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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2014 11h09 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Membre
Réputation :   23 

Bonjour,

L’assemblée générale d’Efimmo est prévue le 7 mars et celle d’Immorente le 12 mars.
Le principal objet de l’assemblée est le changement des statuts.

Dans les deux cas, la première résolution pose problème. En effet, elle vise à la fois des modifications rendues obligatoires par la directive AIFM et des modifications non obligatoires changeant substantiellement les statuts.
Plus précisément, les cessions d’actifs se feraient sans autorisation de l’assemblée générale et des commissions sur arbitrages seraient instituées en faveur de la société de gestion.

J’invite tous les associés à voter contre cette résolution et à exiger que les modifications non obligatoires soient votées dans des résolutions distinctes.

Mots-clés : efimmo, immorente


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#2 01/03/2014 11h53 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Banni
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Bonjour,

Il me semble que vous avez fait une lecture trop rapide des documents statutaires de ces 2 SCPI (dont je suis actionnaire).

Les deux modifications que vous citez sont la conséquence directe de deux éléments réglementaires:

les cessions d’actifs se feraient sans autorisation de l’assemblée générale - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Cela résulte du nouveau code monétaire et financier articles 214 101 et 214 102.

des commissions sur arbitrages seraient instituées en faveur de la société de gestion. - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Mesures déjà pratiquées et approuvées par les AG de 2011, 2012 et 2013. Désormais cet affichage dans les statuts est obligatoire.

Cordialement


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#3 01/03/2014 16h13 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Modérateur
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En effet, ces modifications sont en grande partie les conséquences de l’ordonnance devenue texte légal de référence début 2014.

Cependant RIEN n’interdit d’introduire dans les statuts des SCPI un certain nombres de précautions, conservant à l’AG certaines de ses prérogatives. C’est ce que l’APPSCPI conseille à tous les porteurs de parts de SCPI de s’efforcer de faire (en sensibilisant les Conseil de Surveillance pour avoir des propositions de statut en conséquence, et en votant contre les statuts n’en tenant pas compte). Ceci concerne en particulier le point évoqué dans la pétition qui demande une modification du cadre légal, afin que la loi me permette pas d’enlever certains pouvoirs à l’AG des associés des SCPI.

Les statuts proposés pour Effimo1 et Immorente ne tiennent aucun compte de ce conseil. C’est pourquoi, je pense que l’APPSCPI recommande de voter CONTRE ces statuts.


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#4 01/03/2014 17h34 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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si même sofidy s’y met (clin d’oeil à Wow).

mon avis : bcp de bruit pour pas grand chose…

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#5 01/03/2014 18h24 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Membre
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Les articles L214-101 et L214-102 n’imposent aucunement que les cessions d’actifs se fassent sans autorisation de l’assemblée générale.
Les modifications en cause ne sont pas exigées par la nouvelle règlementation et sont au contraire une initiative de la société de gestion.

Je pense que ces modifications peuvent avoir des conséquences importantes : si elles sont adoptées, rien n’empêchera la société de gestion de multiplier les cessions afin d’accumuler les commissions. C’est d’autant plus facile lorsqu’une société de gestion a la charge de plusieurs SCPI.


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#6 01/03/2014 20h08 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Modérateur
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Oui, tout à fait. L’ancienne rédaction de ces articles (ou d’un autre traitant des SCPI) imposait cette autorisation, et à l’occasion du récent changement législatif (suite à des demandes de l’ASPIM, entre autres), cette contrainte a disparu.


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#7 02/03/2014 07h59 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Banni
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Multiplier les cessions…jusqu’à quel point ? Le patrimoine n’est pas infini, et je ne pense pas que les SG iront jusqu’à scier la branche sur laquelle elles sont assises. Les nouveaux status vont clairement dans le mauvais sens pour le contrôle des associés et je comprends que certains d’entre eux, certainement très impliqués au *quotidien*, voient ça d’un mauvais œil. Une autre manière de lire pourrait être plus de souplesse flexibilité dans la gestiondes SCPI…

NB : je ne travaille ni pour l’ASPIM ni pour une SG.

A vous lire.

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#8 02/03/2014 11h59 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Membre
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Multiplier les cessions…jusqu’à quel point ?

C’est simple : la SCPI 1 possède l’immeuble A, la SCPI 2 l’immeuble B, la SCPI 3 l’immeuble C.
Il suffit de vendre l’immeuble A à la SCPI 2,  l’immeuble B à la SCPI 3 et  l’immeuble C à la SCPI 1.
Cela permet à la société de gestion de fixer elle-même sa rémunération et de l’augmenter progressivement.

plus de souplesse flexibilité dans la gestion des SCPI

Ces dernières années, l’AG donnait une autorisation d’un an à la société de gestion pour céder des actifs après avis du Conseil de surveillance. En outre, les commissions étaient votées lors de l’AG suivante.
C’est suffisamment souple et ça permet un contrôle par les associés.


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#9 02/03/2014 14h24 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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ok Biskeo.

Je comprends ce que vous dites, même si je ne suis pas persuadé que ce petit jeu puisse durer très longtemps, tout du moins sans que ça se remarque (tresor ou AMF) ; j imagine aussi que le nouveau dépositaire ne sera pas là que pour empocher des commissions au passage, sous l’œil bienveillant du CS ou autre commissaire aux comptes.

Quoi qu’il se prépare, il va être "intéressant" de suivre tout ça, et au moins on aura peut-être une image plus tranchée de la "gouvernance" dans chacune des maisons.

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#10 02/03/2014 15h37 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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Bonjour,

GoodbyLenine a écrit :

Cependant RIEN n’interdit d’introduire dans les statuts des SCPI un certain nombres de précautions, conservant à l’AG certaines de ses prérogatives. C’est ce que l’APPSCPI conseille à tous les porteurs de parts de SCPI de s’efforcer de faire (en sensibilisant les Conseil de Surveillance pour avoir des propositions de statut en conséquence, et en votant contre les statuts n’en tenant pas compte). Ceci concerne en particulier le point évoqué dans la pétition qui demande une modification du cadre légal, afin que la loi me permette pas d’enlever certains pouvoirs à l’AG des associés des SCPI.

Combien de SCPI vont suivre le conseil de l’APPSCPI? Si on arrive à 5% c’est vraiment extraordinaire (!)

Je comptes sur les associés pour nous faire un retour en live sur le résultat de ces AG wink

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#11 02/03/2014 15h57 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

Membre
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Bonjour,
Je suis associé de la SCPI Cifocoma2 depuis peu; je vous invite à lire le message du président du CS paru dans le bulletin d’information du 4ème trimestre 2013:http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2776_capture_decran_2014-03-02_a_154245.png
Voila un CS responsable qui ne cautionne pas systématiquement les décisions de la société de gestion.

Je rejoins tout à fait Goodbylenine quand il écrit:

Cependant RIEN n’interdit d’introduire dans les statuts des SCPI un certain nombres de précautions, conservant à l’AG certaines de ses prérogatives. C’est ce que l’APPSCPI conseille à tous les porteurs de parts de SCPI de s’efforcer de faire (en sensibilisant les Conseil de Surveillance pour avoir des propositions de statut en conséquence, et en votant contre les statuts n’en tenant pas compte) - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?action=post&tid=5818#sthash.qxnrzk6w.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Nous sommes des co-propriétaires des biens de la SCPI dans laquelle nous sommes associés; lors des changements de statuts,il est impératif à mes yeux de faire en sorte que les prérogatives de l’AG ne soient pas diminuées!

Dernière modification par Marbot (02/03/2014 18h33)

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#12 02/03/2014 16h42 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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"On notera la qualité de l’information émise par les Conseils de surveillance de CAPIFORCE PIERRE, CIFOCOMA et CIFOCOMA2.

A croire que ces Conseils de surveillance exceptionnels en tiennent lieu pour l’ensemble des SCPI.

Et à croire qu’il faut souscrire à ces SCPI pour bénéficier, outre de leurs performances, d’une information complète, sincère, véritable et délivrée en temps utile.
"

APPSCPI ARTICLE …

Dernière modification par goiz (02/03/2014 16h43)

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#13 02/03/2014 16h55 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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Cher Marbot,

Je compte Cifocoma 2 (avec Cifocoma, Capiforce Pierre comme cité goiz, et Patrimoine Foncier) dans mes 5% smile

Je n’ai aucun droit mais un souhait: au lieu de nous (me) faire envie de votre statut d’associé de Cifocoma 2, vous pouviez nous dire comment en devenir wink

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#14 02/03/2014 17h35 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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Wow a écrit :

Je comptes sur les associés pour nous faire un retour en live sur le résultat de ces AG wink

Et vous, y aura-t-il une (une seule, ce serait déjà pas mal) AG dont vous nous ferez un retour ?


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#15 02/03/2014 18h01 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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Mais GoodbyLénine, je ne suis pas (encore) associée. Avec toutes les (bonnes) mises en gardes que vous m’avez émis, je ne vais pas me précipiter.

Désolée si je vous ai piqué.

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#16 04/03/2014 09h47 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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Bonjour à tous

Avez vous des exemples récents  de SCPI ayant flouées leurs associés et si oui comment ont elles procédé ?

Merci

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#17 04/03/2014 14h19 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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Il y a des exemples récents de SCPI ayant pris des décisions de gestion (respectant la lettre de la loi) ayant conduit à des résultats assez désastreux pour leurs associés, même si l’impact sur les associés intervient seulement quelques années plus tard. Ainsi (liste incomplète)  :

- Novapierre et Pierre Plus, SCPI à K variable ayant beaucoup émis de nouvelles parts (doublant presque de taille en un an), mais incapables d’investir les fonds collectés rapidement et avec une rentabilité comparable au parc existant. Conséquences : beaucoup de liquidités très mal rémunérées (pendant 1 an) + nouveaux investissements moins rentables => baisse importante (-20%) du résultat et du montant distribué par part (avec peu de perspective de revenir à la situation antérieure avant longtemps). Chiffres détaillés : 
  Novapierre : 128551/183804/311424/339243 parts fin 2009/10/11/12 (grosse collecte en 2011)
          23.6€/22.8€/17.3€/17.7€ de résultat en 2009/10/11/12
          22.8€/22.8€/19.2€/18.15€/18.75€ distribué en 2009/10/11/12/13
  Pierre Plus :  82949/105542/200667/219410 parts fin 2009/10/11/12 (grosse collecte en 2011)
          54.35€/57.14€/54.65€/51.63€ de résultat en 2009/10/11/12
          54.30€/57.00€/54.60€/49.20€/50.40€ distribués en 2009/10/11/12/13 (53.40€ prévu 2014)
Ces deux SCPI ont depuis pris des décisions pour freiner leur collecte (augmentation du prix des parts, et modification de politique commerciale), et ont finalement réussi à investir leur collecte. Elles peuvent donc être considérées "en convalescence".

- Atlantique Pierre : SCPI (K fixe) réalisant une grosse AK (143920 -> 228933 parts en 2010, AK approuvée en AG) à un prix élevé (en raison de distributions confortables, donc d’un rendement apparent attrayant, … mais déjà largement dues à l’utilisation du RAN avec un résultat en baisse, et un patrimoine avec plein de problèmes), incapable ensuite d’investir les fonds collectés de manière rapide et rentable, et de freiner la chute du résultat sur le reste du parc (et je suppose qu’il y a aussi d’autres explications moins avouables à cette chute…) au point de faire presque -50%.
          21.08€/16.56€/19.01€/15.17€/13.26€/13.44€ de résultat/part 2007/088/09/10/11/12
          22.00€/22.00€/22.01€/22.00€/14.51€/13.77€/12.57€ distribués en 2007/088/09/10/11/12/13
          (RAN de 14.72€/part fin 2009, et 1.17€ fin 2012 qui n’a rien empêché, et qui avait surtout
           été constitué en 2005/06 avec 22.44/22.53€ de résultat pour 17.50/17.51€ distribués)
Pour cette SCPI (dont l’équipe de gestion a depuis changé), la chute semble avoir ralenti en 2013.

Il n’y a pas d’exemple similaire dans les SCPI dont les associés ont désignés un CS vigilant, indépendant et efficace (car détecter ce qui disfonctionne ne suffit pas).

Je n’ai pas encore d’exemple de décisions prises grâce à ce que la dernière évolution du contexte réglementaire autorise depuis janvier 2014, ayant eu de telles conséquences. Vous comprendrez qu’il est un peu tôt pour cela….


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#18 06/09/2015 17h18 → Efimmo et Immorente : changement des statuts... (efimmo, immorente)

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La souscription de la part de la SCPI EFFIMO 1 va être revalorisée de 2,22% à compter du 15/09/2015.
L’achat passe de 225 à 230 et la vente passe de 202.5 à 207 euros.


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