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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/10/2012 10h27 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour à tous,

Ce matin encore, BFM TV a lancé le sujet ayant comme question: "Faut-il acheter en ce moment ?".
La réponse donnée est OUI.

"Avec un excellent dossier, le taux peut descendre jusqu’à 2.95 sur 15 ans à Toulouse."

Qu’en pensez-vous ?

Je sais que j’ai déjà lancé une discussion un peu ressemblant mais ce qu’il m’intéresserait c’est d’avoir vos impressions donc les journalistes "incitent" à l’achat sous prétexte que les taux sont bas.

Merci à tous.

Dernière modification par backsync (18/10/2012 10h33)

Mots-clés : acheter, bfm, taux

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#2 18/10/2012 11h55 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Ca depend de votre situation.. En tous cas j’ai juste une remarque :

-Si vous achetez a taux plus haut et prix plus bas si les tx rebaissent vous pouvez renegocier le taux
Si vous achetez a taux tres bas et a prix tres haut et que les taux montent et prix baissent alors vous ne pouvez plus renegocier le prix…

Apres cela suppose une relation taux/prix qui n’existe pas sur le LT mais a CT peut etre…

De plus un taux bas incite a s’endetter plus longtemps et donc payer plus cher sa RP au final

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#3 18/10/2012 12h26 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Quand j’entends à la radio ou sur BFM qu’il faut acheté c’est que c’est louche.

J’ai acheté Natixis lors de son introduction en bourse car tous le monde achetait.

Aujourd’hui 80% de perte donc je peux dire au revoir à ma mise.

A partir de maintenant j’achète quand j’entends qu’il faut ventre :-)

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#4 18/10/2012 13h24 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour les médias et les professionnels du secteur c’est toujours le moment d’acheter (les prix montent, dépêchez-vous avant qu’il ne soit trop tard !  les prix baissent, dépêchez-vous de faire une bonne affaire !).

La décision dépend de votre situation comme le dit theblackcarpet, beaucoup s’accordent à dire qu’être propriétaire de sa RP est un prérequis de l’indépendance financière. Encore faut-il pouvoir acquérir un logement dans lequel on pourra rester longtemps.

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#5 18/10/2012 22h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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C’est ce que me disais le premier banquier que j’ai vu avant d’investir. Je lui ai présenté mon idée (la méthode d’Elyse Franck en gros), et il m’a répondu : "achetez votre résidence principale avant de penser à faire du locatif".

J’aimerai bien aller le revoir aujourd’hui, 2 ans et demi après, avec un patrimoine net égal à 10 ans de mon salaire net actuel…

Il n’y a pas de moment pour investir.

Il y a un calcul de renta, si le cash flow est positif, alors c’est good (car au niveau patrimonial on gagne en plus le K remboursé)

Il y a ensuite la recherche de la bonne affaire, un prix inférieur de 25-30% au pris du marché.

Si vous respectez ces 2 règles, ca sera toujours le bon moment.


Left the Rat Race in 2013

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#6 19/10/2012 10h12 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Merci theblackcarpet pour cette remarque…

theblackcarpet a écrit :

-Si vous achetez a taux plus haut et prix plus bas si les tx rebaissent vous pouvez renegocier le taux
Si vous achetez a taux tres bas et a prix tres haut et que les taux montent et prix baissent alors vous ne pouvez plus renegocier le prix…

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#7 19/10/2012 11h59 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour

C’est toujours le moment à partir du moment ou vous faites vos calculs et que vous vous sentez à l’aise.

Je vais mettre quelques poits de vigilance sur l’achat pour louer qui sont différents de l’achat pour habiter.

Les taux sont bas et c’est encourageant mais ce que je vois en Province et que je ne vois pas sur Paris c’est que les locataires ont tendance à avoir plus de ressoures que de revenus et à mon avis l’état ne tiendra plus très longtemps une  politique sociale aussi couteuse.
Donc il faut s’attendre plus en province que dans les très grandes métropoles à avoir un recul des  des prix de vente et ensuite des loyers mais également des défauts de paiemet plus fréquents.

De plus les incitations actuelles en faveur de la construction neuve ne sont pas très interessantes et en continuant d’avoir des couts de construction à la hausse le rendement faiblit.

Dans l’ancien, Pour moi les prix se trouvent très souvent très hauts au regard des loyer percus et des travaux à réaliser (Cour terme et MT), n’oubliez pas les vacances de locataires,les couts des travaux de rénovation et les impots fonciers.

En atendant des incitations plus marquées vous l’avez compris sauf exception (bonne affaire) pour démarrer la constitution d’un patrimoijne immobilier il est urgent d’attendre car l économie que vous faites sur les couts bancaires ne vaudront pas grand chose au regard des problème de remboursement si vous les avez mal anticipé.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#8 19/10/2012 12h42 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Attention, Le cash flow positif + renta tout seul n’est pas suffisant car si vous mettez 99% d’apport vous aurez toujours un CF positif…

En tous cas une remarque que je trouve pleine de bon sens en ce moment : essayer de faire de l’investissement locatif avant d’acheter sa RP

Dernière modification par theblackcarpet (19/10/2012 12h43)

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#9 19/10/2012 13h44 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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theblackcarpet a écrit :

Attention, Le cash flow positif + renta tout seul n’est pas suffisant car si vous mettez 99% d’apport vous aurez toujours un CF positif…

Bien vu, en cas de paiement cash il faut absolument intégrer dans le calcul le coût d’opportunité du capital, ce que ne fait pas le "pékin".

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#10 19/10/2012 21h42 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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backsync a écrit :

Bonjour à tous,

Ce matin encore, BFM TV a lancé le sujet ayant comme question: "Faut-il acheter en ce moment ?".
La réponse donnée est OUI.

"Avec un excellent dossier, le taux peut descendre jusqu’à 2.95 sur 15 ans à Toulouse."

Qu’en pensez-vous ?

Je sais que j’ai déjà lancé une discussion un peu ressemblant mais ce qu’il m’intéresserait c’est d’avoir vos impressions donc les journalistes "incitent" à l’achat sous prétexte que les taux sont bas.

Merci à tous.

J’en pense que si on met la courbe des prix de l’immobilier avec en face l’avis des spécialistes de l’immo (type président FNAIM), on voit des hauts et des bas, mais toujours, quelque soit le prix, la conjoncture, l’avis du spécialiste immo constant "c’est le moment d’acheter".
Je vous laisse conclure.

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#11 19/10/2012 22h07 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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C’est pas faux ça mr super pognon.

Il y en a qui prêchent pour leur paroisse car charité bien ordonée…

Mais bon les notaires pévoient une baisse de 10%…

Dernière modification par lionelo (19/10/2012 22h11)

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#12 19/10/2012 22h13 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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C’est un peu comme demander à un coiffeur si il vous a bien coiffé. La réponse est connue quelque soit la coupe !

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#13 19/10/2012 23h25 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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backsync a écrit :

Bonjour à tous,

Ce matin encore, BFM TV a lancé le sujet ayant comme question: "Faut-il acheter en ce moment ?".
La réponse donnée est OUI.

"Avec un excellent dossier, le taux peut descendre jusqu’à 2.95 sur 15 ans à Toulouse."

Qu’en pensez-vous ?

Je sais que j’ai déjà lancé une discussion un peu ressemblant mais ce qu’il m’intéresserait c’est d’avoir vos impressions donc les journalistes "incitent" à l’achat sous prétexte que les taux sont bas.

Merci à tous.

Bonjour backsync,

Comme certains l’on dit, c’est toujours, enfin presque toujours, le moment d’acheter.
mais pas pour n’importe qui, pas n’importe ou et surtout pas a n’importe quel prix.

Certains journalistes disent n’importe quoi, mais lorsqu’il s’agit de sujets tel que l’immobilier,
ils ne peuvent pas dire n’importe quoi, car beaucoup trop de gens connaissent le marché,
ça ne passerait pas.

C’est donc le bon moment d’acheter;

A condition d’etre un potentiel acquéreur de propriétés immobilières. Avoir le besoin, le profile, les possibilités financieres et trouver la bonne opportunité.
C’est nettement plus facile a trouver dans un marché déprimé avec des prix qui ont baissé par rapport a avant… a avant la crise  (?)

Il faut etre acheteur.  Moi, Je suis vendeur,
j’ai deux biens en vente sur le marché.
Mes motivations n’ont rien a voir avec le fait que les intérets soient bas,
et que les prix soient bas

--- je préférerai que ce soit différent--- 

C’est définitivement un marché pour acheteurs.

Pour acheter, il convient toujours de privilégier l’emplacement, la qualité,
mais pas au détriment de l’espace.
La vue c’est aussi un élément tres important.
Quand je parle d’espace, je pense  "mieux vaut un studio spacieux qu’un deux pièces étroit".
Il faut donc savoir ce que l’on souhaite, certains ont l’esprit artistique,
d’autre savent faire les travaux (les bons bricoleurs, les DIY People).

Donc dans le marché actuel… marché peu cher, les prix ont baissé l’immobilier est déprimé,
partiellemt a cause des récentes moditifcations fiscales, imposition des plus values …
ça peut changer a nouveau ---rien n’est permanent ---a l’exception du changement.

Nous sommes donc dans un marché "acheteur"

il est possible de débusquer de bonnes opportunités.
Et les taux sont bas, c’est un autre avantage.
Et, si l’on a besoin d’un toit, c’est encore mieux.

Maintenant si l’achat est fait dans un but locatif,
si c’est pour louer, le principe reste le meme,

emplacement, qualité, espace, et vue… possibilité de parking ou garage suivant le cas.

le prix d’acquisition plus élevé ( l’emplacement, la qualité et la vue,
justifieront toujours un loyer plus important, et une meilleure qualité de locataires. (des gens ayant les moyens de payer un loyer élevé pour satisfaire leurs désirs.
Prévoir un montage financier qui tienne la route, tout en essayant de garder un maximum de liquidités.
bref "bien préparer son coup"   :-)

Certains, pensent que c’est trop cher …

Lorsque j’ai fait mes achats de studios (en 1989), c’était aussi trop cher…
Si je ne les avais pas achetés…
je n’aurai pas le probleme d’avoir a les vendre aujourd’hui.

M.

Dernière modification par Miguel (19/10/2012 23h44)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#14 20/10/2012 00h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Il faut faire aussi la diference entre Paris/idf qui semble être surevalue et le reste de la France ou, je pense on peut trouver de bonnes affaires

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#15 20/10/2012 07h12 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Miguel a écrit :

Lorsque j’ai fait mes achats de studios (en 1989), c’était aussi trop cher…
Si je ne les avais pas achetés…
je n’aurai pas le problème d’avoir a les vendre aujourd’hui.

Les remarques de Miguel sont toujours très pertinentes.

Et n’en déplaisent au défaitistes , l’immobilier permet toujours de faire de bonnes opérations car au lieu de se focaliser sur une revente plus cher que l’achat ( une plus value ).

Il ne faut pas oublier qu’un bien locatif a été payé par les loyers encaissés donc c’est déjà un bénéfice lors de la revente et même si vous revendez le bien au même prix vous avez toujours gagnez plus que si vous n’aviez pas investi comme l’évoque Miguel en 1989.

J’ai vendu récemment 2 biens aussi acheté il y a 5 ans environ , le cumul de la vente divisé par le nombre de mois depuis 5 ans me donne un résultat d’épargne que je n’aurais pas pu économiser.
Et ces deux biens vendus ne sont pas les seuls que j’ai acheté depuis 5 à 7 ans , il y en a d’autres sur la liste des ventes possibles.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 20/10/2012 12h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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1 remarque sur ce que dit phillipe qui illustre qu’il faut toujours faire des calculs avec 1 contre exemple aujourdhui :

Achat d’1 studio a Paris 30m2 pour 255 000 euros (prix moyen paris 8400 euros du m2), loyer 900 euros hc (ce qui est beaucoup puisque 30 euros du m2)

Si vous faites un emprunt a 100% hors fdn (18 000 euros env) sur 20 ans vous empruntez 255 000 euros a 3,5% cela fait 1414 euros de mensualite.

Sur les 900 euros mettons que vous vous mettiez en LNMP ce qui permet de n’etre impose que sur 50% du loyer et que vous etes dans la tranche (taux marginal) a 30%.

Vous payez 30%+15,5 = 45,5% dimpots sur 450 euros soit 200 euros d’impots

A ceci ajoutez TF 500 euros environ a Paris (41 euros par mois)

Vous avez donc chaque mois un CF negatif de (900-200-1414-41) = 755 euros

Apres je choisis volontairement une revalo des loyers de 0% ce qui est surement conservateur mais je choisis aussi un prix stable sur 20 ans

Ps = je ne compte pas les travaux de rénovation volontairement ni la partie des charges incombant au proprio

Si je n’ai pas fait d’erreur de raisonnement votre appartement vous a coute : 755*12*20 = 181 200 + 18 000  = 199 200 euros soit 78% du prix de depart : on est loin du bien paye avec les loyers encaisses.

Mon exemple est juste pour illustrer que, a mon avis :

- il n’y a pas de regle absolue ( il faut acheter etc….)
- il y a de bonnes et mauvaises affaires quelque soit la periode
- il y a des periodes plus propices que d’autres pour l’achat que d’autres (niveau des prix, newsflow, crise , fiscalite etc…)
- il peut y avoir des zones ou il est plus opportun d’acheter que d’autres (paris/province etc…)
- par securite il est plus raisonable de trouver un bien qui rapporte entre 9 et 10% brut pour utiliser correctement le levier du credit

Dernière modification par theblackcarpet (20/10/2012 12h36)

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#17 20/10/2012 15h53 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…

Je prends vos erreurs dans l’ordre :
- achat au prix moyen : comment voulez vous gagner de l’argent si vous payez votre bien au prix du marché??? Cherchez une decote de 30% sur le prix moyen, sinon n’achetez pas!

- emprunt sur 20 ans : NON, empruntez sur 25 ans pour avoir un cash flow mensuel positif. Le cout du credit, on s’en moque, ce n’est pas vous qui payez mais vos locataires

- LMNP à 50% : et puis quoi encore? et le regime reel vous connaissez? imposition = 0

- loyer à 30€ du m² : ce n’est pas excessif, j’en ai à 60€ du m² dans Paris centre

- revalo loyer = 0 Pourquoi donc l’IRL existe et si vous regardez 20 ans en arriere, ca a augmenté, et ca augmentera

- prix : idem loyer

Si vous achetez 30% sous le prix du marché : 5880€ * 30m² = 176400€ + 15k€ de travaux + notaire = 205000€
Emprunt hors FDN = 191000€ => mensualité = 1000€

Loyer meublé : 1200€

Les 200€ payent la TF et les charges, admettons que vous soyez flat.

Résultat : votre patrimoine augmente chaque année du capital remboursé, soit dans les 3600€ la première année.

Pour un même investissement, vous perdez de l’argent en faisant beaucoup d’erreurs, alors que moi j’en gagne.


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#18 20/10/2012 16h48 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…

[…]
- achat au prix moyen : comment voulez vous gagner de l’argent si vous payez votre bien au prix du marché??? Cherchez une decote de 30% sur le prix moyen, sinon n’achetez pas!

[…]

Si vous achetez 30% sous le prix du marché : 5880€ * 30m² = 176400€ + 15k€ de travaux + notaire = 205000€
Emprunt hors FDN = 191000€ => mensualité = 1000€

Pourriez-vous nous expliquer pourquoi votre bien est à 30% sous le prix moyen du marché, comment vous le trouvez et comment vous pouvez ensuite le louer au loyer du marché (un bien qui j’imagine est à défauts/problèmes) ? Car la démonstration qui part du principe que vous réussissez à acheter à 30% de mieux que les autres et louer au même prix est quelque peu difficile à comprendre pour un non-averti en immo comme moi - pourquoi pas dire de suite "j’achète à 50% de décote" ça aurait donné un rendement encore meilleur.. !

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#19 20/10/2012 17h14 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…
Pour un même investissement, vous perdez de l’argent en faisant beaucoup d’erreurs, alors que moi j’en gagne.

Je ne reprend pas votre argumentaire ZX-6R car tout est dis et largement démontré.

Cet intervenant ne connait visiblement pas l’immobilier et ce n’est pas la première fois que je le constate, c’est navrant de voir les erreurs écrites qui peuvent induire en erreur les lecteurs.

Enfin je relève des perles LMNP à 50% cela s’appelle du micro bic qui est passé en 2009 à 50 % des revenus à déclarer.
Auparavant la déclaration micro bic portait sur 29 % des revenus locatif meublé , ce qui faisait une décote de 71 % pouvant justifier d’être à ce régime.

Bien si les seules références sont les biens sur Paris et dans les quartiers non rentables alors oui Paris est cher mais il existe suffisamment de perles et ZX-6R est l’exemple de l’investisseur avisé sur la capitale

@lector
Acheter moins cher à 30  % moins que le marché permet de diminuer les frais de notaire et vous permet de faire des travaux qui seront déduits de vos revenus locatifs et en même temps vous valorisez votre patrimoine….. 
Encore mieux si vous savez un peu bricolez.

Cela s’appelle constituer un patrimoine

Philippe


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#20 20/10/2012 18h04 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@philippe: je ne discute pas l’utilité d’acheter moins cher que le marché, qui est évidente, mais souhaite juste savoir quelles sont les raisons classiques pour de telles décotes et comment les trouver. Cela me semble difficile de me dire que parce que le bien nécessite 15k€ de travaux, le vendeur vous fait une décote de plus de 70k€

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#21 20/10/2012 18h14 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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lector a écrit :

Pourriez-vous nous expliquer pourquoi votre bien est à 30% sous le prix moyen du marché, comment vous le trouvez et comment vous pouvez ensuite le louer au loyer du marché (un bien qui j’imagine est à défauts/problèmes) ?

C’est là tout le travail de recherche de l’investisseur. Il faut :

- connaitre le marché, au risque de me répéter, j’ai acheté dans le sud cet été un bien à plus de 10% brut, le jour même ou un agent immo me disait "ici c’est maximum 8% brut". Seulement je connaissais le marché. Pour cela, on utilise les sites immos, on regarde les délais de vente, on discute avec les voisins, les autres copro…
- avoir un réseau : un notaire, un agent immo. En cas de divorce, de succession, certains veulent vendre, vite.
- acheter et découper : en achetant plusieurs lots d’un coup, vous pouvez avoir une ristourne
- acheter avec travaux : un bien qui necessite 100k€ de travaux se vend généralement avec une décote du double. C’est moins gros pour un studio, mais un truc en mauvais état décôte quand même beaucoup. Un point à ne jamais négliger, la luminosité. Un truc sombre, même avec 50% de décote, je ne prends pas.

Concernant le loyer, je ne loue pas au loyer moyen, mais au dessus. Pourquoi? car les locataires ont visité 5 ou 6 biens avant vous, et ils ont visité des trucs tout pourris, alors quand ils voient le votre, refait à neuf, avec une machine à laver, ils sont prêt à payer 50 ou 100€ de plus par mois.

Voila mes quelques trucs…


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#22 20/10/2012 19h16 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R : Et question annexe: quitte à acheter en ce moment : résidence principale d’abord ou investissement locatif ?


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#23 20/10/2012 19h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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lector a écrit :

@philippe: je ne discute pas l’utilité d’acheter moins cher que le marché, qui est évidente, mais souhaite juste savoir quelles sont les raisons classiques pour de telles décotes et comment les trouver. Cela me semble difficile de me dire que parce que le bien nécessite 15k€ de travaux, le vendeur vous fait une décote de plus de 70k€

Les aléas de la vie font que certaines personnes souhaitent vendre rapidement.

Comme l’indique ZX-6R , il faut connaitre le marché et quand vous êtes en phase d’investissement mettre en place des alertes sur les sites généralistes  (paruvendu , seloger , logic immo etc ….)

Consulter les annonces et être en mesure de réagir très vite.

Pour réagir en plus de connaitre le marché il faut être sur de pouvoir avoir un prêt , allez vous votre banquier et assurez vous avec un document qui ne l’engage pas mais indiquant qu’il est en mesure de vous fournir un prêt à hauteur de xx €uros.

Avec ces éléments , vous avez une marge de négociation confortable face au vendeur en plus si il est pressé.

Autre élément intéressant dans  le fait de suivre les annonces , vous pouvez repéré un bien qui ne se vend pas …pourquoi ?
Mal placé , trop cher etc ….probable mais vous savez que ce bien est en vente depuis longtemps sans le dire à l’agence vous faites une offre avec un prix bas , très bas et vous pourrez être surpris du résultat.

Le seul achat immobilier qui doit être coup de coeur est le résidence principale pour le reste c’est de l’investissement et de la rentabilité donc vous faites une offre et vous voyez le retour ou la contre offre.

Récemment une maison de 150 M2 à 150 K€ sur Vauvert avec la possibilité de la découper en deux sans problème , je n’ai pas pris car je suis dans les travaux et je n’ai pas le temps.
L’agence m’a rappelé pur me proposer 110 K€ sans que je lui demande rien , et j’avais indiqué que au vue des travaux je n’étais pas intéressé.
C’est une succession , les vendeurs ne souhaitent pas payer les charges et veulent récupérer l’argent et on peux penser que les prix risque de baisser donc ils sont pressés .
Combien d’hériter , je ne sais pas mais si il y a 3 personnes on peux encore baisser le prix de 15.000 car à trois il ne perde que 5.000 chacun ….donc j’aurais pu avoir cette maison à 95.000 au lieu de 150.000 €
C’est du véridique et récent

Voila comment on fait pour faire des affaires mais ce n’est pas toujours comme cela , il faut être présent et patient

Philippe


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#24 20/10/2012 19h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

- acheter avec travaux : un bien qui necessite 100k€ de travaux se vend généralement avec une décote du double. C’est moins gros pour un studio, mais un truc en mauvais état décôte quand même beaucoup. Un point à ne jamais négliger, la luminosité. Un truc sombre, même avec 50% de décote, je ne prends pas.

Oui et j’ajouterais que plus le bien est grand plus la décote est importante et moins les travaux sont élevés.

Le cout le plus important dans les travaux c’est la salle de bain et la cuisine , le tableau électrique, les autres pièces c’est de l’enduit , de la peinture.

Une rénovation sur une grande surface à un cout au mètre carré bien moindre.

Philippe


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#25 20/10/2012 22h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pourquoi Etes vous vraiment condescendants autant l’un que l’autre des que l’on souhaite émettre un avis différent ? Quant a phillipe30 vous etes indécrottable et ceci même lorsque l´on reste courtois avec vous. Vous êtes tout sauf respectueux ou gentlemen….

Vous achetez 30% en dessous du prix du marche a Paris et louez a 60 euros le m2 ? Vous m’expliquez comment vous faites ? Donc,  30 m 2  loues 1800 euros par mois ?( j’ai visite des 3 pièces a louer a ce prix) .ou alors vous faites de la location saisoniere ?

Je connais bien le marche parisien pour avoir vendu un appartement il y a 3 mois que je louais et acheté en 2001, quand les ratios étaient cette fois ci favorables: Donc ne me dites pas que je suis mauvais investisseur…Je loue actuellement en plein Paris un bel appartement en étage avec asc et vue dégagée immeuble 1980, 40 m2 a 25 euros du m2 a un institutionnel (cave+parking) : eux aussi sont nuls et ne connaissent pas le marche ?

Emprunter sur 25 ans ? Vous triplez le prix d’achat avec les interets comme ca si vous revendez au bout de 6 ans vous n’avez paye que des intérêts non ?

Si vous expliquez comment acheter 30% moins cher a Paris ( en effet moi aussi a ce prix j’achète également) et louer 60 euros du m2 alors pas de probleme : Facile de détruire ma démonstration.Je pense que les intervenants le remarqueront.

Par contre un régime qui permet d’être a 0 d’imposition ca m’intéresse ? C’est lequel ? Le je suis tout ouïe et je reconnais volontiers mon erreur si le lnmp n’existe plus ou il y a d’autre système. En regime reel vous etes a 0 les premières années avec les intérêts et travaux mais vous payez des impôts a un moment ou a un autre : ça n’est pas pris en compte dans vos chiffres

@philipe30 : vous avez releve quelle perle sur le LNMP ? On est pas impose sur 50% des revenus, c’est pourtant ce que je fais dans ma demonstration ? Ah vous vous moquez car ca ne s’apelle plus comme ca ? : ok

Pour les revalos je ne sais pas, apparemment vous êtes mieux renseigne que moi sur l’évolution des prix a venir : si ca monte de 2% tous les ans alors tant mieux…moi je n’exclus rien : la déflation ca existe…

Je ne comprends pas, les investisseurs de 1991 ont du attendre 2003/2004 pour retrouver leur prix d’achat donc : les prix ne prennent pas automatiquement 1 ou 2% par an sur votre période d’investissement

Si votre remarque c’est que je suis mauvais car je ne paye pas 30% moins cher que le marche et que vous vous y arrivez alors d’accord je la prends..je dois etre bete de payer plus cher…

Dernière modification par theblackcarpet (21/10/2012 00h00)

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