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Forums des investisseurs heureux

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#26 20/10/2012 22h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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lector a écrit :

@philippe: je ne discute pas l’utilité d’acheter moins cher que le marché, qui est évidente, mais souhaite juste savoir quelles sont les raisons classiques pour de telles décotes et comment les trouver. Cela me semble difficile de me dire que parce que le bien nécessite 15k€ de travaux, le vendeur vous fait une décote de plus de 70k€

Totalement d’accord avec vous, les affaires existent mais qui est assez malade pour vendre a 30% moins cher que le marche a Paris (hors enchères judiciaires) un appart sans défaut ?

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#27 20/10/2012 23h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour la fiscalité au lieu de se déclarer en micro BIC à 50% comme le dit theblackcarpet et d’être imposé sur 50% des loyers au peut se déclarer au réel et ne pas être imposé pendant de nombreuses années.

Ce sujet a été abordé de nombreuses fois dans la partie immobilière. Vous pouvez voir une sorte de résumé sur cette page à la partie "Amortissement de l’investissement LMNP"
Investir en LMNP en 2014 : soyez vigilants


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#28 21/10/2012 00h02 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

Modérateur
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@theblackcarper :   Autant je pense que le ton de Philippe60 et ZX-6T n’est parfois pas forcément approprié, ou que leurs messages peuvent parfois être mal interprétés, autant je pense que leur raisonnement se tient sur pas mal d’aspects, et le votre (celui de votre message du 20/10 12h34, et aussi celui de 22h34) pas vraiment. Je m’explique :

-> si on sait être patient, ne retenir que une affaire sur 100, quand on estime que le prix proposé est réellement favorable (parce que le vendeur est pressé, et qu’on le convainc qu’on a déjà obtenu le financement, parce qu’on considère pouvoir valoriser le bien avec des travaux faits soi-même, parce qu’on connais bien le marché aussi bien à la vente qu’à la location, etc. bref parce qu’on fait bien son boulot de bailleur), il est possible de faire des affaires significativement meilleures que si on se repose sur les agences immobilières.
-> si on passe du temps à gérer ses biens, à en faire le suivi, à connaitre ses locataires, à faire les travaux entre 2 locataires, etc. (bref, tout ce que Philippe et ZX décrivent et disent faire), il est possible de mieux s’en sortir que si on n’a pas ou peu de temps à y consacrer.
-> en LMNP, il est très souvent plus avantageux de faire du réel que d’utiliser le micro BIC à 50%;
-> si on emprunte sur 25 ans, on ne paie pas le triple du prix d’achat : les intérêts payés sont le loyer de l’argent qu’on a emprunté, et on devrait pouvoir le payer avec une partie du loyer qu’on perçoit en louant le bien financé par l’emprunt, le "prix d’achat" n’est pas impacté. Si on fait correctement son boulot de bailleur, une autre partie du loyer perçu doit permettre de financer l’entretien du bien, et le restant peut servir à rembourser (parfois partiellement) le capital emprunté et dans les meilleurs cas à générer une trésorerie positive.
-> sur des petites surfaces bien situées, et en meublé, il est possible de louer bien plus de 30€/m² sur Paris (tout dépend où, dans quel état est le bien, quels prestations sont inclues, etc.), et la récente "taxe" mise en place pour les loyers au dessus de je crois 40€/m² montre bien que certains y arrivent.
-> je n’ai pas identifié grand chose d’invraisemblable dans les témoignages de Philippe et ZX, et donc aucune raison de ne pas croire tout ce qu’ils racontent. Ceci, même si j’ai quand même une petite réserve sur leur raisonnement, qui se base uniquement sur la génération de flux de trésorerie positifs, avec un crédit très important et très long, ce qui pourrait les rendre vulnérable en cas de baisse avérée des loyers ou d’aléas avec des biens ou des locataires (les assurances ne couvrent pas contre tout), mais ils en sont sans doute conscient, et leur suivi de leurs opérations leur permettent sans doute de minimiser ces risques, et leur matelas de trésorerie de l’assumer tant qu’il reste limité. Pour un investisseur qui n’aurait pas un tel suivi, et un tel matelas, le risque aurait beaucoup plus de chances de se matérialiser et de faire mal. Une baisse (raisonnable) des prix de l’immobilier n’est pas trop grave avec l’approche de Philippe et ZX, qui choisissent des biens qui s’autofinancent : c’est seulement une baisse des recettes qui peut mettre leur stratégie en danger.

Pour a part, je ne peux que remercier Philippe et ZX pour leurs apports sur ce forum, qui a du aider bon nombre d’apprentis-investisseurs en immobilier locatif (en expliquant en détail une stratégie qui peut fonctionner, et en "secouant" un peu ceux qui envisageraient une stratégie qui avait de bonnes chances d’échouer), même si je n’ai jamais appliqué la stratégie qu’ils décrivent.

Ceci dit, je suis d’accord avec vous quand vous écrivez :
  - il n’y a pas de regle absolue ( il faut acheter etc….)
  - il y a de bonnes et mauvaises affaires quelque soit la periode
  - il y a des periodes plus propices que d’autres pour l’achat que d’autres
   - il peut y avoir des zones ou il est plus opportun d’acheter que d’autres
   - il est plus raisonable de trouver un bien qui rapporte entre 9 et 10% brut pour utiliser correctement le levier du credit
 
Mais je pense qu’un bailleur se tromperait presque toujours s’il voulait :
  - acheter 1 studio a Paris 30m2 pour 255 000€ pour le louer 900€/mois hc (cherchez plutôt un autre bien, avec un ratio loyer brut/prix meilleur)
  - utiliser le micro BIC pour louer ce bien en LMNP (utilisez plutôt le réel dans ce cas)


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#29 21/10/2012 00h12 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@goodbylenine :

Je ne critique pas totalement leur raisonnement d’ailleurs je reste courtois et j’émets des réserves.

Je ne remets pas en cause leur savoir immobilier ce sont surement de tres bons investisseurs qui conaissent leur marche :

Je dis juste que 60 euros du m2 a Paris ca n’est pas possible et que meme vous en conviendrez (j’ai vu un max a 50 mais c’etait sur une surface de moins de 14m2 donc le surplus etait impose a 80%)

Je ne vois pas comment ni pourquoi quelqu’un irait louer 30m2 1800 euros alors qu’on peut louer un 3p a ce prix ?

Autre remarque : ok qu’il existe des opportunites et qu’il faut etre patient mais honnetement a Paris c’est plutot rare a -30% sans gros defaut…

Apres, j’ai lu un peu de doc sur le regime reel. C’est en en effet surement plus intéressant je le reconnais.

Je regrette juste que ca soit la vendetta des que l’on ose dire que l’immobilier c’est pas la martingale…

Je pense qu’on est la pour échanger sans se taper dessus (c.f ton employé): même si on a réussi on doit rester humble car le marche peut se retourner a tout moment

Dernière modification par theblackcarpet (21/10/2012 00h17)

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#30 21/10/2012 05h16 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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puisque chacun y va de ses exemples généralisés sans vergogne, un cas qui m’a interpellé il y a quelques mois, qui me fait m’interroger sur des marchés supposés "sûrs" comme Paris (historiquement peu d’interloc, manque conjoncturel de foncier, influx d’étrangers etc).

Mon propriétaire, le fonds immo d’un instit, a baissé de plus de 15% le prix de mise en location de l’appart  juste en dessous du mien, caractéristiques identiques : 3 pièces d’un peu plus de 90 m2 en plein paris 16ème, jusqu’alors loué 25€ du m2, cave et parking inclus, entièrement refait à neuf, pas de défaut particulier. Ils ne trouvaient personne, ont du baisser à 21.75€ / m2….

La connaissance du marché est de mise, mais lorsque les pros ont ce genre de désagrément, qu’en déduisez-vous la conjoncture sur Paris : qu’il s’agit d’un évènement particulier dont on ne peut tirer aucune conclusion ou qu’un sérieux ralentissement se profile ?

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#31 21/10/2012 07h48 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Blackcarpet a écrit :

Pourquoi Etes vous vraiment condescendants autant l’un que l’autre des que l’on souhaite émettre un avis différent ? Quant a phillipe30 vous etes indécrottable et ceci même lorsque l´on reste courtois avec vous. Vous êtes tout sauf respectueux ou gentlemen….

Quand je lis ce que vous écrivez il y a beaucoup d’erreurs et votre phobie de l’investissement sur Paris n’est pas justifié.
Pour le reste pensez ce que vous voulez de moi

Blackcarpet a écrit :

Je connais bien le marche parisien pour avoir vendu un appartement il y a 3 mois que je louais et acheté en 2001, quand les ratios étaient cette fois ci favorables: Donc ne me dites pas que je suis mauvais investisseur…

Personne n’a dis cela , vous semblez prendre la mouche très vite mais vendre un appartement il y a 3 mois vous donnes une connaissance du marché Parisien dans son intégralité ?
Ancien Parisien , je connais la capitale au niveau quartier et immobilier aussi , pour des raisons personnelles je surveille les prix sur Paris mais je ne le connais pas aussi bien que d’autres qui sont sur place et y investissent.

Blackcarpet a écrit :

Emprunter sur 25 ans ? Vous triplez le prix d’achat avec les interets comme ca si vous revendez au bout de 6 ans vous n’avez paye que des intérêts non ?

Vous avez l’air sûr de vous ….voir réponse de GBL
Si j’achète sur 20 ans ou 25 ans , c’est pas pour revendre au bout de 6 ans

Blackcarpet a écrit :

Par contre un régime qui permet d’être a 0 d’imposition ca m’intéresse ? C’est lequel ? Le je suis tout ouïe et je reconnais volontiers mon erreur si le lnmp n’existe plus ou il y a d’autre système.

Le régime réel s’applique de fait si vos revenus locatifs fonciers sont supérieurs 15.000 et vos revenus locatifs meublés sont supérieurs à 32.000 par an sinon vous pouvez prendre l’option du régime réel mais cette option s’applique aussi bien pour les revenus BIC que fonciers.
Le régime réel permet de déduire intérêt d’emprunt , travaux , impôts , assurance GRL ,assurance PNO

Le Loueur Meublé Non Professionnel est un statut qu’il s’obtient de fait lorsque vous loué du meublé par contre il faut se déclarer auprès du centre des impôts en remplissant une déclaration P0 d’activité qui ne génèrent aucune charge sociale.

Le Loueur en Meuble Professionnel est une démarche active de professionnalisation de l’activité qui nécessitent de s’inscrire au RCS  et générant des charges sociales permettant d’obtenir des avantages fiscaux sur les plus values notamment (GBL pourra vous en dire plus )

Pour synthétiser :
Régime micro BIC maxi 32.000 forfait de 50% à déclarer
Régime micro foncier maxi 15.000 forfait  70 % à déclarer

Régime réel obligatoire si au dessus des forfaits des micro ou sur option auprès des impôts.
L’option du régime réel est de 3 ans minimum.

Blackcarpet a écrit :

En regime reel vous etes a 0 les premières années avec les intérêts et travaux mais vous payez des impôts a un moment ou a un autre : ça n’est pas pris en compte dans vos chiffres

Et bien non car comme vous rachetez d’autres biens dans lesquels il y a des travaux , des intérêts d’emprunt ….cela vous génèrent des charges qui viennent en déduction de vos revenus locatifs de la même catégorie.
Achetez avec des travaux permet aussi d’acheter à moindre cout ( emprunt , frais de notaire ) et en faisant les travaux vous valorisez votre patrimoine.
Pour le meublé l’amortissement se calcule sur la valeur du bien lorsque l’on souhaite porter le bien à l’actif du bilan permettant d’amortir un bien rénové avec un plus fort amortissement. 

le cumul au régime réel des revenus locatifs meublés - charges = résultat proche de zéro
le cumul au régime réel des revenus locatifs foncier - charges = résultat proche de zéro

Et ensuite on commence à revendre certains biens payés quand on monte trop dans les tours …et ensuite on dispose de cash pour réinvestir en disposant d’une meilleure rentabilité du fait de l’apport.
On peux se permettre de rénover un immeuble de 5 lots sur 1 an sans se presser car les intérêts du prêt minimise les revenus locatifs des autres biens.

C’est un système de vase communicant , au début j’ai acheté des biens sans cash flow positif sur des durées courtes ce qui me permet de vendre aujourd’hui ( 2 vendus + 2 autres en attente de vente ) , crédit court et intérêt faibles compensés par des crédits plus longs et des intérêts plus importants  aucune fiscalité depuis le début.

La fiscalité non seulement s’ajoute à vos revenus donc impacte la taxe d’habitation , votre IRPP  avec le risque de changer de tranche mais la somme de revenus locatifs à déclarer  est taxé à 15,5% au titre de la CSG.

Blackcarpet a écrit :

@philipe30 : vous avez releve quelle perle sur le LNMP ? On est pas impose sur 50% des revenus, c’est pourtant ce que je fais dans ma demonstration ? Ah vous vous moquez car ca ne s’apelle plus comme ca ? : ok

Au lieu de réagir parce que votre sensibilité à été titillé posez plutôt les questions et je vous répondrais
Vous mélangez beaucoup de choses , vous critiquez ce n’est pas positif

Blackcarpet a écrit :

Pour les revalos je ne sais pas, apparemment vous êtes mieux renseigne que moi sur l’évolution des prix a venir : si ca monte de 2% tous les ans alors tant mieux…moi je n’exclus rien : la déflation ca existe…

Il ne s’agit pas d’évolution des prix de l’immobilier mais de révision des loyers …..

L’indice de révision des loyers ( IRL ) permet d’augmenter annuellement les loyers suivants des critères bien définis , les taux d’iRL sont révisés tous les trimestres lorsque vous établissez un bail , il faut indiquer l’indice IRL et son taux afin de vous appuyez dessus pour les augmentations.

L’IRL augmente alors les loyers aussi ou l’IRL stagne alors les loyers n’augmentent pas , l’IRL baissent alors les loyers stagnent. 

Renseignez vous http://vosdroits.service-public.fr/F13723.xhtml

Blackcarpet a écrit :

Je ne comprends pas, les investisseurs de 1991 ont du attendre 2003/2004 pour retrouver leur prix d’achat donc : les prix ne prennent pas automatiquement 1 ou 2% par an sur votre période d’investissement

Arrêtez de vous focaliser sur 1991 , la baisse et maintenant tout est trop cher donc ca va redescendre , oui surement et tant mieux car je pourrais acheter moins cher.
Pas sur que ça baisse tant mieux alors je pourrais vendre plus cher. 

Entre temps je continue à louer et si les loyers baissent dommage mon cash flow va diminuer un peu mais il ne faut pas penser que -30 % dans l’immobilier va se répercuter de la même manière sur les loyers car tous les locataires n’ont pas l’envie , la possibilité ou le besoin de devenir propriétaire ( étudiant , jeune actif , divorcé )

@fructif : Quand vous mettez un négatif , prenez soin de ne pas vous trompez de commentaires celui que vous avez mis en moins ne contient que des explications #23 ….
Il est très facile de mettre des moins , de juger mais si une personne doit en mettre c’est la personne concerné ce que Blackcarpet n’a pas fait sur le #19 ….

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 07h56)


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#32 21/10/2012 08h46 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour la revalo, je connais tres bien l’irl mais je parlais bien des prix, relisez le post de Z6XR qui dit "pour les prix aussi" : je ne suis pas d’accord on ne revalorise pas automatiquement de 1 ou 2% le prix de son logement.

Si vous etes ancien parisien et que vous connaissez le marche alors une hypothese de loyer a 60 euros du m2 avancee par Z6XR aurait du a minima vous faire reagir

Apres pour le reste, votre expose est tres clair et merci pour les elements apportes.

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#33 21/10/2012 09h21 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je ne suis pas aussi expérimenté que Philippe30 et ZX6R en matière d’immobilier locatif mais je vois beaucoup de bon sens dans leurs propos.

Et du bon sens en matière immobilière il en faut !

Bon sens + connaissance du/des marchés + connaissance fiscale + avoir réseau + je sais faire des travaux =très bonne martingale pour être rentier bien avant beaucoup de monde.

Emprunter sur 25 ans pour faire du locatif n’a rien de surprenant c’est même sans doute une des meilleures solutions - sur un cycle aussi long, finalement le prix d’achat, même si il est important, n’est pas le principal facteur de choix (l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement!!).
Le but étant le revenu complémentaire à la retraite et construire un capital sur un effet de levier qui ne nécessite que peu/pas d’apport et non la constitution d’un capital destiné à être vendu dans 6/8/10/12 ans (ou alors pour faire un arbitrage pour un autre bien locatif qui aurait une meilleure rentabilité : comme pour les actions : vous arbitreriez un Moat pour un meilleur Moat).

Merci pour cette file, qui même si elle contient des débats vifs!, est très riche d’enseignement pour celui qui prend du recul, donc Merci à TBC d’avoir fait réagir Philippe30, ZX et GBL. La discussion est constructive.


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#34 21/10/2012 09h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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BearBullCarpeDiem a écrit :

Je ne suis pas aussi expérimenté que Philippe30 et ZX6R en matière d’immobilier locatif mais je vois beaucoup de bon sens dans leurs propos.

Et du bon sens en matière immobilière il en faut !

Bon sens + connaissance du/des marchés + connaissance fiscale + avoir réseau + je sais faire des travaux =très bonne martingale pour être rentier bien avant beaucoup de monde.



Merci pour cette file, qui même si elle contient des débats vifs!, est très riche d’enseignement pour celui qui prend du recul, donc Merci à TBC d’avoir fait réagir Philippe30, ZX et GBL. La discussion est constructive.

Je me faisais la même réflexion.

En investissement immobilier ou investissement en action (avec une approche value), il y a exactement la même philosophie : une vision long terme, acheter avec une décote et du travail en amont.

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#35 21/10/2012 09h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Miguel a écrit :

Lorsque j’ai fait mes achats de studios (en 1989), c’était aussi trop cher…
Si je ne les avais pas achetés…
je n’aurai pas le problème d’avoir a les vendre

Vous connaissez friggit ? Le tunnel ? Le ratio prix/revenus n’est pas du tout le même entre aujourd’hui et 1989…

Dernière modification par lionelo (21/10/2012 09h58)

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#36 21/10/2012 10h27 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Ah ce friggit et le tunnel !!

Va falloir que je me renseigne pour savoir si il a appliqué à lui même le résultat de ses études : entre faire une analyse et passer à l’action il y a toujours un monde, un fossé. A-t-il constitué un patrimoine immobilier? en vit-il  (en a-t-il vécu)?.

Finalement plus je lis sur l’immobilier Locatif (pas RP hein on est d’accord) plus je me dis que le prix d’achat n’est vraiment le critère discriminant (bien sur il faut une rentabilité on est d’accord) mais comme dans tout marché en surchauffe, surévalué (et c’est sans doute vrai - merci à Friggit pour ses mesures), il existe toutjours des opportunités d’achat (pareil que pour les marchés actions), le tout est effectivement de savoir les trouver (d’ou le réseau et la démarche de recherche élargie - ne pas ce cantoner à la connaissance de notre univers quotidien : exemple Paris les beaux quartiers).

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance??
dans la mesure ou vous achetez avec de l’argent qui ne vous appartient pas (levier de la banque) et que ce n’est pas vous qui le payez (vos locataires et l’état via les deficits).
A terme (25 ans) vous avez un bien qui est payé, qui vous appartient et qui vous rapporte (effet boule de neige) tout cela pour 0 au départ (ou presque : frais de notaires et travaux), c’est quand même fabuleux!

Comme dit ici par des gens expérimentés en la matière, et pour simplifier à l’extrème :

- il faut savoir trouver le bon bien, au bon endroit et avec une rentabilité mini entre 7%-10% (la rentabilité vous pouvez la faire : sur le prix d’achat (et là d’accord sur Paris, Cannes etc… c’est sans doute plus difficile actuellement) et/ou sur les travaux, meubles, que vous apportez en plus sur le bien et/ou sur une découpe sur un lot, et/ou sur un immeuble de rapport par exemple).

En conclusion, pour ma part, achetez sa RP aujourd’hui, j’y réfléchirai effectivement à 2 fois (merci Friggit) mais si je fais de l’investissement, ce qui compte c’est la recherche et le travail en amont, pour trouver un bien susceptible d’être un bon investissement, qui dicteront la décision d’achat et non Friggit et son tunnel.

Que n’ai-je encore 25 ans et découvert ce forum à cet âge là !

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (21/10/2012 10h48)


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#37 21/10/2012 10h38 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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BulleCarpeDiem a écrit :

Va falloir que je me renseigne pour savoir si il a appliqué à lui même le résultat de ses études : entre faire une analyse et passer à l’action il y a toujours un monde, un fossé. A-t-il constitué un patrimoin immobilier? en vit-il  (en a-t-il vécu)?.

Il faudrait être viticulteur pour connaître le bon vin ?

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#38 21/10/2012 10h43 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Vous faites comme vous voulez Lionelo : a titre d’expérience je préfère apprendre de ceux qui font que de ceux qui parlent sans faire^^ (pour préciser le propos, je parle de Friggit - pas de vous^^)

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (21/10/2012 10h54)


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#39 21/10/2012 11h18 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…

Je prends vos erreurs dans l’ordre :
- achat au prix moyen : comment voulez vous gagner de l’argent si vous payez votre bien au prix du marché??? Cherchez une decote de 30% sur le prix moyen, sinon n’achetez pas!

Il me semble que TBK donnait juste un exemple…..son objectif dans cette file est de mettre en garde contre tout achat sans réflexion

- emprunt sur 20 ans : NON, empruntez sur 25 ans pour avoir un cash flow mensuel positif. Le cout du credit, on s’en moque, ce n’est pas vous qui payez mais vos locataires

Votre argument, me parraît un peu léger

Dernière modification par Helvète_heureux (21/10/2012 11h33)

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#40 21/10/2012 11h21 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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BearBullCarpeDiem a écrit :

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance??

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier – Calcul mensualité

Helvete heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger : le coût du crédit, on s’en moque……

Oui le cout du crédit on s’en moque même si on le négocie car le cout du crédit vient en déduction comptable des revenus locatifs.

C’est comme une entreprise qui investit , ce que je dis n’est pas péjoratif mais investisseur ne veux pas dire un ou deux logement , il faut passer la dizaine ou la vingtaine car on n’est plus dans une démarche de préparation de retraite mais dans une constitution active de patrimoine , de revenus passif.

Quand vous gérez de nombreux biens , il y a un effet de lissage et de vase communicant entre les biens , un rapporte plus , un ne rapporte pas ou coute plus mais à la fin vous équilibré l’ensemble.
Simplement pour disposer d’un ensemble équilibré il ne faut partir équilibré au début sinon les banques vous bloquerons rapidement.

Car une banque prend 80 % des revenus locatifs , le reste étant pris pour les charges , les impôts etc …
Si au début pour vous partez sur un bien auquel vous devez ajouter 100 par mois cela vous coute combien au bout de 15 ans ????

Alors que si vous avez pris un crédit sur 20 ou 25 ans sans dégager de positif mais au moins vous n’avez rien sorti de votre poche et vous pouvez retournez voir votre banquier sinon vous allez vite bloquez au bout de 3 ou 4 biens.

La fiscalité est aussi à prendre en compte car plus de revenus locatif à  déclarer c’est une IRPP qui augmente et une CSG qui vous plombe

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 11h43)


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#41 21/10/2012 12h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Concernant l’argumentation qu’il vaut allonger le prêt pour en diminuer les mensualités et maximiser le nombre de biens détenus, sans avoir fait le calcul ça me semble en effet une bonne remarque pour au moins une raison, qui est que ça permet de se protéger au mieux (à moindre coût) contre le risque principal de l’investissement locatif : le défaut ou l’absence prolongée de locataires.

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#42 21/10/2012 12h54 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le cout du credit importe car dans une deflation ou une baisse des prix et loyers (et ne me dites pas que ca existe pas) ca se retourne contre vous (vous etes vendeur d’1 oblig a taux fixe sensibilite environ 20 ans pour un credit de 25 mais dont la sensi diminue tous les ans (K rembourse) ) donc l’effet de levier se transforme en effet massue dans ce cas.

Cela dit ca reste un excellent moyen de faire du levier pour constituer un patrimoine si les prix et loyers montent et il y a de l’inflation : la on est d’accord.

J’ai peut etre une vision trop financiere de la chose finalement.

Pour bearbullcarpediem : le prix d’achat meme si ca n’est pas preponderant, c’est important car si vous achetez trop cher vous perdez le cout d’opportunite. D’autre part, oui l’emplacement est la regle numero 1 mais bien acheter c’est 50% du boulot et la ca a ete dit et redit par tous les intervenants.

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#43 21/10/2012 12h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Philippe30 a écrit :

BearBullCarpeDiem a écrit :

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance??

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier – Calcul mensualité

Helvete heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger : le coût du crédit, on s’en moque……

Oui le cout du crédit on s’en moque même si on le négocie car le cout du crédit vient en déduction comptable des revenus locatifs.

C’est comme une entreprise qui investit , ce que je dis n’est pas péjoratif mais investisseur ne veux pas dire un ou deux logement , il faut passer la dizaine ou la vingtaine car on n’est plus dans une démarche de préparation de retraite mais dans une constitution active de patrimoine , de revenus passif.

Quand vous gérez de nombreux biens , il y a un effet de lissage et de vase communicant entre les biens , un rapporte plus , un ne rapporte pas ou coute plus mais à la fin vous équilibré l’ensemble.
Simplement pour disposer d’un ensemble équilibré il ne faut partir équilibré au début sinon les banques vous bloquerons rapidement.

Car une banque prend 80 % des revenus locatifs , le reste étant pris pour les charges , les impôts etc …
Si au début pour vous partez sur un bien auquel vous devez ajouter 100 par mois cela vous coute combien au bout de 15 ans ????

Alors que si vous avez pris un crédit sur 20 ou 25 ans sans dégager de positif mais au moins vous n’avez rien sorti de votre poche et vous pouvez retournez voir votre banquier sinon vous allez vite bloquez au bout de 3 ou 4 biens.

La fiscalité est aussi à prendre en compte car plus de revenus locatif à  déclarer c’est une IRPP qui augmente et une CSG qui vous plombe

Philippe

Votre banque prend 80% des revenus locatifs ? Vous avez de la chance la mienne prend 70….

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#44 21/10/2012 13h10 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Philippe30 a écrit :

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier, calcul mensualité | Empruntis

3x le prix c’était une "façon de parler", et en effet, 100k sur 25 ans vous payez votre appartement 50k de plus . Donc 50% plus cher.

C’est dommage vous avez de bon conseils mais vous refusez de réagir sur les choses qui paraissent extravagantes et peuvent induire les intervenants en erreur (type loyer a 60 euros du m2 a Paris et achat a -30% de bien de qualité dans paris centre).

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#45 21/10/2012 14h03 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour à tous ,

Je consulte souvent les commentaires de tous sans intervenir mais je suis scandalisée par les remarques que je lis sur ces personnes

Je dois dire que les remarques faites à  à zx6r et à philippe30 ne sont pas fondés car ce sont des intervenants qui aident et qui apportent beaucoup à mon sens au forum, je recherche actuellement un bien à   acheter sur paris et leurs conseils m’orientent dans ma facon d’investir même si je recherche toujours

d’autres personnes apportent aussi beaucoup dans le domaine de l’immobilier comme sionarf ou borderline , goobbylenine dans beaucoup de domaine.

Pour cela je positive ces intervenants.

Emmanuelle

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#46 21/10/2012 14h17 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je rejoins Emma75 sur les réponses de Blackcarpet qui met beaucoup de -1 sur des profils mais qui ne se remet pas en question alors que ses interventions sont souvent sources d’erreurs.

Quand je lis les réponses de zx6r ou de philippe30 , on voit qu’ils ont une connaissance plus approfondi du sujet alors que blackcarpet avance des vérités fausses comme sur les taux d’intérêt ou il dis que sur 25 ans le prix serait  de 3 fois le prix d’achat alors que philippe30 a démontré par un site que cela ne représente que 50 % de plus.

J’interviens peu sur le forum mais je suis un lecteur assidu des commentaires surtout dans le domaine de l’immobilier dans lequel je suis personnellement investi.

Je suis actuellement connecté et je constate des dérives envers des personnes de très bons conseils , j’ai donc pris position pour sanctionner ces dérives car je considère que philippe30 et zx6r notamment apportent beaucoup dans le domaine de l’immobilier , leur conseils sont empreints de bons sens et de connaissance.
Les sanctionner risquent de les démoralisés , quand je lis les commentaires des deux j’apprends beaucoup alors pourquoi les vilipendés  pour des broutilles.

Vous voyez le temps d’écrire ce commentaire et d’apporter un modification , TheBlackCarpet m’a mis un point négatif pour l’orthographe est-ce dans la philosophie du forum de mettre des points négatifs quand des personnes expriment leur opinion ?

Je trouve cela navrant , je ne suis pas là pour faire un score de réputation , je lis beaucoup les commentaires et j’indique juste une opinion par rapport à des points mis en négatif sur des personnes de qualité, si thebackcarpet pense me dérangé en me mettant un négatif il se trompe , j’ai passé l’age de courir après les images et autres récompenses mais theblackmarket devrait revoir son comportement sur le forum car il me semble être susceptible et manquer de retenue

Gerard

Dernière modification par gege (21/10/2012 14h30)

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#47 21/10/2012 15h09 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Philippe30 a écrit :

Oui le cout du crédit on s’en moque même si on le négocie car le cout du crédit vient en déduction comptable des revenus locatifs.

Bonjour à tous,

En ces temps d’incertitudes fiscales, ce point me semble intéressant !

@Philippe30, imaginons que le gouvernement s’en prenne au LMNP, et en particulier au régime d’imposition réel… On peut imaginer plusieurs façons d’ailleurs (déductibilité totale des intérêts sous condition de loyer, de "verditude" du logement, …). Que pensez-vous de la sensibilité de votre stratégie par rapport à ce paramètre ?

Et cette possibilité attaque n’est malheureusement pas de la science-fiction, puisque par ailleurs, le gouvernement vient de:
- Voter un amendement qui plafonne l’utilisation du barème kilométrique à 6 CV pour la déduction des frais réels des salaires (vous m’objecterez que ce barème était une facilité, et qu’à condition de conserver ses factures, on peut toujours déduire ses "vrais" frais réels, mais sur le principe, c’est une porte ouverte).

- Voter un amendement qui limite la déductibilité des frais financiers des sociétés assujetties à l’IS (c’est une deuxième porte ouverte, ici peut être plus importante, puisqu’au delà d’un plafond, des frais engagés pour le développement/le maintien d’une activité sont désormais considérés comme ne pouvant plus être déduits).

Amicalement,

R.


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#48 21/10/2012 15h36 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@roro  :  C’est en effet un risque (parmi d’autres) à abuser du levier du crédit, mais il ne concernerait pas que le LMNP (mais aussi la location nue, car on déduit les intérêts d’emprunt das ce cas aussi).

Il ne faut cependant pas le surestimer, car déduire les intérêts d’emprunt pour financier un investissement immobilier (qui génère des revenus potentiellement imposables) n’est pas à la source de beaucoup d’abus (de la part d’investisseurs immobilier modestes, ou même d’investisseurs ayant 10-20 biens) et donc ne devrait pas être aussi justifiable que vos exemples (cf. limitation à 6CV car l’utilisation du barème pour des plus grosses cylindrées revient un peu à financer autre chose que le cout direct des déplacements, et les frais financiers de grosses sociétés représentent parfois plus des frais de portage d’activité rachetées que des frais financiers associés à de réels investissements).

Même en cas d’ajout de conditions (de loyer, de verditude) la rétroactivité ne serait pas automatique.


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#49 21/10/2012 16h51 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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theblackcarpet a écrit :

Votre banque prend 80% des revenus locatifs ? Vous avez de la chance la mienne prend 70….

Ca dépend des banques.
Il est vrai que la plupart du temps, c’est 70%. Mais à La Banque Postale par exemple (où nous avons 2 crédits immo), ils prennent 80% pour de l’habitation et 60% pour les commerces


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#50 21/10/2012 17h55 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Geoges a écrit :

ZX-6R : Et question annexe: quitte à acheter en ce moment : résidence principale d’abord ou investissement locatif ?

Alors ça, c’est à vous de voir…

Cela dépend trop de votre situation personnelle. Si vous pensez rester 10 ans ou plus au même endroit, que votre famille ne va pas s’aggrandir, alors pourquoi ne pas acheter sa RP?

On achète une RP pour le coup de coeur (le quartier, la vue, l’aménagement intérieur) quite à surpayer le bien. On achète du locatif pour un rendement ou une plus value.


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