Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher

S'enrichir en bourse avec les entreprises extraordinaires

Rejoignez nos 3501 lecteurs hebdomadaires !

Inscrivez-vous maintenant pour recevoir gratuitement notre newsletter boursière et le livre “S’enrichir en bourse avec les entreprises extraordinaires” :

 



REIT, SIIC et EV/EBITDA

10/07/2009 - Un ratio décidément polyvalent

L’EV/EBITDA semble être le meilleur ratio pour valoriser une foncière cotée, quelque soit la dette supportée par celle-ci.

Dans plusieurs billets sur les REIT, j’ai cherché à les comparer entre eux en utilisant plusieurs ratios : décote sur ANR, cours/FFO, endettement par rapport à l’ANR, comparaison sous-sectorielle…

Il semblerait qu’en fait le ratio EV/EBIDTA est magnifiquement discriminant et explique à lui-seul les cours. La taille du REIT ne semble pas apporter de “prime” : que le REIT possède trois biens ou cent ne semblent rien changer. Ce n’est pas illogique dans la mesure où il n’y a pas de réelle synergie (économies d‘échelle) entre différents bien immobiliers.

Evidemment, ce ratio ne tient pas compte du futur pipeline (les projets en cours de développement), ni du flottant, ni de la proximité des échéances de la dette, mais étrangement cela n’empêche pas sa pertinence, en tout cas sur ces REIT les plus connus.

Regardez cette compilation de données du jour d’après le site infinancials :

REIT de bureaux FR

Nom EV EV/EBITDA 2009 EV/EBITDA 2010
Silic SA 3 006 640 13,61 13,86
Cegereal 933 974 13,7 13,7
Tour Eiffel 1 137 204 13,87 14,34

Flagrant comme leur EV/EBIDTA 2009 sont proches : autour de 13,7. On voit aussi que d’après ce ratio, Société de la Tour Eiffel (EIFF) est tout à fait dans la norme en terme de valorisation et n’est pas une aubaine, malgré sa décote importante sur ANR (décote élevée simplement parce que son endettement l’est aussi). C’est bien là l’avantage du ratio EV/EBITDA : il tient compte de la dettes et de la trésorerie.

REIT de commerces EUR

Nom EV EV/EBITDA 2009 EV/EBITDA 2010
Corio Nv 6 746 474 14,65 14,94
Vastned Retail 2 079 698 14,88 14,44
Klepierre 15 805 020 15,07 15,14
Mercialys 2 739 825 15,26 16,16

L‘écart est légèrement plus élevé pour ces REIT de centres commerciaux mais malgré tout serré.

REIT diversifié EUR

Nom EV EV/EBITDA 2009 EV/EBITDA 2010
Unibail-Rodamco 25 761 298 14,52 14,78
Gecina SA 10 562 590 15,03 15,13
Foncière des Regions 20 561 425 22,27 21,98

Ici la comparaison est moins pertinente car Unibail-Rodamco (UL) est un REIT pan-européen centré sur les centres commerciaux, Gecina (GFC) est français est centré sur les bureaux et le résidentiel, tout comme Foncières des régions (FDR) qui est présent en France, Italie et Allemagne.

REIT de bureaux USA

Nom EV EV/EBITDA 2009 EV/EBITDA 2010
Washington Real Estate 2 597 436 13,62 13,72
Sl Green Realty 7 134 641 13,64 13,67
Boston Properties 12 551 083 14,18 14,07

Comme pour les REIT de bureaux français, les EV/EBITDA sont très resserré. Les deux premiers REIT sont présents à New York et Washington, cela facilite la comparaison. Boston Properties (BXP) est plus diversifié sur les USA.

REIT de commerces USA

Nom EV EV/EBITDA 2009 EV/EBITDA 2010
Taubman Centers 3 960 406 10,85 11,06
Simon Property Group 29 539 203 11,42 11,6
Tanger Factory Outlet 1 831 712 11,75 11,84
Realty Income Corp 3 792 214 12,29 12,41
Federal Realty Investment 4 624 184 13,37 13,61
Kimco Realty CS 7 699 883 13,72 13,63
Regency Centers 4 931 884 15,39 15,65

Ici, l‘écart est plus important même si on note une tendance autour de 11-12. Je l’explique parce que les REIT de commerce USA sont répartis sur tous le territoires américains et qu’ils ont des caractéristiques différentes : certains possèdent d‘énormes centres commerciaux, d’autres de petits centres commerciaux, d’autres des magasins…

Conclusion

Ce ratio semble bien adapté aujourd’hui pour comparer des REIT dont les biens sont proches géographiquement et du même type.

Pour le confirmer, il faudrait un jeu de données plus important et faire une analyse des données historiques que je n’ai pas à disposition.

Ceci permettrait aussi de dégager un EV/EBIDTA moyen historique permettant de savoir quand le secteur dans son ensemble est sous-évalué ou surévalué.

---------

"Nous n’avons pas besoin d’être plus intelligents que les autres, nous avons juste besoin d’être plus disciplinés que les autres" – Warren Buffett

 

1 commentaire

L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
18/11/2009
J'auto-commente cette note avec quelques ratios à jour.

Voici les EV/EBITDA du jour :

REIT de bureaux FR
Silic SA 16,15
Tour Eiffel 16,29

REIT de commerces EUR
Corio 18,48
Unibail-Rodamco 18,63

Mais d'autres valeurs s'écartent du ratio :

Vastned Retail 16,61 alors qu'on aurait pu s'attendre à 18,5 environ
Cegereal 14,54 alors qu'on aurait pu s'attendre à 16 environ

Les REIT US restent moins chers :

REIT de commerces USA
Simon Property Group 14,60

Au mois de juillet il y avait un 3 points d'écart avec Unibail-Rodamco, on est à 4 points d'écart maintenant.

Commenter

Commenting is not available in this weblog entry.