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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/12/2012 11h37 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

Membre
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Bonjour à tous,

Je suis un lecteur fidèle de ce forum, aujourd’hui, je me permets de poster un sujet car j’ai un énorme DILEMME !!

Je suis en train de signer un compromis de vente pour un appartement qui m’intéresse énormément avec un beau rendement locatif à la clé: 12%.

Pour financer ce projet, je passe par un courtier et donc lui ai communiqué tous les éléments:

- Salaire
- MON crédit en cours
- etc…

Sauf un élément :

- Ma femme étant étudiante, a contracté un prêt étudiant juste après notre mariage avec ma bénédiction..

- Nous n’avons pas fait de contrat de mariage

Je n’osais pas communiquer au courtier (et au final les banques) de peur qu’il s’aperçoit que mon taux d’endettement dépasse les 33%.

Que dois je faire ? Me taire et communiquer cet élément ?
Les banques peuvent calculer l’endettement uniquement sur mes revenus ?
Sinon font-elles une enquête sur la situation bancaire de mon épouse ?

J’attends avec impatience votre retour car je ne sais vraiment plus quoi faire sad !!!

Merci d’avance à tous.

Dernière modification par koifaire (27/12/2012 11h46)

Mots-clés : crédits, immo

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#2 27/12/2012 18h15 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

Membre
Réputation :   317 

Koifaire a écrit :

Que dois je faire ? Me taire et communiquer cet élément ?
Les banques peuvent calculer l’endettement uniquement sur mes revenus ?

Bonjour,
Probablement un pseudo à durée de vie courte ….

Quoi faire , vous avez communiquer ce que le courtier souhaitait , si il demande plus vous lui fournirez et croyez bien que le banque verra une sortie d’un même montant tous les mois.

Maintenant avec une bonne rentabilité de 12 % , ce qui est pas courant  et suivant le montant des remboursements du prêt de votre femme et de vos revenus , l’impact devrait être mineur.

Les banques prennent en compte en général 80  %d es revenus locatifs , le reste étant déduits pour les charges et le foncier

Vous le saurez le moment venu

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 27/12/2012 18h25 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Philippe30 a écrit :

Quoi faire , vous avez communiquer ce que le courtier souhaitait , si il demande plus vous lui fournirez et croyez bien que le banque verra une sortie d’un même montant tous les mois.

Bonjour Philippe30,

Nous avons un compte joint sur lequel toutes les transactions les plus courantes transitent: salaires, loyer, edf, etc…

Pour le prêt étudiante, mon épouse dispose un autre compte dans une autre banque.
Nous approvisionnons ce compte tous les 3 mois environ. 

La banque prêteuse va faire une enquête à la banque de France pour cela ?

Philippe30 a écrit :

Vous le saurez le moment venu

J’attends donc voir comment la banque prêteuse va réagir alors ?

Merci encore !

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#4 27/12/2012 18h26 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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La reponse est dans la question:12% de rendement locatif.Cet investissement doit justement ameliorer votre sovabilité.

Si vous renoncez ,communiquez moi les coordonnées du vendeur ;-) …


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#5 27/12/2012 18h29 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

Membre
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toudoucement a écrit :

La reponse est dans la question:12% de rendement locatif.Cet investissement doit justement ameliorer votre sovabilité.

Si vous renoncez ,communiquez moi les coordonnées du vendeur ;-) …

Justement mon but étant d’améliorer ma solvabilité mais les banques ne voient pas toujours le problématique de la même manière que nous en général …

Ce qu’elles voient c’est le taux d’endettement, en incluant le prêt de ma femme, je suis à plus de 45% d’endettement sad .

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#6 27/12/2012 18h33 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Réputation :   39 

koifaire a écrit :

La banque prêteuse va faire une enquête à la banque de France pour cela ?

Il n’existe pas de fichier nationnal des crédits et ormis les mouvements de votre compte,une banque ne peut pas savoir si vous avez des credits en cours dans d’autres etablissements.

D’un point de vue,moral et vu le rendement annoncé(c’est du locatif???) il n’y a pas de raison de cacher quoique ce soit.


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#7 27/12/2012 18h45 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

Membre
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Comme indiqué par Toudoucement, il n’y a pas à ce jour de fichier dit "positif" permettant à un établissement bancaire de connaitre l’ensemble des crédits souscrit par un emprunteur auprès d’autres établissements…

Donc a moins que vous (ou votre conjointe) ne fassiez défaut sur ce crédit étudiant dans l’autre établissement et entriez au fichier national banque de France FICP (incidents de paiement), il n’y a pas moyen de savoir pour votre établissement actuel. A mon sens, gare à bien honorer vos échéances et gérer vos découverts (qui font partie des déclarations possibles au FICP) car en cas de problème, vous risquez:
1/ de perdre la confiance pour de futurs projets de votre nouveau banquier
2/ et plus grave,  possibilité pour lui de demander la déchéance du terme de votre nouveau crédit (c’est a dire le remboursement anticipé immédiat) …vu que les conditions de souscription ont été faites sur la base d’une déclaration erronée.


Parrain Bourse Direct (50€ filleul), Boursorama Banque (80€ mini), Linxea - courtier AV (à voir selon l'offre du moment).  Me contacter par MP, merci !

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#8 27/12/2012 18h46 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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koifaire a écrit :

Ce qu’elles voient c’est le taux d’endettement, en incluant le prêt de ma femme, je suis à plus de 45% d’endettement sad .

Philippe30 vous a répondu:
les banques prennent en compte 70 à 80% des loyers.Votre taux d’entedettement personnel progressera moins vite que vos revenus.
dans votre cas pour 12 de loyers encaissé,les revenus locatifs permettent de supporter une mensualité de 8,4(70%).
sii vous financez sur 20 ans,votre mensualité sera de 7,5(à peine)
Il reste donc ,pour le banquier un solde positif.

Et encore,cette regle des 33% est un critere parmis d’autre,certaines banques raisonnent en "reste à vivre":etre endetté à 50% avec des revenus de 10 000 est moins risqué que d’etre endetté à 25% avec 1000€ de revenu

Dernière modification par toudoucement (27/12/2012 18h49)


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#9 27/12/2012 18h50 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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koifaire a écrit :

Justement mon but étant d’améliorer ma solvabilité mais les banques ne voient pas toujours le problématique de la même manière que nous en général …

Ce qu’elles voient c’est le taux d’endettement, en incluant le prêt de ma femme, je suis à plus de 45% d’endettement sad .

Est ce que vous savez ce que les banques veulent ?

Attendez mais pendant ce temps préparez vous , faites un fichier excel des recettes et des dépenses.

Les revenus locatifs prévus , les charges , l’emprunt , faites des colonnes avec des taux en % , ca donne bien ….

Soyez prêt à répondre aux questions de sur l’emprunt de votre femme.

Si votre achat est rentable en lui même à 12 %  alors pas de souci , vous gagnerez plus après achat qu’aujourd’hui.

Personnellement je suis à 110 % d’endettement , ce qui si on prend les critères bancaires signifient que mes revenus personnels ne couvrent pas mes emprunts par contre il ne faut oublier qu’un achat locatif est financé par des revenus locatifs que les banques prennent en compte à 80 %

L’endettement en locatif ne veux rien dire , c’est le résultat mensuel qui compte après chacun prend la mesure du risque qu’il souhaite , il est certain qu’en cas de départ de tous mes locataires j’aurais certaines frayeurs en fin de mois

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/12/2012 18h53)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 27/12/2012 19h10 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Bonjour,

Souhaitez-vous acquérir ce bien locatif en votre seul nom propre (en admettant que ce soit compatible avec votre mariage) ou au nom du couple ?

Car lorsque vous accepterez l’offre de prêt, vous signerez un engagement sur l’honneur de n’avoir aucun autre prêt en cours que vous n’auriez pas porté à la connaissance de la banque et en cas de fausse déclaration ….

Qui va signer l’offre de prêt ? Vous seul ou Mr et Mme ?

Sinon votre épouse peut rédiger une attestation dans ce genre :

Je, soussignée Madame Koifaire déclare par la présente :

- avoir été avertie de l’acquisition par mon époux du bien locatif rue père linpimpin …

- avoir été avertie de l’apport réalisé par mon époux avec des deniers communs,

- avoir consenti à la réalisation de cet apport.

Je déclare, en outre, renoncer à devenir personnellement associée à ce projet

Fait à Trifouillis les oies , le ………..


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#11 27/12/2012 19h34 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Comme je l’ai déja signalé, nous n’avons pas fait de contrat de mariage (quel c… que je suis ) =  régime communauté de bien réduit aux acquêts.
J’aurais préféré signer seul mais ce n’est pas possible malheureusement sad

Et donc, il me semble que Madame ne peut être dissociée du projet et qu’elle doit apposer sa signature sur l’acte de prêt.

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#12 27/12/2012 20h56 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Créez une personne morale dans laquelle Mme sera absente.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 27/12/2012 21h39 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Merci Sky pour la réponse.

Je vais voir tout ca avec mon courtier pour voir ce qu’il pense et promets de revenir vers vous pour l’aboutissement de cette histoire.

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#14 28/12/2012 02h07 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Sky a écrit :

Créez une personne morale dans laquelle Mme sera absente.

Sauf à utiliser des fonds provenant de biens propres, pour le capital de la SCI et les remboursements, et prévoir explicitement dans les statuts que c’est un bien propre de Monsieur (et que Madame renonce à ses droits dessus, et que la communauté ne pourra pas être tenue pour responsable d’éventuelles créances, ce qui devrait refroidir la banque), ceci ne me semble pas changer grand chose à la situation.

Pourquoi ne pas faire l’emprunt sur une seule tête, en indiquant à la banque la situation,  à savoir que les données fournies ne concernent que Monsieur, et que Madame a encore un crédit étudiant à rembourser qui n’a pas été mentionné. Mentir à la banque, éventuellement par omission, n’aura souvent pas de conséquence (la banque ne va pas faire une "enquête", mais elle saura lire sur les extraits fournis  s’il y a des remboursements de prêt), mais en cas de difficulté (ou si la banque l’apprend de manière fortuite) ça pourrait avoir de lourdes conséquences (jusqu’à permettre à la banque de prononcer la déchéance du prêt, avec exigibilité immédiate, et application de pénalités) ?

Le "ratio de 33%" n’est pas une règle absolue et mécanique !

Dernière modification par GoodbyLenine (28/12/2012 03h49)


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#15 28/12/2012 10h10 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi ne pas faire l’emprunt sur une seule tête, en indiquant à la banque la situation,  à savoir que les données fournies ne concernent que Monsieur, et que Madame a encore un crédit étudiant à rembourser qui n’a pas été mentionné.

Bonjour GoodbyLenine,

Merci pour votre réponse,

Vous pensez que faire l’emprunt sur une seule tête reste possible même en communauté de biens ?

Merci d’avance.

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#16 28/12/2012 14h33 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Dans votre situation (marié, régime légal = communauté réduite aux acquêts), le propriétaire du bien acheté sera la communauté (sauf si vous réemployez des biens propres, et respectez toutes les formes pour le faire, mais vous ne semblez pas avoir de biens propres de montant significatif, donc on oublie), et Madame sera partie prenante.

Mais rien ne vous empêche de décrire votre situation à la banque (de ce que j’ai compris : Monsieur a des revenus, ses mensualités représenteront moins de 33% de ses revenus, Madame est étudiante sans revenu avec un crédit étudiant qu’il faudra rembourser dans quelques années, mais on peut escompter qu’alors Madame aura des revenus aussi, et ce crédit est sans doute remboursable sur un faible nombre d’années d’où des mensualités relativement importantes), et de les convaincre de ne prendre en compte que la situation financière de Monsieur, et de ne faire prendre une assurance que sur la tête de Monsieur (seule source des revenus devant servir à rembourser l’emprunt).   

Le crédit étudiant a été accordé sans que Madame ait de revenus, en "pariant" sur ses futurs revenus pour le rembourser. Il serait assez peu logique que la banque en tienne compte et oublie ces futurs revenus de Madame à présent….. (même si parfois un banquier peut ne pas être logique).

Je répète une fois de plus : la banque utilise divers critères pour décider d’accorder ou pas un prêt, et le fameux ratio de 33% entre échéance et revenus n’est qu’un indicateur parmi d’autres, surtout utilisé pour une situation classique avec des revenus ’normaux’ et assez stables pour une acquisition de résidence principale. Le montant de l’apport est aussi un critère important (car il impacte pas mal le risque du banquier, si d’aventure le bien devait être revendu pour solder le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur).
Lorsque les revenus ont toutes les chances d’augmenter (situation d’un étudiant qui va travailler une fois ses études terminées, ou lorsque le bien acquis va générer des loyers), l’importance de ce ratio diminue pas mal et le banquier évaluera les risques surtout selon l’employabilité probable de l’étudiant, ou la rentabilité de l’investissement locatif.


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#17 29/12/2012 00h31 → Crédit immobilier : conjointe avec un crédit étudiant... (crédits, immo)

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Merci GBL pour votre conseil !!

Je vais de ce pas informer mon courtier de tout cela et je croise les doigts pour la suite !!

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