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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/02/2015 16h27 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

A la signature de mon 2ème investissement locatif je découvre que le studio de 26m² que j’achète en fait un peu moins de 23.5 (pas mansardé). J’ai multiplié les demandes auprès du notaire pour avoir les documents au fur et à mesure (diagnostics..etc) mais je n’ai rien eu. Là je reçois le compromis déjà signé par le vendeur et je ne sais pas trop quoi faire, j’ai "perdu" plus de 10% de mon logement !

Prendre contact avec le vendeur au téléphone ou par mail ?
Ne rien dire et signer ?
Demander une baisse du prix ?

Cela ne diminue pas de beaucoup le loyer espéré pour ce bien par contre cela diminue à mon avis sa valeur intrinsèque, en cas de revente par exemple.

Je ne sais pas si le vendeur connaissait la surface exacte de son appartement, il me semble de bonne foi. Il habite loin et n’y est pas allé depuis plusieurs années. A coté de cela il m’avait au départ annoncé des frais dans la copropriété qui en fait était déjà réglé (mais cela je l’ai su assez vite car j’ai contacté le syndic)

Sinon globalement le reste des documents ne présentent rien de particulier.

Merci de me faire part de vos expériences/avis en pareil cas.

Lili

Mots-clés : surface incorrecte


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#2 04/02/2015 16h29 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

Membre
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Dans quel document la surface de 26m² a-t-elle été indiquée?


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#3 04/02/2015 16h31 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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La surface de 26m² est indiquée sur le bail de l’actuelle locataire dont j’ai une copie au compromis et sur l’annonce (LBC)…


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#4 04/02/2015 16h35 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Normalement, le recalcul du prix est assez automatique si le nbre de m2 n’est pas le bon. Mais tout dépend comme le dit lachignolecorse
* de la preuve que vous avez que l’appartement vous a été "vendu" à 26m2.
* de l’étape où vous en êtes dans le processus de vente.

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#5 04/02/2015 16h41 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Je ne sais pas si vous êtes exactement dans ce cas, mais voilà une page des notaires IDF sur les erreurs de surface et la loi carrez

Surface Loi Carrez  | Notaires de Paris - Ile-de-France

En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte. Cette action doit être menée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente. - See more at: Surface Loi Carrez  | Notaires de Paris - Ile-de-France#sthash.YwmywkIC.dpuf

vous êtes bien sur une erreur de 5% mais je n’ai pas compris dans quel "acte" étaient mentionnés les 23m2 versus l’acte dans lequel sont mentionnés les 26m2.

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#6 04/02/2015 16h44 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Il faut que cette surface soit métrée par un professionnel. Je suppose que les 23.5 m² sont indiqués dans le diagnostic qui a été fait pour la vente.

La surface sur l’annonce n’a aucune valeur.

La surface inscrite sur la bail est contractuelle. Le locataire peut demander une minoration de son loyer.

http://vosdroits.service-public.fr/part … 2066.xhtml

Je vous conseille de demander la rédaction d’un nouveau bail à la charge du vendeur. Vous pouvez aussi le mettre comme condition suspensive (sans baisse du loyer).

Je viens d’avoir exactement le même cas avec un appartement loué pour 27m² mais qui n’en fait que … 20m². Mais le vendeur était de bonne foi et a fait ressigner un bail au locataire avec la bonne surface avant que nous en arrivions au compromis.


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#7 04/02/2015 16h46 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Merci de vos réponses.

Le texte que vous citer Tikou concerne il me semble une erreur lors du métrage (avec une surface inexacte sur les documents de la vente), ce qui ne sera pas me cas ici., les documents "officiels" étant corrects.

Bien cordialement,

Lili


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#8 04/02/2015 16h49 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Merci lachignolecorse,

En fait l’erreur sur le bail n’est pas trop grave, la locataire venant de donner son préavis.

Je suis juste un peu déçue, ma "bonne affaire" l’est un peu moins hmm, même si cela ne change pas le cash flow.

Cordialement.


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#9 04/02/2015 16h51 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Vous pouvez utiliser cet argument pour faire baisser le prix si vous êtes joueuse


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#10 04/02/2015 18h22 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Il m’est déjà arrivé une situation proche sur un investissement (si j’ai bien compris votre situation).

Arrivé chez le notaire, il manquait des m2. J’ai exigé, avec mon notaire une baisse du prix proportionnelle. Ne l’obtenant pas, je suis parti en disant être ouvert à une discussion mais plus au prix convenu. Le vendeur est revenu au bout d’une semaine en "coupant la poire en deux"  nous avons alors signé à ces nouvelles conditions, plus favorable de quelques K€.

Conclusion : demander le DPE avant si on ne veut pas de surprises ou volontairement ne rien demander et renégocier tout point négatif chez le notaire. A chacun de choisir sa stratégie smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 04/02/2015 18h22 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

En effet, je tenterais un coup de bluff pour renégocier.
Le vendeur au final vous a trompée en annonçant 26 m2 dans son annonce Leboncoin.
Peut être qu’il était de bonne foi mais bon quand même.
Tout dépend aussi de où se trouve le bien, dans une grosse métropole c’est important.
Dans un village, je dirais peu importe.

Au plaisir

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#12 04/02/2015 20h36 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonsoir,

Concernant les DPE je les ai demandés plusieurs fois, sans les obtenir. Le compromis est adressé par la poste, comme le vendeur habite loin et que je ne suis pas tout près non plus.

L’appartement est très bien situé dans le centre ville d’une agglo de +100 000 habitants…

Je pense d’abord envoyer un mail au vendeur mais je doute qu’il accepte une négociation, le prix étant un peu en dessous du prix du marché (40k€)

Merci à tous pour vos précieux conseils !

Lili


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#13 04/02/2015 21h50 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

Je vais signer pour un compromis le mois prochain pour un appartement de 57m2 affiché sur LBC.
Dans les mails échangės avec le vendeur, je retrouve bien un 57 m2 "environ" dans la discussion. Le terme "environ" me fait un peu peur.

Du coup je me demande ce qu’il sera indiqué dans le compromis… J’ai peur qu’il soit plus petit - genre indiquė 55 m2 dans le compromis et qu’il ne fasse en réalité 53 m2 environ par exemple ( < 5% donc pas de recours possible)

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#14 05/02/2015 08h16 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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@LINK182. Demandez le DPE. C’est indiqué dedans. A votre stade de discussion, rien n’est contractuel. Les 5% ne sont qu’une valeur dans le cas où il y a une erreur de métrage ou si votre locataire conteste la valeur indiquée sur le bail.

Pour la négociation éventuelle pour lili, cela me parait compliqué car le locataire part. Le bien vaudra plus cher dans quelques mois si le proprio décide de le vendre nu. Quand on veut négocier, il faut accepter de perdre.

En théorie, un agent immobilier ne peut pas mettre en vente un bien tant que le DPE n’est réalisé :

http://vosdroits.service-public.fr/part … 6096.xhtml

Dans tous les cas, je vous conseille d’obtenir le DPE avant de parler argent (et le compte rendu de la dernière AG si c’est une copro).


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#15 05/02/2015 12h29 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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@Lili, ça m’est déjà arrivé d’avoir une différence entre la surface inscrite dans le bail et la surface pour la promesse de vente. J’ai demandé à ma notaire qui m’a dit que cela pouvait exister car ça ne recouvrait pas les mêmes notions :

--> Surface habitable (Loi Boutin) inscrite dans bail pour la location (résidence principale non meublée).  Peut être faite par le bailleur sans diagnostiqueur.

--> Surface privative (Loi Carrez) inscrite dans l’acte de vente.

La surface habitable peut être plus grande que la surface privative car il y a moins de restrictions.

Dans mon cas, il y avait 5%  de différence. Et il n’y avait pas de mauvaise intention de la part du vendeur.

Plus d’infos là : Surface habitable (loi Boutin) et surface privative (loi Carrez) | De Particulier à Particulier - PAP


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#16 05/02/2015 13h22 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

Etant donné que vous êtes devant le fait accompli, il est selon moi tout à fait défendable de demander une baisse de prix. Si l’argument du vendeur est "23,5m2 c’est quasiment pareil que 26, on ne va pas chipoter", vous pouvez la tête haute répliquer " 37000 € c’est quasiment pareil que 40000, on ne va pas chipoter"

ça dépend bien sûr de la négociation qu’il y a eu en amont. Si vous avez déjà obtenu 15 % de baisse ça sera sûrement plus compliqué que s’il n’y a eu que 2 ou 3%…

Le vendeur est sûrement de bonne foi mais il vous a transmis des informations erronées. Comment réagirait-il si vous lui disiez  "ah bah finalement j’ai pas les 40k, j’ai que 37k donc j’ai changé le prix et j’ai signé. Tenez, à vous maintenant" ?

Dernière modification par doudou01 (05/02/2015 13h23)


"Le succès c'est d'aller d'échec en échec avec enthousiasme" Winston Churchill

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#17 05/02/2015 18h26 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Une surface ne s’annonce pas "en toute innocence et à la légère" c’est un des éléments constitutifs principaux du prix du bien !


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#18 05/02/2015 22h05 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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En aucun cas la surface inscrite sur le DPE vaut surface contestable pour l’acquéreur.
La seule valable pour les 5% d’écart est le certificat Carrez.
Je ne connais aucun notaire qui signera un compromis dans une copro sans certificat Carrez.
Donc la négo sur le prix doit se faire avant signature.

Ou alors vous laissez faire…et le jour de la signature quand le notaire annonce 23,5 m2, vous "péter un câble" et menacez au bluff de quitter la salle si le vendeur ne baisse pas son prix smile

C’est quitte ou double !

Dernière modification par Guillaume33 (05/02/2015 22h06)

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#19 06/02/2015 15h36 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

Je vous fais part de la suite des événements. J’ai demandé par mail au vendeur de m’expliquer cet écart de mesure (je pensais éventuellement que la différence pouvait venir d’un très grand placard). Il m’a répondu que lorsqu’il la acheté il ne mesurait que 21.5 m² donc voila 23.23m² (mesure carrez exacte) ce n’est pas si mal ! x-/

Alors non l’appartement n’a pas grandi je pense qu’il est passé de 21.5 à 23.5 environ car les WC de l’appartement appartenait initialement à la copropriété, mais cela a été rectifié en 2014 (lu sur les PV d’AG). Du coup je comprends encore moins comment il a pu indiquer 26m² en toute connaissance de cause ! Je vais demander à lui parler de vive voix et négocier à la baisse… ce n’est pas gagné mais j’avais assez peu négocier à l’achat ( 2k€, soit -5% à peine). Affaire à suivre !

Encore merci pour votre aide ! J’ai tout lu et relu pour avoir plusieurs points de vue.

Lili

Dernière modification par Lili (06/02/2015 15h45)


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#20 02/03/2015 10h42 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

Pour clore l’histoire, il n’y a pas eu de négociation de ma part. J’ai sans doute manqué de courage, et je n’ai pas voulu passer à côté car je l’aurais acheté même en connaissant sa taille réelle. C’est par contre désagréable de le découvrir à la signature du compromis !

Pour l’avenir je penserai à  :
- exiger de voir les diagnostics obligatoires (et pas seulement demander poliment lol …)
- reprendre des mesures soi même lorsqu’on visite ? pas évident dans l’ancien un peu "biscornu" ou investir dans un télémètre laser ? A voir.

J’ai pu revisiter l’appartement récemment. Le locataire vient de le quitter ce qui me permet de le passer en meublé. Il est globalement en bon état, un peu de peinture et peut être un sol en vinyle et quelques meubles sympas pour qu’il soit vraiment beau et qu’il sorte du lot !

Merci sincèrement à tous les contributeurs de ce forum et belle journée !

Lili


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#21 03/03/2015 11h08 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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J’ai pensé à vous @Lili en lisant cet article Attention aux erreurs de mesure quand on vend son appartement


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#22 21/07/2015 14h06 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Bonjour,

Je me permets de vous faire partager la suite des événements.
Après la signature fin mars, nous avons vidé, nettoyer et fait des travaux de rénovation : peinture sur tous les murs, ragréage du sol et pose d’un vinyle collé de qualité, installation d’une cuisine équipée et de divers mobiliers..
Le résultat nous plait, l’appartement sera loué dès dimanche 390€ HC sans difficulté.
L’inconvénient est la durée de l’immobilisation de l’appartement pendant les travaux : presque 4 mois ! nous n’habitons pas sur place et avec 2 enfants en bas age ce n’est pas évident.
L’avantage : nous avons enfin mis "la main à la pâte". Les travaux demandent du temps, de l’énergie, beaucoup d’organisation, et … de l’argent ! D’autant que nous avons utilisé des matériaux/ peinture etc plutôt haut de gamme.

Bilan financier :
achat + frais de notaire : 44.7k€, crédit de 46,5k€ à 2.27 sur 20 ans, mensualités = 244€ assurance incluse
rénovation + mobilier : environ 5k€
loyer hors charge = 390€, CF=environ 80€/mois en tenant compte de la PNO et taxe d’habitation. Il ne devrait pas y avoir beaucoup de vacances locatives car emplacement premium.
Voici quelques photos avant/après :
Au plaisir de vous lire !
Bonne journée,
Lili
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5905_sdb_avant-apres.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5905_salon_avant-apresb.jpg


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#23 21/07/2015 14h47 → Différence sur le métrage d'un logement au moment du compromis ! (surface incorrecte)

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Très bel aménagement!
Félicitations pour votre acquisition et votre travail.

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