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#251 21/10/2014 20h47

Membre (2011)
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Alexis92 a écrit :

Désolé mais c’est n’importe quoi. Le loyer moyen à Levallois est environ de 20-25m². Meme Neuilly n’est pas aussi cher.

20€ / m² ça fait donc 600€ un 30m² et 900€ un 45m²

Ecoutez, si vous me trouvez un 45m² à ce prix à Levallois je vous paye un mois de loyer. Bien sur je ne parle pas des barres HLM du côté du nouveau centre commercial…

Ma copine loue 2 studios de 30m², 900€. On loue actuellement un 46m² 1400€, et tous les 45m² que je visite sont entre 1300 et 1600€.

Il faut ré actualiser vos prix l’ami.

Alexis92 a écrit :

D’ailleurs je comprend pas comment il peut y’avoir 10 dossiers de qualité. A moins d’etre maso on arrête les visites quand a eu un dossier correspondant aux critères (4* le loyer & CDI & quittance de l’actuel appartement

Les visites groupées…


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#252 21/10/2014 21h30

Membre (2012)
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En recherchant rapidement sur seloger.com avec pour critère : 2 pièces et > 1400 :

Location appartement ou maison  2, 3 ou 4 pièces pièces  (Levallois-Perret) | Location appartements ou maisons F 2, 3 ou 4 pièces / T 2, 3 ou 4 pièces  à

Je n’ai trouvé que 1 SEUL bien de ~45 m2 :

Location appartement  2, 3 ou 4 pièces pièces  (92) | Location appartements F 2, 3 ou 4 pièces / T 2, 3 ou 4 pièces

Tous les autres sont beaucoup plus grand.

Vous devez donc être très sélectif. Je pense qu’il faut bien distinguer la moyenne du marché et ce que vous cherchez vous. Si, par exemple, vous recherchez quelque chose de refait à neuf, dans une jolie résidence récente et dans le meilleur quartier, c’est sûr qu’on est très loin de la moyenne.

Pour ce qui est des studios de 30 m2, ce n’est pas à un aussi gros bailleur que vous que je vais apprendre que les premiers mètres carrés se louent beaucoup plus chère (et que 45*900/30<1500) wink.

Celui étant, vous parlez de location. On l’éloigne un peu du sujet d’origine. A savoir l’achat hmm.

Dernière modification par skype (21/10/2014 21h40)

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#253 21/10/2014 21h40

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
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Effectivement il faut voir de quoi on parle, les 1er étages sur rues hyper passantes ou sur un carrefour ça ne m’intéresse pas.

désolé de la digression, revenons au sujet principal.

Dernière modification par ZX-6R (21/10/2014 21h40)


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#254 21/10/2014 23h24

Membre (2012)
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Dans mon immeuble il y a régulièrement des 2p de 45 m2 à louer 2e, 3e sur Jardin sans vis à vis et avec un parking…. tarif 1200 euros (Mon immeuble appartient à une SCI, c’est un instit). On est a 26,6 euros le m2… rien de choquant et c’est le prix normal… le reste des locataires se fait arnaquer. Lors de mes recherches j’ai visité plein d’apparts à des prix abordables. Les meilleurs dossiers les louent c’est tout.

@ZX-6R : Je ne nie pas ce que vous écrivez, libre à vous ou votre copine de louer cher, mais delà à dire que c’est la norme du marché…

Juste ne faites pas croire que louer 33,3 euros le m2 à Levallois c’est la norme (qui plus est on est plus sur une petite surface).

edit : article du figaro ce jour :

Les loyers n?augmentent plus à Paris

Dernière modification par roudoudou (23/10/2014 00h04)

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#255 23/10/2014 14h32

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Pour nourrir le débat une étude de l’observatoire des marchés résidentiels . http://www.businessimmo.com/system/data … 1413984312

Bien que les marchés immo soient globalement assez atones, elle indique dans l’ancien une très légère reprise des prix depuis le début d’année. L’analyse sur les acheteurs indique également une légère inflexion de tendance avec un retour relatif des primo-accédant.

Etude macro évidemment à nuancer selon les marchés…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#256 23/10/2014 14h54

Banni
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Deux explications des loyers plus élevés en PAP sont :
-le particulier va être plus ouvert au risque et acceptera un moins bon dossier car il aura privilégié le rendement spot tandis que l’agence n’a pas envie d’avoir à gérer des impayés. C’est un peu la même chose sur les prix de vente sur PAP qui sont 10 à 20 % que sur se loger car le temps d’un particulier lui coute moins cher qu’une agence donc il s’en moque de voir faire plein de visites.
-le locataire calcule le cout total de la location par exemple si il prévoit de rester de rester 1 an dans un appart il va être prêt à payer plus cher en PAP de loyer car ainsi il évite les frais d’agence.

De plus une agence va être beaucoup plus intransigeante sur ses critères. Soit on rentre dans des cases soit on y rentre pas. Avec un particulier on peut toujours s’arranger.

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#257 10/05/2019 22h50

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Bonsoir,

Juste pour partager un petit calcul personnel, je suis une "victime" des courbes de Friggit (et du site immo-danger).
Je vais enfin acheter ma 1ère RP après des années à chercher un bien chimérique eu égard des prix du marché, en attendant une crise immobilière qui ne vient jamais :



J’ai compté tous nos loyers versés depuis le moment où nous avons signés des CDI et que nous étions en mesure d’emprunter sereinement.

Nous avons perdu près d’un quart de la valeur de la maison que l’on achète cette année, où 4 ans de remboursement de prêt (yc ADI et intérêts), et un peu plus de deux ans et demi si on simule une revente en cours de période avec perte sèche des frais de notaire seulement.

ce raisonnement est un peu macro et plus facile à voir avec le recul, mais cela donne une idée du coût d’opportunité que peut avoir l’attente d’un krach, ici immobilier (mais on pourrait faire le même genre de calcul avec les marchés financiers…).


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#258 10/05/2019 23h37

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Bonsoir,

Je possède ma RP depuis de nombreuses années (préambule et j’ai changé trois fois)

1/ Votre calcul ne dit  pas si vous achetez un bien identique à celui que vous louiez.
2/ Votre calcul ne dit pas à combien votre loyer se monte par rapport au bien emprunté.
3/ Votre calcul ne dit pas si vous pouviez acheter sous emprunt votre maison, il y a douze ans. Et dans ce cas vous auriez du acheter puis revendre (double frais de notaire)
4/ N’y avait-t-il pas un risque lié à un déplacement professionnel ?
5/ Votre calcul ne dit pas si vous aviez fait plus d’épargne à quelle taux aurait été rémunéré cette épargne (Je ne me rappelle d’ailleurs plus non plus le taux des emprunts à 12 ans)

Bref comme je le dis souvent, faire une simulation propriétaire versus location est une équation bien trop difficile à faire avant, il vaut mieux la faire après ou d’ailleurs plutôt ne jamais la faire car les regrets ne servent pas à grand chose.

Tant qu’à la crise immobilière, je suis de ceux qui pensent qu’elle va bien finir par arriver (tout arrive) dans un contexte où la démographie ne me parait pas galopante en France (en supposant même que les taux restent bas)

Bien à vous,

Nota: Je reste néanmoins d’accord avec votre conclusion sur l’attente des krachs ! (mais plus dans le domaine financier)

Dernière modification par johntur (10/05/2019 23h39)


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#259 11/05/2019 09h48

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bibike a écrit :

J’ai compté tous nos loyers versés depuis le moment où nous avons signés des CDI et que nous étions en mesure d’emprunter sereinement.

Vous n’avez pas déduit les frais de notaire, les charges, les travaux d’entretien, du bien que vous n’avez pas acheté.

Dernière modification par dangarcia (11/05/2019 09h49)

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#260 11/05/2019 09h50

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Bibike,
Votre message est intéressant car j’ai fait plus ou moins la même analyse mais en ayant acheté. Je suis propriétaire de ma PR depuis 6 ans. A l’époque, j’ai acheté en imaginant que ça pourrait difficilement monter et qu’il me faudrait plus de 10 ans pour rentrer dans mes frais (Vs location). J’ai franchi le cap pour le côté "être chez soi".

J’ai refait mes calculs récemment et voici quelques éléments.

Hypothèses de calcul :
- rendement locatif de mon appartement 4% (loyer estimé sur leboncoin Vs valeur)
- rendement épargne : 3% net
- Apport : 34% (ma principale erreur, à l’époque je ne m’intéressais pas ou trop peu aux finances)
- durée emprunt : 18 ans
- TF : 1 mois de loyer
- charges copro : 1 mois de loyer

Dans mon calcul, je compare donc les situations achat Vs location. Dans le cas de la location, j’investis l’épargne restante et l’apport non utilisé.

Avec les hypothèses ci-dessus, j’arriverai à l’équilibre au bout de 6,5 ans soit en fin d’année.
Avec un rendement net de 3,5%, il faudrait attendre 9,5 ans pour équilibrer.
Avec un rendement de 4% net, la location est toujours plus intéressante.

Si je considère une PV de 10% (soit 1,6%/an sur 6 ans) qui semble être l’évolution des prix dans mon cas, mon acte d’achat a été une bonne opération. En effet, il m’aurait fallu obtenir un rendement net sur épargne à 6,2% pour équilibrer achat et location.

A l’inverse, si j’avais fait une MV de 10%, je n’aurais jamais atteint l’équilibre au bout de 18 ans malgré un rendement net de 3% sur épargne.

Tout cela pour dire qu’il est impossible de prévoir quoi que ce soit comme pour le marché actions. Selon moi, il faut avoir bien conscience du risque de pertes sur l’achat RP.
Les hypothèses sont très incertaines et pourtant une petite modification a de forts impacts.

A moins d’être capable de sortir un rendement net supérieur à 5-6%, il ne faut pas s’interdire l’achat.

Adrien

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[+1]    #261 11/05/2019 12h03

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bibike a écrit :

Juste pour partager un petit calcul personnel, je suis une "victime" des courbes de Friggit (et du site immo-danger).

Ces courbes de Friggit ont été un désastre pour bien des gens, dont moi.

La vérité, c’est qu’acheter un appartement en centre-ville d’une ville dynamique, vu le niveau des taux, a de grandes chances d’être une opération gagnante ou au moins neutre.

Le mouvement de concentration des populations dans les villes est une tendance lourde, accrue également par les recompositions familiales (plus de personnes isolées) et Airbnb.

La politique des banques centrales est d’éviter à tout prix la déflation, donc elle est dirigée indirectement en faveur de l’immobilier.

Le cas d’une maison en périphérie d’une ville dynamique est moins tranché, car les coûts d’entretien et la taxe foncière pèsent lourds. Acheter sa résidence principale dans des villes peu dynamiques ou en campagne est également à considérer au cas par cas, car la tendance de fond est plutôt en votre défaveur.

En terme de coût d’opportunité, ces courbes de Friggit m’ont coûté une petite fortune !

Elles ont l’énorme défaut de laisser à penser que le marché immobilier est un "tout", alors qu’au contraire, il est complètement "local".

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#262 11/05/2019 12h33

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AMHA, Frigitt a bien montré l’existence d’une bulle - mais les taux d’intérêts "maintenus durablement trop bas" ont attenué l’effet de cette bulle en campagne et dans les sous - préfectures peu dynamiques (peut être aussi le biais psychologique de ne pas vouloir revendre nominativement à perte de beaucoup d’individus)

Par contre, dans les métropoles dynamiques, des taux d’intérêts très bas + forte liquidité du bien + forte demande ont causé une forte hausse des prix. Paris ou Lyon sont les LVMH ou Air Liquide de l’immobilier.

L’heure de vérité, ce sera quand on retouvera des taux réels de deux points au dessus de l’inflation.
Mais quand ? Le dopage actuel peut durer encore longtemps, ou très longtemps, à l’horizon d’une vie.

Sur l’aspect développement de territoire et économie, lire Pierre VELTZ.
Pierre Veltz

AMF : je suis propriétaire avec emprunt à 1% nominal dans une métropole dynamique


Gare aux gourous

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#263 11/05/2019 13h59

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Kundera je ne comprends pas votre message. Vous ne pouvez pas partir du postulat et en déduire que "les taux d’intérêts "maintenus durablement trop bas" ont atténué l’effet de cette bulle en campagne et dans les sous-préfectures peu dynamiques".
Il y a clairement un marché immobilier à plusieurs vitesses en France depuis 2008, dynamique avec beaucoup de ventes et des prix en hausse globalement dans beaucoup de grandes villes, surtout les 3 principales dont la presse parle tout le temps. C’est l’arbre qui cache la forêt des déserts provinciaux dans lesquels les médecins, les écoles, les petits commerces manquent et les prix stagnent ou baissent dans cette immense majorité de villes de France.
Friggit n’y est pour rien, à vouloir généraliser on passe à côté d’une analyse qui n’a rien d’évident.


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#264 11/05/2019 14h20

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Je ne nie pas le marché à deux vitesses.

Je dis seulement que si l’on regarde les prix d’endroits type sous - préfecture ou region peu attractives (disons Nevers ou St Etienne), il y a bien eu une hausse sensible des prix sur 1999 - 2007 de l’ordre de 100% - puis une baisse contenue de 10 à 20% sur 2007 - 2019 "grâce" à des taux d’intérêts réels négatifs. Sans eux, je pense que les prix auraient baissé beaucoup plus dans ces endroits là.


Gare aux gourous

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#265 11/05/2019 14h40

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Je comprends mieux votre message. J’ai tendance à constater ces évolutions sans tirer de conclusions, je serais bien incapable de dire dans quelle proportion les taux bas auraient empêché une baisse plus importante. A mon avis les autres critères ne manquent pas, démographie en premier lieu, dynamisme économique, tissu industriel et commercial etc …


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[+1]    #266 11/05/2019 14h50

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Bonjour,

Et bien je ne pensais pas susciter autant de réaction smile

Pour les remarques sur l’imprécision de mon calcul de coin de table je l’avais pourtant précisé en fin de message :

ce raisonnement est un peu macro et plus facile à voir avec le recul, mais cela donne une idée du coût d’opportunité que peut avoir l’attente d’un krach

Bonjour johntur :

1/ 2 chambres de plus. J’ai loué avec un besoin actuel, j’achète avec un besoin à plus long terme. Il me fallait une chambre de plus, j’en ai eu deux, je ne vais pas en détruire une smile
2/ où souhaitez-vous en venir ? Que voulez-vous comparer ? L’échéance du prêt est de 950 € contre 720 € de loyer.
3/ Pourquoi parlez vous de 12 ans ? Les colonnes ce sont les mois, les années sont en ligne et s’étalent sur 7 ans glissants.
Si, je pouvais acheter au début de mon calcul, relisez mon message initial je l’ai bien précisé. Pour le double frais de notaire suite achat/revente, je l’ai compté dans mon second calcul qui donne 31K€ de coût d’opportunité donc je ne comprends pas votre remarque.
4/ si, c’est bien pour ça que j’ai fait un second calcul avec la perte des "frais" de notaire
5/ mon TRI patrimonial annuel de janvier 2008 à février 2019 est de 2.2% (xlsasset) pas de quoi pavoiser ni s’enquiquiner à calculer des intérêts composés générés sur la période avec le différentiel entre loyer et mensualité de crédit susmentionné. Allez pour le fun j’ai fait le calcul ça fait 1 505 € d’intérêts composés sur 7 ans soit 0.8% du prix d’achat de mon bien, contre-productif…
Quand au taux d’emprunt d’il y a 7 ans, l’avantage c’est qu’on peut renégocier son prêt pour réduire son coût. Une fois qu’on a fait une offre d’achat par contre c’est terminé quelle que soit l’évolution future du marché immobilier on n’a plus moyen de baisser son prix d’achat contrairement au coût de financement.

johntur a écrit :

Bref comme je le dis souvent, faire une simulation propriétaire versus location est une équation bien trop difficile à faire avant, il vaut mieux la faire après ou d’ailleurs plutôt ne jamais la faire car les regrets ne servent pas à grand chose.

Ce n’était pas l’objet de mon calcul du tout. J’ai cherché à calculer ce que j’avais perdu à attendre le krach immobilier prédit par certains sites web et experts, dont les prédictions étaient souvent appuyées sur les travaux de Friggit (que je ne critique pas, cela reste des études très intéressantes).

J’ai toujours voulu acheter, c’est juste que j’ai perdu plusieurs années à trouver le marché trop cher eu égard des travaux macro-économiques de JF.

Bonjour dangarcia :

dangarcia a écrit :

Vous n’avez pas déduit les frais de notaire, les charges, les travaux d’entretien, du bien que vous n’avez pas acheté.

Pourquoi déduirais-je les frais de notaire du bien que je n’ai pas acheté en 2012 mais en 2019 ?
C’est juste un décalage temporaire il n’y a pas d’économies là dessus (sauf pour les pointilleux qui me parleront de la hausse des droits de mutation sur la période, voir de l’actualisation de cette somme…….).
Les charges lesquelles ? Pas de copro il ne s’agit que de maisons. L’eau, électricité, assainissement et poubelles c’est l’habitant qui paye, qu’il soit locataire ou propriétaire.
L’entretien : oui je sais et je l’ai précisé dans mon message initial… Difficile à estimer et peut parfaitement avoisiner zéro, cf mes 7 années de location où les deux propriétaires successifs n’ont, à ma connaissance, pas déboursé un centime pour l’entretien de mes maisons. Les menues réparations ayant été à ma charge conformément à la réglementation ainsi que les charges locatives précitées.

Merci Adrien pour le partage de votre cas personnel.

Adrien a écrit :

A moins d’être capable de sortir un rendement net supérieur à 5-6%, il ne faut pas s’interdire l’achat.

Il y en a qui y arrive mais pas moi jusqu’à présent smile

InvestisseurHeureux a écrit :

Elles ont l’énorme défaut de laisser à penser que le marché immobilier est un "tout", alors qu’au contraire, il est complètement "local".

Exactement. C’est comme en bourse, le marché dans son ensemble peut paraître cher mais il y a toujours et de tous temps des opportunités "value". ^^

Du peu que je comprends de ce sujet de "potentielle bulle immobilière" :
- il faudrait une forte hausse de l’inflation pour faire monter les taux d’emprunts et donc obliger les vendeurs à réduire fortement leur prix pour s’aligner au pouvoir d’achat des acheteurs, mais de nombreux facteurs cappent notre inflation "durablement" basse dans les pays développés.
- si on pense aux subprimes US, les banques accordaient plusieurs crédits immobiliers à des gens sans aucun revenu et donc insolvables cf Cleveland contre Wall Street entre autre. Je ne pense pas qu’on en soit là.
- il faudrait que de nombreux vendeurs soient contraints de vendre pour faire chuter les prix, avec peu d’acheteurs en face. Mais pour quelles raisons ? Solvabilité type subprimes ? Crise économique et licenciements en cascade ? Aujourd’hui on voit de nombreux vendeurs, pas pressés du tout, qui attendent parfois plusieurs années pour réussir à vendre leur bien au prix ahurissant qu’ils ont fixés, et certains finissent par arriver à leurs fins. smile

Bon c’est ma vision partielle du sujet mais cela ne m’encourage pas spécialement à me dire que "la fin est proche".

Bonne journée

Dernière modification par bibike (11/05/2019 14h55)


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#267 11/05/2019 17h16

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Les taux resteront bas pendant des années et les Français aiment trop l’immobilier pour qu’un Krach est lieu un jour.
Qu’il y ait des attentats, des salaires qui n’augmentent pas en moyenne ou une flambée des prix dans les grandes villes, ils continuent à acheter.
Sans compter que des
Touristes fortunés type Emirati,
anglais Chinois ou Russes continuent d’acheter à Paris et sur la Côte d’Azur et vous obtenez une montée continue des
Prix depuis 50 ans.
On peut en reparler dans
5  ou 10 ans, les prix seront au mieux les meme sinon à +20%.

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#268 11/05/2019 17h17

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Ce que je n’ai pas compris c’est comment Friggit tenait compte (ou pas)  de l’allongement de la durée moyenne des prêts. 

Mes parents raisonnaient sur des prêts à 15 ans,  moi même sur des prêts à 20 ans et les moins de 30 ans sur des prêts à 25ans ou plus.

Dernière modification par Pierrot31 (11/05/2019 19h39)


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#269 11/05/2019 18h58

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Friggit le retour , la dernière fois je l’avais laissé dans un tunnel. smile
C’est un peu comme le marronnier en journalisme , un sujet revenant régulièrement.

De longues explications à cette époque dans lesquelles j’ai indiqué que l’on est toujours gagnant à l’achat sur la durée pour autant que la rentabilité soit présente.

Il est certain que si l’on attend que le train s’arrête totalement en gare , c’est pas certain de pouvoir monter dedans alors oui c’est toujours compliqué de trouver le bon moment d’où le seul critère à prendre en compte la rentabilité à 10 % minimum.

Attendre de l’immobilier un comportement et des baisses similaires à la bourse n’est pas comprendre que l’achat immobilier est régit par un principe simple mais très puissant l’effet de levier par achat avec emprunt.

L’emprunt est basé sur les taux en cours et aussi un peu sur l’age du préposé acheteur auxquels se greffe pour les assurances d’emprunt dont les tarifs augmentent avec l’age de l’emprunteur.

Les capacités d’emprunt augmentent sensiblement lorsque des seuils psychologiques de volume de biens sont atteints et largement dépassés , un début précoce permet de se faire la main et de sortir du cercle travail salarié d’autant plus vite que les rentabilités sont fortes.

L’emplacement d’un bien importe moyennement si la ville est dynamique car il est toujours possible de louer dans l’habitation , encore une fois il ne faut pas comparer les notions de valeur d’action avec celle d’un bien immobilier qui doit être perçu comme une machine à rentabilité.

Pour ceux qui ont suivi mes derniers achats , j’ai pris un immeuble de 6 lots en 2017 avec tout à refaire dedans qui maintenant tourne à son régime de croisière , ce ne fût pas toujours la croisière tranquille pour autant….

Donc cet immeuble fût acheté 120 Ke et j’ai une rentabilité de 20 % dessus soit 30 K€ de revenu locatif annuel pour 9500 de remboursement annuel.
L’emplacement est moyen mais je dispose d’une liste de locataires qui peuvent m’indiquer des personnes en recherche , ayant une gestion amicale avec les locataires je trouve sans problème sans passer d’annonces.
Ce bien légèrement excentré dispose d’une ligne de bus à coté qui va au centre ville et d’un supermarché très proche , voila les éléments qui permettent de louer facilement.
Pas de problèmes pour garer une voiture et une tranquillité sonore par rapport au centre ville.

Cette machine à trésorerie tournent bien et en terme de revenu locatif brut j’aurais atteint le prix d’achat en 4 ans ce qui signifie que je peux revendre à 5 ou 6 ans de détention sachant qu’en terme de plus value je peux le revendre au double du prix, il sera toujours intéressant pour un investisseur.

Cette démarche se pose car maintenant ma fiscalité sur les logements en nom propre commence à augmenter , j’ai réduit sensiblement les petits biens en meublé et je me retrouve avec des 3 pièces.

Cette démarche de revente tend à réduire tous les biens en nom propre et en habitation pour passer au commercial avec apport en SCI afin de réduire la fiscalité rampante.

Toute cette digression pour conclure par le fait que le fait d’avoir avancer à une époque ou certain taux était proche de 4.5 % et les prix assez haut comme en 2008 n’a pas été un frein car j’ai pas sortie des grosses rentabilités mais j’ai mis en place des achats dont je finalise les reventes.

Donc Friggit ne peux pas être considéré comme une référence et les prix de l’immobilier ne suivent pas une courbe s’appliquant à toutes les villes de France car les prix dépendent de paramètres locaux inhérents à chaque ville , chaque quartier , au dynamisme de la ville , à l’état du bien, à la raison de la vente ( succession ).


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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[+2]    #270 11/05/2019 19h45

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Les courbes de Friggit constituent un travail à la fois sérieux et limité, une sorte de synthèse économique "pure" et partielle; elles excluent toutes autres approches, notamment géographique et sociologique. C’est un indice parmi d’autres, qui sert surtout à rationaliser un refus de l’investissement immobilier par des gens déjà réticents au départ… En effet, il suffit de lire les récits de DDTee, Philippe30 et d’autres spécialistes pour comprendre qu’ils se servent d’une approche globale avant d’investir.
  Friggitt démontre surtout que le prix du m2 est devenu "insupportable" dans les grandes villes, et en particulier Paris quant on le compare aux revenus, et surtout à la situation des années 1960-70. C’est oublier que la capitale et les métropoles attirent des gens jeunes, de moins de trente-cinq ans, prêt à faire beaucoup de sacrifices pour réussir leur débuts professionnels. La centralité du logement permet de gagner du temps, et cela se paie cher… En revanche, après 35-40 ans, les gens s’installent plus loin (banlieue ou province), pour avoir de l’espace pour les enfants. En fait, l’argent perdu en loyers élevés est regagné en temps disponibles pour aller travailler où s’épanouir dans un lieu favorable, plus sympathique que certains coins de Seine-Saint-Denis…
  De plus, l’approche économique de Friggit oublie une évolution marquante de ces 20 dernières années : la quasi-totalité de la croissance éco se réalise dans les grandes villes, surtout celles de plus d’1 million d’habitants. C’est particulièrement net depuis le débuts des années 2000, période où les courbes sortent du "tunnel de Friggit", voir https://fr.wikipedia.org/wiki/Courbe_de_Friggit.   
  Il existe donc un intérêt à se loger près des lieux à fortes croissances, qui accordent les plus gros salaires pour les gens très qualifiés, ce que les géographes appellent le "tertiaire supérieur". Enfin, il faut comparer ce qui est comparable : Paris de 2019 est très différent de Paris en 1960, en revanche, une comparaison entre Paris et Londres en 2019 me semble bien plus pertinente avant de faire un choix d’investissement.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (11/05/2019 19h55)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#271 11/05/2019 19h47

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Vous ne pouvez pas comparer les rendements de quelqu’un qui achète une résidence principale  et quelqu’un qui fait du locatif avec principalement des petites surfaces.

D’abord - de la même façon qu’il y a les filles avec qui on sort et celles qu’on peut épouser - il y a les appartements avec lesquels on fait du locatif et ceux où l’on peut choisir de vivre confortablement. (et c’est normal ! - pour les appartements)

Ensuite parce que vous n’intégrez pas dans votre raisonnement les heures de travaux et de gestion des locataires (non facturés donc) que vous faites dans du locatif et qui contribue grandement à votre plus value.

Dernière modification par Kundera (11/05/2019 19h53)


Gare aux gourous

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#272 12/05/2019 06h36

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Si l’achat se porte sur un bien en mauvais état les travaux fait valoriseront le bien et comme une RP n’a pas de plus value imposable cela procure en plus du logement un rendement à la revente.

Sur les RP il y a moyens de faire de superbe culbute quand on est jeune en passant de petites surfaces à des plus grande avec travaux de remise en état.

Ayant pris de l’age et disposant d’une vaste maison , je ne peux pas me permettre ce type d’opération , disons que cela ferait louche et vu les volumes de gestion dont je dispose je cherche pas à trop me faire remarquer par des opérations sur RP.

Autre piste , ce sont les ventes aux enchères pour des biens plus grand , les successions permettent parfois des bonnes opérations.
Achat , travaux pendant 1 ou 2 ans suivi d’un 1 an de repos puis mise en vente du bien cela conduit à 4 - 5 ans avec des plus value non imposables.

Je passerais sur le deuxième paragraphe ….

Pour les heures de travaux , celles ci sont effectuées une fois et ensuite je regarde les loyers arriver.
Pour une activité professionnelle , il faut remettre à chaque l’ouvrage sur la table pour obtenir un salaire.
Quand je travaillais professionnellement , c’était avec plaisir que je partais faire mes travaux le WE car je savais qu’une fois la cuisine , la SDB terminée j’allais pouvoir toucher des loyers sans avoir aucun travaux à refaire.
Par contre le lundi , il fallait reprendre mon travail pour toucher à la fin du mois mon salaire.

Concernant l’intégration du temps passé pour la gestion , c’est normal de s’en occuper sinon ça partirais en crabe.
Je dois approcher 1800- 2.000 € de l’heure pour l’équivalent d’une petite journée de travail par mois.
Ca me convient et je peux même me permettre de faire des heures supplémentaires tongue


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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[+1]    #273 12/05/2019 16h11

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Je pense que Rastignac a bien résumé les choses. Pour moi la question de départ (faut il acheter maintenant)n’a pas de sens.
Soit on parle de bien à visée locative et seule la rentabilité compte hors prise en compte d’une plus ou moins value dans le temps (à condition de ne pas être en obligation de revendre à un moment inopportun d’un cycle).
Soit on parle de RP et cette question ne se pose le plus souvent pas (se la poser c’est déjà éliminer l’achat qui est le plus souvent perdant face à d’autres types d’investissement dans le temps il n’est pas fréquent de combiner achat grandes villes en 2000 et vente en 2006 par exemple).
Le choix achat versus location est le plus souvent contraint : au départ la location est une évidence puis il y a une ré orientation naturelle vers l’achat (enfants moins de mobilité cadre de vie …) soit dans les 3-4 grandes métropoles par transfert trans générationnel monétaire (donation aux enfants qui n’ont pas la possibilité de payer 7000 ou 11000 euros le m2) soit en périphérie par transfert trans générationnel de comportement (achat vu comme un passage à la vie adulte ou plus tard comme assurance retraite pour ceux qui étaient trop mobiles auparavant) : restent en location dans les grandes villes ceux qui n’avaient pas l’assise financière pour l’achat ou les éternels célibataires, et en périphérie les aléas des recompositions familiales.
Donc pour ce que j’en observe un choix sans réflexion le plus souvent, uniquement contraint par des pressions familiales ou psychologiques, loin d’un bilan comptable achat versus location.
D’ailleurs pourquoi se poser une question dont on connaît déjà la réponse : achat perdant probablement même sur des durées longues mais achat fait pour le cadre de vie ou le statut social donc hors considération financière.
Je pense que l’essentiel est d’être dans les prix du marché pour la zone, de ne pas acheter si le marché n’est pas fluide, et d’être prêt à une perte calculée comme raisonnable à la revente si elle intervient à moyenne échéance.
Je pense qu’il n’y a pas de bulle en province et que les prix des deux grandes métropoles sont désormais régies par d’autres lois que celle du revenu disponible des ménages (ce qui ne les empêchera pas de baisser selon la conjoncture économique fiscale et politique ou à l’inverse de monter, en tout cas prix pour ma vision efficient dans ces grands bassins d’emploi).
Pour Friggit c’est l’étude qui est intéressante pas la conclusion qui est personnelle (comment les prix vont revenir dans leur tunnel vite ou lentement ?).

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#274 12/05/2019 16h58

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Bonjour Philippe30

Cela fait plus de 15 ans que je suis financierement indépendant et que j’ai quitté la France.
Ce n’est peut être plus a jour et cela a peut être changé… mais a l’époque, il fallait garder la RP au moins 5 ans pour ne pas avoir a rembourser la TVA.

Voici un lien TVA et calcul de la plus-value immobilière

droit-finances.commentcamarche a écrit :

.
Lors de la cession d’un bien immobilier, les vendeurs ont parfois du mal à bien identifier les mécanismes fiscaux liés d’une part à l’éventuelle TVA et d’autre part à l’éventuelle plus-value. Il faut rappeler que :

Les particuliers qui revendent un logement doivent, dans certains cas, payer un impôt sur la plus-value immobilière réalisée.
Les cessions de biens immobilier sont, dans certains cas, soumises non pas aux droits d’enregistrement classiques (droit de mutation à titre onéreux) mais à la TVA.

Philippe30 a écrit :

Si l’achat se porte sur un bien en mauvais état les travaux fait valoriseront le bien et comme une RP n’a pas de plus value imposable cela procure en plus du logement un rendement à la revente.

OUI mais si revente avant 5 ans il faudra payer la TVA
Vente d’un bien immobilier de moins de 5 ans [Résolu]

droit-finances.commentcamarche.com a écrit :

1°) quand vous vendez un bien immobilier qui est achevé depuis moins de cinq ans (à compter de la déclaration d’achèvement des travaux) le prix sera stipulé TTC, le vendeur encaisse le prix hors taxes et doit reverser à l’administration fiscale la TVA sur le prix de vente au taux de 19,60% sous déduction de toute la TVA qu’il a supporté depuis l’achat du bien revendu (TVA sur frais d’achat, sur factures, sur comm agence éventuelle…..)

Philippe30 a écrit :

Autre piste , ce sont les ventes aux enchères pour des biens plus grand , les successions permettent parfois des bonnes opérations.
Achat , travaux pendant 1 ou 2 ans suivi d’un 1 an de repos puis mise en vente du bien cela conduit à 4 - 5 ans: avec des plus value non imposables.

Idem il faudra rembourser la TVA sur les travaux si vente a lieu avant 5 ans .


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[+1]    #275 12/05/2019 17h32

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Miguel on parlait là de biens dans l’ancien pour lesquels la TVA ne s’applique pas.

Double6 a écrit :

Soit on parle de bien à visée locative et seule la rentabilité compte hors prise en compte d’une plus ou moins value dans le temps …
Soit on parle de RP et cette question ne se pose le plus souvent pas

Vous oubliez ce qui a été le plus rentable ces dernières années voire décennies :
_L’achat à plus faible rentabilité mais dans le but d’obtenir une plus-value à la revente sur le long-terme.
Difficile d’être maître du délai car on peut avoir à attendre plus de 10 ans mais on ne peut occulter cette façon d’investir.


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