bénéficiaires
du style
Bénéficiaire en cas de déces : la succession de l’assuré.
Toujours mettre le  nom du bénéficiaire ex: jean dupont, né le …a paris 13 eme,  a défaut henri durand etc…
également éviter la clause "mes enfants a parts égales"   ou
la clause : 50% a Mr. X,  25 % a Mme Y et  25 % a Mllle Z.
car si l’un des bénéficiaires est introuvable (faisant le tour du monde sur un voilier) personne n’est payé… et il n’y a plus d’intérêts a partir du décès (l’assurance arrête les comptes le jour du décès).

Maintenant, il y a súrement d’autres conseils.

m.


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#91 23/10/2012 19h42 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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> Mon propos était juste là pour prouver qu’il est tout à fait possible d’avoir un cash flow positif et ce dans de nombreuses villes de France

Tout à fait mais comme semble le dire la majorité des intervenants il faut être sélectif sur le prix d’acquisition, à quel prix on peut les louer et surtout s’il existe une population qui a les moyens de les louer .

Je connais certaines villes de provinces où louer un logement n’est pas facile du fait d’un parc immobilier de robien représentant +20% de l’offre locative.

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#92 23/10/2012 20h00 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Miguel a écrit :

1)  Acheter une couverture (assur. décès) de cette charge (droits de succession).
La solution plus simple, serait de calculer a la louche, ou de maniere précise,
le montant des droits de succession, en cas de décés prématuré du chef de famille.
De souscrire ensuite un contrat d’assurance décés en faveur de bénéficiaires désignés.
(1 contrat par bénéficiaire pour un montant approx. destiné, entre autre, a couvrir les droits de succession).

Au décés l’assurance verse un capital au bénéficiaire désigné (exonéré d’impôts), Ce dernier a pris un  engagement irrévocable" de rembourser le prêteur avec tout ou partie du capital qui lui sera versé, suite au décés du chef de famille.
Ceci requiert un suivi de la part du prêteur (s’assurer que la prime d’assurance est payée chaque année).
Les héritiés, héritent de la dette, et reçoivent un capital non imposable (assurance décès).
Attention toutefois il ne serait pas correct de déduire le montant de cette prime, au titres des frais financiers dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.

Merci beaucoup pour ces explications claires.
Je ne connaissais pas l’assurance décès effectivement cela permet une transmission du capital sans fiscalité.

Sur ce sujet , j’ai lu "Si le décès de l’assuré survient après la durée du contrat d’assurance décès, les bénéficiaires ne percevront aucun capital de la part de la compagnie d’assurance."
Fiscalite assurance décès : impôts - Ooreka
Il faut poursuivre le contrat d’assurance décès si je comprends bien jusqu’à la fin …

Ma question était par curiosité, je suis un peu réticent au assurance et je plus pour une formule de transmission anticipée.
Ayant eu un exemple récent d’assurance vie qui à tout fait pour ne rien payer , je suis très dubitatif sur ces formules d’assurance s’appuyant sur une fiscalité avantageuse mais obscure pour payer le capital ensuite.

Philippe


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#93 23/10/2012 20h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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LordWolfy a écrit :

A bon je pensais au contraire que les prix moyens étaient assez "vrais"
ie les infos du notaire sont "factuelles"
par contre une des clefs du succès est de trouver des biens qui génèrent du cashflow (quitte à trouver des bien à -30%)
ce qui est plus ou moins compliqué mais qui est un vrai "travail" de recherche
(Vérifier si il n’y aurait pas un loup qui justifierait cette décote, toiture à refaire, installation d’un incinérateur d’ordure à 200m,…)

Les prix moyens au m2 dans les études faites par les différents journaux,
Ces études donnent en général, comme le nom l’indique, un prix moyen.

Sur le terrain on peut trouver du 30% moins cher ou du 30% plus chers,
c’est rare mais ça se trouve, si on cherche bien.
Cela dépends, des surfaces, (plus c’est petit plus c’est cher au m2,  le quartier, le voisinage, la construction, la vetusté, la vue, la clarté, les charges de co-prop., etc.

Mais cela donne un idée, une tendance, telle ville et plus chére qu’une autre.

Il ne faut pas sous-estimer les exceptions, et les cas spéciaux. 
Je suis allé en personne faire signer la cinquieme héritières, d’un bien en état de ruine
mais nécessitant de gros travaux, mais des travaux peu onéreux lorsque l’on sait faire. (une vieile dame, + de 80 ans a l’époque, maitresse d’école célibataire retraitée vivant en Correze)
La ruine, (dans le 06), apres travaux a généré plus de 20% de rentabilité (sur capital investi dés le départ) sans parler de la plus-value potentielle immédiate, en cas de nécessité. J’étais le cinquieme a essayer de la convaincre, jai réussi, un marchand de bien n’y était pas arrivé.

m.

Dernière modification par Miguel (23/10/2012 21h11)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#94 23/10/2012 21h06 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@ Philippe30

 
ce site est loin d’etre précis. En fait c’est tout et n’importe quoi.

Fiscalite assurance décès : impôts - Ooreka

il y a confusion entre assurance décés et assurance mixte et assurance vie

[url=http://assurance-deces-invalidite.comprendrechoisir.com/comprendre/fiscalite-assurance-deces a écrit :

Fiscalite assurance décès : impôts - Ooreka[/url]]Fiscalite assurance décès : en cas de rachat du contrat
La fiscalité de l’assurance décès s’applique aussi si l’assuré procède à un rachat de contrat d’assurance décès avant décès,
Que ce soit dans le cadre d’un rachat partiel ou d’un rachat total, seuls les revenus sont soumis à l’impôt, soit :

les plus-values,
les intérêts.



c’est n’importe quoi !!

Il n’est pas question de rachat, puisqu’il n’y a rien a racheter dans une assurance décès.
L’assurance décès est une assurance a fonds perdus
il n’y a ni epargne capitaliséeet ni intérêt.
Il n’’y a versement de capital qu’en cas de sinistre !

Et le sinistre c’est le décés de l’assuré.

L’assurance décés couvre un risque. Le décès.
En cas de sinistre pendant la période assurée, l’assurance verse un Capital décès, au bénéficiaire du contrat.
Il faut que le sinistre (mourir) ait lieu pendant la période assurée pour que le capital soit versé au bénéficiaire.
Certaines compagnies doublent ou triplent le capital en cas décés accidentel,
et d’autre paient aussi en cas d’incapacité totale.
L’assurance décés, les anglos saxons appellent cela "Term Insurance"
Et l’assurance vie (life insurance "endowment at 65" , or "Full Life"

L’assurance vie (life Insurance) est quelques fois assortie d’une assurance décès.
On appelle cela une assurance mixte.
Les banques françaises distribuaient genre de contrats.
L’assurance vie a la français n’est rien d’autre qu’un compte épargne habillé de la fiscalité de l’assurane décés. (éxonération d’impots et de droits de succession).

Plus on est jeune, plus l’espérance de vie est longue et plus le risque de décés est faible.
L’assurance décès, comme l’assurance auto, couvre un risque (le décés de l’assuré)
moyennenant e paiement d’une prime.
ii n’est plus possible de contracter, une assurance décès,  apres un certain âge. 65 ans …ou 70 suivant les compagnies d’assurance.

C’est définitivement un outil patrimonial qu’il convient d’utiliser pour garantir son projet
et pour protéger sa famille en cas de décès.

Le capital est payé que lorsqu’il y a décés, et a condition que le décés ait lieu pendant la période assurée.

La prime de certaines assurances décés augmentent chaque année; d’autres tous les cinq ans.
le montant de la prime est basée sur l’age de l’assuré, et,  est dictée par l’espérance de vie.
Les primes d’assurance décès, différent suivant les compagnies, certaines companies utilisent des
tables de mortalité plus anciennes que d’autres. Suivant les pays aussi.
Plus le temps passe, plus l’éspérance de vie augmente et plus les primes devraient baisser.

La Préfon avait des tarifs intéressants (obligation d’avoir travaillé dans la fonction publique, ils ne sont pas trop regardant) , Capma Capmi, aussi.
Cette population, la fonctions publique (Préfon), ou les Artiisans CAPMA, ou CAPMI les employés de l’industrie bénéficient de tarifs de groupe plus intéressants.
Et si je me souviens ce sont des mutuelles, donc par définition moins chères.

m.

Dernière modification par Miguel (24/10/2012 04h32)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#95 23/10/2012 22h23 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?

Peu-être que la norme qu’il faut tirer de Friggit pour l’avenir en France est celle du ratio prix/revenu du XIXème siècle? (j’ai déjà exposé cette idée)

InvestisseurHeureux a écrit :

La courbe de Friggit, c’est grossièrement l’équivalent de la courbe de PER pour les marchés boursiers…

Idée très intéressante. Cependant, la courbe de Friggit ne donne pas strictement le "PER", mais le ratio prix/revenu (et non prix/loyer). Et les corrélations revenus-loyers me paraissent incertaines, et à la merci de lois spoliatrices (genre blocage loyers).

Dernière modification par placementapapa31 (23/10/2012 22h29)

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#96 24/10/2012 06h50 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Miguel a écrit :


@ Philippe30

 
ce site est loin d’etre précis. En fait c’est tout et n’importe quoi.

Entre l’assurance vie et l’assurance décès il y a de quoi se perdre.
 
A titre personnel , j’ai peu confiance dans ces établissements d’assurance qui te font cotiser pour ensuite faire des investissements immobiliers et boursiers , il y a un transfert de ton capital vers une assurance subventionné par une fiscalité allégée.

Je te remercie pour les réponses , j’ai décidé de continuer encore mon bout de chemin sans assurance.

Je ferais le moment venu des actions patrimoniales permettant une transmission pas trop onéreuse pour les enfants.

Merci pour le retour Miguel.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#97 03/07/2014 03h23 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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petit up sur le sujet …

vos avis en juillet 2014 m’interesse !


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#98 03/07/2014 05h33 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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grand21 a écrit :

petit up sur le sujet …

vos avis en juillet 2014 m’interesse !

Bonjour,

Sans rentrer dans la morosité, hier j’étais chez un de mes clients, une foncière possédant  3 millions de m² dans le résidentiel. Bien souvent Juin/Juillet est le Mercato de l’arbitrage.
Ils ont bloqué tous les investissements depuis 1 an, et ce malgré les nouveaux aménagement de la loi Alur, ils n’investissent  plus dans le locatif. Ils se sont réorienté vers le tertiaire malgré le surplus de m². C’est pour dire si  le texte Duflot les ont stoppé net.

J’ai 1 900 000€ de budget d’investissement en travaux de bloqué pour l’année 2014.

Idem mais dans une moindre mesure, sur deux autres foncières.

Je peux donc en déduire que les institutionnels qui vivent du locatif, font marche arrière toute sur le résidentiel. Ils attendent de nouvelle disposition avant de regarder le résidentiel.

Je peux vous confirmer le coté dramatique de la situation, les impayés ont fortement augmenté, le taux de perte et profit en hausse de 29% chez cet institutionnel, la situation ubuesque de la règlementation soit disant assoupli! 

Un seul exemple de la réglementation folle, les détecteurs incendie qui étaient à la charge des locataires, sont maintenant à la charge des propriétaires (n’oubliez pas c’est 2015).

Juridiquement, comme ce sont les propriétaires qui doivent faire installer les détecteurs, la question est :
Qui est responsable du changement des piles ?
Qui est responsable si le locataire refuse de faire rentrer le technicien lors de la pose ?
Qui est responsable en cas de défaillance, car pas de contrat d’entretien sur les détecteurs, donc impossibilité de vérifier son bon fonctionnement ?

La porte ouverte a la jurisprudence du premier procès apportera les réponses…

Pack de simplification il disait.

C’est juste un constat.

Cdt

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#99 03/07/2014 09h55 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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bascarol a écrit :

Un seul exemple de la réglementation folle, les détecteurs incendie qui étaient à la charge des locataires, sont maintenant à la charge des propriétaires (n’oubliez pas c’est 2015).

Juridiquement, comme ce sont les propriétaires qui doivent faire installer les détecteurs, la question est :
Qui est responsable du changement des piles ?
Qui est responsable si le locataire refuse de faire rentrer le technicien lors de la pose ?
Qui est responsable en cas de défaillance, car pas de contrat d’entretien sur les détecteurs, donc impossibilité de vérifier son bon fonctionnement ?

La porte ouverte a la jurisprudence du premier procès apportera les réponses…

Pour le hors sujet… Détecteur de fumée : quelle obligation dès mars 2015 ?

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#100 03/07/2014 11h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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bascarol a écrit :

Ils ont bloqué tous les investissements depuis 1 an, et ce malgré les nouveaux aménagement de la loi Alur, ils n’investissent  plus dans le locatif. Ils se sont réorienté vers le tertiaire malgré le surplus de m². C’est pour dire si  le texte Duflot les ont stoppé net.
…/…
Je peux vous confirmer le coté dramatique de la situation, les impayés ont fortement augmenté, le taux de perte et profit en hausse de 29% chez cet institutionnel, la situation ubuesque de la règlementation soit disant assoupli!

Je note de mon côté également différents signaux d’une dégradation importante du marché cette dernière année.

La loi ALUR puis les incertitudes autour de celle-ci, on eu un effet extrêmement dévastateur dans l’investissement locatif, y compris dans des zones a priori non concernées par l’encadrement des loyers.

Les prix ont vraiment baissés et les vendeurs sont prêt à entendre des négociations importantes sur des prix affichés déjà en dessous des prix officiels (je viens d’obtenir un beau -30%wink). Les vendeurs sont dans l’effroi de ne pas trouver d’acheteur. Les biens à problème(s) ne sont plus vendables du tout, quelque soit le prix (ou presque)…

Pour ma part, je ne m’aventurerai plus dans une zone susceptible d’être encadrée (loyers) avant d’en savoir plus sur cet encadrement.

Pour reprendre une citation célèbre des boursiers "acheter au bruit du canon et vendre au son du clairon" ALUR me semble être le canon de l’investissement locatif, dit autrement les acheteurs ont actuellement le pouvoir…

Côté exploitation (de logement locatifs) si les précautions habituelles sont respectées (emplacement du bien, état, solvabilité et choix des locataires…) je ne vois pas d’incertitudes plus grandes que celles qui pouvaient être formulées il y a un an ou deux…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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