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Forums des investisseurs heureux

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#176 06/10/2014 12h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le bon moment n’existe pas pour investir dans l’immobilier, quand vous achetez c’est parce que c’est le bon moment pour vous.

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#177 08/10/2014 00h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Mouais…

Je suis d’accord pour dire que l’immobilier n’est pas structuré comme le marché action. Donc qu’un prix moyen ne veut pas dire grand chose. Il faut mieux acheter à 30% au dessous du marché (même si c’est objectivement très dure sur des marchés très tendu) plutôt qu’au niveau du marché quand il a descendu de 20%. C’est assez logique.

Je suis également d’accord sur le fait qu’un investissement qui s’autofinance (ou presque) dans une zone où il y a peu de risque (vacance locatif, population à risque pour le paiement,désertification, risque de baisse des loyers,…) est toujours intéressant quelque soit le marché.

Je suis assez d’accord pour dire que les travaux de Friggit sont surtout théoriques.

Par contre, dire qu’il n’y a pas de moment plus ou moins propice à l’achat…

Pour prendre l’exemple de Paris : Quelqu’un (de même talent) qui a acheté au pic des année 90 à Paris n’a certainement pas acheter au même prix que quelqu’un qui à acheter en 98. Quelqu’un qui a acheté fin 2008 n’a certainement pas acheter au même prix que quelqu’un qui à acheter mi 2011. Et ainsi de suite.

Certes, celui qui a acheté au pic de 90 et qui revend maintenant aura surement fait une bonne opération. Mais, de là à dire que tous les moments de se valent c’est franchement discutable…

Je dirais plutôt qu’il est difficile de choisir de volontairement le moment opportun.

Dernière modification par skype (08/10/2014 01h12)

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#178 08/10/2014 10h12 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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skype a écrit :

Par contre, dire qu’il n’y a pas de moment plus ou moins propice à l’achat…

Pour prendre l’exemple de Paris : Quelqu’un (de même talent) qui a acheté au pic des année 90 à Paris n’a certainement pas acheter au même prix que quelqu’un qui à acheter en 98. Quelqu’un qui a acheté fin 2008 n’a certainement pas acheter au même prix que quelqu’un qui à acheter mi 2011. Et ainsi de suite.

Certes, celui qui a acheté au pic de 90 et qui revend maintenant aura surement fait une bonne opération. Mais, de là à dire que tous les moments de se valent c’est franchement discutable…

Je dirais plutôt qu’il est difficile de choisir de volontairement le moment opportun.

Et si on poursuit ce raisonnement on retombe sur ce qu’avance marie28 :

marie28 a écrit :

Le bon moment n’existe pas pour investir dans l’immobilier, quand vous achetez c’est parce que c’est le bon moment pour vous.

Dernière modification par sanbouddha (08/10/2014 10h12)

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#179 08/10/2014 11h43 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Il y a incontestablement de meilleurs moments que d’autres pour acheter. Seulement les cycles sont très longs, et donc on ne peut pas se permettre d’attendre 10 ou 20 ans que le marché se retourne pour investir. Donc là, vous avez tous raison!


Left the Rat Race in 2013

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#180 08/10/2014 11h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je suis pas sûr de comprendre les problème métaphysique "c’est le bon quand c’est le bon moment pour toi".

Les prix sont élevés. Ils ont beaucoup augmentés la dernière décénie. Oui, on ne connait pas le futur ni si Figgit à raison ou pas. La construction est à l’arret, mais elle a tendance à repartir un peu en ce moment.

Faire un achat aujourd’hui dans l’optique de réaliser une plus value à moyen terme est un non sens économique, en tout cas en terme de probabilité, on a plus de chance de faire un moins value de manière générale (je parle au prix du marché, je parle pas de ceux qui sont plus malin que les autres et achetent à 50% du prix du marché… moi je suis un lambda dans cette histoire, si je grate 10% je suis déjà content).

Donc, acheter pour se loger, oui, à très long terme ça peut toujours valoir le coup (30 ans, c’est du très long terme pour moi, dans 30 ans je serais sans doute tout gâteu, donc j’espère que c’est le plus long terme possible).

Il y a de meilleur moment pour acheter, c’est certains. En 2000 c’était le meilleur moment, mais on ne peut le savoir qu’à postériori. Mais il y a des bons et de mauvais moments oui, c’est certains.

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#181 08/10/2014 17h08 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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et si ca continue de monter pour finir comme Londres ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#182 09/10/2014 00h54 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je pense que vous vouliez dire : Si cela fini par remonter (Ce qui est probable. Le tout est de savoir quand et surtout de combien l’immobilier aura baissé).

Quand vous dites : "Et si ça continue de monter pour finir comme à Londres", on a l’impression que l’immobilier francilien est en train de monter.

Pour l’Ile de France par exemple, c’est assez unanime que l’immobilier baisse en ce moment (mise à part le nouveau baromètre de seloger.com. Mais on peut se demander la pertinence d’une source si récente. Surtout lorsqu’il indique ce genre d’ânerie :

Contrairement à l’idée répandue, le prix du mètre carré à Paris est moins cher pour un studio que pour un 4 pièces ! En effet, l’observatoire LPI SeLoger nous montre que plus un appartement a de pièces plus le prix du mètre carré est élevé. Le prix moyen est de 6 797 €/m2 pour un T1 alors que le prix d’un 4 pièces est de 8 793 €/m2.

Si on prend la chambre des notaires :

Prix et nombre de ventes Paris-IDF | Chambre de Paris

Oui bien, meilleursagents.com (leur baromètre est toujours confirmer par les notaires à postériori depuis déjà un certains nombres d’années) :

Baromètre MeilleursAgents au 1er octobre 2014 ? Immobilier parisien et francilien : La baisse des prix se poursuit. Inquiets et désorientés, vendeurs comme acheteurs ont besoin de conseils avisés | L'immobilier vu par MeilleursAgents.com

Ils sont tous d’accord sur le fait que l’immobilier baisse en ce moment.

La différence entre Paris et Londres est que le marché de Londres est plus dynamique (cela baisse et monte beaucoup plus vite). Que ce soit en terme de prix ou de louer. Cela s’explique entre autre par le fait qu’il y a beaucoup moins d’entrave (liberté de définir le loyer qu’on veut. Facilité de trouver un logement pour un locataire. Facilité d’exploser les mauvais payeurs,…).

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#183 09/10/2014 07h28 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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skype a écrit :

Facilité d’exploser les mauvais payeurs

C’est vrai que c’est assez dissuasif ! Vous vouliez peut-être dire "expulser"…

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#184 17/10/2014 13h26 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Personnellement, je préfère acheter une maison à la campagne loin de la ville, là-bas on peut faire des bonnes affaires.

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#185 19/10/2014 09h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour tout le monde
    Pourquoi pas acheter si on en à vraiment les moyens et si c’est un bien qu’on veux garder à vie.
    Par contre si c’est pour investir n’y a t’il pas des placements plus intéressant et moins contraignant en ce moment ?
    Les avantages de la capacité de levier grâce aux crédit sont indéniable en effet mais sachez que lorsque ça va mal les risques sont multiplié aussi…
    De plus l’idée d’économiser des loyers est intéressante mais lorsque ça va mal votre voisin ne paye plus le même loyers il à baissé … regardé l’Espagne,l’Irlande.
    Il y’a une chose que vous pouvez avoir en commun avec votre voisin par contre , c’est la baisse des salaires et ça votre voisin pourra plus y faire face que vous parce que vos charges à vous ne peuvent pas baisser.

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#186 19/10/2014 10h07 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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C’est justement la question, quel investissement est plus intéressant en ce moment? Les actions se cassent la figures, les obligations sont écrasés, et la FED augmentera les taux l’année prochaines, ceux-ci vont remonter donc les obligations achetés auparavant perdront de la valeur, l’immobilier en France est clairement en haut d’une bulle…

franchement, oui j’aimerais bien savoir quels sont les investissements intéressants en ce moment.

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#187 19/10/2014 10h10 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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La différence entre Londre et la France n’est pas plutôt la facilité de crédit ?
   Les banques anglaise prennent elle le risque du Taux fixe ??
   N’utilisent pas telle la titrisation ??
   Quand est il de l’inflation chez eux dus à leurs quantitative easing ??

C’est les banques qui font la différence
   Donnez les moyens à une population sous informé de faire des bulles et elle en fera des belles.

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#188 19/10/2014 10h15 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Stibbons a écrit :

C’est justement la question, quel investissement est plus intéressant en ce moment? Les actions se cassent la figures, les obligations sont écrasés, et la FED augmentera les taux l’année prochaines, ceux-ci vont remonter donc les obligations achetés auparavant perdront de la valeur, l’immobilier en France est clairement en haut d’une bulle…

franchement, oui j’aimerais bien savoir quels sont les investissements intéressants en ce moment.

C’est pas lorsque les actifs baissent qu’il faut justement acheter ? Il n’y a pas de l’immobilier qu’en France …
Je peux dire car j’en suis quasi certain que les obligations  c’est le pire investissement du moment ^^
Pour l’immobilier en France tout dépend des banques si elle lâchent du crédit la bulle immo gonflera , si elles maintiennent ce niveaux de crédit , le chômage grandissant fera baisser l’immo .

Dernière modification par vincentbagnier (19/10/2014 10h26)

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#189 19/10/2014 14h59 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Et que pensez vous de la base…. l’offre et la demande… n’est elle pas la la clés ?

En France il manque beaucoup de logement, donc associé à la crise , les prix baisse par petit % mais pas de grosse baisse comme la dernière crise immobiliere… car il manque beaucoup de logement en France. .

Si vous arrivez à acheter 10% en dessous du marché sur les secteur tendu et 20 à 25% en province ( travaux. Divorce ect…) je pense que c est le bon moment … car la demande, même si elle a baissé restera tjr présente …

C est mon avis,


Le mouvement fait l'argent.

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#190 19/10/2014 16h07 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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L’offre et la demande ? Ca paraît être la base, en effet. Mais pensez-vous que dans les années 90 il y avait trop d’offres ? Je ne crois pas. Et cela n’a pourtant pas empêché l’immobilier de rentrer dans une profonde crise.
Par analogie avec la bourse, je dirais que les crises sont amplifiées par la perte de confiance dans le système, engendrant une panique irrationnelle. Je ne crois pas me tromper beaucoup en supposant que les Français sont en train de prendre la mesure de ce que nous sommes en train de vivre en France : un gouvernement incapable dans une économie incontrôlable. Et donc, à court terme, ces investisseurs sont certainement comme moi, à se poser la question : pourquoi acheter aujourd’hui si je peux acheter demain pour encore moins cher ?
La seule chose dont je suis sûr (et encore, on ne peut jamais rien prévoir), c’est qu’à court terme, les taux longs ne vont pas remonter (surtout avec une économie allemande qui déçoit). Alors pourquoi se presser à acheter ?

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#191 19/10/2014 16h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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cricri77700 a écrit :

Et que pensez vous de la base…. l’offre et la demande… n’est elle pas la la clés ?

En France il manque beaucoup de logement, donc associé à la crise , les prix baisse par petit % mais pas de grosse baisse comme la dernière crise immobiliere… car il manque beaucoup de logement en France. .

Si vous arrivez à acheter 10% en dessous du marché sur les secteur tendu et 20 à 25% en province ( travaux. Divorce ect…) je pense que c est le bon moment … car la demande, même si elle a baissé restera tjr présente …

C est mon avis,

L’offre et la demande c’est ce qui dirige tout marché c’est sur mais pour le marché immobilier la demande est dopé par le crédit en France 
Il y’a des endroits ou on ne peux pas construire plus de logement et donc augmenter l’offre, à première vu on pourrai se dire que c’est une bonne affaire mais en période de crise les banques ne prêtent plus!!! et c’est pareil pour les biens de qualité!! Donc votre bien baissera proportionnellement selon sa qualité .

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#192 19/10/2014 16h37 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

Mais pensez-vous que dans les années 90 il y avait trop d’offres ? Je ne crois pas. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=115393#p115393

]Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (8/11)[/url]
Boris,

Il semblerait qu’il y avait bel et bien beaucoup trop de projets de construction en 1990, et donc trop d’offre. C’est en tout cas ce que nous a expliqué Romain Burnand qui avait très méticuleusement analysé cette situation.

Voici un bref résumé de son étude de l’époque : En 1990, les promoteurs (et les marchands de biens) étaient très endettés et disposaient d’énormément de stocks (environ 100 milliards de Francs). En face, il n’y avait pas assez de flux financiers pour les acquérir avec une demande de l’ordre de 10-15 milliards de francs.

Les promoteurs achetaient les terrains avec l’idée que, de toute façon, les prix allaient monter… Et les crédits d’ailleurs, n’étaient plus encadrés… On connaît la suite !

Dernière modification par sergio8000 (19/10/2014 16h38)

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#193 19/10/2014 16h50 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Si jamais à cause de notre gouvernement et du déficit , les taux montèrent rapidement , je ne donnerai pas lourd de vos investissements.
car une réaction en chaine baissera tout les revenus de l’état associé à l’immo(csg crds ,frais notarial taxes h et f)
ça augmentera le chômage des métiers de l’immo ( plus de 15%des travailleurs)
Plus de déficit donc peur des marchés financiers et donc augmentation des taux

vis a vis des banques :
augmentation du défaut de crédit du au chômage
répercussion de la montée des taux indexé sur l’OAT 10ans Français
pertes énorme du au ancien crédit à taux fixe avec lesquels elles ne peuvent pas se couvrir….

sans parler de ceux qui gèrent les assurances vie …

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#194 19/10/2014 16h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le stock de logement c’est bien mais les gens ne vivent tout de même pas dehors … il manque surtout des logements peux chère .. regardé autour de vous n’a t’ont pas construit ??

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#195 19/10/2014 17h20 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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L’offre et la demande SOLVABLE est en effet un critère important dans la variation des prix de l’immobilier.

En Ile de France, la très forte montée des prix depuis le début des années 2000 a générée des plus-values très conséquentes (grâce à l’effet de levier) pour de nombreuses personnes qui sont actuellement secundo accédant. Leur apport démultiplié grâce aux PV permet de maintenir une demande solvable à des prix très élevés.
En revanche, les primo-accédants qui n’ont jamais eu accès à cet apport extraordinaire ne pourront jamais suivre sur les prix actuels.

Mécaniquement, le marché immobilier (IdF) devrait progressivement se rééquilibrer à la demande Solvable des primo-accédants. L’effet démographique va également aider à ce rééquilibre (papy-boom qui arrive) avec une augmentation des ventes sur le marché.

Malgré la forte demande en IdF, cette dernière n’est pas SOLVABLE pour la majorité des primo-accédants. Lorsqu’ils seront majoritaire sur le marché immobilier, les prix devraient inévitablement baissés.

Au vu de ce contexte, je pense que la prudence est de mise. Je préfère actuellement investir une majorité de mes liquidités en Bourse (avec une volatilité max qui se limite à env. 50% de l’apport initial) plutôt que sur ma RP en IdF qui risquerait de me mettre en Negative Equity (+ de 100% de mon apport perdu) en cas de baisse de 20% du marché (dans le cas ou j’emprunte 5x mon apport)….

Dernière modification par Tanuky (19/10/2014 17h21)

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#196 19/10/2014 17h26 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Justement , d acheté avec une décote de 10% dans les grande ville et 25 en province associé aux taux historiquement bas nous protège de perdre du patrimoine.

Si les taux augmentent et que l immobilier baisse.
il nous restera tjr notre taux fixe bas associé à notre achat decotė. ..

Bcp de proprio commence à baisser leurs bien voir les bradés. . On trouve des rentabilités supérieur à 10% net avant impôt ..
même si le prix chute ou les loyers chutent, se sera tjr plus bénéfique que la plupart des placements actuel.

Ne  pas oublié aussi que l immobilier c est du long terme..
Dans 20 ans, les prix ne seront sans doute pas plus bas que aujourd hui…

C est à ce moment là que c est intéressant d acheté.
Non???

Dernière modification par cricri77700 (19/10/2014 17h29)


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#197 19/10/2014 17h40 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je suis d’accord sur le fait que les Taux son bas c’est dommage de pas en profiter ,les bulles peuvent encore grossir ou stagner .
Néanmoins il me semble important de connaitre les risques d’un investissement .

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#198 19/10/2014 18h10 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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On est d’accord que ceux qui sont plus intelligent que les autres et qui achetent avec 40% de décotte. Pour les autres, merci à Tanuky la formulation: les prix sont trop chers, les gens ne peuvent pas payer. La loi de l’offre et de la demande n’opposent pas des biens/services d’un coté et les clients de l’autre, elle y met au centre un prix que les 2 parties doivent accepter. Et actuellement il faut bien avouer qu’en ile de france ou ailleurs les prix sont trop élevés, sauf à s’éloigner du bassin d’emploi et d’avoir des tarifs de commutation importants.

Les prix doivent descendre mécaniquement parce que les primo accédants ne peuvent plus payer. Un jour ou l’autres les autres remettront les biens sur le marché mais en face il n’y aura personne pour leur donner le change, sauf improbable hausse massive des salaires.

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#199 19/10/2014 18h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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cricri77700 a écrit :

Même si le prix chute ou les loyers chutent, se sera tjr plus bénéfique que la plupart des placements actuel.

Je ne partage pas votre conclusion. Une baisse des loyers couplée à un fort effet de levier peut conduire à de grosses pertes, fatales à un investisseur de long terme.
Plus précisément, un des scénarios que j’envisage actuellement est celui d’une baisse prolongée de l’immobilier, avec un maintien des taux longs très bas. Il risque d’arriver un moment où les mensualités de remboursement seront identiques voire inférieures à un loyer. Ce qui entraînera inéluctablement une baisse des loyers.

cricri77700 a écrit :

Dans 20 ans, les prix ne seront sans doute pas plus bas que aujourd hui.

Certainement (quoique, à euro constant cela n’est pas nécessairement vrai). Mais encore faut-il pouvoir tenir vingt ans face à une baisse des loyers…

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#200 19/10/2014 18h13 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour,

> dans 20 ans les prix ne seront pas plus bas qu’aujourd’hui :
Ce n’est pas dit.

Un petit rappel : une personne ayant acheté un studio à Paris en 1990 n’a pas perdu d’argent qu’à partir de 2003 (source meilleur taux). 13 ans quand meme.

Sans parler des puissants lobbies, exigeant des lois strictes ou complaisantes. Je pense notament aux ascenceurs (nouvelles normes) aux syndics (lois retoquées). Detecteurs de fumées, …
Belles depenses pour les proprios.

Dernière modification par francoisolivier (19/10/2014 18h17)

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