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Forums des investisseurs heureux

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#226 20/10/2014 16h19 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

Modérateur
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valeurbourse a écrit :

Je ne suis pas aussi conciliant que toi avec les directions des promoteurs immobiliers. Anticiper au mieux la demande et l’offre est ce qu’on leur demande. Même si cela est impossible autrement que par le marc de café, il leur incombe tout-de-même de gérer leur activité avec prudence, et c’est pour cela qu’ils sont grassement payés. Ce que tu décris de la crise des années 90 relève pour moi de l’incompétence de ces gestionnaires (mais ce n’est pas le sujet smile).

Dans toute bulle, on peut (à posteriori) estimer que ceux qui ont gonflé la bulle étaient incompétents, comme ceux qui les ont financé (les banques prêtaient un peu facilement avant la crise immo de 1990)…
En 1990 et juste après, un certain nombre des personnes concernées (ceux qui avaient poussé la chose "trop loin" pour leur solvabilité) ont bu le bouillon, leur société a fait faillite, les banques ont eu des ardoises à effacer, et certaines ont failli en mourir (cf le scandale du Crédit Lyonnais).

On pourrait peut-être dire la même chose d’ici qqs années de ceux qui s’endettent au max pour acquérir plein d’immeuble avec un petit cash flow positif, et des banquiers qui les financent, si le marché immobilier subissait demain une trop grosse secousse (avec baisse des loyers, locataires devenus insolvables, et quasi absence d’acheteurs solvables, pendant plusieurs années).
En 1990, la situation était cependant beaucoup plus risquée/fragile pour les promoteurs qui construisaient sans avoir d’acquéreur ou de locataire, que pour la plupart de ces bailleurs qui maximisent actuellement leur levier de crédit.


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#227 20/10/2014 17h43 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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En 1990, la situation était cependant beaucoup plus risquée/fragile pour les promoteurs qui construisaient sans avoir d’acquéreur ou de locataire, que pour la plupart de ces bailleurs qui maximisent actuellement leur levier de crédit.

Vous y voyez une différence ? Le principe semble pourtant être le même dans les deux cas…

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#228 20/10/2014 18h04 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

Vous vous contreversez vous-même, pas mal wink

La contradiction n’est qu’apparente : généraliser un constat de baisse ou de stagnation des prix n’a que peu de sens à la lectures des multiples marchés différents, même si l’ensemble des indicateurs sont plutôt orientés à la baisse. Ca vous va mieux dit comme ça ? big_smile

DDtee a écrit :

Une baisse des prix de vente a certes une corrélation, mais celle-ci est très faible, avec une grande latence au prix des loyers. Regardez l’évolution plate des loyers depuis la forte hausse des prix de vente en 2000, hausse ou baisse la corrélation doit être la même.

valeurbourse a écrit :

Vous sous-entendez que si la hausse des loyers a été faible, alors sa baisse serait également faible ? Sur quelle loi vous basez-vous pour affirmer cela ? Je n’en vois aucune.
Le bon sens me dicte que le frein à la hausse était le revenu des ménages. Quand des jeunes célibataires payent près de 50% de leur revenu pour payer leur loyer, je ne vois pas ce qui permet d’envisager une continuité de la hausse.
Le bon sens me dicte que les loyers ne pourront jamais descendre à 0, car il y aura toujours un besoin en logement (je crois que nous sommes tous d’accord là-dessus). Mais rien de plus quant à la vitesse de chute ou le plancher atteint.

Je n’ai effectivement pas de loi à vous proposer qui affirmerait que la corrélation sera identique à la hausse et à la baisse.
Je vais être taquin à mon tour, avez-vous une loi qui affirme le contraire ?

Le bon sens et les projections démographiques me dictent que la demande en logement restera existante, voire importante. Ce même bon sens me dit que si il y a moins de propriétaires, il y aura forcément plus de locataires. Pas partout, les différences entre zones attractives et délaissées existerons toujours et pourraient même s’amplifier…

Je n’envisage à aucun moment une continuité de la hausse, ni des loyers, ni du prix du m2, du moins "en moyenne" aux investisseurs de créer les cas particuliers…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#229 20/10/2014 18h21 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le bon sens me dit que nous partageons au moins une chose : la taquinerie smile.

DDtee a écrit :

Ca vous va mieux dit comme ça ?

Oui, et nous sommes presque d’accord.

DDtee a écrit :

Je vais être taquin à mon tour, avez-vous une loi qui affirme le contraire ?

Non, mais moi je n’affirme rien…

D’un point de vue strictement arithmétique (hors effets marginaux comme l’augmentation de la population), je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un… Vous parlez peut-être en termes de ratio ?

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#230 20/10/2014 18h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un

Certes, mais le quelqu’un peut posséder plus de biens…
Si l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile, il y aura plus de locataires et donc moins de propriétaires.
Les propriétaires sont alors moins nombreux et possèdent plus de biens chacun, non ? Ils deviennent sans doute même bailleurs… (à parc immobilier constant, le bailleur peut-être public ou privé)

Rassurez vous, mon expression n’affirme qu’une opinion roll


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#231 20/10/2014 19h04 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

En 1990, la situation était cependant beaucoup plus risquée/fragile pour les promoteurs qui construisaient sans avoir d’acquéreur ou de locataire, que pour la plupart de ces bailleurs qui maximisent actuellement leur levier de crédit.

Vous y voyez une différence ? Le principe semble pourtant être le même dans les deux cas…

Il y a une grosse différence, entre dépendre des loyers de locataires qui existent et qui habitent déjà les lieux, et dépendre de futurs  locataires ou acquéreurs qu’on n’a même pas pas encore identifiés. (Tous les locataires en place ne donneront pas congé, et/ou ne deviendront pas tous insolvable, en même temps.)

Les leviers étaient aussi bien plus élevés en 1990….

Les bailleurs actuels escomptent un maintien du niveau des loyers, et la persistance d’une demande solvable. Ca me semble une anticipation bien plus saine/raisonnable que d’escompter une poursuite infinie de la hausse du prix des actifs immobiliers (que faisaient les promoteurs dans les années 1990) et la persistance d’une demande solvable et infinie (même en construisant de plus en plus).


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#232 20/10/2014 20h08 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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DDtee a écrit :

Certes, mais le quelqu’un peut posséder plus de biens…

Et là vous avez complètement raison.

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#233 20/10/2014 20h20 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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GoodbyLenine a écrit :

Il y a une grosse différence, entre dépendre des loyers de locataires qui existent et qui habitent déjà les lieux, et dépendre de futurs  locataires ou acquéreurs qu’on n’a même pas pas encore identifiés.

C’est parce que vous partez du principe qu’un investisseur acquiert un bien déjà loué. Ce qui est à mon avis rarement le cas, à moins que l’on ne parle pas de la même chose.

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#234 20/10/2014 21h31 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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En effet, je suppose que celui qui a pas mal de biens loués, et qui se met systématiquement au taquet, il a déjà des biens loués, quand il en achète un nouveau pas encore complètement loué…  (A défaut, l’opération nouvelle est trop grosse pour lui).


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#235 20/10/2014 21h36 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Vous occultez totalement le fait qu’un bien doit être rénové ou maintenu à niveau.Dans les zones peu tendues,il y’a énormément de biens vétustes ou inchauffables.Dans ces zones(je ne parle pas de déserts complets) je ne vois pas de raison de voir une forte baisse des loyers ou des vacances locatives importantes tant qu’on propose un produit répondant à l’attente des locataires potentiels.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#236 20/10/2014 21h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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[Grain de sel on]
Je me dis que les bancataires futurs rentiers de l’immo verront un jour leurs différents prêts se terminer. Il seront alors moins stressé par les locataires insolvables ou par l’augmentation des impôts (qui s’ajoute au départ à la mensualité du crédit). Ils devront surtout réajuster leur niveau de vie si les revenus immobiliers locatifs diminuent par ces facteurs (ou d’autres).

J’ai lu un jour une intervention d’un membre du forum qui expliquait que si le propriétaire d’un bien avait un cash flow positif tout le long de son crédit (ou proche de 0) et venait à revendre le bien moins cher après la fin du crédit ne serait pas dans une situation dramatique car le locataire aurait financé tout ou partie du bien grâce aux loyers.

Après comme vous le répéter souvent, l’emplacement est important. Cependant, il est difficile aujourd’hui de se projeter correctement dans X années vu la rapidité des réformes gouvernementales et des évolutions professionnelles. Chacun doit faire ses propres choix et ne pas les regretter ! Comme on dit "qui ne tente rien n’a rien". Il faut juste apprendre à diversifier ses investissements pour ne pas "mettre tous ses œufs dans le même panier". (Ok ok je suis en forme sur les dictons ce soir… big_smile )
[Grain de sel off]


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#237 20/10/2014 22h26 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

D’un point de vue strictement arithmétique (hors effets marginaux comme l’augmentation de la population), je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un… Vous parlez peut-être en termes de ratio ?

Quelqu’un peut avoir plusieurs biens,
Un couple marié avec 1 bien devient facilement un couple divorcé avec 1 bien + 1 location

Ensuite, nous somme sur un forum d’investisseurs, donc raisonner purement arithmétiquement sur la France n’a que peu de sens en immobilier.
Un investisseur met son argent, ou mieux celui de la banque, dans un produit qu’il estime porteur ou intéressant. Par exemple, une ville plutot dynamique et pas forcement en perte de vitesse. Si je prends mon exemple, je sais que Toulouse est en solde positif chaque année. Et cela ne va pas s’arreter pendant 5 à 10 ans. Solde migratoire positif + séparations + augmentations de l’espérance de vie = bons indicateurs qui autorisent à envisager l’investissement. Cela ne veut pas pour autant dire faire n’importe quoi !
Mais avoir une vision plutot positive de la demande, au moins numerique, a moyen long terme est quand meme un gage de sécurité.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#238 20/10/2014 22h33 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Second post en qq minutes pour illustrer la "baisse" de l’immo.
J’ai acheté fin 2008 un bien en proche banlieue parisienne à 220k environ.

Récement, j’ai voulu l’estimer pour actualiser mon patrimoine et réflechir sur son devenir (du bien). Ayant entendu parler de la baisse, de la stagnation et bla bla… je voulais en avoir le coeur net.
Du coup, une annonce sur LBC à …270k. Sans photo précise (juste la résidence), mais simplement l’adresse et quelques détails (parking s/sol, terasse, dernier etage…)
J’ai volontairement mis très haut afin de trier un peu les farfelus et pour ne pas etre inondé de mails.

Bah j’ai pas été decu : en moyenne 5 contacts par jours pdt 1 semaine ! Je suis pas idiot et sais bien qu’aucun de ces contacts n’auraient fait de proposition au prix et qu’il y a une négo obligatoire mais quand meme. Meme en etant pessimiste, tres pessimiste, je sais qu’il partira au minimum a 230k (si on me menace avec un flingue…)
Moralité, je suis sceptique sur cette baisse des prix constatée que l’on nous vend. Si elle est réelle, cela confirme une chose : les biens de qualité le restent et sont la meilleure des garantie.


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#239 20/10/2014 22h54 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Si je prend le cas de Paris, l’immobilier est (beaucoup) plus chère aujourd’hui qu’en 2008. Ce n’est pas parce qu’il a perdu ~10% qu’on est revenu aux prix de 2008.

On a même augmenté de ~20% si on en croit meilleursagent depuis aout 2008 :

https://www.facebook.com/meilleursagent … 09/?type=1

Votre exemple n’est donc pas spécialement révélateur à mon avis. La question n’est pas de savoir si les prix sont plus élevé aujourd’hui ou en 2008 mais plutôt de savoir si ça va continuer de baisser. Et si oui, combien de temps et de combien.

Et cela, bien malin, qui peut le prédire.

Dernière modification par skype (20/10/2014 22h55)

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#240 20/10/2014 22h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Il faut prendre un peu de recul avec les chiffres. Quand les prix bougent de 2 ou 3% les journalistes s’enflamment de suite, c’est la chute de l’immobilier, blablabla…  Sur le terrain, quand vous passez une annonce pour louer, vous avez des visites ou pas? C’est là qu’on "sent" le marché.
Je cherche à déménager sur Levallois, pour 45m² à 1500€ ya 10 couples qui font la queue… Je ne pense pas que les prix risquent de s’effondrer demain.


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#241 21/10/2014 08h32 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Les prix à la location ont baissé sur Paris 17e, et c’est dans les annonces, ca se "sent".

Pourtant les journalistes s’enflamment "La demande est supérieure à l’offre" "Il manque XXX logements à Paris". Alors pourquoi les prix chutent ?

Meme si vous louez votre 45m2 à 1500€ il y aura toujours des gens qui feront la queue, mais c’est quoi le turnover et la qualité de vos locataires pour un prix prohibitif comme celui ci ?

C’est surtout un indicateur du malaise et de l’excès de protection des locataires.

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#242 21/10/2014 11h32 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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1500€ à Levallois pour 45m² ce n’est pas choquant.
ça fait moins de 35€ le m² tout compris.
35€/m² x 200 mois = 7000 €/m² à l’achat.

Difficile de trouver 7000€ le m² à Levallois sur une commune ou les surfaces disponibles à l’achat comme à la location sont rares. La très grandes majorité des habitants de Levallois sont attachés à leur commune pour des raisons de qualité de vie qu’ils ont du mal à trouver ailleurs. En tout cas, c’est leur conviction. Pour s’en rendre compte, il suffit de discuter avec eux.

Je ne souhaite pas aller sur ce terrain, (la modération peut supprimer ce §), mais les succès électoraux du maire actuel de Levallois sont pour ma part le reflet de l’attachement des Levalloisiens à ce qu’est devenu leur ville.

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#243 21/10/2014 11h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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roudoudou a écrit :

Meme si vous louez votre 45m2 à 1500€ il y aura toujours des gens qui feront la queue, mais c’est quoi le turnover et la qualité de vos locataires pour un prix prohibitif comme celui ci ?

C’est surtout un indicateur du malaise et de l’excès de protection des locataires.

Je ne suis pas bailleur mais locataire dans ce cas. Les autres candidats sont cadres sups dans les 7k€ de revenus, parents caution. Ce sont tous d’excellents dossiers. Les gens cherchent pour du long terme.

Dans le 2e (en tant que bailleur) j’ai reloué récemment 2 studios. J’ai eu un nombre d’appels incalculable, plein de bons dossiers.

Je ne pense pas que les prix des loyers baissent au centre de Paris ou à Levallois.


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#244 21/10/2014 12h12 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Il faut prendre un peu de recul avec les chiffres. Quand les prix bougent de 2 ou 3% les journalistes s’enflamment de suite, c’est la chute de l’immobilier, blablabla…  Sur le terrain, quand vous passez une annonce pour louer, vous avez des visites ou pas? C’est là qu’on "sent" le marché.
Je cherche à déménager sur Levallois, pour 45m² à 1500€ ya 10 couples qui font la queue… Je ne pense pas que les prix risquent de s’effondrer demain.

Désolé mais c’est n’importe quoi. Le loyer moyen à Levallois est environ de 20-25m². Meme Neuilly n’est pas aussi cher.

Je loue depuis récemment un 3P à 2 pas du jardin d’acclimatation pour moins que ça et on était le seul dossier de candidat.

D’ailleurs je comprend pas comment il peut y’avoir 10 dossiers de qualité. A moins d’etre maso on arrête les visites quand a eu un dossier correspondant aux critères (4* le loyer & CDI & quittance de l’actuel appartement)

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#245 21/10/2014 12h38 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

roudoudou a écrit :

Meme si vous louez votre 45m2 à 1500€ il y aura toujours des gens qui feront la queue, mais c’est quoi le turnover et la qualité de vos locataires pour un prix prohibitif comme celui ci ?

C’est surtout un indicateur du malaise et de l’excès de protection des locataires.

Je ne suis pas bailleur mais locataire dans ce cas. Les autres candidats sont cadres sups dans les 7k€ de revenus, parents caution. Ce sont tous d’excellents dossiers. Les gens cherchent pour du long terme.

Dans le 2e (en tant que bailleur) j’ai reloué récemment 2 studios. J’ai eu un nombre d’appels incalculable, plein de bons dossiers.

Je ne pense pas que les prix des loyers baissent au centre de Paris ou à Levallois.

La caution parentale est dorénavant interdite quand les gens sont en CDI et couvrent les ratios.

Les gens cherchent pour du long terme est une affirmation de votre part, quel est la chose factuelle qui le prouve ? Ce n’est pas parceque c’est un couple "friqué" qui prend l’appart que ca prouve quelquechose. Vous n’en savez absolument rien.

Franchement c’est du vol de payer ce prix pour un 45 dire que je paye 1200€ pour la meme chose en plein 17e (bien mieux que Levallois) et j’ai un parking + balcon inclus + le chauffage…. J’ai loué en 2012 et pourtant les prix ne sont pas montés.

Les tarifs du marché ne sont pas ceux-ci, je vous conseille d’aller voir sur le site de l’observatoire des loyers. Pour obtenir de la rentabilité on voit bien que le marché est ultra tendu et que certains sont obligés de tirer le tarif dans des zones qui deviennent indescentes.

Les loyers baissent dans mon arrondissement (le 17e) je l’ai recemment constaté sur seloger (pas mal de petits 2p studios qui sont affichés dans les 900€ par exemple pour du 33-35m2 alors qu’avant il n’y avait rien à moins de 1000.

Dernière modification par roudoudou (21/10/2014 12h42)

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#246 21/10/2014 14h50 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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roudoudou a écrit :

La caution parentale est dorénavant interdite quand les gens sont en CDI et couvrent les ratios.

Petit aparté : vous avez un texte qui dit cela ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#247 21/10/2014 14h54 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Vous avez bien fait de me citer je voulais bien sur dire que cela est interdit quand on a la GRL.

Mea culpa j’ai écrit trop vite !

c.f la loi LMLLE (ou autrement dit loi boutin)

Dernière modification par roudoudou (21/10/2014 14h54)

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#248 21/10/2014 16h06 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@roudoudou. Une hirondele ne fait pas le printemps smile

On peut avoir un 45m² pour 900€/mois et un autre pour 2000€/mois.

Vous êtes d’accord qu’à partir d’un seul bien on ne peut tirer une généralité. Je vous cite "Ce n’est pas parceque c’est un couple "friqué" qui prend l’appart que ca prouve quelquechose. Vous n’en savez absolument rien.".

De même, un appartement loué dans le 17eme à un certain prix en 2012 reste un cas. L’observatoire des loyers (dont je ne connais pas les méthodes) je suppose qu’il prend tous les biens donc ceux loués depuis très longtemps (corrigés de l’inflation ?) et ceux qui viennent d’être loués ce qui a tendance à minorer en principe la moyenne. Notamment par rapport aux loyers d’aujourd’hui. En zone tendue, si demain il y a un krach immobilier, cette moyenne ou médiane est pour les loyers un support qu’il sera difficile de casser.

Avoir 10 couples interessés par un bien le jour de la visite, signifie qu’il y a eu 2 ou 3 fois plus qui ont postulé et seulement ceux qui sont solvables et ayant un bon dossier sont présents le jour de la visite.

Enfin, 1500€ x 3 = 4500€. soit environ 3 fois le SMIC pour le foyer. Peut on les considérer comme "friqué" ?

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#249 21/10/2014 16h16 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Selon meilleursagents le prix moyen du m² à Levallois est de 7200€.

7200 x 45 => 325 k€ + 10k€ de frais d’agence (3%) + 24 k€ de frais de notaire.

40 k€ minimum (si on compte en plus les rafraichissements nécessaires pour 5k€)

325k€ sur 15 ans selon meilleurtaux cela fait une mensulaité de 2.253,87 €  à laquelle il faut rajouter les charges de copro et la taxe foncière.

sur 20 ans, nous sommes à des mensualités de 1.851,53.

Louer à 1500€ sans avoir à sortir immediatement 40k€ perdus définitivement ne peut être qualifié de "vol".

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#250 21/10/2014 16h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Boubouka a écrit :

@roudoudou. Une hirondele ne fait pas le printemps smile

On peut avoir un 45m² pour 900€/mois et un autre pour 2000€/mois.

Vous êtes d’accord qu’à partir d’un seul bien on ne peut tirer une généralité. Je vous cite "Ce n’est pas parceque c’est un couple "friqué" qui prend l’appart que ca prouve quelquechose. Vous n’en savez absolument rien.".

De même, un appartement loué dans le 17eme à un certain prix en 2012 reste un cas. L’observatoire des loyers (dont je ne connais pas les méthodes) je suppose qu’il prend tous les biens donc ceux loués depuis très longtemps (corrigés de l’inflation ?) et ceux qui viennent d’être loués ce qui a tendance à minorer en principe la moyenne. Notamment par rapport aux loyers d’aujourd’hui. En zone tendue, si demain il y a un krach immobilier, cette moyenne ou médiane est pour les loyers un support qu’il sera difficile de casser.

Avoir 10 couples interessés par un bien le jour de la visite, signifie qu’il y a eu 2 ou 3 fois plus qui ont postulé et seulement ceux qui sont solvables et ayant un bon dossier sont présents le jour de la visite.

Enfin, 1500€ x 3 = 4500€. soit environ 3 fois le SMIC pour le foyer. Peut on les considérer comme "friqué" ?

Quand j’ai loué j’avais trois biens dans le viseur pour le même tarif
Il y a deux semaines j’ai eu vent d’un 48m2 en étage elevé vue tour eiffel + pking pour 1400€ qui cherchait preneur dans le tres bon 17e.

Cela fait déjà plusieurs hirondelles.

Friqué = 7000 € par mois de revenus, pas 1500x3 (c’est ce à quoi je faisais référence)

Dans l’absolu ce tarif est élevé par rapport à ce qu’on peut trouver sur le marché, que vous le vouliez ou non, le marché c’est le marché et on peut avoir un petit 3p ou grand 2p de 55 à ce tarif.

Dernière modification par roudoudou (21/10/2014 16h34)

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